裁判字號：臺灣高等法院96年上字第312號民事判決
裁判日期：民國96年11月13日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院民事判決96年度上字第312號上訴人乙○○訴訟代理人 董子祺 律師
黃文玲 律師上一人複代理人 鄭凱鴻 律師被上訴人甲○○○訴訟代理人 劉炳烽 律師複代理人 劉永培 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十六年二月十二日臺灣臺北地方法院九十五年度重訴字第六九四號第一審判決，本院於九十六年十月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段三小段七七九地號土地（下稱系爭土地）為其及訴外人黃 張氏借 、 陳振裕 、 陳永祥 、 隋希耀 、 郭木枝 、 陳金圳 、 陳丁玉秀 、 江秋慧 、 王高招治 、 李阿宗 、李 陳美貴 、 陳有德 、 陳德輝 、 陳嘉玲 、 陳鶴松 、 古美華 、 陳范金鳳 、 林柳慶 、 陳惠玲 、 鄭安石 、羅呂素琴、 羅重庚 、 羅麗枝 、 林昱宏 、 羅榮華 、 莊桂美 、吳連月嬌、 吳國欽 、 吳劉明鴻 、 張明欽 、 張江英桃 、 羅榮基 、黃美足、 洪敏哲 、 吳義雄 、 郭瑋倫 、 陳映志 、 張守毅 、黃 張玉霞 、丙○○等四十一人所共有，詎上訴人乙○○於系爭土地上搭建如附圖Ａ部分建物（下稱系爭建物），無正當權源而占用系爭土地如附圖Ａ部分所示面積三十點一平方公尺。爰本於民法第七百六十七條、第八百二十一條規定之法律關係，求為命上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段三小段七七九地號土地即如附圖土地複丈成果圖所示Ａ部分面積三十點一平方公尺之建物拆除，將該土地返還被上訴人及全體共有人之判決。（原審判決上訴人應拆屋還地，上訴人就其敗訴部分提起上訴。原審共同被告 陳永裕 就其敗訴部分，並未據以上訴，應已確定。）答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人與其弟即訴外人丙○○取得系爭土地所有權，係來自其父 黃春福 ，而系爭建物係於民國（下同）三十六年七月六日建造，於三十九年七月十九日由上訴人祖父 陳安車 購自訴外人 楊金生 ，而原土地所有權人 黃款 、 黃氏 賢、黃春福及 黃張氏 借等四人同意陳安車於系爭土地上建築系爭建物。從而，上訴人之祖父陳安車於三十六年間以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，而與系爭建物之基地共有人黃氏款、黃張氏借、陳 黃氏賢 及黃春福四人成立基地租賃契約，應解為已有租地建物契約存在，而有土地法第一百零三條之適用，故出租人於無法定事由發生時即不得任意收回基地。且陳安車於五十八年一月二日再與系爭土地共有人黃（氏）款、陳 黃玉霞 （即 陳黃氏賢 ）、丙○○（黃春福之繼承人）共同簽立之土地租約，於約定之六十二年十二月三十一日土地租賃期限屆滿後，陳安車仍繼續使用土地並繳納租金，系爭基地出租人亦不為反對之意思，至上訴人繼承系爭建物後，仍繼續繳納租金，基地出租人亦有收取之事實，足見上訴人與系爭土地共有人有不定期限之基地租賃確係存在，被上訴人不得任意主張收回土地。況陳安車依法繳納房屋稅，則系爭建物已合法存在六十年。且自同意陳安車租地建屋時起，近六十年未曾有反對之意思，自應認為上訴人與系爭土地共有人間，業有租用基地建築房屋之意思合致，實難謂其租賃契約未經成立。況既於六十年間內不行使其權利，並因系爭土地共有人之不行使造成特殊情況，足以引起土地承租人（即上訴人）之正當信任，而認為共有人已不欲行使其權利，現竟又為拆屋還地之請求，自應認為有違誠信原則等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人主張其為系爭土地共有人，上訴人於系爭土地上搭建如附圖Ａ部分所示之建物，而占用系爭土地如附圖Ａ部分所示等事實，業據提出土地登記謄本、現場照片為證，並為上訴人所不爭執，復經原法院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及臺北市中山地政事務所製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第八四至八六頁），堪信為真實。被上訴人另主張：本於民法第七百六十七條、第八百二十一條規定之法律關係，求為命上訴人應將系爭建物拆除，將該土地返還被上訴人及全體共有人等語，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：上訴人與系爭土地共有人間就系爭土地是否有不定期限之基地租賃關係存在？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地？被上訴人之請求是否違反誠實信用原則？茲析述如下。
四、上訴人與系爭土地共有人間就系爭土地是否有不定期限之基地租賃關係存在？㈠上訴人辯稱：上訴人之祖父陳安車於三十六年七月六日，向
訴外人楊金生以六萬元購買坐落於當時台北市○○段○○○○號（即土地重測前之台北市○○區○○段三小段七七九地號），門牌號碼為「台北市○○路○○○巷○號」之建物，有建物賣渡證書：「建物表示座落台北市大直壹百陸拾壹番地」、三十九年七月十九日臺北市政府地政科之建築改良物情形填報表：「３、基地標示座落大直地號第壹六壹號。４、門牌號數北安路五五四巷七號。５、建物號數六九。」，及三十七年一月間之房屋所有權質權得喪申告書：「房屋所在『台北市大直一六一番地』房屋番號『第五五四巷七六九號』」可證。系爭建物所坐落之基地嗣後雖因土地重測等因素，由「台北市○○段○○○○號」成為「台北市○○區○○段一六一之三地號」，再成為「台北市○○區○○段三小段七七九地號」，惟無礙於系爭建物坐落該土地上已六十年之事實云云。惟查，上訴人所提出之上證二建築改良物情形填報表載明該門牌號碼臺北市○○路○○○巷○號建物係坐落在大直段一六一地號，與系爭土地重測前之大直段一六一之三地號不符，且其上記載建物構造為煉瓦造（即臺灣式瓦蓋造），亦與上訴人目前佔用之鐵皮屋不符。足證被上訴人主張：原煉瓦造房屋即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○號建物約於七十六年間因政府徵收而全部拆除等語，應可採信。顯然上訴人辯稱系爭建物坐落於系爭土地上已有六十年之情與事實不符。更何況縱屬同一建物（僅係假設），上訴人所提之建物賣渡證書，亦不能證明有何得以使用系爭土地之正當權源，上訴人執此辯稱有租賃關係存在云云，即非可採。
㈡上訴人又辯稱：上訴人祖父陳安車於三十六年七月六日購買
系爭建物後，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，旋與建物坐落基地之（當時土地已改為台北市○○段一六一之三地號）共有人黃氏款（持分1/3）、黃張氏借（持分1/6）、陳黃氏賢（持分1/3）及黃春福（持分1/6）四人（上證五）成立基地租賃契約，承租系爭土地使用，並有系爭土地共有人所共同出具之承諾書：「台北市大直壹六壹番之三右開土地確係鄙人等之共有今 段貴殿 使用該地建設建築物並向台北市政府申請建物保存登記事宜（喜悅）無訛特立（承諾）書付執為照」為憑云云。惟查上訴人所提出上證六承諾書影本，屬私文書，業經被上訴人否認形式及實質之真正，則依民事訴訟法第三百五十七條規定「私文書應由舉證人證其真正。」，上訴人始終不能舉證以實其說，已難採信。且查，上訴人所提出之上揭承諾書上載明對象係「段貴殿」，並非上訴人之袓父陳安車，亦無法證明係指訴外人楊金生，且上揭承諾書僅載明「使用該地」，並無提及任何租賃之字眼，實難證明上訴人對系爭土地有租賃關係。
㈢又上訴人辯稱上揭承諾書於三十六年間由共有人所出具，而
系爭土地於三十六年間為黃氏款、黃張氏借、陳黃氏賢及黃春福等四人所共有。惟依據本院向中華民國紅十字會總會函查結果，該會以九十六年八月三日（九六）祕字第962103號函復，說明二載明「依據日方資料顯示，台籍原日本兵黃春福出生於大正二（西元1913）年二月十二日，本籍地為台北市大直一六一番地，昭和十九（西元1944）年五月十三日於、、附近戰死、、」，並檢附日方原提供資料影本，有該函在卷可稽。（見本院卷第一二○至一二一頁）查卷附之戶籍登記簿上記載黃春福之配偶為黃張玉霞，出生於大正二年（西元1913）二月十二日，與上開函文所指之黃春福之相關資料相符。另依系爭土地日據時代土地登記簿上記載，黃春福之本籍地為台北市大直一六一番地亦與上開函文所指之黃春福之本籍地相符，堪認上開函文所指之黃春福確為系爭土地共有人黃春福。因此，訴外人黃春福確實已於三十三年五月十三日死亡。是上揭承諾書上黃春福之簽名及印文顯非真正。揆諸最高法院八十六年度臺上字第三三六號判決意旨，上揭承諾書既未得所有共有人之同意，對系爭土地之全體共有人自不生效力。
㈣上訴人雖辯稱：觀諸被上訴人提出之戶籍登記簿所載，黃春
福與其配偶黃張玉霞之次子辛○○於000年0月0日出生、參子己○於00年0月0日出生、次女庚○○於000年0月0日出生、肆子丁○○於000年0月0日出生、伍子戊○○於000年0月000日出生，則參民法第一千零六十二條第一項之意旨，黃春福於其伍子出生日回溯第一百八十一條起至第三百零一日止之四十七年間，均應被認定為生存且與配偶家人同住，至被證一上關於黃春福於三十五年九月十五日死亡之記載，經查係以浮籤方式貼於戶籍登記簿，顯為黃春福之親屬於黃春福真正死亡後（應為四十七年後）自行前往戶政機關登載，然該死亡登載經與其子女出生日核對既顯有矛盾，則此等不符事實之記載自無從為鈞院判斷之依據云云。惟查戶籍登記簿為公文書，依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定，推定為真正。且卷附之戶籍登記簿明確記載「黃春福被日軍徵用他往。三十五年九月十五日死亡。五十九年十一月二十七日登記」等語，並非以浮籤方式貼上，上訴人未提出反證，空言否認公文書之記載，已非可採。又查辛○○、己○、丁○○、戊○○、庚○○並非黃春福之親生子女，早經被上訴人起訴確認與黃春福間之父子關係不存在，並獲得勝訴判決確定，有台灣士林地方法院九十二年親字第七四號判決在卷可稽。（見本院卷第七五至七九頁），該判決屬人事訴訟之判決，事關公益，有對事效力，參照民事訴訟法第五百八十二條、第五百八十八條、第五百九十六條規定，對於第三人亦有拘束力。則此判決自足以推翻戶籍登記上關於辛○○等五人與黃春福間之父子登記。更何況戶籍登記簿上黃春福死亡之登記時間為五十九年十一月二十七日登記，上開確認與黃春福間之父子關係不存在之判決，係九十二年十一月四日宣判，均早於被上訴人本案起訴之九十五年六月五日，自不可能係為本案臨訟所勾串偽造。再參照本院向中華民國紅十字會總會函查結果，益加可證黃春福確實已於三十三年五月十三日死亡。則上訴人空言否認，執此抗辯，即非可採。
㈤上訴人再辯稱：嗣後陳安車又於五十八年一月二日與系爭土
地共有人黃（氏）款、陳黃玉霞（即陳黃氏賢）、丙○○（黃春福之繼承人）共同簽立土地租約，其上載明：「同立土地租約人出租人黃款、陳黃玉霞、丙○○等，承租人陳安車間租賃土地議訂條件列明如左一、出租人等所有坐落台北市○○段壹陸壹地號土地之東南邊面積捌拾肆坪出租與承租人、、五、租期：自伍拾捌年壹月壹日起至陸拾貳年拾貳月參拾壹日止、、」，而六十二年十二月三十一日上揭土地租賃期限屆滿後，陳安車仍繼續使用土地並繳納租金，系爭基地出租人亦不為反對之意思，故以不定期限之方式繼續契約。陳安車死亡後，上訴人仍繼續向土地出租人繳納租金，有出租人 黃財 （即原共有人黃款之子）分別於五十九年七月二十九日、七十二年七月二十六日書立之收據二紙，及出租人丙○○於九十年十一月十三日出具之收據可參，丙○○書立之收據更載有「茲收到乙○○先生付地租肆萬元正」等語，足證上訴人就系爭土地有不定期限之基地租賃關係云云。惟按共有物之出借或出租，係典型之利用行為而為管理權能之一環，苟共有人未以契約另訂其出借或出租之管理方法，依民法第八百二十一條第一項規定，即應由全體共有人共同為之（最高法院八十一年度臺上字第二０一三號判決意旨參照）。即共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力（最高法院八十六年度臺上字第三三六號判決意旨參照）。查黃春福已於三十三年五月十三日死亡，其死亡後之繼承人有黃張玉霞、丙○○及被上訴人甲○○○等三人，有戶籍謄本在卷可稽。（見原審卷第九四至九六頁），並為上訴人所不爭執。又依土地登記謄本記載，黃款當時並非系爭土地之共有人，（見原審卷第四三頁）而訴外人丙○○、陳黃玉霞（ 陳黃賢 ）亦僅為系爭土地共有人之一，未得全體共有人之同意，並無出租系爭土地之處分權，揆諸最高法院八十六年度臺上字第三三六號判決意旨，縱有出租系爭土地予上訴人祖父之行為，對系爭土地之全體共有人亦不生效力。
㈥又查上訴人雖提出上證九、十、十一之收據影本，欲證明上
訴人就系爭土地有繳納租金之事實云云。惟查，上開收據為屬私文書，業經被上訴人否認形式及實質之真正，上訴人始終未舉證以實其說，已難採信。且查，上揭上證十收據上僅載明「收到乙○○先生付地租肆萬元正」，並未載明係何筆土地之租金，且依上訴人所提出之上證七所載「二、租金：每年柒月拾五日以出租人應繳納土地有關稅捐（包含地價稅等）總額之二倍金額為租金壹次付清。」，再參上訴人所提出之上證九收據上載之租金為二千五百元，皆與上證十收據影本上記載租金金額不符，實難認定上揭上證十收據為上訴人繳納系爭土地之租金。況查證人即上證十收據之簽收人丙○○於本院證稱「（是否曾把你們共有的北安路土地租給乙○○？）我沒有土地租給他。（有否收過乙○○租金？）他哥哥陳永裕有向我租土地，是台北市○○○○段三小段七七九號蓋鐵皮屋。陳永裕是乙○○的親哥哥，在九十年十一月要繳租金時，他有寄四萬元在乙○○那。陳永裕說租金放在他弟弟那邊，他人不在台北要到南部去，要我到他弟弟那取，我去取的時候，乙○○說哥哥陳永裕寄我四萬元要轉交給你土地租金，轉交要寫一張字條給我哥哥看，證明你丙○○有向我拿四萬元。九十年十月十三日去收時，有寫一張字條給乙○○，證明他有交四萬元給我。、、（陳永裕如何付租金給你？）九十四年是現金我有寫收據給他，後來都是拿支票給我。九十年他沒空我跟他聯絡，他說租金放在弟弟乙○○那你去拿我人不在台北，所以租金是向乙○○拿。」等語。（見本院卷第一二八至一三○頁）足見該收據並非上訴人支付系爭土地之租金收據。
㈦上訴人雖再辯稱：丙○○與被上訴人為姊弟關係，與被上訴
人共有系爭土地，利害關係共同，其得否公正而為陳述已非無疑，而其所稱之收據、支票云云，迄今未見提出，即無從證明其確實出租土地予陳永裕而非上訴人。況觀諸丙○○書立之上證十收據，其上明載：「茲收到乙○○先生付地租肆萬元正」，亦無任何記載「陳永裕」之字樣，如何得謂該紙收據係為陳永裕支付租金之證明？抑有進者，上訴人支付租金予土地共有人丙○○之事實，尚有八十九年十一月間由上訴人乙○○開立之彰化商業銀行大直分行，票面金額為四萬元之支票為憑，受領人亦為丙○○，不容其無端否認，足見丙○○所證，均為虛偽陳述，不足採信云云。惟查訴外人丙○○既僅為系爭土地共有人之一，未得全體共有人之同意，並無出租系爭土地之處分權，縱有出租系爭土地予上訴人之行為，對系爭土地之全體共有人亦不生效力。況且丙○○並未出租系爭土地予上訴人乙○○，此由丙○○對上訴人乙○○提出竊佔告訴，並經檢察官將上訴人提起公訴，及丙○○催告上訴人陳永裕於九十四年十一月一日返還系爭土地等情，有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官起訴書、租約協議書、存證信函、郵局掛號回執等資料（見原審卷第九三至九四頁、第一０四至一０五頁）附卷可稽，應堪信為真實。更何況，本件舉證責任本在於上訴人，上訴人所提租金收據，並未載明係何筆土地之租金，且與上訴人所提之租約內容不符，形式上觀察，已不足證明確係系爭土地之租金，現又經收據之簽收人丙○○證實與系爭土地無關，足見上訴人並未盡其舉證責任。縱上訴人質疑丙○○之證詞，仍不足使上訴人所提證據變為可採，是上訴人自應受不利之認定。
㈧上訴人另辯稱：系爭土地之共有人受領其地租有年，且自三
十六年同意上訴人之祖父陳安車租地建屋時起，近六十年未曾有反對之意思，則依據判例之意旨，自應認為上訴人與系爭土地共有人間，業有租用基地建築房屋之意思合致，亦得因意思實現而成立不定期限之基地租賃契約云云。惟查上訴人所引之最高法院四十三年台上字第四五四號判例意旨，認「系爭基地之房屋，被上訴人與原所有人某甲間之租賃關係，
雖因其租賃物即房屋全部，因不可歸責於雙方當事人之事由滅失而消滅，然某甲於被上訴人在系爭基地重新建築房屋，不惟並無反對之表示，且受領其地租有年，是雙方既有租用基地建築房屋合致之意思實現，自難謂其租賃契約未經成立，依民法第四百二十五條之規定，此項租賃契約，對於向某甲受讓其基地所有權之上訴人仍繼續存在」，足見該案例係兩造間持續有使用土地及受領地租之事實，並未涉及共有人之一部分出租之情形，兩案之事實既不相同，自難比附援引。從而，上訴人辯稱與系爭土地共有人間就系爭土地有不定期限之基地租賃關係存在云云，即非可採。
五、被上訴人得否請求上訴人拆屋還地？㈠按占有人如無正當權源而占有所有物，所有人依民法第七百
六十七條前段規定，自得對於無權占有或侵奪其所有物者，請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。所謂利益，係指客觀之法律上利益而言，倘共有中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名、住址，乃至應有部分，至於其他共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思及實際上是否受有利益，均非所問（最高法院八十四年臺上字第三三九號判例意旨參照）。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其占有之物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證明之。
㈡查本件被上訴人為系爭土地之共有人之一，而上訴人未能證
明其所搭建鐵皮屋占用系爭土地有合法權源，依上開說明，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖Ａ部分，請求拆屋還地，即有理由，應予准許。
六、被上訴人之請求是否違反誠實信用原則？㈠上訴人另辯稱：系爭土地自三十六年間由上訴人之祖父陳安
車向共有人承租時起，迄上訴人（即共有人之繼承人）於原審提起訴訟時止，近六十年未有共有人請求返還，則依前開最高法院裁判之意旨，土地共有人既於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起土地承租人（即上訴人）之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，現竟又為拆屋還地之請求，自應認為有違誠信原則云云。
㈡惟查上訴人所引之最高法院九十五年度台上字第二一六六號
裁判之意旨，認「權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。」足見該案例之事實係權利人在相當期間內不行使其權利，權利人行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利為要件。經查系爭土地之共有人多達四十一人，且大多係於七十七年至九十四年間陸續因買賣或繼承分割取得共有權，換言之，系爭土地之權利人中有一部分共有人取得權利不過一、二年，根本從未表示不欲行使其權利，核與「權利人在相當期間內不行使其權利」、「行為造成特殊情況」之要件顯有未合，況上訴人並未證明確曾向全體共有人承租系爭土地，其餘共有人為全體共有人之利益，本得隨時請求應將共有物返還於共有人全體，足見兩案之事實並不相同，自難比附援引。上訴人執此抗辯，仍非可採。
七、綜上所述，被上訴人主張系爭土地為被上訴人等四十一人所共有，上訴人於系爭土地上搭建如附圖Ａ部分之系爭建物，無正當權源而占用系爭土地如附圖Ａ部分所示面積三十點一平方公尺，應可採信。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地即如附圖土地複丈成果圖所示Ａ部分面積三十點一平方公尺之建物拆除，將該土地返還被上訴人及全體共有人為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四四九條第一項、第七八條，判決如主文。
中華民國96年11月13日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官黃騰耀法官藍文祥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年11月14日
書記官顧倪淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。