裁判字號：最高行政法院88年判字第167號判決
裁判日期：民國88年01月28日
裁判案由：更正土地登記
行政法院判決八十八年度判字第一六七號
原告甲○○被告福建省金門縣地政事務所右當事人間因更正土地登記事件，原告不服福建省政府中華民國八十六年八月二十七日八六閩訴決字第八六○○一○號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告甲○○係福建省金門縣金城鎮城段七十九四號土地地上權人，其代理人 黃振國 於民國（以下同）八十五年六月二十五日持金門縣政府四十四年核發之他項權利證明書記載「承典權利人」「甲○○」、「典權」等字樣，向金門縣地政事務所申請更正土地登記簿他項權利「地上權」為「典權」，經金門縣地政事務所以本案更正登記並非原登記事項與登記原因證明文件所載內容不符，已逾更正登記範圍且未檢附足資證明原為典權之證明文件及會同原所有權人申請為因，依土地登記規則第十四條、第五十一條規定予以駁回，原告不服，一再訴願均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨及補充理由略謂︰一、原告甲○○為金門縣金城鎮城段七一九四號土地典權人，此有金門縣政府四十四年核發之他項權利證明書，其上亦記有「承典權利人」、「典權」等字樣。而被告機關卻於登記簿上誤載「典權」為「地上權」，經原告申請更正登記，經被告機關予以駁回。二、查土地法第六十九條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」本案原告發現登記錯誤，乃依法申請「更正登記」，然被告機關未依法辦理更正，卻駁回原告申請案件。三、本案原始申請案例檢附登記原因證明文件他項權利登記聲請書及保證書，雖記載「地上權」，但探明其意實為「典權」。故金門縣政府才發給他項權利證明書記載為「承典權利人」及「典權」等字樣，其上並有典價之記載。因此，其權利證明書記明「．．．據承典權人甲○○現取得左記土地典權．．．」，而被告機關錯誤登載於土地登記簿為「地上權」。四、被告機關本應依當時土地登記規則第三條（現行規定改為第五條），土地登記簿應填載為「典權」並添記原有名稱「地上建築權」。但當時登記時錯誤直記為「地上權」，明顯遺漏「建築」二字，而錯誤登載為「地上權」。「地上權」與「典權」於法律上並不同，且與原告申請原告證明文件不符。被告機關本應「依法行政」，依土地法規定予以更正，卻違法駁回原告申請案件。五、再訴願決定除維持原決定及被告機關見解外，其第㈤點「．．．則採其原意，應是表示原告對於土地之使用收益僅以『建築』為限，從而尋得其權利內涵，應與民法第八百二十三條之地上權相同，而非典權．．．。」為再訴願決定駁回原告再訴願最主要理由。然查，該理由明顯違反土地登記規則第五條規定，如被告機關認為原告申請者非典權，本應依法經中央地政機關核准以該條明文列舉之他項權利名稱記載，並添記原有名稱，顯非事後尋繹當事人意思，錯誤引用法條，作成違法處分。六、綜前所陳理由，本案原處分、訴願及再訴願決定，均未查明事實與合法適用法律規定作成違法處分。為此狀請將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷等語。
被告答辯意旨略謂︰一、原告陳請土地座落本縣金城鎮城段七一九四地號，依據地籍資料記載，上列地號於民國四十四年二月十五日總登記，地目宅、等級三七、面積○‧○一七○公頃，民國六十九年八月二十一日因地籍圖重測面積為○‧○一六一公頃，登記名義人為「 周清羨 」，他項權利為「地上權」，權利人即為原告「甲○○」，原告以四十四年本所核發之他項權利證明書所記載，事據為「承典」權利人，登記標的欄記載為「確定地上權」為由，於民國八十五年六月二十五日申請將上列「地上權」申請更正為「典權」登記，案經本所以八十五年七月四日（八五）地登字第一六○四號通知補正，補正事項為：⑴查本案之登記原因證明文件係地上建築權，台端申請更正為典權，請檢附足資證明原為典權之證明文件憑辦。⑵本案更正及原所有權人之權益，請依土地登記規則第二十七條規定會同原所有權人申請。二、原告並未依上列通知補正事項補正，僅補提申請書經本所將有關事項層報內政部釋示，案經金門縣政府函轉核復：「⑴按依土地法第六十九條規定，更正登記應以書面聲請該管上級機關查明核准後為之。本案請依法本於職權逕行核處」；⑵本案應確實查明申請更正登記之事項，是否符合法令規定，並據以依法處理，本所逐依職權於八十五年地登字第三一七二號認其未照補正事項完全補正，且依法不應登記駁回其更正登記之申請。原告不服，於八十六年一月十日向福建省金門縣政府提出訴願，認本所駁回登記應敍明依法不應登記之法令依據。本所查明後援依訴願法第十四條規定補正變更原處分為：⑴本案更正登記，並非原登記事項與登記原因證明文件所載內容不符，已逾更正登記範圍（土地登記規則第十四條）。⑵台端未依本所八十五年七月四日（八五）地登字第一六○四號函照補正事項補正，援依土地登記規則第五十一條規定駁回，台端若不服前項之駁回得依訴願法規定提起訴願。原告亦不服上開補正變更之原處分而提起訴願。三、依土地法第六十九條規定：『登記人員或利害關係人，於登記完畢時，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正，又所謂之登記錯誤或遺漏者，依土地登記規則第十四條之規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言」。』原告聲稱業經依法辦妥典權設定登記，經查其原始申請書件並無典權登記之記載，雖他項權利證明書記載「承典」字樣，但物權登記應以登記簿記載為準，此可由我國登記制度及民法有關物權編之規定可證，原告所稱已設定典權登記，顯不足採信。況本案所有權人並未會同申請，單憑原告單方申請更正登記，影響其權益甚鉅，本所無從探求所有權人真意，無從憑予辦理。四、原告援引參照最高法院二十九年滬上字第一○一號判例等顯與本案更正登記無，其中雖稱如果本件為地上權，則其租金與土地法第九十七條、第九十九條、第一百零五條規定之法定租金限額顯有不相當云云之等情，惟稽諸最高法院第五十九年台上字第九七三號之判例意旨：對於當事人間約定之租金超過法定限制者，係僅出租人對「超過部分」無請求權而已（如附件五），並非對於權利之性質有何影響。五、按民法第八百三十二條之規定「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」，同法第九百十一條規定：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」，亦即地上權人對於土地之使用收益，僅限於有建築物或其他工作物或種植竹木；而典權人對於典物之使用收益，則得自由為之。另查最初本案聲請登記之原始文件（保證書）既然載明為「地上建築權」則即表示當事人間對於土地之使用收益方式僅以「建築」為限，本所登記為「地上權」，依法並無不合，原告訴請將「地上權」更正為「典權」核與上開土地登記規則第十四條規定不合，援依土地登記規則第五十一條規定駁回並無違誤，故本案本所所為之處分依法並無不合。六、本案查原告於四十四年間申辦他項權利登記時土地所有權人並未會同申請，若係「典權」，何以申請「地上建築權」﹖且他項權利書狀於上列期間即已核發，若係「典權」何以未即時依土地法第六十九條規定提出申請更正登記﹖反而於事隔四十餘年後，在未檢附任何證明文件及會同原土地所有權人申請下主張為「典權」，顯係意圖變更本案之法律關係，以典權除斥期間屆滿取得所有權，此舉似已影響原土地所有權人之合法權益，應不以准許。七、綜上所陳，本所所為之行政處分，以及訴願、再訴願之決定依法並無不合，敬請駁回原告之訴，以維法益等語。
理由按土地法第六十九條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」又所謂之登記錯誤或遺漏者，依土地登記規則第十四條規定：「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言。」本件系爭土地坐落福建省金門縣金城鎮城段七一九四地號，依據福建省金門縣土地登記簿所載，該地號係於民國四十四年二月十五日總登記，地目宅、等級三七、面積○‧○一七○公頃，民國六十九年八月二十一日因地籍圖重測面積為○‧○一六一公頃，登記名義人為「周清羨」，他項權利為「地上權」，權利人即為原告甲○○之事實為原告所不爭執，惟原告主張金門縣政府四十四年十二月間核發他項權利證明書（第四一二二號）上載有：「為發給他項權利證明書事據承典權利人甲○○現取得左列土地典權業經呈驗證件核明登記合給證明為憑此證。」該他項權利證明書既記載為典權，顯係土地登記簿誤將典權記載為地上權，故請求被告更正云云。然查：㈠原告申請更正登記，被告以八十五年七月四日地登字第一六○四號函通知原告補正，補正事項為⑴本案之登記原因證明文件係地上建築權，台端申請更正為典權，請檢附足資證明原為典權之證明文件憑辦。⑵本案更正涉汲原所有權人之權益，請依土地登記規則第二十七條規定會同原所有權人申請。原告於八十五年七月十七日檢附金門縣政府核發之城字第四一二二號他項權利證明書正本及補正說明申請書補正，並敍明本更正登記案應屬土地法第六十八條第一項、六十九條及土地登記規則第十四條所稱登記錯誤或遺漏，可由權利人單獨申請登記。被告以八十五年八月十日地登字第二二二七號函覆，謂該更正登記申請案，轉呈上級請示中，後經金門縣政府核復：「⑴按依土地法第六十九條規定，更正登記應以書面聲請該管上級機關查明核准後為之。本案請依法本於職權逕行核處」。⑵本案應確實查明申請更正登記之事項，是否符合法令規定，並據以依法處理。」被告則以本案更正登記，並非原登記事項與登記原因證明文件所載內容不符，已逾更正登記範圍及原告未照補正事項完全補正為由駁回原告更正之申請。㈡依原告所提四十三年十二月十五日他項權利登記聲請書所載登記標的：「地上建築權」，並無典權登記之申請，而土地登記簿上權利種類登記為「地上權」，而物權登記應以土地登記簿之記載為準。金門縣政府核發之他項權利證明書，乃登記後之證明，而非「登記原因證明文件」，且其上權利事項登記標的仍有「確定地上權」字樣，雖該證明書前言有記載「據承典權利人甲○○現取得左記土地典權」，但仍不能以此前言為由，逕認該他項權利證明書證明為「典權」而非「確定地上權」。故原告以該權利證明書前言內容執為變更土地登記簿內容之理由。㈢按民法第八百三十二條之規定「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」，同法第九百十一條規定：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」，亦即地上權人對於土地之使用收益，僅限於有建築物或其他工作物或種植竹木，而典權人對於典物之使用收益，則得自由為之。二者不相同，原告聲請登記之原始文件既然載明為「地上建築物」，而且他項權利證明書內載明權利範圍：「房屋」存續期間之：「五年」，即表示當事人間對於土地之使用收益方式僅以「建築」為限，被告登記為「地上權」於法尚無不合。原告所聲請如確為典權，而經登記人員誤載為「地上權」，衡之常情，自民國四十四年起至今已有多年，何不即時請求更正，現又為何不會同土地所有權人申請更正，原告所稱顯與事實有違。㈣原告所稱本案當時地價僅為八一○○元，而原告實際支付權利價值為儲券一
二三、九四○元，已超過法定租金，不符土地法相關規定，應可認係典價云云。然查原告所持他項權利證明書所載「典價」與地價弊值單位不同，而且所謂依土地法規定，租金以不超過總價年息百分之十，應指都市土地，以當時金門地區情況，有無土地法第九十七條、第九十九條、第一百零五條之適用。㈤最高法院二十九年滬上字第一○一號判例，係說明在他人土地上有建築物而使用其土地之權，究為地上權抑為租賃權，與本更正登記案無關。至於當事人間約定之租金超過法定限制者，係僅出租人對超過部分無請求權而已，尚難認對權利之性質有所影響。綜上所述被告駁回原告更正登記之申請，依前說明，尚無違誤，訴願決定及再訴願決定遞予維持原處分，並無不合，原告起訴意旨經查並無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段判決如主文。
中華民國八十八年一月二十八日
行政法院第二庭
審判長評事 陳石獅
評事 徐樹海 評事 彭鳳至 評事 黃合文 評事 林茂權 右正本證明與原本無異
法院書記官蘇金全中華民國八十八年一月三十日