裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第957號民事判決
裁判日期：民國101年01月31日
裁判案由：排除侵害
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第957號原告 劉順發 訴訟代理人 林麗萍
郭睦萱 律師上1人複代理人 蔡佑明 律師被告社團法人台北市日日春關懷互助協會
號2樓法定代理人 陳心匏 訴訟代理人 劉鴻濃 上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國101年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號建物騰空遷讓交還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告原起訴聲明「被告應將留置在臺北市○○區○○街○○○號建物內之物件清除，且不得在該建物內有聚會、喧嘩、搖旗吶喊等抗爭行為，且不得進入該建物」，嗣於訴狀送達後，本院審理時更正聲明為「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號建物騰空遷讓交還予原告」（見本院卷第74頁），經核原訴與變更之訴均係原告本於其就系爭建物之占有被妨害而為請求，其請求之基礎事實同一，是原告所為訴之變更，合於首開規定，應予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號未辦保存登記之建物（
以下簡稱系爭建物）為日據時代興建之二層樓透天厝建築，原為訴外人 朱素秋 、 林一桂 所有，現經臺北市政府文化局指定為古蹟，不得拆除重建，而應保養維修，因原屋主即訴外人朱素秋、林一桂均已高齡，且無兒女，難堪重任，遂將系爭建物出售予原告，為避免老屋主流離失所，原告同意渠等續住，而依民法第946條第2項準用同法第761條第2項、第3項之規定移轉占有予原告，原屋主與原告訂立契約使原告間接占有以代交付，並辦妥建物稅稅籍變更登記以原告為納稅義務人，且系爭建物基地為臺灣銀行所有，亦准變更以原告為基地承租人，故原告為系爭建物現占有人，且已取得系爭建物之事實上處分權。詎被告無權占用系爭建物，爰依民法第962條及類推適用民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號建物騰空遷讓交還予原告。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告買受系爭建物時，業已明知系爭建物為未辦保存登記建
物且已指定為古蹟，無從辦理所有權移轉登記，且訴外人朱素秋、林一桂並非系爭建物起造人，亦非系爭建物事實上處分權人，原告自無從取得系爭建物所有權及事實上處分權；由原告所舉證物均屬原告與訴外人朱素秋、林一桂間撰立之文書，性質上僅屬渠等債權關係文件，無從證明原告對系爭建物之物權權利，是原告主張依民法第765條、第767條第
2項、第962條請求，顯屬無據。㈡原告所提出由訴外人朱素秋、林一桂出具之文書，均載明「
由買主劉順發」自行處理，由該文字更可稽明，訴外人朱素秋、林一桂無庸對原告負實際點交之責任，更無讓與對第三人之返還請求權之意思表示在內，原告自無從對系爭建物有事實上管領力，何來占有返還請求權可言。再者，被告係本於其與訴外人朱素秋、林一桂之租賃契約而合法占有系爭房屋，被告向訴外人朱素秋、林一桂承租時，乃基 於渠 等2人為系爭建物占有人之事實，從未知悉或明知該2人有何權利占有系爭建物，而原告僅以其與訴外人朱素秋、林一桂間之債權關係，用以排除被告之合法占有，更屬無理。
㈢並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、本件經兩造整理並簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號未辦建物第一次登記之
建物（即系爭建物）經臺北市政府指定為市定古蹟，古蹟名稱為「歸綏街文萌樓」（見本院卷第8、9頁）。
㈡系爭建物坐落之基地即台○○○區○○段○○段739-7、74
4-2地號土地為臺灣銀行股份有限公司所有，原告於民國10
0年4月11日與臺灣銀行股份有限公司就前開2筆土地簽立基地租賃契約，約定租期自100年4月1日起至102年12月31日止（見本院卷第14、15頁）。
㈢被告現占有使用系爭建物之1樓，訴外人林一桂、朱素秋占有使用系爭建物之2樓。
㈣系爭建物現登記納稅義務人為原告（見本院卷第10頁）。
二、本件爭點限縮為：㈠原告是否為系爭建物之事實上處分權人？㈡被告占用系爭建物有無正當權源？原告類推適用民法第767
條第1項、及依同法第946條第2項準用第761條第2項及第3項、第962條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、原告是否為系爭建物之事實上處分權人部分：㈠按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有之移轉，準
用民法第761條之規定，民法第940條、第946條第2項分別定有明文；又同法第761條第2項規定「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」。
㈡原告主張系爭建物為市定私有古蹟，原為訴外人朱素秋、林
一桂所有，嗣於100年3月16日出售予原告，約定訴外人朱素秋、林一桂仍繼續占有系爭建物，使原告取得間接占有以代交付而移轉占有予原告，並改由原告向系爭建物坐落基地之所有人即臺灣銀行股份有限公司簽訂基地租賃契約之事實，業據原告提出臺北市政府文化局函文與公告、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、基地租賃契約及訴外人朱素秋、林一桂出具之證明書為證（見本院卷第7-15、87頁），被告雖抗辯訴外人朱素秋、林一桂非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，原告自無從取得系爭建物所有權或事實上處分權云云，然查，本院依職權函詢臺北市政府關於系爭市定古蹟建物出售乙事，臺北市政府函覆稱：「本古蹟建物於產權移轉前，原建物所有人林一桂、朱素秋君委託之代理人 王福祥 君於100年2月17日以申請函函詢本府所屬文化局是否依文化資產保存法第28條之規定以同樣條件優先購買，後文化局於100年2月24日以北市文化二字第10030950900號函函覆不主張優先購買權，代理人王福祥君後於100年4月6日函知文化局本古蹟建物於
100年3月16日出售予 劉順發君 。」，此有臺北市政府100年9月14日府授文化二字第10002937700號函在卷可稽（見本院卷第56頁），足認訴外人朱素秋、林一桂確為系爭建物原來之所有權人；又縱認系爭建物並非訴外人朱素秋、林一桂原始起造而取得所有權，然由被告自承系爭建物坐落之基地原為訴外人朱素秋、林一桂向臺灣銀行所承租，此有被告所提出臺灣銀行不動產管理部函文附卷可稽，且觀諸前開基地租賃契約第8條約定「甲方（按即基地承租人）在本約基地上之房屋出賣時，應依土地法第104條規定通知乙方（按即基地出租人），否則視同違約....」及第9條約定「甲方將地上建物產權贈與第三人或依前條規定通知乙方，並經乙方放棄優先購買權後，將地上建物產權移轉予第三人時，甲方應於贈與或移轉事實發生之日起30日內，會同繼受人向乙方辦理過戶承租換定租約....」，前開基地租賃契約並載明原告該次訂約係屬「過戶承租」，此有基地租賃契約附卷可按（見本院卷第14頁），互核臺北市政府前開函文內容，亦堪認訴外人朱素秋、林一桂已自系爭建物原始所有人或事實上處分權人處合法繼受取得系爭建物之事實上處分權。又訴外人朱素秋、林一桂既已將系爭建物出售予原告，並約定訴外人朱素秋、林一桂繼續占有系爭建物，使原告取得間接占有以代交付而移轉占有予原告，依前開規定，訴外人朱素秋、林一桂自已將系爭建物之事實上處分權（含占有）移轉於後手即原告。是以，原告為系爭建物之事實上處分權人，堪以認定。被告前開所辯，洵非可採。
二、被告占用系爭建物有無正當權源？原告類推適用民法第767條第1項、及依同法第946條第2項準用第761條第2項及第3項、第962條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，有無理由部分：
㈠被告占用系爭建物並無正當權源：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民法第425條所明定。是承租人於租賃期間中，出租人將租賃物所有權讓與第三人，依民法第425條第1項規定之「買賣不破租賃」原則，原租賃契約，對於租賃物受讓人固仍繼續存在，惟於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，依民法第425條第2項之規定，即無前述「買賣不破租賃」原則之適用。換言之，原租賃契約如係屬租賃期限逾5年或未定期限之未經公證之不動產租賃契約，承租人即不得再對租賃物之受讓人主張有租賃關係存在。
⒉被告抗辯其自95年9月起即向訴外人朱素秋、林一桂承租
系爭建物，並約定由被告代渠2人向臺灣銀行繳納土地租金，作為房屋租金之代償等情，固據提出95年9月至100年2月之臺灣銀行應收房地租金收據等件及臺灣銀行不動產管理部函文為證，惟縱認被告抗辯其自95年9月起即向原告之前手即訴外人朱素秋、林一桂承租系爭建物乙節非虛，惟被告在庭自承其與訴外人朱素秋、林一桂就系爭建物係成立不定期租賃契約，且該租賃契約並未辦理公證等情明確（見本院卷第83頁背面），揆諸前開規定及說明，被告自不得對系爭建物受讓人即原告，主張有「買賣不破租賃」原則之適用，而謂其占用系爭建物有正當權源。是被告此部份所辯，亦非可採。此外，被告復未能舉證證明其占用系爭建物有何正當權源，即屬無權占用系爭建物，堪以認定。
㈡原告依民法第962條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，為有理由：
按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文。查原告為系爭建物之事實上處分權人，其就系爭建物以間接占有方式以代交付而取得系爭建物之合法占有，及被告無權占用系爭建物乙節，業如前述，從而，原告本於民法第962條之規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
三、從而，原告本於民法第962條之規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
肆、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額予以准許。
伍、本件事證已臻明確，被告雖請求傳訊證人陳心匏、 王方萍 、林一桂、朱素秋，以證明被告與訴外人林一桂、朱素秋就系爭建物有租賃契約存在之事實，惟被告與訴外人林一桂、朱素秋縱有租賃契約存在，其租賃契約不得對抗原告乙節，俱如前述，是本院認無傳訊前開證人之必要；又兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國101年1月31日
民事第一庭法官陳燁真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年1月31日
書記官謝達人