裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第1179號民事判決
裁判日期：民國107年11月28日
裁判案由：確認管理費及請求不當得利等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第1179號原告 翁坤山 訴訟代理人 鄭志明 律師被告鐳力尊邸公寓大廈管理委員會法定代理人 賴銘鎔 訴訟代理人 陳浩華 律師複代理人 陳博芮 上列當事人間確認管理費及請求不當得利等事件，本院於民國107年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院90年度台抗字第2號裁定參照）。經查，本件原告原基於不當得利等之法律關係，起訴請求㈠確認被告所有臺中市○○區○○段○○○○號建物（下稱系爭建物，門牌號碼:臺中市○○區○○路○段○○○號地下一層，面積1703.57平方公尺），自民國106年1月1日起每月每坪管理費為新臺幣（下同）30元。㈡被告應給付原告2,829,236元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於106年12月25日以準備三狀（見本院卷一第92頁），變更及追加聲明為㈠確認原告所有系爭建物，自106年1月1日起，應以面積1156.62平方公尺及每坪30元按季計算管理費。㈡被告應給付原告2,829,236元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告238,251元，及自106年12月25日準備三狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。復於107年10月11日以準備四狀變更為㈠確認原告所有系爭建物，自106年1月1日起，應以面積1203.554平方公尺及每坪30元按季計算繳交被告之管理費。㈡被告應給付原告2,584,989元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應給付原告217,683元，及自106年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第139頁）。核原告訴之聲明之變更及追加新訴，與其起訴主張之基礎事實同一，與前開規定相合，合先敘明。
㈡、再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。查原告為系爭建物之所有權人，係鐳力尊邸公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人，原告主張被告對其收取之管理費原為每坪每月30元，自106年1月1日起改為每坪每月60元，故請求確認系爭建物應自106年1月1日起，以面積1203.554平方公尺及每坪30元，按季計算繳交被告之管理費一節，為被告所否認，則兩造間就上開管理費之收取方式，顯有爭執而不明確，致使原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，是本件原告提起訴之聲明㈠之確認訴訟，自有確認利益。
貳、實體方面:
一、原告主張：
㈠、原告於96年9月19日經法院拍賣程序取得系爭建物之所有權全部，面積1703.57平方公尺，自原告取得系爭建物起，被告均依其組織章程及管理費繳交管理辦法，依建物登記面積換算坪數，以每坪每月30元計算向原告收取管理費，嗣竟未經區分所有權人會議決議，要求原告自106年1月11起改以每坪每月60元計算管理費，其片面解釋原告為管理費繳交管理辦法第3條之「住戶」而非「店面」，顯屬錯誤，致原告之法律地位有受侵害之危險，故有確認管理費之必要；而管理費之計算應扣除被告無權占用面積後，而以原告實際使用之面積1203.554平方公尺為計算管理費之依據。
㈡、又原告取得系爭建物後，原登記用途為商業用，已於105年9月12日完成主要用途變更申請及室內裝修完成，因而發覺系爭建物有546.95平方公尺為汽車坡道（下稱A區，面積347.01平方公尺）、空調機房及消防設備室、受電室（下稱B區，面積199.94平方公尺，如附圖），係供全體區分所有權人使用，既被告依公寓大廈管理條例第36條負有共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用之職務，是前揭原告所有遭占用之A區、B區，被告應無法律上原因而受不當之利益，原告自得依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之不當利益，並依當地金行情每坪285元，以本件起訴回溯5年為計算，請求被告給付不當得利2,829,236元（計算式:546.95㎡×0.3025×285×12×5=2,829,236）。
㈢、再因被告對於原告所有系爭建物占有使用面積共499.732平方公尺，爰依不當得利之法律關係請求其返還自102年1月1日至105年12月31日共4年溢收之管理費217,683元（計算式:499.732×0.3025×30×12×4=217,683）等語。
㈣、否認被告提出之預定土地買賣契約及預定房屋買賣契約之形式真正。縱為真實，亦不能僅憑該契約拘束原告及限制原告所有權行使，又契約第8條2款所載公共樓梯等共同持分及共同使用部分，亦不可能為原告專有之系爭建物。
㈤、聲明:⒈確認原告所有系爭建物，自106年1月1日起，應以面積1203.554平方公尺及每坪30元按季計算繳交被告之管理費。⒉被告應給付原告2,584,989元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應給付原告217,683元，及自106年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、本件為集合式住宅，區分所有權人於買受系爭建物之初，即由買方同意提供地下一樓所設配電室、儲藏室（空調機房、消防設備室）及車道供住戶車輛進入地下二樓，且亦為原告之前手同意，否則不可能在原告標得系爭建物前，即由區分所有權人使用長達20年而無異議，此亦為原告繼受前手所有權時所明知之事實，此依房地預售買賣條款第8條第2款已載明走道、空調機室、變電室、受電室共同持分及共同使用即明。原告之前手既已同意將系爭建物部分空間設置配電室及車道使用，原告即應繼受之，直至使用目的達成為止；，可知區分所有權人利用地下一樓之公共設施係有法律上原因，否則其前手豈有可能20年來均無異議；原告於取得地下一樓所有權後，將使用目的變更為停車位，亦利用地下室之車道方能進出大樓，則車位所有權人亦有使用地下室車道之實，自難要求被告負擔不當得利。
㈡、又原告原應依管理費繳交管理辦法繳交管理費，其於105年9月將地下一樓整修，變更使用目的，與前開辦法第3條所稱之「店面」，係指單獨對外營業，未使用社區之公共設施用電及設備者有異，自難依店面之標準繳以每坪30元計算管理費；至被告原以原告尚未整修營業，方以優惠方式計算管理費，既原告已整修完畢並開始營業，即應與大樓一樓店面以外住戶相同之福利，而回復以每坪60元計算管理費等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷一第150頁）：
㈠、原告於96年9月19日經本院96年執字第12935號執行程序拍定取得系爭建物、共同使用892號建物及所座落之基地東新段110地號，權利範圍10萬分之10536。
㈡、系爭建物於81年3月24日建築完成。
㈢、系爭建物之現況如本院107年5月4日勘驗筆錄。
㈣、系爭建物所在公寓大廈管理費繳交管理辦法規定：管理費每季繳交一次，每一、四、七、十月之當月1至10日繳交，住戶每坪每月60元，店面每坪每月30元；105年12月31日以前之管理費，被告係以每坪30元按建物登記面積計算每季繳交之管理費。
四、得心證之理由:
㈠、系爭建物應依住戶之收費標準計收管理費:⒈查公寓大廈共用部分之使用、管理，應尊重全體住戶之意見
，是其管理費或其他擔負，應依區分所有權人間之決議為標準，此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力；又管理費用之負擔與費用之發生時期、類型、原因、未來維修之計畫等等有其關連存在，則其分擔方式由區分所有人就共同部分使用管理之情形而為分擔之決議，乃屬必然，因各別情形而為調整管理費之決議，即有其必要，而區分所有權人會議所做成之決議，為社區全體住戶就公共事項所為之一致意思表示，全體住戶即應受該決議之拘束，。
⒉按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次按「在遵行公寓大廈管理條例、維護本大廈設備與景觀之完整美觀、確保公共安全並提昇環境品質與敦睦鄰里情誼，特定公約。…凡本社區住戶及訪客均應遵守本公約之規定、本社區各管理辦法及…」、「本辦法經區分所有權人會議決議通過後交管委會執行。…、本大廈管理費每季繳交乙次，每一、四、七、十月之當月1至10日繳交。，住戶每坪每月60元（含公共用電、電梯定期保養、…，店面每坪每月30元」，系爭公寓大廈住戶規約第2條、管理費繳交管理辦法第2條、第3條亦有明文（見本院卷一第6、8頁）。系爭公寓大廈住戶規約為充裕共用部分在管理上必要之經費，決議通過管理費繳交管理辦法，區分店面及一般住戶，規範系爭公寓大廈之區分所有權人均應依該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。依前述規約優先適用原則，系爭公寓大廈之區分所有權人，即應依其區分所有權人會議通過之管理費繳交管理辦法，繳交管理費。
⒊原告雖以被告原依店面之標準向其收取每坪每月30元管理費
，惟自106年1月1日起改依一般住戶標準收取每坪每月60元管理費，損害其權利等語；惟基於增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準；而系爭公寓大廈為地下2層、地上16層之建物，目前地下一、二層為停車空，依被告陳稱：店面要對外單獨營業，未使用社區內公共設施所用電及相關設備等語，足見系爭公寓大廈為一商場與住宅混合之大廈，依前揭管理費繳交管理辦法按住家、店面，採不同之收費標準，依上說明，應為法之所許。
⒋原告自承其於105年9月12日完成系爭建物用途變更為停車空
間，明顯已與店面之意義不同，且依系爭公寓大廈區別住家、店面不同之理由，係因店面未使用社區公共設施用電及相關設備，而收取較住家為低之管理費，惟系爭建物變更用途後係作為停車場使用，停車人員仍有使用電梯出入之必要，電梯用電、保養、維護仍有支出相關費用之必要，是被告以住戶之收費標準向原告收取管理費，自無不妥之處，原告請求確認被告就系爭土地應依店面之收費標準收取管理費，即難認有據，無法准許。
㈡、被告有使用系爭建物作為系爭公寓大廈受電室、消防蓄水池、配電箱、受電箱設置地點之權源:
⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。是故主張法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。本件原告以被告無權占有系爭建物設置受電室等設施，請求返還使用之利益，為被告否認，自應由被告就其具占有權源負舉證之責。
⒉原告主張其為系爭建物之所有權人，為被告所不爭執，系爭
建物所在設有消防蓄水池（面積8.49平方公尺）、受電室（兩造對使用面積尚有爭執）、配電箱（面積1.1平方公尺）、受電箱（面積4平方公尺）等（下合稱系爭設施），屬大樓相關公共設施，其餘尚有電梯間、車輛上下坡道及停車場空間等情，業經本院到場履勘無誤，有勘驗筆錄、現場圖及照片在卷可佐(見本院卷一第108-124頁），且為兩造所不爭執，依前開說明，被告應就其占有係有權占有，舉證證明之。經查：
⑴系爭設施為被告所管理，並占用原告所有系爭建物，被告就
其占有權源係抗辯前揭公共設施早於買賣之初即為原告之前手所同意供共同使用，原告之前手使用長達20年皆無異議，原告自應繼受而受此拘束等語。查依本院向台中市政府都市發展局調閱系爭建物地下一樓平面圖查核結果，其上確標示有空調機房及消防設備室、消防蓄水池、受電室之位置，且與本院履勘所見位置相符（前揭平面圖與被告提出者相同，見本院卷一第124頁），且依原告起訴狀之附圖(見本院卷一第11頁），其上所標示之「空調機房及消防設備室、消防蓄水池、受電室」，其位置亦與前揭地下一樓平面圖相同。
⑵又原告於96年9月19日經本院96年度執字第12935號執行拍賣
程序取得系爭建物及其基地，為其所不爭執，並有其提出之本院民事執行處通知及拍賣公告(見本院卷一第76-78頁），系爭建物於拍賣公告已載明「依現況點交」，原告應買時，自無對系爭建物使用現狀不為查看之可能，而系爭建物設置有消防蓄水池、受電室、配電箱、受電箱等公共設施，亦經本院勘驗在卷，原告極易瞭解系爭建物之使用狀況，應無不知系爭建物設置前揭設施之情事。復原告之前手即債務人為 李子達 ，其為系爭公寓大廈之土地所有人及起造人之一，有土地使用權同意書、變更起造人名冊及同意書附於台中市政府都市發展局函送之建造及使用執照申請資料卷宗(見本院卷一第173-175頁），既李子達就系爭設施之設置，係供系爭公寓大廈全體住戶消防、電力之用，有所知悉，其於取得系爭建物所有權時，難謂李子達無同意在其所有之系爭建物設置系爭設施，以供系爭公寓大廈區分所有權人使用之意思。是以原告之前手縱無明示之同意，亦顯非單純之沈默可言，即足以推知系爭建物於李子達取得所有權時，已同意於系爭設施之設置，則被告辯稱原告之前手已同意系爭設施之設置等語，即非無據。
⑶按債之契約，除有特別情事外，其效力固不及於契約以外之
第三人。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照）。本件系爭設施明顯且長期（自82年建造完成至96年拍賣為止）坐落於系爭建物，而未經李子達反對之公示作用言，嗣後取得系爭建物之原告應已知悉該占有之狀態，依債權物權化法理，李子達前與被告（或區分權人）所成立之使用借貸契約，自為原告所繼受，應認系爭設施有占用系爭建物之法律權源。
⒊據上，系爭設施既有占用系爭建物之權源，從而，原告依民
法第179條規定，請求被告給付系爭設施占有使用之利益及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法無據，不應准許。
㈢、原告請求電梯間、車道占有使用之不當得利，亦非有據:⒈原告雖主張系爭建物之電梯間、車道為被告所占用等情，為
被告所否認，且查系爭建物為原告所有並設置停車空間所用，車道（包括逃生樓梯）之使用人為停放於系爭建物之車輛所有人，又依原告提出系爭建物地下二層之建物第二類謄本觀之，地下二層之用途為停車空間、避難室，並為系爭公寓大廈區分權人所共有，即非被告占有使用，被告對坡道應無任何利得。
⒉又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條第2項定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。查系爭建物所設置之電梯間，依前揭說明，主要亦係供系爭建物及地下二層所有權人或使用人所使用，非被告或區分權人占有使用，原告請求被告給付使用之利得，即非有據；縱認電梯間之使用可供系爭公寓大廈地下一、二層以外之區分權人使用，惟電梯間應屬系爭公寓大廈之重要設備，為全體區分權人（包括原告）居住及出入所必要，且使用之面積不大（原告並未舉證電梯間占用之面積），亦供原告所使用，原告得請求相當於租金之利益實屬甚少，其所為返還利益之主張，非無違反誠信原則之情事，難認有理由。
⒊據上，原告請求被告給付占有使用電梯間、車道所受之利益
及自106年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦非有據，無法准許。
五、綜上所述，原告本件之請求均於法無據，不應准許，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年11月28日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月28日
書記官張捷菡