裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第1299號民事判決
裁判日期：民國111年05月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1299號原告 鄭進助 訴訟代理人 陳惠伶 律師被告 鄭文成 訴訟代理人 彭瓊蝦 被告 劉秋德
劉秋宏 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，分割如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（面積：999.85平方公尺，下稱系爭土地），應有部分如附表一所示。系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，依其使用之目的並非不能分割，且兩造間亦無以契約訂有不分割之期限，惟兩造無法以協議之方法分割，爰依共有物分割之法律關係，請求分割系爭土地。又系爭土地上有臺中市東勢地政事務所民國111年1月12日東土測字第006700號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號101_A1、101_A2、101_B共計面積227.09平方公尺（即同所110年8月10日東土測字第149600號複丈成果圖編號101，下稱110年8月複丈成果圖）之柏油道路，係臺中市新社區公所維護管理在案之公眾通行道路，該道路現況有側溝溝蓋，在未改道之前仍須維持原狀，以供公眾通行使用，則兩造就系爭土地實際進行分配面積僅為其餘之772.76平方公尺，若依應有部分比例原物分配，各共有人所取得之土地可能成為未達最小建築基地之面積之畸零地。故應將系爭土地原物分配予原告及被告鄭文成2人取得，並由原告及被告鄭文成按華聲科技不動產估價師事務所之鑑定報告書中評估各共有人間互為補償之金額，分別以金錢補償被告劉秋德、劉秋宏，如附表二所示。另因原告及被告鄭文成各自分配取得之土地上均有道路，而該道路後續仍供公眾通行，如將來有向主管機關申請改道，原告及被告鄭文成仍會就各自所分配取得之土地上留設道路供公眾通行。
二、並聲明（見本院卷第303頁至第305頁）：如主文所示。
貳、被告答辯：
一、被告鄭文成則以：同意原告主張之分割方案，且不爭執華聲科技不動產估價師事務所所為之鑑定報告結果等語。
二、被告劉秋德、劉秋宏則以：伊等2人從未在系爭土地上做使用收益，亦無意願維持共有，其等對於原告主張之分割方案本身並無意見，惟上開鑑定報告所鑑定之找補金額過低，希望以每坪10萬元之價格受補償。另被告劉秋宏表示願以系爭鑑定報告書之鑑定單價向其他共有人購買最小面積之補償之差額等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地登記謄本足資佐證（見本院卷第23-25頁）。兩造並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，僅就分割方法無法達成協議。是原告請求分割系爭土地，自無不合。
二、共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物人於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項、第2項第1款、第3項分別有明定。又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受任何共有人主張之拘束。經查：
（一）系爭土地其上有面積227.09平方公尺鋪設柏油路面之巷道貫穿其中（即本院卷第189頁110年8月複丈成果圖編號101，即附圖編號101_A1、101_A2、101B），分別通往系爭土地之東北、東南、西南方向，為三岔路，並為公眾所通行（下稱系爭三岔道路）；系爭土地其餘非供公眾通行之部分，因系爭三岔道路而被分成3個各自不相連接之區域，即分別為：110年8月複丈成果圖編號101⑴（即附圖編號101⑴_A、101⑴_B1、101⑴_B2，下稱101⑴區），101⑵（即附圖編號101⑵，下稱101⑵區），101⑶、101⑷、101⑸（即附圖編號101⑶_A、101⑶_B、101⑷、101⑸，下稱101⑶⑷⑸區）等情，業據本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄（見本院卷第153-177頁）、原告提出之系爭土地航照圖及現場照片（見本院卷第65-111頁）、臺中市東勢地政事務所110年8月複丈成果圖（見本院卷第189頁）及本判決附圖在卷可證。
又系爭三岔道路為臺中市新社區公所維護管理在案之供公眾通行道路，且現況道路有側溝溝蓋等情，亦有臺中市政府建設局110年11月19日局授建養工山字第1100049095號函在卷可憑（見本院卷第203-204頁）。
（二）系爭三岔道路貫穿系爭土地，面積多達227.09平方公尺，已逾系爭土地面積999.85平方公尺之五分之一。且系爭土地因系爭三岔道路所分為3個各自不相連接之區域，其中101⑶⑷⑸區面臨系爭三岔道路之最大深度僅為11.75公尺（即110年8月複丈成果圖AB連線），101⑵區面臨系爭三岔道路之深度更為不足，均有110年8月複丈成果圖可稽。而依臺中市畸零地使用自治條例第4條規定，乙種建築用地正面路寬7公尺以下之最小深度應有12公尺（見本院卷第147頁），足見系爭土地上非道路區域除101⑴區以外，最小深度均未達上開規定。準此，系爭土地若依共有人應有部分比例原物分割予各共有人，扣除供公眾通行之系爭三岔道路位置後，除101⑴區以外，均無從為適當之利用，堪認各共有人均受原物之分配顯有困難。
（三）原告主張將系爭土地原物分配予原告及被告鄭文成2人，位置及面積如附表二及附圖所示，系爭三岔道路仍供公眾通行，如將來有向主管機關申請改道，原告及被告鄭文成仍會就各自所分配取得之土地上留設道路供公眾通行，被告劉秋德、劉秋宏則由原告及被告鄭文成以金錢補償之方式分割，此為全體被告所同意（見本院卷第253-254頁），亦與民法第824條第2項第1款、第3項之規定相符，自可採取。
（四）關於原告及被告鄭文成2人應補償被告劉秋德、劉秋宏之金額，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所進行鑑定，結果如附表二「應補償金額」欄所示，有該所111年3月21日函所附之鑑定報告可憑，並為原告及被告鄭文成所不爭執。被告劉秋德、劉秋宏雖辯稱當地行情一坪約10萬元，鑑定之補償價格過低云云。惟華聲科技不動產估價師事務所依其專業，考量系爭土地之地目、使用分區、使用現況、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場供需現況、土地利用情況、土地形狀、寬深度比、地勢等宗地條件、道路條件、與系爭土地條件相同或相似之鄰近土地之實價登錄資料及交易情形，以「比較法」及「土地開發分析法」詳為斟酌；並再斟酌分配予原告之區域雖有部分土地現況供作系爭三岔道路使用，但因土地仍較為完整，可利用性尚佳，土地面臨中和街2段293巷，可及性普通；分配予被告鄭文成之區域因部分土地供作系爭三岔道路使用，且現有道路（附圖編號101_B）從中間穿越，導致土地分為兩大區塊，完整性相對較差，地形、深度亦較為不佳，可利用性相對較為不佳等各項因素，綜合進行評估，洵堪採酌。被告劉秋德、劉秋宏未考量系爭土地上有面積逾五分之一之系爭三岔道路貫穿其中之特殊情形及上開各項因素，逕以前詞置辯，自無可取。是原告及被告鄭文成2人應補償被告劉秋德、劉秋宏之金額，即如附表二「應補償金額」欄所示。
肆、綜上所述，本院認為系爭土地以如附表二所示之分割方案為可採，原告及被告鄭文成2人並應依附表二「應補償金額」欄所示金額補償被告劉秋德、劉秋宏，爰諭知如主文第1項所示。
伍、分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。原告起訴雖於法有據，但其餘當事人之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依分割前應有部分即附表一所示之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年5月25日
民事第三庭法官陳宗賢正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月25日
書記官林玉門附表一：共有人姓名應有部分原告（即鄭進助）2/5被告鄭文成1/2被告劉秋德1/20被告劉秋宏1/20附表二：
共有人姓名附圖（即臺中市東勢地政事務所111年1月12日東土測字第006700號土地複丈成果圖）編號面積（平方公尺）應補償金額（新臺幣）原告（即鄭進助）101_A1、101_A2、101（1）_A、101（3）_A。399.94原告為應補償人被告鄭文成101_B、101（1）_B1、101（1）_B2、101（2）、101（3）_B、101（4）、101（5）。599.91被告鄭文成為應補償人被告劉秋德無無①被告鄭進助應給付被告劉秋德635,185元。②被告鄭文成應給付被告劉秋德264,610元。被告劉秋宏無無①被告鄭進助應給付被告劉秋宏635,185元。②被告鄭文成應給付被告劉秋宏264,610元。