臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第1278號
原 告 強奕喬
蔡明杉
被 告 楊明庚
上列當事人間請求返還車位等事件，於民國100年10月19日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項之說明：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本
件原告提起本訴原聲明第一項係請求：「被告等（指被告及
文華麗京 管理委員會，嗣原告撤回文華麗京管理委員會部分
）應連帶將坐落於臺中市○○區○○段第539號地號土地上
同段第3221號建號建物，即門牌號碼：臺中市○○○街○○號
地下2層公共設施地下室之機械停車位1位（編號96），交還
原告。」嗣於100年8月9日（原告民事準備書四狀）更正聲
明為：「被告應將坐落於臺中市○○區○○段第539號地號
土地上同段第3221號建號建物，即門牌號碼：臺中市○○路
○○○號地下2層公共設施地下室之機械停車位1位（編號96）
，交還原告。」核其性質為更正應受判決事項之聲明，依前
開規定，自屬適法。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⑴緣訴外人 強台民 於民國93年1月12日間向訴外人 林永宗 （向
銀行拍受取得）買賣取得坐落於臺中市○○區○○段539地
號（地目建，面積2,053平方公尺，權利範圍10000分之97）
土地一筆，及其上之同段3086建號建物（層次3層，面積分
別34.58平方公尺、34.29平方公尺、34.29平方公尺，門牌
號碼：臺中市○○○街○號）房屋一筆、第3221號建號建物
（層次地下二層，面積6019.35平方公尺權利範圍100000分
之863，門牌號碼：臺中市○○○街○○號地下2層）， 嗣強 台
民另於99年12月2日將上開不動產贈與予原告等2人。依據系
爭不動產所座落之文華麗京大廈住戶停車位分配標準係以車
位面積（應有部份）比例計算之，即應有部分2.75坪者，有
一停車位。而該大樓停車規費、公共設施費用、管理費及各
項稅金，俱以應有部分之多寡攤算，是故車位面積（應有部
份）較多者，雖享有較大的利用空間，但亦須與其相應之應
有部分比例付費。是依前開比例，原告應取得2個停車位，
並經文華麗京管理委員會編定為65、96號，惟文華麗京管理
委員會僅交付原告使用65號車位，原告既因贈與而繼受強台
民、林永宗、台新銀行（合併大安銀行）、 林進 欲、建商泉
滿建設開發股份有限公司（原始取得者）等前手之權利，自
應承受上開前手管領使用部分。原告取得上開停車空間之所
有權及分管使用權後，經發覺編號96號車位現由被告占有中
，惟原告屢次要求被告交付使用，但被告等竟擅將原告所分
管之停車位占用拒不交付。原告既經贈與取得台中市○○段
第3221號建號建物權利範圍100000分之863，而受讓系爭停
車位相對應之共用部分之所有權，是原告即因其受讓人之地
位而繼受系爭車位之分管契約。
⑵系爭大樓係採預售屋買賣方式，於房屋土地預定買賣契約書
中除載明房地外，更載明：「…（另甲方承購本條第（三）
項之停車空間持分面積伍點伍坪）…（三）停車空間：本戶
所購停車空間為地下壹層編號27號平面停車位，計壹位，如
附圖（二）停車空間位置示意圖。」，是顯見泉滿公司在預
售房屋時即已販售停車位，定有編號，且平面停車位係以公
共持分面積5.5坪計算。泉滿公司於系爭大樓完售後，依據
販售房屋及購買停車位之情形，於85年1月3日向臺中市中興
地政事務申請就系爭大樓公共設施即中仁段3221建號為分配
，並立有「分配書」、「分配表」表明為系爭大樓公共設施
以列持分分配（此即為形式上之分管契約，已依登記前房地
停車位買賣情形計算各專有部份分管公設持分比例之情形，
有停車位者其公設持分較多），是已就系爭大樓每一專有部
份單位分配（分管）就大樓共有部份之持有比例，並依照各
專有部份對系爭大樓之共有部份持分比例製作分配表，足見
系爭大樓在85年1月3日時已就每一專有部份單位（即每一戶
）分配（分管）大樓共有部份之持有比例。嗣於85年5月系
爭大樓交屋住戶進住後，再由泉滿公司之土地代書 翁文忠 於
85年5月23日依照上開分配書、分配表，製作「文華麗京住
戶管理費及管基費計算表」載明：「…店N楊明庚,車位面積
2.75坪,機械B2F70，店O（空白，應為泉滿公司）,車位面積
5.5坪,機械B2F65、96…」交予第一屆成立之管理委員會憑
以計算應向各住戶收取之建物管理費、停車位管理費，並依
前預售情形分管大樓之停車位及編號。又依上開分配書、分
配表、住戶管理費及管基費計算表所示，文華麗京大樓之停
車位為一機械式停車位持分公設面積2.75坪，一平面式停車
位持分公設面積5.5坪，則依3221建號公設面積為6019.35
平方公尺，計算一機械式停車位，則換算成應有部份比例者
，約為100000分之151（計算式：2.75÷0.3025÷6019.35）
，一平面式停車位，則換算成應有部份比例者，100000分之
302。而地下室車位共同使用部分，與建物專有部分具有密
不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用
部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建
物專有部分出售他人。又在未取得相對應大樓公共設施持分
時，雖同為大樓之區分所有建物所有人，縱或單獨價購停車
位，惟此屬其間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗
取得停車位相對應持分之人。另停車位無獨立所有權狀，惟
其係將停車位持分包含於主建物之共同使用部份持分內，是
停車位持分之移轉亦視同所有權移轉登記，並須有相當於約
定停車位公設持分之移轉。是停車位之公設持分須隨同相對
應之建物專有部份移轉，並由取得人繼受分管約定。泉滿公
司85年1月3日向地政事務所登記而確定分配（分管）公設持
分之後，爾後系爭大樓住戶間若為停車位之買賣或移轉，則
買賣住戶間之公設應有部份亦應有100000分之151倍數之增
減，此從訴外人 強新民 （系爭大樓另一住戶）之登記買賣契
約亦可得證（強新民購買之專有部份建號為3120號，其共同
使用部份即3221建號之原有持分為100000分之904，嗣又購
買一停車位，故增加100000分之151持分而成100000分之105
5）。而依分配表、文華麗京管理費及管基費計算表所記載
，系爭不動產於85年文華麗京大樓完工時之所有登記權利（
即住戶管理費及管基費計算表所示店O之部份），其車位面
積有5.5坪，並分管2機械停車位，即車位編號65及96號，復
依照系爭不動產所有權（包含3086建號建物及第3221號建號
建物）歷次異動索引記載，系爭不動產最早由泉滿公司設定
抵押權於大安銀行，嗣大安銀行被台新銀行合併，再由台新
銀行實行抵押權拍賣取得，台新銀行復於92年將本件房地出
賣於林永宗，而林永宗隨即再出賣於強台民，在上開過程中
均無再就公設持分100000分之863另為出售分割權利之紀錄
。故足認原告等及原告之前手強台民取得系爭建物樓層之所
有權時，系爭停車位之所有權已包含於3221建號之應有部分
，已隨專有部份即系爭建物樓層分別移轉予原告等，且原告
等自得按上開分管（即分配書、分配表）之約定，分管使用
系爭停車位。又系爭大樓住戶停車位分配標準係以車位面積
（應有部份）比例計算之，即應有部分2.75坪者有一停車位
，此從被告於85年5月間將持分轉讓於另一住戶 鄭桂月 之過
程亦可明之【計算式：6019.35（平方公尺）×（000000之
0000000000之585）×0.3025＝2.749（坪）】，是依上開
比例，原告本應取得2個停車位。綜上所述，基於買賣繼受
取得權利之法理，本件原告既受讓系爭建物，且取得系爭建
物所有權人分管停車位相對應之共同部分之應有部分，則原
分管契約對原告自繼續存在，原告取得之房地權利實與85年
系爭大樓完工時相同，亦即原告本有編號65、96號2停車位
之使用權無疑。且該繼受分管不因原告或原告之前手於買賣
時是否知悉而有所區別。
⑶原告既係系爭車位之有權使用人，惟系爭車位自93年1月12
日（強台民取得所有權日，原告受贈而繼受其損害）起遭被
告無權占用而無法使用，原告自受有損害。且系爭車位位於
大樓地下二樓，交通尚屬便利，又該大樓內與系爭車位相同
規格之車位均係以每月新臺幣（下同）1,500元之價格出租
予他人，是原告即受有按月相當於租金1,500元之損失。從
而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告自99年12月2
日起至交還系爭停車位之日止，按月給付原告1,500元之損
害金。
⑷被告無權擅自占用原告停車位，爰民法第184條、767條之規
定依法請求被告將停車位返還原告，以及依民法第179條規
定，返還相當於租金之不當得利。並聲明：①被告應將坐落
於臺中市○○區○○段第539地號土地上同段第3221號建號
建物，即門牌號碼：臺中市○○路○○○號地下2層公共設施地
下室之機械停車位1位（編號96），交還原告；②被告應自
93年1月12日起至交還第一項停車位予原告之日止，按月給
付原告1,500元；③願供擔保，請准為假執行之宣告。
⑸對被告抗辯之主張：
①被告略以原告所提出之社區車位資料表，並無法認定為區
分所有權人之分管契約云云，惟原告前曾詢問文華麗京管
委會總幹事及地政事務所人員，渠等均回覆文華麗京大樓
並無停車位之分管協議書，僅有建商於85年5月大樓完工時
，交付與第一屆管理委員會之「文華麗京住戶管理費及管
基費計算表」及「文華麗京管理費及車位編號紀錄表」等
文件，故「文華麗京大樓停車位之分管」實際上就係以住
戶之與「建商買賣契約」、「住戶管理費及管基費計算表
」及「管理費及車位編號紀錄表」作為表徵文華麗京大樓
停車位之分管協定。雖管委會函覆略以：「本會檔案室留
存之（住戶管理費及管基費計算表）及（管理費及車位編
號紀錄表）係社區管理中心內部參酌文件，既未經本會確
認，亦未有建商即泉滿公司用印認可，是否真實，存有疑
慮」云云，惟上開文件既係由建商自行製作，則何須再自
行用印確認，故管理委員會所謂「未有用印則不知真實」
等情，顯與常理有違。文華麗京管理費及車位編號記錄表
既係文華麗京管理委員會所製作，其係依社區自管委會成
立後依住戶及建商申報之車位使用情形而為登載，且各住
戶均無異議，自可視為係符合分管公設使用車位當時之情
形。原告所繼受取得訴外人強台民於93年1月12日間向訴外
人林永宗（向銀行拍受）買賣取得系爭不動產，依文華麗
京管理費及車位編號記錄表所示之戶別為「店O」，「所有
權人泉滿」，所屬車位編號「B2F65、B2F96」，原告等既
因贈與而繼受前手之權利，自可繼受前手之分管契約，則
如上述，文華麗京管理費及車位編號記錄表係文華麗京管
理委員會所製作，其係依社區自管委會成立後依住戶及建
商申報之車位使用情形而為登載，是此社區車位資料表自
可視為係共有物之分管約定表徵，具有拘束各該分管契約
當事人之效力。
②系爭不動產係訴外人強台民於93年1月12日間向林永宗買賣
取得，而林永宗前又係於92年間向台新商業銀行拍受取得
（即銀拍屋），故其並未與銀行訂立買賣契約，而林永宗與
強台民之買賣契約，亦因年代久遠而無法尋覓，惟台新銀
行於出售系爭不動產予林永宗時，係將本件房地之「全部
」所有權利（包含建物、土地、公設及停車位部份）包裹
出售移轉予林永宗，嗣林永宗再全部移轉予強台民，期間
並無任何分割移轉之情形，故原告所有之權利實與原告之
前手相同。依原告前手所有系爭大樓建物所有權比例及上
開社區車位資料表之分管約定，原告前手本即擁有65、96
號車位使用權，原告等既經受贈繼受而取系爭建物之所有
權，當然亦繼受上開車位之分管約定，故原告等對於65、
96號車位亦具有使用權甚明。故被告所謂原告並無繼受原
告前手之權利云云，應無可採。
③被告固有提出車位證明書，惟經由形式觀察可見其車位原
為編號70號，於後於不知年月日時始塗改為96號，足見被
告之車位並非自始即編為96號。況比較車位證明書之原始
「泉滿建設開發股份有限公司」之印章與其後修改96號之
印章兩者並不相同，是此之塗改顯較原發70號為後，且是
否為真實亦非無疑。再依文華麗京管理費及車位編號記錄
表所示之戶別為「店N」，「所有權人楊明庚」，所屬車位
編號「B2F70」，顯見被告自始即取得車位編號「B2F70」
無誤，是其縱有公設持分之情形，亦應係對應其70號部份
，而非對應96號甚明。又比較文華麗京管理費及車位編號
記錄表與被告所提「車位證明書」而觀，顯見被告「車位
證明書」修改96號係在「文華麗京管理費及車位編號記錄
表」已紀錄確定之後，姑不論其修改是否真實，惟在當時9
6號既已為「店O」所有，基於分管約定即無再任由修改為
「店N」所有之情形，具見96號應為「店O」即原告所有之
事實。
④被告辯稱其於85年買受系爭房地後，自始即使用96號停車
位，且從未移轉或買賣云云，雖停車位無獨立所有權狀，
惟其係將停車位持分包含於主建物之共同使用部份持分內
，是停車位之移轉亦視同所有權移轉登記。且依住戶管理
費及管基費計算表所示，文華麗京大樓住戶係以車位面積
（應有部份）比例計算分配停車位，即車位面積達2.75坪
者，有一機械式停車位，則換算成應有部份比例者，約為1
00000分之151，故若住戶間為停車位之買賣或移轉，則住
戶之應有部份亦應有100000分之151倍數之增減，則被告早
已於85年5月3日，將其停車位（應為編號第70號）之使用
權及持分轉賣於另一住戶鄭桂月（其專有部份為3186建號
），故被告之停車位建物持分遂從100000之736降至100000
之585（其專有部份為3085建號），而鄭桂月之持分則從10
0000分之660升至100000分之811（即雙方同時各增減10000
0分之151持分）。被告既已將其停車位公設持分賣出，則
被告應已無任何停車位之持分及使用權。
⑤被告辯稱因為買賣完成後建設公司怕有爭議，故其與建設
公司之買賣契約已於買賣時被建設公司收回，並無買賣契
約留存。且當時契約未載停車位編號云云，惟購買不動產
係慎重大事，怎可將規定自身權利之買賣契約任由另一方
收回之理？故被告所辯，顯與常理不合。系爭大樓另一住
戶 楊忠勇 係於83年與泉滿公司訂立買賣契約買受房地，惟
楊忠勇亦留有自身之買賣契約，並未任由建設公司收回，
且觀之其房屋土地預定買賣契約書所載，亦標明出售之停
車位持分面積及車位編號，故被告所辯契約已被建設公司
收回及無車位編號云云，顯與事實不符，亦可見當時被告
買賣契約所載購買停車位應係B2F70無誤。當事人就訴訟相
關之證據依上開之規定經聲請即應提出，否則法院得審酌
情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真
實。原告以被告之停車位證明書原載明為B2F70於後始更改
為96號，主張被告與泉滿公司間買賣契約之停車位編號原
始應為B2F70，且於後亦已轉賣他人，此由被告原始買賣契
約即可明確，是即有諭令被告提出之必要，若被告不依法
提出，即得審酌情形認原告所主張之事實為真實。
㈡被告則以：
⑴被告於85年間因買賣取得臺中市○○區○○段第539地號土
地，權利範圍10000分之78；及坐落其上同段第3085建號建
物，即門牌號碼為臺中市○○區○○○街○○號建物；及共
同使用部分，即同段建號第3221號，權利範圍為100000分
之585，故被告亦為臺中市○○區○○段第3221號建號建物
即臺中市○○○街○○號地下2層之區分所有權人。亦即被告
亦有購買停車位，具有停車位之使用權。
⑵被告於85年間向系爭不動產之原始出資建築人泉滿公司購
買臺中市○○區○○○街○○號房地時，即同時購買上開臺中
市○○區○○段第3221建號之共有部分而取得停車位之使
用權。而購買之初，即經原始出資建築人即泉滿公司發予
車位證明書證明被告購買系爭第96號停車位。且被告就上
開停車位每月均繳付管理費，是以被告對上開停車位並非
無權占有。被告既提出泉滿公司所製發系爭停車位證明書
，足見泉滿公司將系爭停車位讓與被告後，雖未更正該社
區車位記錄表，亦不影響其等買賣之效力。泉滿公司將其
區分所有建物出賣與被告，並將系爭停車位專用權出賣讓
與被告，其對系爭停車位已無任何權利，亦無任何占有之
事實，原告主張繼受取得共同使用部分即系爭第3221建號
應有部分100000分之863，即屬繼受系爭停車位之分管契約
，而認泉滿公司不得將其原有之系爭停車位專用權出賣讓
與文華麗京社區之建物買受人或區分所有權人，並無根據
。
⑶依系爭文華麗京社區住規約係約定系爭文華麗京社區地下
室停車位為約定專用部分，然亦未約定其應有部分範圍，
且文華麗京社區管委會迄今均未依據上述住戶公約之規定
訂定停車場管理辦法。再依被告所提出興建系爭文華麗京
社區之泉滿公司停車位證明書，可知泉滿公司與各承購戶
約定，由承買車位者使用系爭地下室之特定部分供作車位
使用，並已行之多年，是系爭文華麗京社區之停車位使用
權須另外購買，且均有載明車位編號，足認系爭文華麗京
社區之原始承購戶對於系爭地下室之停車位已有默示之分
管合意。故被告於85年間向泉滿公司購買主建物即包含系
爭編號96號停車位，本於共有人間之分管協議，自有系爭
停車位之使用權。原告既自其父強台民受贈移轉登記取得
共同使用部分即系爭第3221建號應有部分100000分之863
，而其父強台民向訴外人林永宗買受取得上述共同使用部
分之應有部分時，其等房地買賣契約之標的物並無記載系
爭停車位，此為原告等所不否認之事實，是以原告等顯然
並未取得系爭停車位之使用權。故原告等主張有車位者所
占共同使用部分即系爭3221建號應有部分約2.75坪者有一
停車位，未購買車位者，所占之應有部分則少於2.75坪，
而原告主張所有共同使用部分即系爭第3221建號應有部分
100000分之863，依應有部分之比例，應取得2個停車位，
並經文華麗京社區管委會編定為第65、96號停車位云云之
推論，應不可採。至原告所提之文華麗京管理費及車位編
號記錄表，由形式觀之，無法端出其為區分所有權人之分
管契約，故原告陳稱系爭編號第96號之停車位係繼受自其
前手之分管約定云云，應舉證以實其說。
⑷系爭不動產乃大安商業銀行經由本院87年度執未字第24537
號給付票款強制執行事件板橋地院系爭執行案承受訴外人
林進欲 之不動產，再輾轉出賣予原告，而上開強制執行事
件拍賣公告之拍賣標的雖包含共同使用部分第3221建號建
物之應有部分100000分之863，惟並未記載特定停車位編號
，亦無標明系爭停車位使用權，自難認拍賣標的含系爭編
號第96號停車位使用權，自難據為證明系爭不動產附有系
爭編號第96號停車位使用權。
⑸被告所有之坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地上同地
段第3085建號建物即門牌號碼台中市○○區○○○街○○號
房屋乙間所有權全部、共同使用部分建號第3221號建物應
有部分100000分之736，係於85年1月23日登記第一次所有
權在泉滿公司名下。而泉滿公司嗣於85年1月23日以買賣為
原因將上述建物及共同使用部分產權移轉登記與被告名下
，泉滿公司又於85年5月3日買賣為原因，將被告所有共同
使用部分建號第3221號建物應有部分100000分之736中之10
0000分之151移轉登記於鄭桂月名下。被告因印章、印鑑證
明書等證明文件均交由泉滿公司保管使用而確實不知上情
。倘如原告所稱被告於85年5月3日將系爭編號70號之機械
式停車位轉售予鄭桂月，並將共同使用部分建號第3221號
建物應有部分100000分之736中之100000分之151移轉登記
於鄭桂月名下，則泉滿公司豈會於85年5月7日核發機械式
停車位使用證明書予被告之理？依文華麗京管理費及車位
編號記錄表所示，鄭桂月僅有地下一樓編號10號之平面車
位專用權，亦無地下二樓編號70號之機械式停車位專用權
。況坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地上同地段第30
84建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋乙
間所有權全部、共同使用部分建號第3221號建物應有部分
原係100000分之734，亦係85年5月3日以買賣為原因，將其
共同使用部分建號第3221號建物應有部分100000分之734中
之100000分之151移轉登記他人，惟仍具有地下二樓編號92
號機械式停車位專用權。
⑹原告既為文華麗京社區區分所有權之繼受人，本得按公寓
大廈管理條例第24條第1項規定，閱覽或影印規約、公共基
金餘額、會計憑證、管理委員會記錄等等有關資料文件；
非不得向前手確認是否占有使用系爭編號第96號停車位，
或向文華麗京社區管委會確認系爭編號第96號停車位使用
情形，則其對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情
形，而應受分管契約之拘束。原告等之父強台民對於其所
買受取得之房地並無配置有停車位之事實，當不可諉為不
知；而原告等嗣後與其父強台民訂立贈與契約時，對於贈
與標的範圍並不包含系爭停車位之合意條件，明知且接受
，不能於事後更易主張伊對系爭停車位有使用權。從而，
原告等主張被告應返還系爭停車位，以及相當於租金之不
當得利，於法即屬無據。並聲明：①原告之訴駁回；②如
受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠上開原告主張其如何取得前揭房地所有權及其權利登記情況
，而為文華麗京社區之區分所有權人，及被告亦為該社區之
區分所有權人，現並管領使用系爭96號停車位等事實，為兩
造所不爭，復有本院87年度執字第24537號、88年度執字第2
1306號執行案卷、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄
本、臺中市中興地政事務所網路申領異動索引、96號停車位
照片、土地所有權狀、建物所有權狀、車位證明書、收據、
土地登記申請書、分配書、買賣所有權移轉契約書、公證書
等在卷可資佐證，應可認定。
㈡本件原告主張其應繼受前手泉滿建設開發股份有限公司（下
稱泉滿公司）等之權利，而為系爭96號停車位之分管使用權
人或所有權人，而被告無權占有、使用系爭96號停車位，除
無法律上之原因，受有利益外，並因此侵害原告之權利，而
要求被告返還系爭96號停車位及所受利益。惟此為被告所堅
決否認，並以前詞置辯。是茲本件應予審究者闕為原告主張
其係系爭96號停車位之所有權人或分管使用權人，因而請求
被告應將該停車位遷讓返還予原告、並返還無權使用期間之
不當得利，有無理由？經查：
⑴按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為
主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在
計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇
參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易
之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然
亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通
常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金
，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未
購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者
取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約
」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，
於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已
呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91
年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布
之公寓大廈管理條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造
人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空
避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以
外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益
之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。
至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前
，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附
隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之
停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象
限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實
務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可
行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約
定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有
部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事
人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未
來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，
仍發生拘束力，此合先敘明。而查，依卷附原告所提訴外人
楊忠勇與泉滿公司間所簽訂房屋土地預定買賣契約書所示，
其第1條買賣標的物如下：①房屋部分：˙˙˙（另甲方承
購本條第③項之停車空間持分面積˙˙˙）、③停車空間：
本戶所購停車空間為˙˙˙；另原告所提之泉滿公司於首次
登記時所提之分配書，亦記載各戶分配共同使用寧夏路227
號等公共設施（即停車場等）之情形，並據此向臺中市中興
地政事務所辦理登記。此即就地下停車空間之使用，由將來
成立共有關係之各買受人預立分管契約以資規範遵循之情形
。又最高法院81年台上字第1060號民事判決謂：「經登記之
共有不動產，何人為共有人，全以登記簿記載為準。而各共
有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用、收益之權；
共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第
818條、第820條第1項亦定有明文。地下室倘登記為共有，
由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有
人就該地下室有分管之約定。」其表明各共有人已就共有物
之特定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契
，雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認
定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。茲系爭文華麗京
社區大樓地下層停車位所屬之建號3221號建物，乃全體區分
所有權所共有（每人之應有部分不盡相同），其既劃分停車
位供特定之區分所有權人停車使用，即應認為全體區分所有
權人就該地下室有分管之約定。此亦為兩造於本院審理中所
不爭執。
⑵原告雖提出管理費及車位編號紀錄表、住戶管理費及管基費
計算表，欲證明其前手即泉滿公司於85年間興建完成系爭文
華麗京社區大樓時，即係受分配使用系爭96號停車位，惟此
業為被告所否認，且經向文華麗京管理委員會確認，據該會
函覆稱：「至於本會檔案室留存之住戶管理費及管基費計算
表、管理費及車位編號紀錄表，係社區管理中心內部參酌文
件。既未經本會確認，亦未有建商即泉滿公司用印認可，是
否真實，存有疑慮，不建議貴院作為產權證明。」、「至於
本會檔案室留存之住戶管理費及管基費計算表，研判應為建
設公司即泉滿建設製作，而管理費及車位編號紀錄表則難以
確認何人所為。重申此二份文件係社區管理管理室內部參酌
文件，非本會正式文件，內容是否真實，實有疑慮。」有該
會100年7月16日文華字第20110716001號、100年9月26日文
華字第20110926001號函在卷可稽，亦可見上開管理費及車
位編號紀錄表、住戶管理費及管基費計算表所載，確難認與
真實情況相符，否則該會亦不致於會以前揭詞情予以否認，
甚或不持以為社區管理之憑據。此外，就有關機械或平面車
位之登記情況，經向臺中市中興地政事務所查詢，該會係表
示：有關共同使用部分登記之停車空間其產權登記事宜，係
經內政部邀同有關機關會商獲致結論於內政部85年9月7日台
（85）內地字第8580947號函明定，其登記方式即於現行區
分所有建物共有部分『停車位』欄登載車位編號及應有部分
***分之**。另停車位編號之登記係依建物測量成果圖按竣
工圖轉繪所劃設之停車位、編號所為之登記，其為機械或平
面車位之登記方式並無不同，僅應有部分之多寡有所差異。
」有該所100年9月27日中興地所一字第1000010907號函可查
，而依此原則檢視原告前揭房地之登記資料，除應有部分之
記載外，並未能發現有登記系爭96號停車位之資料，即亦無
從以原告之房地登記情況，推論系爭96號停車位於原始即分
配交由泉滿公司所使用，是原告此部分主張，就依現有之證
據資料，尚難獲致肯定之答案，自無從予以採信。況據前揭
房屋土地預定買賣契約書第1條約定：「買賣標的物如下：
①房屋部分：˙˙˙（另甲方承購本條第③項之停車空間持
分面積˙˙˙）、③停車空間：本戶所購停車空間為˙˙˙
」，及上開分配書記載各戶分配共同使用寧夏路227號等公
共設施（即停車場等）之情形，顯然系爭大樓之購買戶均已
同意泉滿公司得將地下室停車位之使用權另售予車位購買者
（此為預售房屋之常態，前已論述），僅該車位購買者須為
系爭大樓之區分所有權人而已。而被告抗辯稱其於85年5月7
日向泉滿公司購買取得系爭96號停車位一節，業經證人即時
任泉滿公司負責人 林進育 （原名林進欲，即原告所有前揭房
地之第二位所有權人，下同）到庭證結屬實，復有車位證明
書1紙在卷可資佐證外，自堪信為真實，而可採信。是依被
告購買系爭96號停車位之時日，係在 林進育嗣 獲分配，並於
86年1月3日取得原告前揭房地所有權登記之前，有前述臺中
市中興地政事務所網路申領異動索引可資對照，足徵泉滿公
司縱於系爭大樓於85年間興建完成時，仍保留系爭96號停車
位未出售，然亦旋於85年5月7日出售予被告，而更早於證人
林進育嗣受分配取得原告前揭房地所有權之前，則依此經過
情節，足認系爭大樓之區分所有權人就共同使用建物所成立
之分管契約，其中關於系爭96號停車位部分，其使用人已確
定為被告。而證人林進育嗣後雖將前揭受分配取得之部分，
亦即原告前揭房地所有權持以抵押借款，因未清償，而經債
權人聲請強制執行，由訴外人大安商業銀行股份有限公司拍
定取得，並再由原告輾轉價購取得，惟按強制執行法上之拍
賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買
受人（執行法院即代債務人出賣之人）；又最高法院48年臺
上字第1065號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有
物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分
割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序
之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉
分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分
管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保
障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不
再援用，司法院大法官會議固然著有釋字第349號解釋可資
參佐，然依上開解釋意旨可知，共有人與其他共有人訂立共
有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉
或可得而知，並無受不測損害之虞時，最高法院48年台上字
第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍
不相違背，即共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續
存在。茲查，原告之前手即訴外人大安商業銀行股份有限公
司於拍定原告前揭房地前，其顯然知悉該房屋已無附屬停車
位，且法院拍賣公告及建物登記謄本均無該房地附有停車位
之記載或登記，故訴外人大安商業銀行於出價應買該房地時
，應係明知或可得而知該房地並無附屬之停車位。從而訴外
人大安商業銀行股份有限公司於拍定取得該房地時，共同使
用部分之共有人所成立系爭停車位由被上訴人管理使用之分
管約定，對於訴外人大安商業銀行仍繼續存在，訴外人大安
商業銀行應受其拘束。同理，原告之前手即訴外人大安商業
銀行既應受上開分管約定之拘束，乃原告為後手，自應與訴
外人大安商業銀行同受該分管約定之拘束。
⑶至於原告主張其應有部分登記較多，但卻無法按比例享受停
車位等語。茲按共有物之分管，乃共有人內部之事務，究應
由何人管理使用共有物，應尊重共有人之決定，以符合共有
人間最大之經濟利益，且基於契約自由原則，契約內容在不
違反法令或公共利益之情形下，當事人有完全之決定權。準
此，共有人團體內部，自行決議令少數共有人就共有物特定
部分之使用收益範圍，多於或少於依其應有部分比例應得之
使用收益範圍，亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相
等之決議，當然亦生拘束之效力。而關於大樓停車位使用權
之分管契約部分，最高法院88年台上字第1541號民事判決謂
：「……上訴人就前開房屋地下二層雖擁有所有權應有部分
四十分之四，然所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之
全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人
之所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基
於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來，……又各共
有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管
協議書即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共
有人應有部分比例相等。……」即已明確指出只要共有人間
之分管契約確有其事實，共有人使用共有物特定部分之範圍
，得不受其應有部分比例之限制。換言之，分管契約之內容
，是否按應有部分比例而分配其使用範圍，應尊重當事人契
約自由原則。況且，原告之前手即訴外人大安商業銀行自法
院拍定取得系爭房地時，拍賣公告上既無停車位之註記，亦
已認知該房屋並無附屬停車位，故其出價應買時，顯然是以
該房地並無停車位之條件而評估其價值，並願此承受斯時分
管約定之使用狀態，換言之，就該房地之共同使用建物雖有
應有部分10000分之863，但並無附屬停車位，此情事已在訴
外人大安商業銀行出價應買之評估範圍內，嗣後經訴外人大
安商業銀行再以銀行拍賣程序出售予台新林永宗時，亦均為
同一之情況。準此以言，若僅以原告購買之該房地對共同使
用建物之應有部分為10000分之863，即不顧共有人間已就共
同使用建物訂有分管約定，而認為原告當然取得系爭96號停
車位之所有權或使用權，此反而會造成原告獲有意料之外之
利益，殊與事理有違。
⑷綜上所述，被告抗辯稱其就系爭96號停車位係有權使用，尚
有理由，原告主張系爭96號停車位為其所有或有權使用，因
而依民法第184條、第767條之法律關係請求被告應將該停車
位遷讓返還予原告，自無理由。又被告既係有權使用系爭96
號停車位，其自無不當得利之情況，乃原告依民法第179條
之法律關係，請求被告自99年12月2日起至交還系爭96號停
車位之日止，按月給付原告1,500元之損害金，亦有誤會，
併應認為無理由。是本件原告所請，均應認為無理由，應予
駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，並應予以駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國100年11月2日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林世民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月3日
書記官陳美虹