裁判字號：最高法院102年台上字第2186號民事判決
裁判日期：民國102年11月15日
裁判案由：返還買賣價金
最高法院民事判決一○二年度台上字第二一八六號上訴人 周錦秀 訴訟代理人 包國祥 律師
周宇修 律師被上訴人 鐘景彰
鐘景豊 鐘景源 鐘坤飛 鐘健仁 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國一○一年十月九日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度上字第九七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件上訴人主張：兩造於民國九十九年一月二十九日簽定買賣契約書，約定被上訴人所委託之訴外人有 巢氏 房屋股份有限公司（下稱有巢氏）未於同年七月三十一日以前銷售坐落雲林縣斗六市○○段○○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）時，伊將向被上訴人購買系爭土地，伊並已給付被上訴人定金新台幣（下同）三百萬元。系爭買賣契約為預約，且於同年八月二日前兩造均不受該契約之拘束， 嗣伊 於同年四月間發現系爭土地毗鄰墳墓地，旋向被上訴人表示解除系爭買賣契約，自得請求被上訴人返還三百萬元定金。又被上訴人於簽約時故意不告知上開毗鄰墳墓地之重大瑕疵，應依民法第三百五十五條第二項但書規定負瑕疵擔保責任，伊亦得依民法第三百五十九條前段規定解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還三百萬元定金。縱認系爭定金乃解約定金，惟依系爭買賣契約第九條前段約定，上開定金尚兼具損害賠償預定性之違約金性質，被上訴人全數沒收顯屬過高，應予酌減等情，爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條第一款規定，求為命被上訴人給付三百萬元並加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造簽訂之系爭買賣契約並非預約而係本約，並約定該買賣契約於有巢氏未完成銷售系爭土地時生效。系爭土地本身並無墳墓，僅附近有歷史悠久之龍潭村公墓，凡進出系爭土地周圍道路均可一望即知，上訴人係在地建商「正佳營造」負責人 黃正賢 之配偶，已在系爭土地附近興建多數建案，自不能諉為不知。又上訴人於九十九年四月間並未以書面向伊等全體為解除契約之意思表示，迄同年十月一日始正式向伊等為解約之表示，然其解約於法無據，伊等並不同意，仍請求上訴人履行買賣契約，給付其餘價金。至上訴人所交付之三百萬元乃解約定金，並非違約金，其請求酌減，則非有據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造於九十九年一月二十九日簽訂日期為同年八月二日之買賣契約書，約定上訴人以一千五百二十三萬元之價格向被上訴人買受系爭土地，上訴人於簽約前及當日交付面額共一百萬元、二百萬元支票，均已兌現之事實，為兩造所不爭執。查系爭買賣契約就買賣標的及價金給付等重要事項均有詳細約定，復無關於將來訂定本約之記載，堪認該買賣契約乃本約，並非預約。再參諸證人 黃紫顏 及代書 張潭墻 在兩造間另件請求返還借款事件所為之證詞，兩造買賣系爭土地之契約已成立，僅因被上訴人委託有巢氏出售該土地之委託期間尚未屆滿，而將契約日期訂在上開委託期間屆滿後之九十九年八月二日，故雙方應受系爭買賣契約之拘束，且該買賣契約在有巢氏不能於委託期間仲介出售系爭土地時發生效力。上訴人未能舉證證明黃紫顏係被上訴人鐘景彰之代理人及被上訴人鐘景彰係其他被上訴人之代理人，其以系爭土地毗鄰墳墓之瑕疵，於九十九年四月間委由黃紫顏通知鐘景彰解除系爭買賣契約，因該意思表示未送達全體被上訴人，不生解除權行使之效力。雖上訴人嗣再於同年十月一日以存證信函向被上訴人全體為解除系爭買賣契約之意思表示，並已送達被上訴人全體。但查兩造在系爭買賣契約書上註記系爭土地移轉後繼續耕作農業使用，且上訴人簽約時亦未向被上訴人表明購地係供建築房屋之用，可見兩造係以系爭土地出售後繼續供耕作使用而訂約，則依台灣鄉村地區常見農牧用地內有墳墓或毗鄰地有墳墓地之情形，且不影響土地之利用及交易價值，自難以系爭土地之毗鄰地有墳墓地即認為有瑕疵。況依黃紫顏、張潭墻在本件所為之證詞，上訴人與其配偶所經營之建設公司在系爭土地附近已經興建多數建案，其為建屋出售主動向被上訴人購買系爭土地，對於該土地周遭有無墳墓地存在自難諉為不知，或屬因重大過失而不知。被上訴人並未保證系爭土地附近無墳墓地存在，亦無故意不告知該土地附近有墳墓地存在，依民法第三百五十五條規定，自無須負瑕疵擔保責任，是上訴人前開所為解除契約，不生效力。系爭買賣契約既未經解除，被上訴人受領上訴人交付之定金三百萬元，即非無法律上之原因，且亦無返還之義務。又系爭買賣契約仍有效存在，被上訴人復表示請求上訴人依約履行，自無沒收定金及違約金酌減問題。況依系爭買賣契約第九條所載約定內容，應解為上訴人可放棄定金而取得契約解除權，亦無違約金酌減之適用。從而，上訴人依民法第二百五十九條第一款、第一百七十九條規定，請求被上訴人給付三百萬元本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解除權之行使除法律明定外，依契約自由原則，並無不許當事人另以契約約定之。而解除權乃形成權，不論法定或約定解除權之行使，衹須以意思表示向他方當事人為之即足，無待他方當事人之承諾。系爭買賣契約第九條前段「承買人如違約不買或不履行按約定交付價款時願將已付之定金、價金全部由出賣人沒收，解除買賣契約」之約定，原審既解為上訴人可放棄定金而取得契約解除權，則上訴人在原審陳稱：其可據以解除契約，被上訴人抗辯仍可依約請求履行契約，顯無依據等語（見原審卷第九十九頁及第一三二頁），有無行使約定解除權之意思？果爾，系爭買賣契約是否未經合法解除，即有再推研之餘地。原審就此未予調查細究，遽認該買賣契約仍有效存在，不無可議。又上訴人於原審一再主張系爭買賣契約第九條前段約定由出賣人沒收之定金、價金，除為解約定金外，兼具違約金之性質，此與上訴人得否請求酌減沒收之定金攸關，乃原審並未於判決理由項下說明其何以不足採之意見，對於上開約定應解為上訴人可放棄定金而取得契約解除權，復未敘明其認定依據，遽為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○二年十一月十五日
最高法院民事第七庭
審判長法官吳麗女
法官王仁貴法官吳謀焰法官盧彥如法官謝碧莉本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年十一月二十六日
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