裁判字號：臺灣臺中地方法院105年重訴字第70號民事判決
裁判日期：民國107年09月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度重訴字第70號原告 賴金雄
郭水泉 郭俊龍 共同訴訟代理人 沈炎平 律師
王晨瀚 律師被告 賴坤鐘
賴坤賓 賴坤峰 共同訴訟代理人 許儱淳 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應分別給付原告如附表所示之金額，並如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以附表反供擔保所示之金額，分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3、4款定有明文。查原告起訴狀原以兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），請求分割共有物、拆屋還地及自民國90年1月5日起至返還系爭土地止，按月給付原告賴金雄新臺幣（下同）16,667元；自104年6月11日起至返還系爭土地止，按月給付原告郭水泉8,333元；自104年7月9日起至返還系爭土地止，按月給付原告郭俊龍8,333元之相當於租金之不當得利。嗣因系爭土地於訴訟進行中之106年間，出賣予訴外人 李昔恩 ，並已完成所有權移轉登記，原告因而於106年11月28日以民事變更訴之聲明狀，撤回上開拆屋還地及分割共有物之請求，並變更請求相當於租金之不當得利為「㈠被告賴坤鐘應分別給付原告賴金雄372,230元、郭水泉55,553元、郭俊龍52,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告賴坤賓應分別給付原告賴金雄372,230元、郭水泉55,553元、郭俊龍52,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告賴坤峰應分別給付原告賴金雄372,230元、郭水泉55,553元、郭俊龍52,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（本院卷一第112頁），其後又多次變更訴之聲明，最後於107年9月11日以民事準備㈥狀變更訴之聲明為如下原告主張之㈤聲明欄所示，合於前揭所述規定，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。被告雖主張其將系爭土地出售訴外人李昔恩時，曾於第12條特別約定事項第6點約定：「賣方（即被告）訴訟及反訴律師費已支付（反訴裁判費尚未支付），買方於完成過戶手續後，承受本標的物之訴訟。」等語（見本院卷一第144頁），故系爭土地所有權移轉程序登記完竣後，即由李昔恩承受，依民法第344條混同之規定，原告就本件請求即無訴之利益云云，惟此為原告所否認，而依原告所提其與李昔恩所簽立之土地買賣契約書，其上並無類似上開所訂之約定（見本院卷一第168、172頁），足證原告並未移轉本件不當得利之請求權予李昔恩，故被告主張混同，及原告已無訴之利益云云，顯不足採。又訴外人李昔恩於本院07年5月29日言詞辯論時，已拒絕承當本件訴訟（見本院卷一第205頁），故本件自仍應由原來被告繼續進行訴訟，而無改列被告之必要。
三、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。民事訴訟法第65條第1項定有明文。被告於107年4月17日提出民事告知參加訴訟聲請狀，表示訴外人李昔恩受讓系爭土地之應有部分，就本件訴訟結果有法律上之利害關係，因此具狀聲請告知訴訟等語，核與民事訴訟法第65條規定相符，本院爰依被告之聲請而將相關書狀送達受告知訴訟人李昔恩，而李昔恩事後並未具狀參加訴訟，併予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠系爭土地之所有權人原為原告賴金雄、原告賴金雄大伯、原
告賴金雄二伯母3人所共有，應有部分各3分之1。嗣原告賴金雄二伯母將其應有部分出售予原告郭水泉，於104年7月9日原告郭水泉再將其應有部分2分之1贈與其子郭俊龍。至原告大伯對系爭土地持有之應有部分，於其過世後即由被告3人繼承，應有部分各9分之1。詎被告竟未經原告同意下，於系爭土地上逕行興建地上物以為私用，致原告無法使用系爭土地，而被告人數尚未逾全體共有人之半數，應有部分亦未達2分之1，自不符民法第820條第1項管理共有物之要件，其管理自屬非法。而於本件起訴後，系爭土地所有權已由訴外人李昔恩於106年，分別向兩造買受合計權利範圍6分之5、訴外人李昔恩之葉姓友人取得權利範圍6分之1。惟被告私自建造地上物無權占有使用系爭土地，自受有物之使用利益，致原告於出賣系爭土地前受有損害，原告自得依民法第179條規定，向被告請求依原告應有部分所受相當租金之不當得利。即以被告確實自繼承系爭土地起，即持續占用並使用收益系爭土地至106年1月，又系爭土地位處臺中市○○區○○路精華地段，依原告向系爭土地上房屋承租人口頭查證結果，房租為每月5萬元，則原告賴金雄每月依系爭土地有部分1/3計算，應可請求16,667元，自被告100年7月25日繼承系爭土地，以100年8月1日起至106年1月31日計66月，被告3人不當占用系爭土地，按被告3人應有部分比例分擔，應分別給付原告賴金雄366,674元（16,667×66÷3＝366,674）；原告郭水泉於104年6月11日取得系爭土地應有部分1/6，被告3人自104年8月1日起算至105年12月31日計17月，應分別給付原告郭水泉47,220元（8,333×17÷3＝47,220）；原告郭俊龍於104年7月9日取得系爭土地應有部分1/6，被告3人自104年9月1日起算至105年12月31日計16月，應分別給付原告郭水泉44,443元（8,333×16÷3＝44,443）之相當租金之不當得利。縱認系爭土地無每月5萬元租金行情，而依證人 李昔恩證 稱，其接手後與國通計程車每月2萬元租約，則至少被告3人應分別給付原告賴金雄146,674元、郭水泉18,887元、郭俊龍17,776元。再退步言，依土地法第97、105條規定為計算基礎，依系爭申報地價每平方公尺7,040元，面積149平方公尺，計1,048,960元價值，按年息百分之10為104,896元，則每月相當於8,741元租金，則被告3人應分別給付原告賴金雄64,108元、郭水泉8,256元、郭俊龍7,771元。
㈡依被告與訴外人李昔恩簽訂不動產買賣契約書第12條第5點
，可知於系爭土地及其上地上物轉讓出賣前，被告確實出租予國通計程車及早餐店使用，並獲有租金之不當得利，且被告確係自繼承系爭土地起即持續占有並使用收益系爭土地至106年3月，為被告於契約書上所自承，則被告未經原告同意下持續利用系爭土之地上物出租他人，致原告等受有相當於租金之不當得利，自不因兩造將系爭土地出讓於他人而變更，故就100年8月1日至106年1月31日期間被告受有相當於租金之不當得利，原告於系爭土地出賣後，仍得繼續向被告請求。復依民法第1147條、第1148條第1項規定，可知繼承人自繼承開始時即承受被繼承人一切權利義務，不動產登記之有無僅係繼承人可否處分系爭土地，即是否有逃漏稅或行政法上未核實申報之問題，不影響繼承人受有系爭土地所享受之利益。本件被告既於100年7月即繼承系爭土地，自可認被告自100年8月開始即受有系爭土地相當於租金之不當得利，縱被告係於100年10月始辦理系爭土地之登記，被告所受利益仍應自100年7月即開始計算。
㈢依網頁所列印之原證11畫面，足證系爭土地上早餐店至少於
100年10月即已向被告承租，依原證12原告查詢系爭土地之google街景圖歷年翻拍資料，國通計程車至少在103年9月即在系爭土地上承租，而早餐店更早在98年11月即存在，足證被告自100年繼承系爭土地起即已開始使用收益。至證人 王志賓 之證述，對106年1月以前國通計程車霧峰站之狀況語焉不詳，自不足採。原告固對106年1月以後，係由王志賓與被告簽訂租賃契約不爭執，惟該租約約定僅係被告與霧峰站之私人約定，衡之李昔恩證述，顯見該約定與系爭土地行情不符。又證人王志賓復對106年前國通計程車霧峰站究於何處營業無印，亦無法說明租處即自何時起至何時結束，其證詞自無法肯認。且依google定期拍攝系爭土地路段歷年街影圖變化，可知國通計程車至少於103年9月即已存在，自可推斷國通計程車霧峰站於當時已向被告承租，僅當時非由王志賓負責。而早餐店依原證11網頁資料，可見早在98年11月即存在，復依證人李昔恩證述略以早餐店租金直接付給國通計程車等語，顯見早餐店確實有租賃系爭土地，且在國通計程車向被告承租前，早餐店租金係繳交予被告，足證被告於100年繼承系爭士時確有使用收益系爭土地至106年1月。另系爭土地於被告出租地上物當時尚未分割，係兩造分別共有系爭土地，兩造對系爭土地上每一部分皆有3分之1權利，不得以僅使用部分土地辯稱未使用原告所有權利範圍。又被告除出租系爭土地及地上物共承租人使用收益外，被告自出生以來即長期居住及經營使用系爭土地及其上地上物，戶籍地亦始終登記系爭土地上地上物下，被告自有使用收益系爭土地及其上地上物，惟未經原告同意下，亦未依比例給付租金或相當於租金予原告，致原告受有相當於租金之不當得利損害，自不因兩造其後將系爭土地出讓於他人而變更，更無從承受或轉讓，原告自仍得向被告請求。至被告主張民法第425條之1第1項規定，於本件並不適用。
㈣原告否認被告所述出資購買系爭土地及房屋及借名登記的事
實，系爭土地上房屋的房屋稅籍資料，原先是登記在被告母親的名下及房屋稅由被告母親繳納部分，原告不爭執，但依照原證3，原告賴金雄自81年起即以依照1/3的應有部分繳納地價稅，故被告表示系爭土地係由被告母親繳納地價稅的情形，原告予以否認。另系爭土地的範圍大約如被告主張的範圍，有包括公用道路部分沒有意見，但被告所述系爭土地上的兩間鐵皮屋（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○○號及1096號，見原證6即本院卷一第139頁，由被告與李昔恩所簽立之不動產買賣契約書內已表明，下合稱該二間房屋時稱系爭房屋，稱各個房屋時則稱為1094號房屋、1096號房屋），占用系爭土地約2/3的比例部分，原告有爭執。
㈤聲明：
⒈被告賴坤鐘應分別給付原告賴金雄366,674元、郭水泉47,
220元、郭俊龍44,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告賴坤賓應分別給付原告賴金雄366,674元、郭水泉47,
220元、郭俊龍44,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告賴坤峰應分別給付原告賴金雄366,674元、郭水泉47,
220元、郭俊龍44,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭土地中有部分臨路土地，遭公眾作為通行用地，行之有
年，系爭土地上之系爭房屋，大約只是占系爭土地的三分之二，該房屋就是如原告所提原證12第一張照片上的國通計程車，及旁邊風味炸雞招牌的鐵皮屋，至於道路部分就如原告所提原證12照片該兩間鐵皮屋旁邊的巷道部分。且1096號房屋店面，曾於106年1月1日起至106年3月31日止，由被告賴坤峰出租與「國通計程車霧峰站代理人王志賓」，每月租金為8,500元。而李昔恩自106年1月起陸續收購兩造就系爭土地及其上系爭房屋之所有權，其中系爭房屋為被告共有，與原告無涉，被告於106年1月出售時系爭房屋售價50萬元，系爭土地持分3分之1出售價額僅400萬元，遠低於原告其後於6個月期間內出售之價款460萬元、426萬元，被告於106年1月3日簽訂買賣契約，出售與李昔恩，於同年2月間辦理所有權移轉登記，故自106年3月起即由李昔恩繼受權利義務，該租賃契約自106年3月起即由李昔恩繼受權利義務，並已將該租賃契約原本移交李昔恩，故被告就該租賃契約僅收取租金17,000元，且系爭房屋於107年6月2日已拆除。㈡依系爭土地所有權移轉登記資料，可知被告係於100年10月
13日辦妥繼承記而取得系爭土地持分所有權，另於106年1月間出售與李昔恩，嗣106年3月1日完竣所有權移轉登記，可知被告持有系爭土地所有權期間為100年10月13日至106年2月28日止。被告係於106年1月起將系爭土地連同其上1096號房屋1樓出租予國通計程車，僅收取106年1、2月租金，亦有李昔恩到庭證述可參。況依財政部106年12月29日財稅字第00000000000號令，訂定之「106年度度財產租賃必要損耗及費用標準」，其中第一項就固定資產出租之「必要耗損及費用」，明訂為百分之43，且租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項第2款第1目（被告誤繕為第2目）規定：出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：㈠每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。系爭土地約3分之1面積經公眾多年通行，作為既成道路巷道使用（巷道名稱為臺中市○○區○○路○○○○巷），以系爭土地約3分之2面積為基地搭建之系爭房屋，係早於被告父親54年間出資購入時即由前手興建，嗣被告於100年7月25日因繼承而繼受取得，即系爭房屋所有權係由被告共有，被告固於106年1月至3月間將該1096號房屋1樓空間出租與國通計程車霧峰站，每月租金8,500元，就該地上物出租應扣除之耗損及費用，依上開財政部「106年度度財產租賃必要損耗及費用標準」，約略為3,655元，即被告每月僅得出租利益4,845元，且106年3月租金已由李昔恩收取，則被告就出租系爭土地上之1096號房屋1樓空間於106年1、2月間取得之利益僅9,690元，若參照前揭租賃住宅市場發展及管理條例所得減除之百分之53，必要耗損及費用更高達4,505元，被告每月僅有3,995元所得利益，計僅取得106年1至2月間7,990元利益而已。
㈢系爭土地固曾為兩造共有，惟原告從未取得系爭土地上之地
上物所有權，依民法第425之1條第1項規定，原告至多僅得於其取得系爭土地所有權期間，就系爭土地上之地上物主張與被告間推定有租賃關係存在，絕非該當「不當得利」法律關係。再依照被告的說明，當初被告父親出資購買系爭土地及系爭房屋時，就依據被告父親的寡母的意見，將土地由三個兄弟共同登記，如果有成家的，就用配偶的名字登記，所以當時系爭土地就由被告的母親及被告的二嬸再加上賴金雄三位共同登記為系爭土地的所有權人，當時是因為賴金雄尚未結婚。系爭房屋就全部歸由被告的母親取得所有權，繳納房屋稅，系爭房屋沒有辦理保存登記，所以每年的地價稅及房屋稅都是被告的母親繳納的。當時是被告的父親借用賴金雄及其他兩位兄弟的配偶的名字登記的，既然被告的母親本來就系爭土地有1/3的持份，就系爭房屋本來就是所有權人，即使本件系爭房屋有出租給他人，其後系爭房屋由被告共同繼承，但系爭房屋既然是在系爭土地上有占有的權源，所以被告的母親或被告將房屋出租，也沒有不當得利的問題。至依照原告所提原證3，原告賴金雄自81年起即以依照1/3的應有部分繳納地價稅，是因為當時被告的祖母已經往生了，所以原告與被告的母親已經在爭執是否有借名登記的情形，所以原告才開始繳納81年起的地價稅，並且繳納原告賴金雄自己持份的部分。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執及爭執事項如下（本院107年7月17日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容，本院卷二第25頁正、反面）㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告賴金雄於54年5月19日以買賣原因登記取得系爭土地權
利範圍3分之1所有權；原告郭水泉於104年6月11日以買賣原因登記取得系爭土地權利範圍3分之1所有權；原告郭水泉嗣於104年7月9日將系爭土地權利範圍之6分之1贈與原告郭俊龍，原告郭水泉該日起就系爭土地之權利範圍為6分之1所有權。
⒉被告於100年10月13日以繼承原因登記取得系爭土地權利範
圍合計3分之1所有權，即每位被告就系爭土地之權利範圍為9分之1所有權。
⒊被告1096號房屋1樓空間，於106年1月起至同年3月底止之3
個月期間，出租與訴外人國通計程車霧峰站，每月租金為8,500元，被告僅收取106年1月起至同年2月底止2個月租金合計17,000元。
⒋被告於106年1月3日將系爭房屋及系爭土地權利範圍3分之1
所有權，各以50萬元及400萬元出售與訴外人李昔恩，並於106年3月1日完竣系爭土地之所有權移轉登記。
⒌原告賴金雄於106年5月17日將系爭土地權利範圍3分之1所有
權，以460萬元出售與訴外人李昔恩，並於106年6月13日完竣系爭土地之所有權移轉登記。
⒍原告郭水泉及郭俊龍於106年7月12日將系爭土地權利範圍3
分之1所有權，以426萬元出售與訴外人李昔恩，並於106年7月24日完竣系爭土地之所有權移轉登記。
⒎被告於100年7月25日因繼承原因取得系爭房屋所有權全部。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告自100年8月1日起迄至105年12月31日期間有無將系爭房
屋或系爭土地出租之事實？⒉被告106年1月1日起至106年1月31日止期間將1096號房屋1樓
空間出租之行為，是否該當對原告及系爭土地使用上之不當得利？⒊原告賴金雄請求被告應給付自100年8月1日起迄至106年1月
31日止期間（66個月）對系爭土地相當於租金之不當得利，有無理由？若原告賴金雄此項主張為有理由，被告應返還之不當得利各以若干為適當？⒋原告郭水泉及郭俊龍請求被告應給付各自104年8月1日、104
年9月1日起各迄至105年12月31日止期間（各為17個月、16個月）對系爭土地相當於租金之不當得利有無理由？若原告郭水泉及郭俊龍此項主張為有理由，被告應返還之不當得利各以若干始為適當？
四、得心證之理由：原告請求被告各給付相當租金之不當得利，被告則以前詞置辯，本院依兩造爭點，論述如下：
㈠被告自100年8月1日起迄至105年12月31日期間有無將系爭房
屋或系爭土地出租之事實？⒈原告主張被告自100年8月1日起迄至105年12月31日期間有將
系爭房屋出租之事實，業據原告提出原證11之網頁列印資料（見本院卷一第220、221頁），及原證12系爭土地之google街景圖歷年翻拍資料（見本院卷二第63-68頁），被告原爭執其形式上真正，惟經本院職權列印上開網頁資料（見本院卷二第16-19頁），及本院107年9月11日言詞辯論辯論時當庭勘驗網路資料，確與原告所提原論12之歷年翻拍資料相符，足證上開資料形式上確屬真實。
⒉依原證11之資料可知，該文章發表日期為100年10月20日，
並就1096號房屋前所經營之早餐店加以評論，足證該早餐店確於100年10月20日前即已經營多時無誤，核與原證12之google街景圖歷年翻拍資料所示，於98年11月時，1096號房屋前即有「炒麵」之移動式看板相符。再依原證12系爭土地之歷年照片可知，於103年9月時，即有國通計程車招牌懸掛於1096號房屋上，故至少於103年9月起，國通計程車即承租該處，而於101年2月，在1094號房屋處，懸掛有花之鄉花藝之布面廣告及招牌，且於1樓店面前有擺設花卉，於98年11月時，在1094號房屋及1096號房屋中間處，懸掛有「LuLu時尚名館」，且在1094號房屋1樓店面前，有擺設多個人型模特兒，及欲販售之衣物，足證該1094號房屋確也有營業之事實，而依原證12之系爭土地歷年翻拍資料所示，於1096號房屋旁，始終為「燦坤3C」量販店之招牌，核與被告於107年6月26日狀紙所提系爭房屋於107年6月2日雇工拆除後之照片（見本院卷二第10頁），其旁仍為「燦坤3C」量販店之招牌無誤，足證上開原證11、12之照片資料確與實情相符無誤。
被告亦坦承，系爭房屋所有權人，均為被告母親所有，其後由被告繼承之事實，則依上開資料所示，足證系爭建物，不管係1096號房屋，或1094號房屋，確實自100年8月1日起迄至105年12月31日期間，均有出租，且亦包括出租予早餐店之事實無誤。
⒊至被告雖提出房屋租賃契約書（見本院卷一第212頁），其
上表明租賃期間為106年1月1日至106年3月31日止，承租人為「國通計程車霧站代理人王志賓」，而證人王志賓於本院107年8月16日言詞辯論時則證稱：「（你是國通計程車行的負責人嗎？）我不是負責人。（你在那裡負責什麼？）我是靠行司機。（租約部分都是你跟屋主接洽的？）是。是所有的司機一起出租金的錢，由我收齊交給出租人，我只是當作一個平台，收完錢後交給出租人。（你當計程車司機多久？）我只是兼職的計程車司機。（你在國通計程車行靠行多久？）我記不起來，有好幾年了，我之前也曾經靠行其他的計程車行。（106年之前，有無簽其他租約？《提示租賃契約書並告以要旨》）106年1月之前沒有，我只有簽這份租賃契約，其他部分我不知道。（你說106年1月之前沒有簽，但106年1月之前國通計程車行在哪裡？）我不清楚。（你不是說你一直在國通計程車行？）我是掛國通計程車行的MARK，我簽剛才106年1份的租約部分，是針對國通計程車行的霧峰站部分…（你之前在國通計程車行霧峰站載客，你說你是霧峰人，就你所知國通計程車行霧峰站在1086號那裡多久？）國通計程車行霧峰站原本不是在1096號那裡，原來是在燦坤對面，後來會移到1086號的地方，是因為將該地方租給全聯使用，所以電話要移機，所以就轉到1096號的地址就是被告租給我們使用，1096號租賃的部分就我有接觸的部分，就是我剛才所看到的106年1月1日的租約，後來該房子拆掉，就移到1086號的房屋…（是否可以確認在你106年1月簽那張租賃契約書之前，國通計程車行霧峰站是在燦坤的對面？）106年1月份之前，霧峰站究竟是何人去簽租約部分，我也不清楚。（你在霧峰站有無注意到國通計程車在燦坤對面那邊營業多久？）我沒有印象，而且我是兼職當計程車司機。」等語，惟查，證人李昔恩於本院107年5月29日言詞辯論時則證稱：「（提示今日庭呈答辯三狀附件-房租租賃契約書節錄本，購買系爭房地時是否知悉這份房屋租賃契約內容？）我買過來才知道。買的時候我有要求他們要檢附租賃契約書，我才看到。確實是這份契約書。庭呈三個月的租賃契約書影本，因為租約已經到期，其他部分已經撕掉，只有留下這張影本《當庭勘驗，與被告所提之附件相符，閱後返還證人》。這張原本我已經撕掉，只有留下這張影本…（如果依照原告所提本院卷第188頁、189頁，目前土地上面是否還是有出租給計程車行及早餐店？）還在。還有租給他們。（後來你租給計程車行部分，有無另外租給早餐店？）只有租給計程車行。早餐店部分是他另外跟計程車租的，情況原則上跟之前一樣。（現在租金是多少？）二萬元。租約從106年5月1日開始租的《庭呈租賃契約書原本》，是以我太太 陳秀貞 的名義出租的，承租人王志賓《計程車行代理人》，租約到106年10月31日止，每期租金為2萬元，後來的部分因為我想將房子拆掉，所以就沒有定書面契約，都是以口頭講的，但是租金還是每月2萬元」等語，足證國通計程車以王志賓為代理人名義所承租之書面契約書，至少應為2份，顯非證人王志賓所述其僅接觸一次，況依證人王志賓上揭證述，除就106年1月1日至106年3月31日為止之租約證述較為明確外，其餘時間是否有承租1096號房屋部分，或承租他處部分，證述均多所閃爍，故該證人王志賓之證述自不足為有利被告所辯100年8月1日起迄至105年12月31日期間未將系爭房屋出租之有利認定。
㈡被告106年1月1日起至106年1月31日止期間將1096號房屋1樓
空間出租之行為，是否該當對原告及系爭土地使用上之不當得利？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。故適用本條之前提，自應以土地及其土地上之房屋曾同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，始有該項之適用甚明。再按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。亦有最高法院55年台上字第1949號民事判例意旨可資參照。
⒉被告雖主張係被告父親出資購買系爭土地及系爭房屋，依據
被告父親的寡母的意見，將土地由三個兄弟共同登記，故系爭土地係借名登記在原告賴金雄名下等語，惟此為原告所否認，參以系爭土地原告賴金雄所有應有部分1/3之地價稅部分，自81、82、84-96、98-104年間，確實均由原告賴金雄所繳納，有原告所提原證3之地價稅繳款書可憑（見本院卷一第40-47頁），於82年時，原告賴金雄亦有繳納系爭土地之工程受益費，亦有原告所提原證4之工程受益費繳款書可憑（見本院卷一第49頁），並為被告所不爭執，如雙方確有借名登記時，衡情自應由出資購買系爭土地及系爭房屋之被告父親加以繳納，始符借名登記之實，惟被告既無法證明確有借名登記事實，其主張系爭土地全部為被告繼承所有，並再主張本件系爭房屋占有系爭土地有民法第425條之1第1項之適用，自不可採。
⒊被告所有之系爭房屋既占有系爭土地，依原證12第1張照片
（見本院卷二第63頁）顯示，系爭土地上除有系爭房屋占用外，尚包括其旁供公眾通行之道路，為兩造所不爭執，依該照片所示，1094號房屋及1096號房屋寬度大致相當，亦與其旁巷道（即被告所述臺中市○○區○○路○○○○巷）之寬度大致相符，足證被告所述系爭房屋占用系爭土地大約2/3之情，自可採信。參照前揭最高法院見解，被告逾越其應有部分共計1/3之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，自屬不當得利，故原告主張被告106年1月1日起至106年1月31日止，將1096號房屋1樓空間出租之行為，及就1094號房屋亦有使用之情形時，就超過被告應有部分共計1/3範圍，確已對原告構成不當得利情形甚明。且依上揭說明，被告自100年8月1日起迄至105年12月31日期間確有將系爭房屋出租之事實，故該期間自對原告而言，自亦構成不當得利至明。
㈢原告賴金雄請求被告應給付自100年8月1日起迄至106年1月
31日止期間（66個月）對系爭土地相當於租金之不當得利，有無理由？若原告賴金雄此項主張為有理由，被告應返還之不當得利各以若干為適當？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額
年息百分之十為限，並於租用基地建築房屋準用之，所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價，建築物價額則指該管縣市地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。另按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。
⒉原告雖主張系爭土地位處臺中市○○區○○路精華地段，依
原告向系爭土地上房屋承租人口頭查證結果，房租為每月5萬元等語，惟此為被告所否認，原告亦未舉證以實其說，自難憑採。原告既未提出其他證據證明被告所受不當得利之金額，本院自應參酌前述規定加以審酌被告所受不當得利之金額。
⒊原告 賴金鐘 主張各被告應給付自100年8月1日起迄至101年12
月31日止不當得利部分：依本院職權列印系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷二第54頁）可知，系爭土地於100年及101年之公告地價為每平方公尺9,600元，則換算申報地價為7,680元（計算式：9,600×0.8＝7,680），如依前述以系爭土地申報總價額年息百分之十加以計算，以系爭土地面積為149平方公尺，則被告占用系爭土地2/3範圍計算，依土地法規定之每月租金為6,357元（計算式：
7,680×149×2÷3×0.1÷12＝6,357，元以下四捨五入），如取其整數計算，為6,400元，對照被告所提其於106年1月1日出租予國通計程車之每月租金8,500元，及租金會隨著租期時間而逐漸增加等情大致相符，參以系爭房屋依前所述，就1094號房屋或1096號房屋於出租時，均係供營業使用，雖不受上開百分之十之限制，惟依原證12之系爭土地歷年照片顯示，1094號房屋及1096號房屋，並無同時出租之情形，故本院認以上開系爭土地2/3之面積，並略超過百分之十加以計算，自屬可採。至原告雖再主張應依證人李昔恩前所證述，依106年5月1日至106年10月31日止，每期租金為2萬元加以計算等語，惟本院審酌各出租人與承租人洽談租金時，本均有不同之考慮，難以憑其後106年之租金，為本件原告請求不當得利之基礎，併予敘明。則各被告於100年8月1日起迄至101年12月31日止共17月，應給付原告賴金雄相當租金之不當得利部分，應為12,087元（計算式：每月6,400×1/3＝2,133，2,133×17÷3＝12,087，元以下均四捨五入）。
⒋原告賴金鐘主張各被告應給付自102年1月1日起迄至104年12
月31日止不當得利部分：參酌前述標準，依本院職權列印系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷二第54頁）可知，系爭土地於102年至104年之公告地價為每平方公尺9,800元，則換算申報地價為7,840元（計算式：9,800×0.8＝7,840），以系爭土地面積為149平方公尺，則被告占用系爭土地2/3範圍計算，依土地法百分之十規定之每月租金為6,357元（計算式：7,840×149×2÷3×0.1÷12＝6,490，元以下四捨五入），如取其整數計算，為6,500元，則各被告於102年1月1日起迄至104年12月31日止共36月，應給付原告賴金雄相當租金之不當得利部分，應為26,004元（計算式：每月6,500×1/3＝2,167，2,167×36÷3＝26,004，元以下均四捨五入）。
⒌原告賴金鐘主張各被告應給付自105年1月1日起迄至105年12
月31日止不當得利部分：參酌前述標準，依本院職權列印系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷二第54頁）可知，系爭土地於105年之公告地價為每平方公尺10,000元，則換算申報地價為8,000元（計算式：10,000×0.8＝8,000），以系爭土地面積為149平方公尺，則被告占用系爭土地2/3範圍計算，依土地法百分之十規定之每月租金為6,622元（計算式：8,000×149×2÷3×0.1÷12＝6,622，元以下四捨五入），如取其整數計算，為6,700元，則各被告於105年1月1日起迄至105年12月31日止共12月，應給付原告賴金雄相當租金之不當得利部分，應為8,932元（計算式：每月6,700×1/3＝2,233，2,233×12÷3＝8,932，元以下均四捨五入）。
⒍原告賴金鐘主張各被告應給付自106年1月1日起迄至106年1
月31日之不當得利部分：依被告於106年1月，出租予國通計程車之租金為每月8,500元，則各被告於該月應給付原告賴金雄相當租金之不當得利部分，應為944元（計算式：每月8,500×1/3＝2,833，2,833÷3＝944，元以下均四捨五入）。至被告雖主張應依財政部訂定之「106年度度財產租賃必要損耗及費用標準」，及租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項第2款第1目規定扣減部分，惟查，被告並未舉證其確有為相關之支出，且租賃住宅市場發展及管理條例之規定，於本件不當得利時，尚未生效，故均無從為有利被告之認定，併予敘明。
⒎綜上所述，原告賴金雄得請求各被告給付之金額為47,967元
，並整理各附表所示。至原告賴金雄逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
㈣原告郭水泉及郭俊龍請求被告應給付各自104年8月1日、104
年9月1日起各迄至105年12月31日止期間（各為17個月、16個月）對系爭土地相當於租金之不當得利有無理由？若原告郭水泉及郭俊龍此項主張為有理由，被告應返還之不當得利各以若干始為適當？⒈同上述，被告出租系爭房屋，確受有不當得利，故原告郭水
泉主張各被告應給付自104年8月1日起迄至104年12月31日止不當得利部分，及原告郭俊龍主張各被告應給付自104年9月1日起迄至104年12月31日止不當得利部分如下：參酌前述標準，依本院職權列印系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷二第54頁）可知，系爭土地於104年之公告地價為每平方公尺9,800元，則換算申報地價為7,840元（計算式：9,800×0.8＝7,840），以系爭土地面積為149平方公尺，則被告占用系爭土地2/3範圍計算，依土地法百分之十規定之每月租金為6,357元（計算式：7,840×149×2÷3×0.1÷12＝6,490，元以下四捨五入），如取其整數計算，為6,500元，則各被告於104年8月1日起迄至104年12月31日止共5月，應給付原告郭水泉相當租金之不當得利部分，應為1,805元（計算式：每月6,500×1/6＝1,083，1,083×5÷3＝1,805，元以下均四捨五入）。各被告於104年9月1日起迄至104年12月31日止共4月，應給付原告郭俊龍相當租金之不當得利部分，應為1,444元（計算式：每月6,500×1/6＝1,083，1,083×4÷3＝1,444，元以下均四捨五入）。
⒉原告郭水泉、郭俊龍主張各被告應給付自105年1月1日起迄
至105年12月31日止不當得利部分：參酌前述標準，依本院職權列印系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷二第54頁）可知，系爭土地於105年之公告地價為每平方公尺10,000元，則換算申報地價為8,000元（計算式：
10,000×0.8＝8,000），以系爭土地面積為149平方公尺，則被告占用系爭土地2/3範圍計算，依土地法百分之十規定之每月租金為6,622元（計算式：8,000×149×2÷3×0.1÷12＝6,622，元以下四捨五入），如取其整數計算，為6,700元，則各被告於105年1月1日起迄至105年12月31日止共12月，應給付原告郭水泉、郭俊龍相當租金之不當得利部分，應為4,468元（計算式：每月6,700×1/6＝1,117，1,117×12÷3＝4,468，元以下均四捨五入）。
⒊綜上所述，原告郭水泉得請求各被告給付之金額為6,273元
，原告郭俊龍得請求各被告給付之金額為5,912元，並整理各附表所示。至原告郭水泉、郭俊龍逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告各給付原告如附表所示金額，及各自起訴狀繕本送達被告翌日起（如附表利息起算日欄所示，其中就原告請求105年及106年遲延利息部分，因原告起訴時均尚未到期，故原告請求起訴狀繕本送達翌日起算利息部分並無理由，惟因原告106年11月28日之民事變更訴之聲明狀，雖表明繕本已自行送達對造，惟並未提出送達被告之日期，惟本院106年12月26日言詞辯論時，被告並未抗辯未收受該書狀，自可認定於該日開庭前，被告確已收受該書狀，故應認105年、106年之遲延利息應從106年12月26日起算），按年息百分之5之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則均無理由，應予駁回。又本件所命給付金額在50萬以下，依民事訴訟法第389條第1項第6款，應依職權宣告假執行，本院並就被告部分，依職權宣告其反供擔保免為假執行之金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，認與本件判決結果並無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年9月27日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月27日
書記官王綉玟附表：
被告賴坤鐘部分：
┌─┬───┬──────┬───────────┬───────┬──────┐││原告│應給付總金額│給付總金額之計算式│利息起算日│被告得反供擔││││（新臺幣）│││保│├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│1│賴金雄│47,967│12,087＋26,004＝38,091│自105年2月2日│47,967││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││8,932＋944＝9,876│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│2│郭水泉│6,273│1,805│自105年2月2日│6,273││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│3│郭俊龍│5,912│1,444│自105年2月2日│5,912││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││└─┴───┴──────┴───────────┴───────┴──────┘被告賴坤賓部分：
┌─┬───┬──────┬───────────┬───────┬──────┐││原告│應給付總金額│給付總金額之計算式│利息起算日│被告得反供擔││││（新臺幣）│││保│├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│1│賴金雄│47,967│12,087＋26,004＝38,091│自105年2月2日│47,967││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││8,932＋944＝9,876│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│2│郭水泉│6,273│1,805│自105年2月2日│6,273││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│3│郭俊龍│5,912│1,444│自105年2月2日│5,912││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││└─┴───┴──────┴───────────┴───────┴──────┘被告賴坤峰部分：
┌─┬───┬──────┬───────────┬───────┬──────┐││原告│應給付總金額│給付總金額之計算式│利息起算日│被告得反供擔││││（新臺幣）│││保│├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│1│賴金雄│47,967│12,087＋26,004＝38,091│自105年1月21日│47,967││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││8,932＋944＝9,876│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│2│郭水泉│6,273│1,805│自105年1月21日│6,273││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││├─┼───┼──────┼───────────┼───────┼──────┤│3│郭俊龍│5,912│1,444│自105年1月21日│5,912││││││起至清償日止│││││├───────────┼───────┤│││││4,468│自106年12月26│││││││日起至清償日止││└─┴───┴──────┴───────────┴───────┴──────┘