裁判字號：臺灣新竹地方法院108年竹簡字第114號民事判決
裁判日期：民國108年04月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決108年度竹簡字第114號原告 黃淑芬 訴訟代理人李政被告 高三峰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月18日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○號五樓A室房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將坐落門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○號5樓A室房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1萬3千元，㈢請依職權宣告假執行；嗣於本院民國108年3月21日調解程序中當庭以言詞更正聲明為：被告應將坐落系爭房屋騰空遷讓交付原告，此有同日調解程序筆錄在卷可參，經核原告上開所為，僅係單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，原告前與被告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自107年8月1日起至108年7月31日止，每月租金（不含稅）6千5百元，押租金1萬3千元，被告依約應於每月1日前按時支付租金予原告。詎被告自107年10月起即未依約繳付房租，欠額達3個月以上，原告即於107年12月18日以存證信函進行催告，限被告應於7日內繳租，惟被告仍置之不理，迄至108年2月20日止，累計遲付之租金總額，經扣除押租金1萬3千元後，已積欠逾2期以上之金額，是原告爰再以本院108年3月21日調解程序筆錄影本送達催告被告應於5日內給付欠租，若逾期未給付則同時為終止系爭租約之意思表示，然被告迄未給付，系爭租約已經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋即無正當權源，原告自得請求返還系爭房屋。為此，原告即依系爭租約及租約終止後租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自107年8月1日起至108年7月31日止，每月租金為6千5百元，押租金為1萬3千元，被告自107年10月起即未依約繳租，已積欠租金達2個月以上，經催討未果，原告遂以本院108年3月21日調解程序筆錄影本送達催告被告應於5日內給付欠租，逾期終止之意思表示（於108年3月25日送達被告）等事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、上開存證信函、新竹市稅務局房屋稅繳款證明書等件影本為證，而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第
1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告上開主張之事實為真實可採。
㈡、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第2項前段、第455條分別定有明文。而所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照）。又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。再「依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第
1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力。」、「終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。原判決既認定被告欠租2個月以上，經據原告定期催告，原告復於訴狀以被告欠租為由，請求返還房屋，向應解為自訴狀送達於被告時，契約即為終止。」最高法院23年上字第3867號判例、最高法院台44令民字第6220號民事確定裁判指正意旨參酌。
㈢、經查，原告於107年12月18日寄發存證信函予被告催繳租金，否則將依法終止系爭租約並訴請給付時，此刻被告積欠10
7年10、11月之租金共1萬3千元，抵扣上述押租金1萬3千元後，，尚未達已遲延給付逾2個月租金之要件，則原告主張以107年12月18日之存證信函送達終止系爭租約，委無可採。惟被告遲交租金，原告復於本院108年3月21日調解期日中，主張以該日調解程序筆錄影本送達被告為催告之意思表示，限被告於意思表示到達之翌日起5日內給付所積欠之租金，逾期未償，則為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第32頁），而該日調解程序筆錄已於108年3月25日送達於被告戶籍地址，亦有送達證書乙紙在卷為憑，已對被告發生送達之效力，故加計5日，可知被告應於108年3月30日前給付，然被告至今仍未給付，堪認系爭租約於108年3月30日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，原告本於系爭租約及租約終止後租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，自應准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第
3款，判決如主文。中華民國108年4月30日
新竹簡易庭法官林惠君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月30日
書記官蕭宛琴