裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第2313號民事判決
裁判日期：民國113年04月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2313號原告 郁慧明 被告 沈柏亨 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年4月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○號十三樓之七房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟元，及自民國一百一十二年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十二年八月三十日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元及各期到期日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬玖仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：被告自民國108年8月31日起與原告簽定租約（下稱系爭租約）向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○路00號13樓之7房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年9月15日起至109年9月14日止，租金於每月15日給付，押租金為新臺幣（下同）3萬2,000元。前開租賃契約期滿後，兩造並未再簽訂新租賃契約，視為不定期租賃契約。詎被告自112年2月起即未按期給付租金，迭經催討，皆無效果，原告於112年6月23日以存證信函催告被告須於112年7月28日前搬出系爭房屋，並繳納積欠之租金，惟未獲置理，故系爭租約已於112年7月28日合法終止。總計被告積欠5.5個月房租共計8萬8,000元，扣除押租金3萬2,000元，被告尚欠原告租金5萬6,000元。為此，爰依民法第455條、第767條第1項及租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款之規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告；復依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金5萬6,000元；並依民法第179條規定，請求被告自112年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬6,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告5萬6,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自112年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，及至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣請准供擔保宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之前開事實，業據提出通訊軟體LINE對話截圖、租金入帳存摺、房屋租賃契約、存證信函等件影本為證（本院112年度桃司簡調字第1269號卷〈下稱調解卷〉第27-135頁）。而被告已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，故原告主張之事實，可信為真實。
四、得心證之理由：㈠有關終止租約部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。查，本件兩造所訂立之系爭租約於109年9月14日期限屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，為原告所自承，堪認兩造間所訂立之系爭租約，已因民法第451條之擬制，而視為以不定期限繼續租約。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例要旨參照）。上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。另按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，最高法院39年台上字第554號判例要旨參照。查：
⑴原告固主張其於112年6月23日以存證信函催告被告繳清積欠
之租金，並通知租約於112年7月28日終止，是系爭租約業於112年7月28日終止云云，然觀諸原告所提出之上開存證信函信封記載「逾期未領經收發室退回」等語，有該退回信封在卷可稽（調解卷第121頁），足認上開限期催告給付租金之存證信函，其意思表示並未合法送達被告，應不生定期催告給付欠租之效力，原告主張系爭租約已於112年7月28日終止，尚非可採，先予敘明。
⑵原告提起本件訴訟請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之
租金，堪認原告有以起訴狀繕本送達為終止系爭租約及催告被告給付積欠租金之意思表示。而被告於112年2月起未依約繳納租金，經原告催告後，始終未交付積欠之租金，至112年8月29日原告起訴狀繕本生送達效力時，已歷經相當期間，而被告於112年8月前欠繳之租金於扣除押租金3萬2,000元後，金額已達6萬4,000元（計算式：1萬6,000元×6月【112年2月至同年7月】－3萬2,000元＝6萬4,000元），已逾2個月之租額且已遲延給付逾2個月，是原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，合於民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定，自生其效力，系爭租約應係於112年8月29日終止。至原告另依租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定請求部分，毋庸審究。
㈡有關請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查原告為系爭房屋之出租人，有系爭租約在卷足憑（調解卷第27-31頁），且系爭租約自112年8月29日起終止，業如前述，原告依前開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。至原告另依民法第767條第1項規定請求部分，毋庸審究。
㈢有關給付積欠租金部分：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。被告自112年2月起即未繳付租金，積欠112年2月1日至同年8月29日租金共計11萬1,467元【計算式如下：1萬6,000×6＋（1萬6,000元÷30×29）＝11萬1,467元，元以下四捨五入】，扣除押租保證金3萬2,000元後，尚欠7萬9,467元，則原告依兩造租賃契約之法律關係，得請求被告給付積欠112年2月1日至同年8月29日之租金共計7萬9,467元，原告僅請求5萬6,000元，未逾得請求之數額範圍，自屬有據。
⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告對於被告之租金請求權，係屬於已定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於112年8月29日送達被告，有本院送達證書在卷可考（調解卷第150頁），依據前開說明，原告就前開請求權部分，併請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即112年8月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。
㈣有關返還相當於租金之利益部分：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查兩造間就系爭房屋租賃契約之法律關係，業於112年8月29日合法終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自112年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬6,000元，即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。又被告既應自112年8月30日起按月給付1萬6,000元，是原告請求被告併應給付各期到期日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦屬可採。
五、綜上所述，本件原告依民法第455條、第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並應給付原告5萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；再自112年8月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬6,000元及各期到期日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中華民國113年4月10日
民事第一庭法官李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年4月16日
書記官張凱銘