裁判字號：臺灣新北地方法院102年重訴字第404號民事判決
裁判日期：民國103年09月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決102年度重訴字第404號原告 許金鳳 訴訟代理人 余西鈞 律師
邱瑞哲 被告 吳清波 訴訟代理人 王元勳 律師
李怡欣 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將如附表所示之土地及建物，於民國一百零一年以新北市板橋地政事務所板登字第二九七三九○號收件，於民國一百零一年十月十九日所為擔保債權總金額新臺幣柒佰貳拾萬元之最高限額抵押權設定登記予以塗銷，並將該土地及建物之所有權移轉登記予被告暨將該土地及建物交付被告同時，給付原告新臺幣捌佰壹拾陸萬元，及自民國一百零一年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由訴外人鴻毅服務股份有限公司（即有 巢氏 房屋總部
）新板套特區加盟店即東揚不動產有限公司介紹，以總價新臺幣（下同）816萬元，購買被告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號之土地，應有部分10000分之22，及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號4樓之房屋（下稱系爭房屋及其基地），兩造並於民國101年9月26日在仲介見證下簽立買賣契約書（下稱系爭契約）。原告亦依約給付價金，並委任訴外人合泰建築經理股份有限公司辦理價金履約保證，被告完竣地籍登記後於101年11月13日交付系爭房屋，由原告委請名晨土木工程裝修。詎施工期間始發現天花板上方混凝土掉落，經業者判斷係海砂屋所致，旋即將海砂屋情事告知被告，敦請處理，經有巢氏房屋委請財團法人新北市土木技師公會鑑定後出具高氯離子混凝土建築物結構安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），原告確定系爭房屋為海砂屋，逐停止裝修工程，並給付已施工之工程款71,000元。原告旋於101年12月11日以土城青雲郵局432號存證信函解除系爭契約，並於同年12月19日以土城青雲郵局436號存證信函請求被告返還價金816萬元。茲將本件請求項目分述如下：
⒈返還系爭房屋及其基地之價金816萬元。
⒉施工費71,000元：原告因系爭房屋經鑑定確為海砂屋，致
受有系爭房屋裝修工程款71,000元之損害，爰依民法第184條規定請求被告賠償。
⒊自101年11月13日起每月租金11,000元：原告因購屋後無
法居住，被迫出外租屋，而受有相當於租金之損害，爰依民法第184條規定請求被告賠償。
⒋非財產損失30萬元：因購屋後無法居住，被迫出外租屋，
造成人格權損害及身心痛苦，爰依民法第195條規定請求被告賠償。
㈡爰依民法第259條、第184、第195條規定提起本訴等語。併
為聲明：⒈原告將以坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍萬之分32，及其上同段8377建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號4樓房屋（權利範圍為全部）所設定之最高限額抵押權塗銷，並將上列土地及房屋之所有權移轉登記予被告並將上列土地及房屋交付被告同時，被告應給付原告816萬元及自101年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告37萬1千元及自101年12月20日起至清償日止，按月給付1萬1千元，及其中37萬1千元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
二、被告則以：㈠原告提出高氯離子混凝土建築物結構安全鑑定報告書，然該
鑑定僅係原告單方委託申請，而非兩造合意委託鑑定或由公正單位如鈞院囑託鑑定，該鑑定報告書有無偏頗之虞，仍待商榷，是被告對該鑑定報告書之真正有爭執。
㈡系爭房屋於75年6月28日辦理第一次建物登記，屬84年內政
部公布施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點前所建造完成之建築物，依84年公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量實為每立方公尺0.6公斤，而系爭房屋經鑑定氯含量平均僅為每立方公尺0.346公斤，未超過每立方公尺0.6公斤之國家標準，並未影響系爭房屋之結構及居家安全，衡諸通常交易觀念，其房屋之結構仍達到可居住並且安全無虞之程度，具備其效用及品質，參照臺灣高等法院100年度上字第540號判決，系爭房屋顯無瑕疵存在。退步言，縱令系爭房屋有瑕疵，原告購買系爭房屋係供居住，而觀諸原證三鑑定報告書第8頁記載「系爭房屋並無立即危險」，可知對其居住功能並無妨礙，如准原告解除買賣契約，被告將遭受重新出售系爭房屋之相關損失，含前後二次給付銷售佣金、跌價損失、價金遲延收受之利息損失、增加管理費用之損失及系爭房屋之回復原狀費用等，相較於原告主張輕微瑕疵，被告因解約所受損失顯大於原告所受瑕疵之損害，實有失衡且顯失公平之情事。
㈢系爭房屋之氯離子含量，於系爭契約成立時即已存在，被告
因已裝潢而不知天花板樓板情形，無刻意隱瞞，亦無侵權行為之情事，依民法第184條及民事訴訟法第277條規定，應由原告就被告故意隱瞞致原告受有損害之侵權行為舉證證明，是原告請求賠償施工費71,000元及自101年11月13日起每月租金11,000元之損害賠償，顯無理由。又原告亦未舉證證明其身體、健康受有損害及其精神因而痛苦，是原告主張非財產上損害30萬元，難謂有據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告向被告購買系爭房屋及其基地，買賣價金為816萬元，並於101年9月26日與被告簽立系爭契約，原告業已給付816萬元價金予被告，被告亦於101年10月19日將系爭房屋及其基地所有權移轉登記予原告名下，並於101年11月13日將系爭房屋及其基地交付原告。原告於101年10月19日將系爭房屋及其基地設定最高限額抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司並辦理設定登記。此有買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭房屋之土地及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第7-17頁、第115-119頁）
四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否有瑕疵？㈡原告對被告解除系爭契約是否合法？㈢本件原告得請求被告給付之範圍？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭房屋是否有瑕疵？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於83
年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許值為0.3kg/m3（見本院卷第25頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒊系爭房屋於74年興建，而於75年6月28日辦理第一次建物登
記（見本院卷第20頁之系爭鑑定報告及第118-119頁之建物登記謄本），雖在87年6月25日之前，然因原告係於101年9月26日向被告購買系爭房屋（見本院卷第14頁之系爭契約），其買賣時間係在87年6月25日之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，自應以87年6月25日修訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量不能超過0.3kg/m3。
⒋系爭房屋依原告於本件起訴前申請財團法人新北市土木技師
公會鑑定之鑑定報告（即系爭鑑定報告）所載：「十、鑑定結果㈠2、4樓（4樓即系爭房屋）：地坪拱起裂開（此處與3樓屋頂版修補處位置相關），屋頂版在靠浴室週邊則發生混凝土保護層剝落、鋼筋外露銹蝕，另有一處柱發生混凝土保護層剝落、鋼筋外露銹蝕；系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量最高為0.483kg/m3，最低為0.179kg/m3，平均值為0.346kg/m3（見本院卷第25頁之系爭鑑定報告，87年修正公布係因混擬土中氯離子含量對於結構耐久性之安全影響甚鉅，故「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第九條規定氯離子含量除採用0.3kg/m3及0.6kg/m3之數值外，併考慮量體因素，是單就建築物興建完成時間按CNS3090規定已不符建築物實際耐久性安全）；十一、結論及建議：㈠鑑定標的物3戶（即3至5樓各一戶，其中4樓即系爭房屋）就量體而言，已屬氯離子偏高建築物，雖無立即危險（樓版混凝土剝落傷害除外，發生可能性高），但就結構耐久性安全，已有顧慮之必要。㈡標的物所屬整體建築屋齡已有27年，氯離子偏高建築物加上中性化深度過大（超過混凝土保護鋼筋範圍），對系爭房屋之安全性將隨時間加速遞減（因鋼筋銹蝕機率及速率均隨時間遞增）。㈢氯離子偏高建築物鋼筋銹蝕好發在樓版及受潮處，一旦鋼筋銹蝕即屬安全降低之加速期，建議整體建築物作耐震能力詳細評估，據以實施補強修復以維護建築物安全。㈣就鑑定標的物氯離子含量偏高，建議採陰極防蝕方式保護混凝土中鋼筋，使其不再惡化。㈤梁、柱、版（即系爭房屋地坪拱起裂開）有拱起，應先敲除裂質部分，檢視鋼筋銹蝕情形並先予處理後，‧‧‧至於樓版鋼筋銹蝕嚴重者，可考慮局部樓版打除重新施作。本項屬短期治標措施，長期治本措施仍需透過前開㈢、㈣項建議處理，以維護整體結構安全。」（見本院卷第23頁、第25-27頁、第47-51頁及第231頁之財團法人新北市土木技師公會103年5月28日函）。矧系爭鑑定報告顯示系爭房屋混擬土水溶性氯離子含量均超過目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，亦即俗稱之「海砂屋」，且依上列鑑定報告所載，氯離子偏高建築物鋼筋銹蝕好發在樓版及受潮處，一旦鋼筋銹蝕即屬安全降低之加速期，與混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，此等情況形成惡性循環，即便補強或仍存有耐久性疑慮，足見系爭房屋確有氯離子含量過高（即海砂屋）之瑕疵。
⒌基上，系爭房屋確有瑕疵。是被告辯稱：上列鑑定僅係原告
單方委託申請，非兩造合意委託鑑定或由公正單位如鈞院囑託鑑定，該鑑定報告書有無偏頗之虞，仍待商榷，是被告對該鑑定報告書之真正有爭執：系爭房屋經鑑定氯含量平均僅為每立方公尺0.346公斤，未超過每立方公尺0.6公斤之國家標準，顯無瑕疵存在等語，即屬無據。
㈡原告對被告解除系爭契約是否合法？⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359條定有明文。
⒉系爭房屋既有氯離子含量過高（即海砂屋）之瑕疵，雖無立
即危險（樓版混凝土剝落傷害除外，發生可能性高），但就結構耐久性安全，已有顧慮之必要，且因系爭房屋所屬整體建築屋齡已有27年，氯離子偏高建築物加上中性化深度過大（超過混凝土保護鋼筋範圍），對系爭房屋之安全性將隨時間加速遞減（因鋼筋銹蝕機率及速率均隨時間遞增），顯已影響系爭房屋之居住安全，自應由被告（出賣人）負物之瑕疵擔保責任。是原告主張其得依民法第359條規定解除系爭契約，並於101年12月11日以土城青雲郵局第432號存證信函對被告表示解除系爭契約（被告業於101年12月12日收受該存證信函，見本院卷第82-85頁之存證信函及其回執）等語，即屬有據。又原告解除系爭契約對被告（出賣人）並未造成任何損害，反之，對原告（買受人）因買入氯離子含量過高之系爭房屋（即海砂屋），雖無立即危險，但就結構耐久性安全，已有顧慮之必要，且因系爭房屋所屬整體建築屋齡已有27年，氯離子偏高建築物加上中性化深度過大（超過混凝土保護鋼筋範圍），對系爭房屋之安全性將隨時間加速遞減（因鋼筋銹蝕機率及速率均隨時間遞增），而無法安全居住於系爭房屋，故本件原告解除系爭契約，依其情形，並無顯失公平之可言。是被告辯稱系爭房屋並無立即危險，可知對其居住功能並無妨礙，如准原告解除買賣契約，被告將遭受重新出售系爭房屋之相關損失，含前後二次給付銷售佣金、跌價損失、價金遲延收受之利息損失、增加管理費用之損失及系爭房屋之回復原狀費用等，相較於原告主張輕微瑕疵，被告因解約所受損失顯大於原告所受瑕疵之損害，實有失衡且顯失公平之情事等語，亦屬無據。
⒊基上，原告對被告解除系爭契約應屬合法。
㈢本件原告得請求被告給付之範圍？⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，民法第259條第1款、第2款、第261條、第264條第1項前段定有明文。準此，契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，準用民法第264條（同時履行抗辯權）規定。
⒉原告向被告購買系爭房屋及其基地，買賣價金為816萬元，
並於101年9月26日與被告簽立系爭契約，原告業已給付816萬元價金予被告，被告亦於101年10月19日將系爭房屋及其基地所有權移轉登記予原告名下，並於同年11月13日將系爭房屋及其基地交付原告。原告於101年10月19日將系爭房屋及其基地設定最高限額抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司並辦理設定登記。系爭房屋確有氯離子含量過高（即海砂屋）之瑕疵，原告對被告解除系爭契約合法等情，已如前述，故兩造於系爭契約解除後，雙方應互負回復原狀之義務，並準用民法第264條（同時履行抗辯權）規定。本件系爭房屋因有氯離子含量過高（即海砂屋）之瑕疵，而由原告對被告合法解除系爭契約，原告自得依民法第259條第1款規定，請求被告返還其所受領之價金816萬元。被告雖未對原告行使同時履行抗辯權，惟原告亦得逕為附同時履行條件之請求。是原告主張依民法第259條規定，請求被告應於原告將上列最高限額抵押權塗銷，並將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予被告及將系爭房屋及其基地交付被告同時，給付原告816萬元，即屬有據。
⒊按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。」，民法第184條第1項前段定有明文。原告主張系爭房屋經原告委請名晨土木工程裝修，於施工期間始發現天花板上方混凝土掉落，經業者判斷係海砂屋所致，旋即將海砂屋情事告知被告，敦請處理，經有巢氏房屋委請財團法人新北市土木技師公會鑑定後出具高氯離子混凝土建築物結構安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），原告確定系爭房屋為海砂屋，逐停止裝修工程，因而支出已施工之工程款71,000元等情，為被告所不爭執，並有收據附卷可稽（見本院卷第81頁），應信為真。被告則辯稱系爭房屋之氯離子含量，於系爭契約成立時即已存在，被告因已裝潢而不知天花板樓板情形，無刻意隱瞞，亦無侵權行為之情事等語。經查，本件原告稱其不再主張被告明知有瑕疵故意不告知原告，因地檢署已對被告做不起訴處分等語（見本院卷第224頁），並有不起訴處分書附卷可稽（見本院卷第143-145頁），足見被告並無明知系爭房屋有氯離子含量過高（即海砂屋）之瑕疵而故意不告知原告之情事。又依系爭契約所附之標的物現況說明書（見本院卷第15頁）所示，其中項次19：是否曾經做過氯離子含量檢測一欄係勾否，足見被告於系爭契約內已載明系爭房屋並未做過氯離子含量檢測。矧建物鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量之鑑定乃屬專門智識，若非專業人士以科學方式、儀器測定，實無從得知，雖被告原為系爭房屋之所有權人，然其終非上開領域之專業人士，且觀諸上列標的現況說明書，其內容既記載被告未曾對系爭房屋為氯離子含量檢測，是實難要求被告僅就系爭房屋出售時之外觀，即可推知該屋鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量，是否超過經濟部標準檢驗局所頒佈之標準而為海砂屋甚明。此外，原告亦未主張被告有何過失侵權行為，致原告受有相當於系爭房屋裝修工程款71,000元之損害，並證明之。是原告就上列系爭房屋裝修工程款71,000元部分主張依民法第184條規定請求被告賠償，顯屬無據，洵不可取。
⒋原告主張原告因購屋後無法居住，被迫出外租屋，而受有相
當於租金之損害，爰依民法第184條規定請求被告賠償自101年11月13日起每月租金11,000元等語，被告則辯稱系爭房屋之氯離子含量，於系爭契約成立時即已存在，被告因已裝潢而不知天花板樓板情形，無刻意隱瞞，亦無侵權行為之情事等語。經查，依原告提出之房屋租賃契約（見本院卷第89-93頁）所示，原告與訴外人 邱武雄 之租約期間係自101年9月3日至102年9月2日止，而系爭房屋係由被告於101年11月13日交付原告，交屋後因原告委請名晨土木工程裝修，於施工期間始發現天花板上方混凝土掉落，經業者判斷係海砂屋所致，旋即將海砂屋情事告知被告，敦請處理，經有巢氏房屋委請財團法人新北市土木技師公會鑑定後出具高氯離子混凝土建築物結構安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），原告始確定系爭房屋為海砂屋；嗣原告於101年12月11日以土城青雲郵局第432號存證信函對被告表示解除系爭契約（被告業於101年12月12日收受該存證信函，見本院卷第82-85頁之存證信函及其回執），其解除系爭契約應屬合法等情，已如前述，足見原告於101年11月13日交屋後係因原告委請名晨土木工程裝修，原告才繼續在外租屋，尚非因被告有何侵權行為所致，至於後來證實系爭房屋為海砂屋後，原告即停止裝修，並於101年12月12日合法對被告解除系爭契約。矧原告並未主張被告有何過失侵權行為，致原告受有相當於自101年11月13日起每月租金11,000元之損害，並證明之。是原告就此部分主張依民法第184條規定請求被告賠償，顯屬無據，殊無可取。
⒌原告主張原告因購屋後無法居住，被迫出外租屋，造成人格
權損害及身心痛苦，爰依民法第195條規定請求被告賠償非財產損失30萬元等語，被告則辯稱原告亦未舉證證明其身體、健康受有損害及其精神因而痛苦，是原告主張非財產上損害30萬元，難謂有據等語。經查，原告與邱武雄之租約期間係自101年9月3日至102年9月2日止。且原告於101年11月13日交屋後係因原告委請名晨土木工程裝修，原告才繼續在外租屋，尚非因被告有何侵權行為所致，至於後來證實系爭房屋為海砂屋後，原告即停止裝修，並於101年12月12日合法對被告解除系爭契約等情，已如前述，足見原告於交屋前即租屋居住，交屋後復因原告委請名晨土木工程裝修，原告才繼續在外租屋，尚非因被告有何侵權行為所致。況原告亦未主張被告有何過失侵權行為，致原告受有人格權損害及身心痛苦等情，並證明之。是原告就此部分主張依民法第195條規定請求被告賠償非財產損失30萬元，亦屬無據，殊無可採。
五、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第259條第1款、第2款及第203條定有明文。從而，原告依民法第259條規定，請求被告應於原告將上列最高限額抵押權塗銷，並將系爭房屋及其基地之所有權移轉登記予被告及將系爭房屋及其基地交付被告同時，給付原告816萬元，及自受領時（即被告受領816萬元時，最遲應為101年11月13日交屋時）即101年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國103年9月30日
民事第一庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國103年9月30日
書記官李惠茹附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬──┐│編│土地坐落│地│面積│設定│備考││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤權利│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍││├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼──┤│１│新北市○○○區○○○段││885│建│9,139│1萬分之32││└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴──┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬──┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│設定│備考││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤││││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│權利│││││建物門牌│料及房││要建築材料││││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼──┤│１│8377│新北市板橋區幸│鋼筋混│第4層：92.44││全部│││││福段885地號│凝土造│陽台：7.91│││││││--------------│5層樓│合計：100.35│││││││新北市板橋區新│││││││││海路385巷22弄1│││││││││號4樓││││││└─┴──┴───────┴───┴───────────┴─────┴────┴──┘