裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年上字第175號民事判決
裁判日期：民國103年10月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決102年度上字第175號上訴人 劉家榮 訴訟代理人 劉展光 律師被上訴人 郭百崇 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年7月18日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第703號）提起上訴，本院於103年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國（下同）98年間，自臺灣臺南地方法院（以下簡稱為原審法院）標得被上訴人所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下簡稱751、754、756、757地號土地），以及坐落於756、757地號土地上之建物（面積66.24平方公尺，未辦理第一次所有權登記，門牌號碼為臺南市○○區○○街○○號，稅籍編號00000000000，以下簡稱甲建物），並於98年6月30日完成土地所有權移轉登記。
（二）又上訴人所有同段751、754地號土地（以下簡稱為系爭土地），有如附圖所示編號754A、751A、751B、751C相連結之未保存登記建物（以下簡稱系爭建物）存在，面積合計
320.65平方公尺。雖系爭建物未保存登記，但應為被上訴人所有。被上訴人無權占有上訴人系爭土地，上訴人自得依民法第767條之規定，請求被上訴人拆除系爭建物，將系爭土地交還上訴人。
（三）再如附圖所示754A及751A建物雖未保存登記，但有稅籍，稅籍編號分別00000000000、00000000000，納稅義務人為訴外人 陳其老 、 陳海泉 。惟稅籍記載房屋構造為雜木及竹造，系爭建物為木造或磚造，構造明顯不同，應認系爭建物與稅籍所載房屋不同，故非陳其老及陳海泉所有。被上訴人應為系爭建物之所有權人及事實上處分權人。再系爭建物屋齡已久，外觀結構過於老舊，除不能遮蔽風雨外，更有立即坍塌之危險，非經修補無法供人居住，已達無相當經濟價值及不堪使用之程度，故本件並無民法第425條之1法定租賃權之適用。故此，爰依民法第767條之規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，將土地返還予上訴人。【原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴】
（四）上訴聲明：
１、原判決廢棄。
２、廢棄部分，被上訴人應將坐落系爭土地，如附圖所示面積計320.65平方公尺之系爭建物拆除，將土地返還上訴人。
３、上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、上訴人不爭執之事項：
（一）系爭751、754地號土地重測前為六甲段566-2、566-3地號土地，被上訴人於68年10月23日向訴外人 陳瑞良 購得566-2地號土地，復於76年7月25日從訴外人 陳翠蘭 繼承取得566-3地號土地。二筆土地嗣後於86年5月8日重測變更為系爭751、754地號土地。
（二）被上訴人於67年1月12日向訴外人 李陳連珠 購買坐落於同段756及757地號土地之甲建物。系爭建物於70年6月1日原設有門牌「臺南縣六甲鄉六甲499號」，於99年12月25日整編調整為「臺南市○○區○○街○○號」（原審卷第59頁），被上訴人至今仍設籍於此（本院卷第33頁）。
（三）上訴人經原審法院97年度司執字第44546號強制執行事件，標得751、754、756、757地號土地，及坐落於756、757地號土地上之甲建物，上開執行案件債務人為被上訴人。
（四）甲建物門牌號碼為「臺南市○○區○○街○○號」，稅籍編號00000000000，上訴人於98年6月30日辦理甲建物之所有權移轉登記，現為甲建物之所有權人及納稅義務人。
四、本件應審酌者為：
（一）系爭建物為何人所有？
（二）如系爭754A、751A、751B、751C建物為被上訴人所有，是否有民法第425條之1之適用？
五、得心證之理由：
（一）系爭建物為何人所有？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張系爭建物為被上訴人所有，並有拆除之事實上處分權，自應對於該事實負舉證責任。
２、又房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權，故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有系爭房屋，即認該人為所有人或有事實上處分權，而命其拆屋還地，此有最高法院97年度台上字第1101號判決可資參照。
３、上訴人主張系爭建物為一相連結建物，釘有臺南縣六甲鄉六甲499號門牌（嗣改編為台南市○○區○○街○○號），被上訴人至今仍設籍於此，故被上訴人為臺南縣○○鄉○○街○○號（包括甲建物及系爭建物）之所有權人及事實處分權人云云。惟查，系爭754A建物上釘有臺南縣六甲鄉六甲499號之門牌（即台南市○○區○○街○○號），被上訴人戶籍設於此之事實，雖有被上訴人之戶籍謄本（見本院卷第32頁）、土地登記簿第二類謄本、土地登記簿謄本（原審卷第11、14-19頁）、臺南市六甲區戶政事務所101年6月26日門牌歷史查詢（見原審卷第59頁）及建物照片（見原審卷第36頁）附卷可稽，堪以認定。然依首揭判決意旨，房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人及事實上處分權之人。上訴人單以被上訴人設籍於此，實難據此證明被上訴人為系爭建物所有權人及事實上處分權人。
４、又上訴人主張被上訴人於67年1月12日向訴外人李陳連珠購買甲建物，應同為系爭建物所有權人及事實處分權人云云。惟查，甲建物及系爭建物，門牌號碼均同為臺南市○○區○○街○○號，但甲建物及系爭建物分屬3個不同稅籍，稅籍00000000000號為甲建物，由被上訴人於67年1月12日向訴外人李陳連珠買得，而由上訴人於98年間經法院拍賣取得，故納稅義務人現為上訴人；稅籍00000000000號為系爭754A，納稅義務人為陳其老；稅籍00000000000號為751A號建物，納稅義務人分別為陳海泉，此有房屋稅籍資料查復表（見原審卷第87頁）及台南市政府稅務局新營分局函文（見原審卷第141頁）可查。是被上訴人於67年1月12日向訴外人李陳連珠購得甲建物，然甲建物與系爭建物不僅位置不相連，且被上訴人於買受甲建物後，將甲建物納稅義務人由李陳連珠變更為被上訴人（見原審卷第57、87頁）。但系爭建物納稅義務人均為陳其老及陳海泉，未曾變動（見原審卷第87頁）。假若系爭建物同為被上訴人所有，何以被上訴人未將稅籍變更？故上訴人此部分舉證，仍無法證明被上訴人為系爭建物所有權人及事實上處分權人。
５、再上訴人主張754A及751A納稅義務人雖為訴外人陳其老、陳海泉，然稅籍記載房屋構造明顯與系爭建物不同，應認原先稅籍之房屋已滅失，現存系爭建物為被上訴人所有云云。惟查，建物可能因改建、增建、修繕等因素，致目前構造與原稅籍不同。依台南市政府稅務局新營分局函稱：「稅籍登記之房屋結構是以完成後30日檢附文件申報，所有權如果有增建或改建之狀況，如果不申報變動，登記不會改變」（見原審卷第187頁）。由上可知，稅籍登記是房屋完成後申報，嗣後若改建或增建，房屋所有人未申報，稅籍資料則無從更正房屋結構。故此，陳其老及陳海泉可能從事增建或改建系爭房屋而未申報，故自不得僅以稅籍記載房屋結構與目前不同，即謂原先稅籍房屋已滅失，以及系爭建物為被上訴人所有。再751B、751C號建物雖無稅籍（見原審卷第141頁），但其與754A、751A相連結互為使用，應可認為754A及751A建物之增建及附屬建物，亦不能僅因751B及751C無稅籍遽論為被上訴人所有。故上訴人上開舉證，亦無法證明被上訴人為系爭建物之所有權人及事實上處分權人。
６、末上訴人主張系爭751地號土地係陳瑞良出售給被上訴人，754地號土地為被上訴人於76年7月25日繼承自陳翠蘭。
而陳海泉為陳瑞良之父，陳其老為陳翠蘭之父，依一般常情，陳瑞良為陳海泉之獨子，751A建物應由陳瑞良單獨繼承，並連同751地號土地一併出賣給被上訴人；陳翠蘭單獨繼承陳其老754A建物，並連同754地號土地全由被上訴人繼承云云（見本院卷第199-200頁）。惟查，系爭土地最原始所有權人為公業 黃鬧番 ，53年12月14日由 黃居福 及 黃來福 各取得2分之1，後分別贈與給陳瑞良及陳翠蘭，顯見，陳瑞良及陳翠蘭取得系爭土地並非繼承自陳海泉及陳其老，故系爭建物是否由陳瑞良及陳翠蘭單獨繼承已非無疑。再查，陳海泉之子女有陳瑞良、 陳靜慧 及 陳秋枝 （見本院卷第53頁），陳其老之子女有陳翠蘭、 陳翠瑞 、陳菊子（見本院卷第79-80頁）；陳翠蘭之子女有 郭素雲 、被上訴人，有戶籍謄本附卷可查（見本院卷第94-95頁）。
而本院查詢被繼承人陳其老、陳翠蘭等所在地法院均無渠等之繼承人拋棄繼承，有原法院於103年8月21日南院崑家字第0000000000號函文在卷可查，並為上訴人所不爭執（見本院卷第189頁）。故陳其老及陳海泉死亡時，系爭建物所有權及事實上處分權自應由陳其老及陳海泉之全體繼承人繼承而為公同共有，非由陳瑞良及陳翠蘭單獨取得所有權，況陳翠蘭之繼承人亦非僅被上訴人一人單獨繼承。從而，即便被上訴人為陳其老之子孫，仍無從單獨繼承取得系爭建物所有權及事實上處分權。
７、綜上所述，上訴人無法舉證證明被上訴人確為系爭建物之單獨所有權人及事實上處分權人，故其以被上訴人為被告，請求被上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地交還上訴人，於法不合，應不准許。
（二）再如系爭建物為被上訴人所有，是否有民法第425條之1之適用？
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，此民法第425條之1第1項定有明文。而所謂「房屋使用期限」，應指至房屋不堪使用為止，此有最高法院92年度台上字第1052號判決可資參照。
２、經查，本院囑託財團法人台南市建築師公會（以下簡稱為建築師公會），就系爭建物鑑定是否已達不堪使用之情形？經查，系爭建物構造部分，754A及751A：上半部木造牆、屋頂瓦片、下半部磚造牆；751B上半部木造牆、屋頂瓦片、下半部磚造牆；751C鋼架、屋頂石棉瓦、一面帆布，三面無牆，此有勘驗筆錄附卷可查（見本院卷109頁）；鑑定結果為：⑴系爭建物A僅局部空間之局部構造（751-A01之木軸組及754-A03、751-A03之土墼牆）屬主要結構受損，其中754-A03三面土墼牆龜裂傾圮嚴重，遇天災（地震、風、雨侵擾）有立即崩塌之虞，判定已達不勘使用情況外；其餘751-A01之木軸組木柱蟻蝕及754-A03之土墼牆細微龜裂等現況，雖屬主要結構受損，但因狀況輕微，仍能維續空間正常使用。⑵系爭建物B之木夾板牆全數腐朽脫皮、石棉瓦屋頂破損漏水，但因主要結構（力霸鋼柱及力霸鋼桁）僅局部輕微脫漆銹蝕，無結構安全之虞，仍能維續空間正常使用。⑶系爭建物C為無牆構造，主要結構（鋼管柱及力霸鋼桁）亦僅局部輕微脫漆銹蝕，無結構安全之虞，仍能維續空間正常使用，此有鑑定報告第8頁可查。依上開鑑定報告之牆體損壞位置圖（鑑定報告附件五-A）及照片（見鑑定報告第13-14頁）可知，系爭754A及751A為一相連結建物，雖754-A03三面土牆龜裂傾圮有崩塌之虞，但其餘牆面結構尚屬完整，保存尚良好，並無立即性結構安全之虞。故應認未致不堪使用之程度。從而，即便系爭建物為被上訴人所有。上訴人因拍賣單獨取得系爭土地所有權，解釋上仍有民法第425條之1之適用，故上訴人請求被上訴人拆除系爭建物並交還土地，於法無據，應無理由。
六、末前已述及，上訴人並無法舉證證明被上訴人對於系爭建物具有單獨所有權及事實上處分權；且即便系爭建物為被上訴人單獨所有及事實上處分權，但因上訴人拍得系爭土地，致使系爭土地及系爭建物所有權人相異，而系爭建物未致不堪使用之程度，推定系爭建物對於系爭土地有租賃關係，而有民法第425條之1之適用。從而，上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人將系爭建物拆除並將系爭土地返還上訴人，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴及駁回假執行聲請之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年10月9日
民事第六庭審判長法官李素靖
法官藍雅清法官田玉芬上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月9日
書記官李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。