裁判字號：臺灣屏東地方法院111年重訴字第71號民事判決
裁判日期：民國112年08月28日
裁判案由：返還土地等
臺灣屏東地方法院民事判決111年度重訴字第71號原告 陳慶燧 訴訟代理人 陳世明 律師
梁家豪 律師被告 楊國強 訴訟代理人 黃勇雄 律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段00地號土地（除如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺外）上之建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物除去，並將土地返還原告。
二、被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段00地號土地如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺上之建物，遷讓返還原告。
三、被告應自民國111年1月1日起至返還前二項土地及建物之日止，按月給付原告新台幣1萬8,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新台幣248萬4,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣745萬1,500元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張：被告於民國95年4月24日與伊及訴外人 蘇忠進 簽訂租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，承租伊所有坐落屏東縣○○鎮○○段00地號及蘇忠進所有同段84、85地號土地（重測前依序為鼻子頭段14-2、14、14-3地號，以下分別稱為系爭84、85、86地號土地)，約定租賃期間自95年6月1日起至110年5月31日止共15年，前6個月租金為每月新台幣(下同)2萬5,000元，其餘14年6個月租金為每月5萬元，並同意被告於系爭
84、86地號土地上興建同段4、5建號農舍(下分稱系爭4、5建號農舍)，由蘇忠進及伊分別取得上開農舍之所有權，而被告承租之標的物除上開土地外，尚包含上開2棟農舍。110年5月31日兩造間之租賃期間屆滿後，伊要求被告返還系爭86地號土地及5建號建物，被告雖要求續租，惟雙方未達成共識，故本件並無民法第451條默示更新規定適用之餘地。從而，兩造間之租賃關係即已於110年5月31日消滅，依民法第455條前段及第767條第1項規定(二者請擇一為有利於伊之判決)，伊得請求被告除去地上物返還土地，並請求被告將如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺上之建物（即上開系爭5建號建物及其增建部分）遷讓返還予伊。又兩造間之租賃關係既已因租期屆滿而於110年5月31日消滅，則被告自110年6月1日起至110年12月31日止，經由蘇忠進之子 蘇青山 轉交予伊之7張支票（每月1萬2,500元)，乃被告使用系爭86地號土地及系爭5建號農舍之補償費，非屬租金之性質，尚不能因伊有收取上開支票之事實，即認兩造間就系爭86地號土地及系爭5建號農舍仍有租賃關係存在，故被告占有使用上開土地及農舍，受有使用收益之利益，致伊受損害，且無法律上之原因，依不當得利法律關係，伊得請求被告按每月1萬8,000元之基準，自111年1月1日起至返還上開土地及農舍之日止，按月償還伊1萬8,000元等語。並聲明：㈠如主文第1至3項所示；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約所訂租期於110年5月31日屆滿後，伊仍就租賃標的物即系爭86地號土地及系爭5建號農舍為使用收益，原告未立即表示反對之意思，且收受伊透過蘇青山轉交之租金支票共7張並兌現（1次交付7張支票，每張支票金額為1萬2,500元），依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約，故兩造間就上開土地及農舍轉而有不定期之租賃關係存在。再者，系爭租賃契約之性質乃租地建屋，依土地法第103條規定，除有該條所列5款情形外，出租人不得終止租約收回土地，且依民法第263條準用第258條第2項規定，系爭租賃契約之終止，應由全體出租人向伊為終止租約之意思表示，本件原告單獨所為終止租約之意思表示，於法不合，並不發生終止之效力，故兩造間之租賃關係仍屬存在，伊仍有占有使用系爭86地號土地及系爭5建號農舍之合法權源，原告請求伊拆除地上物返還土地，並遷讓返還如附圖所示編號E部分土地上之建物，於法均屬無據。此外，伊自111年1月1日起至111年6月30日止，均有按月簽發1萬8,000元之支票，透過蘇青山轉交予原告，且伊亦願意繼續按月給付租金，並無拒絕給付租金之情事，故原告依不當得利法律關係，請求伊自111年1月1日起至返還上開土地及農舍之日止，按月給付1萬8,000元，於法亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造與蘇忠進於95年4月24日簽訂系爭租賃契約，由被告承
租原告所有系爭86地號土地及蘇忠進所有之系爭84、85地號土地，約定租期自95年6月1日起至110年5月31日止，租金除前6個月為每月2萬5,000元外，其餘每月租金均為5萬元，而每月原告所分得之租金為4分之1，蘇忠進則為4分之3。
㈡系爭5建號農舍坐落於系爭86地號土地上，現登記為原告所有。
㈢系爭租賃契約期滿後，被告仍繼續占有使用系爭86地號土
地及系爭5建號農舍，且自110年6月1日起至110年12月31日止，被告每月均有給付原告1萬2,500元（1次交付7張支票，每張支票金額為1萬2,500元）。
㈣蘇忠進於103年4月3日死亡，系爭租賃契約（關於蘇忠進部分）由蘇青山繼受。
㈤系爭租賃契約租期屆滿後，被告現以共同經營民宿之股東
蔡政勳 之名義，向蘇青山承租系爭84、85地號土地，約定租金為每月7萬元，租期自111年6月1日起至126年5月31日止，共15年。
㈥如本件成立不當得利，兩造同意以每月1萬8,000元為基準，以計算本件不當得利之數額。
四、本件之爭點為：㈠被告占有使用系爭土地及建物，有無合法權源?
⒈系爭租賃契約是否屬未定期限之基地租賃契約，而有土
地法第103條規定之適用?倘然，原告單獨終止系爭租賃契約，是否合法?⒉系爭租賃契約之租期是否已屆至?倘租期已屆至，系爭
租賃契約是否因被告繼續占有使用系爭86地號土地及系爭5建號農舍，且原告不即表示反對之意思，而成為不定期租賃契約?㈡請求被告返還不當得利，有無理由?倘然，其數額應以若干
為適當?
五、得心證之理由：㈠被告占有使用系爭86地號土地及系爭5建號建物，並無合法權源：
⒈系爭租賃契約非未定期限之基地租賃契約，並無土地法第103條規定之適用：
按租用建築房屋之基地，非因土地法第103條所列情形之一，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。惟土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨；至於租地如非供建築房屋之用，即與租地建屋之性質不同，並無土地法第103條規定之適用（最高法院74年台上字第2562號、46年台上字第878號、48年台上字第1920號判例意旨參照）。查系爭86地號土地為一般農業區農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第25頁），性質上非屬適宜建築房屋之基地，自無土地法第103條規定之適用。且依兩造於95年4月24日簽立之系爭租賃契約書所載，被告係向原告及蘇忠進承租系爭84、85、86地號土地等3筆「農地」，由被告出資於上開3筆農地上興建農舍，興建之農舍各由原告及蘇忠進取得所有權，原告及蘇忠進則應配合被告辦理興建農舍之申請及取得民宿執照，且被告同意於租期屆滿時，將其承租之土地及興建之農舍一併交還原告及蘇忠進(見本院卷第29頁)。由系爭租賃契約之內容及被告實際之使用方式可知，系爭租賃契約之目的係被告為原告及蘇忠進出資興建農舍，而原告及蘇忠進將土地及農舍出租與被告經營民宿使用，並非單純租地以供建屋。從而，被告辯稱本件原告終止租約因不符土地法第103條所定要件，不得收回系爭86地號土地及系爭5建號農舍云云，並無可採。
⒉系爭租賃契約之租期已屆至，且於租賃期限屆滿後，並未因此轉為民法第451條所定之不定期限繼續契約：
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，
而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。被告雖辯稱系爭租賃契約所訂租期於110年5月31日屆滿後，其仍就租賃標的物即系爭86地號土地及系爭5建號農舍為使用收益，原告不僅未立即表示反對之意思，且收受伊透過蘇青山轉交之租金支票共7張並兌現（每張支票金額為1萬2,500元），系爭租賃契約依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約云云。惟查，系爭租賃契約約定之租期係自95年6月1日起至110年5月31日止，此有租賃契約書在卷可稽(見本院卷第29頁)，是系爭租賃契約之租期已於110年5月31日屆滿一事，堪以認定。於系爭租賃契約之租期屆滿時，被告即有與原告及蘇青山商談續約事宜，當時主要係談論契約第8條恢復原狀之問題，但該次續約兩造及蘇青山三方均未達成任何共識等情，業經證人蘇青山到場證述明確(見本院卷第178至183頁)。
⑵證人 蔡志杰 亦證稱：伊為原告委任之代書，由於原告
與被告間之租約一直無法達成共識，故伊受原告委託處理續約事宜，伊前後共與被告商談3次。第1次討論時，伊有在電話中告知被告系爭租賃契約已於110年5月31日屆滿，且伊提出之續約方案，被告表示需要時間考慮，雙方之第1次討論便這樣結束。第2次討論續約之確切時間，伊不記得，但該次係被告主動電話聯繫伊，由於被告提出之續約方案，與原告之續約條件落差太大，伊便有明確告知被告，倘續約不成，原告將要求返還土地及建物，但站在伊之立場，仍希望談成續約，故伊亦有向被告表示今日可以先不要有結論。第3次討論則係在今年3月左右，兩造前往伊之事務所商談，惟兩造仍然未達成任何共識便散會，後續伊雖有試圖聯繫被告，但被告似乎不太想處理，伊向被告表示會採取法律途徑，要求被告返還土地後，即未再與被告聯繫等語(見本院卷第185至187頁)。
⑶由上開2名證人之證詞可知，於110年5月31日系爭租賃
契約之租期屆滿後，兩造雖曾多次針對續約條件進行討論及磋商，然始終均未能達成共識，且於討論續約之過程中，原告亦多次透過證人蔡志杰轉達如續約不成，將要求被告返還土地，益徵原告於租期屆滿後，即有反對被告繼續占有使用系爭86地號土地及系爭5建號農舍之意思。又原告雖有收取被告所簽發110年6月至110年12月間之7張支票（每張支票金額為1萬2,500元）並予以兌現，惟自原告於租期屆滿時，即有偕同蘇青山與被告一同商討續約事宜，且在收受被告所簽發上開支票之同時，亦持續透過代書與被告進行續約條件協商之過程可知，原告顯非以收取租金之意思而收受上開支票，尚難以原告有收受上開支票之事實，即逕認原告係默示以收取租金之意思與被告成立租賃契約。從而，被告辯稱系爭租賃契約於租期屆滿後，已轉為民法第451條所定之不定期限繼續契約云云，並無可採。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。本件原告為系爭86地號土地及系爭5建號建物之所有權人，為兩造所不爭執，被告辯稱依兩造間之系爭租賃契約關係，原告不得請求其拆除地上物返還土地及遷讓房屋云云，於法無據，已據前述。此外，被告復未能舉證證明其占有使用86地號土地及系爭5建號建物有何合法權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭86地號土地（除如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺外）上之建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物除去，將土地返還原告，並將系爭86地號土地如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺上之建物遷讓返還原告，於法即屬有據。至原告另依民法455條前段為請求，核屬選擇的訴之合併，已無再加審究之必要，併予敘明。
㈡原告請求被告返還不當得利，為有理由，其數額分述如下：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件原告為系爭86地號土地及系爭5建號農舍之所有權人，被告占用上開土地及農舍，均無合法權源，已如前述，被告迄今仍繼續占有使用上開土地及農舍等情，復為兩造所不爭執，且就原告請求以每月1萬8,000元為基準，計算本件不當得利之數額一節，亦為被告所同意(見本院卷第299頁)。從而，原告主張被告應自111年1月1日起至返還系爭86地號土地及系爭5建號農舍之日止，按月給付其1萬8,000元，即屬有據。
⒉被告雖辯稱：伊自111年1月1日起至111年6月30日止，均
有按月簽發1萬8,000元之支票，透過蘇青山轉交予原告，且伊亦願意繼續按月給付租金，並無拒絕給付租金之情事，原告請求伊返還不當得利，應屬無據云云。惟原告並無收取被告租金之意思，並已將被告所簽發支票之金額共10萬8,000元，提存於本院提存所，有本院111年度存字第260號提存書在卷可稽(見本院卷第37頁)，足見原告並未收受被告自111年1月1日起至111年6月30日止所給付之租金，是被告上開所辯，並不足採。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項及不當得利規定，請求判決：㈠被告應將系爭86地號土地（除如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺外）上之建物、水泥地、泳池、圍牆、短牆、柏油鋪面、樹木及石塊等地上物除去，並將土地返還原告；㈡被告應將系爭86地號土地如附圖所示編號E部分面積134.12平方公尺上之建物，遷讓返還原告；㈢被告應自111年1月1日起至返還前二項土地及建物之日止，按月給付原告1萬8,000元，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國112年8月28日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官高世軒法官劉千瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月28日
書記官孫秀桃