裁判字號：臺灣花蓮地方法院103年訴字第266號民事判決
裁判日期：民國103年12月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決103年度訴字第266號原告 林子園 訴訟代理人 傅國淵 被告 劉茂盛 訴訟代理人 洪維廷 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年1月購買門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），於交屋時發現該屋1樓及騎樓為被告所占用，原告當時即要求被告提供租賃契約為佐，惟被告未提供，也不歸還系爭房屋，故原告向臺灣花蓮地方法院檢察署（下稱花蓮地檢署）控告被告侵占，於偵查中被告提供之租賃契約內容不完整，未詳細記載承租地址及使用範圍，民法第425條所有權的移轉不破租賃也在88年對適用範圍做了限制，將不定期租賃契約及逾5年定期租賃契約而未經公證者排除在外。原告請求被告返還系爭房屋後，要求被告一併補償1月至今房屋被佔據之一切損失。被告是利用我的房子在賭博，並非被告所說要做為便當店客人用餐處所。爰依所有權的法律關係請求。並聲明：被告應將系爭房屋1樓及騎樓返還占有予原告。
二、被告則以：㈠被告合法承租系爭房屋1樓及騎樓，做為被告所經營便當店
（地址在系爭房屋隔壁，門牌號碼為141號，141號房屋是被告所有）客人用餐處所；被告係於102年4月向原所有權人 黃勝富 承租，租賃期限為5年，自102年4月30日起至107年4月30日止，雖房屋租賃契約書第一條未記載：甲方（出租人）房屋所在地及使用範圍，但被告確曾向黃勝富承租，黃勝富於花蓮地檢署亦曾具結作證租賃之事，不起訴處分書有記載。故按買賣不破租賃之民法保護承租人原則，被告與原所有權人所訂契約既未逾5年，依最高法院26年上字第365號、38年台上字第195號判例，被告即非無權占有，原告之訴並無理由。
㈡被告自簽訂租賃契約後，使用系爭房屋1樓及騎樓已逾年餘
（2樓以上空間有鐵門鎖住，鑰匙在屋主手中。），被告還按月繳付租金匯款至屋主帳戶，從不間斷。原告於103年1月購屋，2月交屋時，被告均未獲悉原屋主黃勝富已將房屋賣出及新屋主為何人，被告何來侵占？原告曾控告被告侵占，花蓮地檢署將案件移轉花蓮縣吉安鄉調解委員會調解，原告即片面要求「漲房租」與「限縮租期」，甚至還要求賠償2月至6月之房租，以致調解以雙方當事人意見不一致終止調解轉還花蓮地檢署等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋（即系爭房屋）為原告所有，原告是在103年1月22日登記為該屋之所有權人。
㈡系爭房屋1樓及騎樓目前為被告占有使用。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告依所有權的法律關係請求被告將系爭房屋1樓及騎樓返
還占有予原告，是否有理？㈡被告辯稱依民法第425條規定，被告與原所有權人黃勝富之租賃關係對原告仍有效力，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第767條、第425條分別定有明文。蓋出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號判決意旨參照），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有。
㈡被告於102年4月30日與系爭房屋原所有權人黃勝富簽訂租賃
契約，承租系爭房屋1樓及騎樓，約定租賃期限5年，自102年4月30日起至107年4月30日止，每月租金6,000元，被告均按期給付租金等情，業據被告提出房屋租賃契約書、存摺內頁影本等為證（卷42至45頁），並聲請傳喚證人即該租賃契約之連帶保證人 蔡錫鏗 作證，證人蔡錫鏗證稱：我與被告是鄰居關係，原來我住○○○鄉○○路○○○號，在今年的12月5日剛搬走。被告與黃勝富就系爭房屋簽立租賃契約時，我有在場，黃勝富是原屋主。租賃契約書明顯記載，而且黃勝富原屋主親自的筆跡和印章，是我當場看到的。簽約當時他們是先在屋內談，我們在走廊泡茶，被告是做便當在賣，他們在裡面談好以後出來讓我簽，他們在裡面談的細節我多少有聽到，所以我簽的時候看一下內容，就當被告的連帶保證人。該租賃契約「乙方連帶保證人」一欄是我簽字，是我筆跡，契約中有關租賃期間、租金等內容與我當時聽到的一樣等語（卷70頁）。再經本院依職權調閱花蓮地檢署103年度調偵字第171號即原告告訴被告竊佔案件之偵查卷宗，證人蔡錫鏗於103年5月14日陳稱：我當天在外面喝茶，確實日期我記不清楚，我看到劉茂盛及 陳密來 （劉茂盛妻子）在簽約，在談○○路000號1樓的租約，我知道原屋主是住台中，當天趕著要回去，我隱約有聽到劉茂盛說「5年」、「保證金5萬」之類的片段，他們屋裡屋外來來去去，我只聽到片段，他們對答詳情我並不清楚，所以我無法確定黃勝富有無答應，我沒聽到等語。（花蓮地檢署103年度交查字第106號卷109、110頁）；又黃勝富確為系爭房屋之原所有權人，嗣將系爭房屋及坐落土地出售並移轉所有權予原告，有土地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書等資料足稽（花蓮地檢署103年度交查字第106號卷44至60頁）。從上述事證及證人蔡錫鏗之證詞，應認被告所辯其向系爭房屋原所有權人黃勝富承租房屋1樓及騎樓，租期5年並簽立租賃契約書等情為真實。至於黃勝富於偵查中103年5月5日陳稱：前年年底被告跟我借用該房屋1樓，一開始我借他沒有收租金。從102年5月份，被告跟我說跟我借那麼多，至少多少給我一點租金，我有跟被告說該屋隨時要賣，隨時要回收，所以我們訂的租約只有我的簽名，沒有寫日期，日期的數字都是他自己簽的。我們約定一個月六千，我在租約簽名後，就讓他自己去弄。可是我當時跟他說最長不能租超過1年，後來該年7月開始，他的確匯租金給我。當初告訴人（即原告）跟我買房子的時候，告訴人有詢問我該屋1樓的使用狀況，我的確有跟告訴人保證，入住沒有問題，可以交屋，不會被占用。因為我想說被告也是老實人，當初有跟被告說我隨時要賣房，說一下被告就會把房子還回來。我賣房子給告訴人，是確定簽好約才跟被告講，被告很生氣，就一直罵我，說我很糟糕。（花蓮地檢署103年度交查字第106號卷105頁）。黃勝富前開陳述內容雖否認有約定租期5年情事，然該事實已有租賃契約書及證人蔡錫鏗證詞可證，黃勝富並自承在系爭租賃契約上簽名，自堪認定黃勝富與被告間所簽租約確為5年，黃勝富或係恐原告因其未能依約交屋（系爭房屋1樓）對其有所主張而為上開陳詞，黃勝富此部分陳述難認可採。綜上所述及依民法第425條規定，系爭租賃契約定有未逾5年之期限，被告與原告前手黃勝富間之租約，對受讓系爭房屋所有權之原告仍繼續存在，被告依租賃契約占有系爭房屋1樓及騎樓，並非無權占有，原告不得依所有權之法律關係請求返還。末查原告指稱被告使用系爭房屋1樓及騎樓供作賭博，及請求調閱報案記錄云云，依花蓮縣警察局吉安分局103年11月18日函及所附資料（卷62至65頁）觀之，並無其事，附此敘明。
六、從而，原告依所有權之法律關係請求被告返還系爭房屋1樓及騎樓之占有，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年12月30日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國103年12月30日
法院書記官張永田