裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第1436號民事判決
裁判日期：民國100年07月21日
裁判案由：返還停車位等
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第1436號原告 陳四海
陳志明 陳威榮 共同訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師 曾靖雯 律師 蕭立俊 律師被告 阿波羅 管理委員會法定代理人 許貴香 訴訟代理人 李宗貴 律師
劉玟欣 律師複代理人 林姿瑩 律師上列當事人間返還停車位等事件，經本院於民國100年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段四四二建號地下室層如附圖所示編號第三號、面積十一點三三平方公尺之停車位返還予原告陳四海。
被告應給付原告陳四海新臺幣貳萬捌仟捌佰元，及自民國九十八年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十八年十一月二十七日起至返還前項之停車位為止，按月給付原告陳四海新臺幣壹仟貳佰元。
被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段四四二建號地下室層如附圖所示編號第一號、面積十六點０六平方公尺及第十五號、面積十五點一九平方公尺之停車位返還予原告陳志明。
被告應給付原告陳志明新臺幣伍萬柒仟陸佰元，及自民國九十八年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十八年十一月二十七日起至返還前項之停車位為止，按月給付原告陳志明新臺幣貳仟肆佰元。
被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段四四二建號地下室層如附圖所示編號第十一號、面積十四點九七平方公尺及第十四號、面積十五點三八平方公尺之停車位返還予原告陳威榮。
被告應給付原告陳威榮新臺幣伍萬柒仟陸佰元，及自民國九十八年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十八年十一月二十七日起至返還前項之停車位為止，按月給付原告陳威榮新臺幣貳仟肆佰元。
被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段四四三建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄六之一號建物返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用新臺幣陸仟玖佰肆拾陸元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告分別以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第7款、第2項分別定有明文。本件原告基於所有權、不當得利及侵權行為之法律關係，起訴聲明：「㈠被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如（起訴狀）附圖所示編號第3號之停車位（實際面積以測量為準）返還予原告陳四海；㈡被告應給付原告陳四海新臺幣90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之停車位為止，按月給付原告陳四海1,500元；㈢被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如（起訴狀）附圖所示編號第1、15號之停車位（實際面積以測量為準）返還予原告陳志明；㈣被告應給付原告陳志明180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第3項之停車位為止，按月給付原告陳志明3,000元；㈤被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如（起訴狀）附圖所示編號第11、14號之停車位（實際面積以測量為準）返還予原告陳威榮；㈥被告應給付原告陳威榮180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第5項之停車位為止，按月給付原告陳威榮3,000元」，嗣於訴狀送達後，復基於原告為坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段443建號之共有人，依據民法第767條、第821條之規定，追加聲明：「被告應將坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物返還原告及其他全體共有人」（見本院卷㈠第125-126頁），經核原告所為訴之追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，且被告並無異議，而為本案言詞辯論，視為同意原告追加，原告所為訴之追加，依上開規定，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
被告於本院囑託臺南縣永康地政事務所測量繪製複丈成果圖後，變更訴之聲明為：「㈠被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第3號、面積11.33平方公尺之停車位返還予原告陳四海；㈡被告應給付原告陳四海90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之停車位為止，按月給付原告陳四海1,500元；㈢被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第1號、面積16.06平方公尺及第15號、面積15.19平方公尺之停車位返還予原告陳志明；㈣被告應給付原告陳志明180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第3項之停車位為止，按月給付原告陳志明3,000元；㈤被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第11號、面積14.97平方公尺及第14號、面積15.38平方公尺之停車位返還予原告陳威榮；㈥被告應給付原告陳威榮180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第5項之停車位為止，按月給付原告陳威榮3,000元；㈦被告應將坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物返還原告及其他全體共有人」（見本院卷㈡第30頁），經核係屬更正事實上及法律上之陳述，非訴之變更或追加，應予准許。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告再於本院審理中，變更聲明為：「㈠被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第3號、面積11.33平方公尺之停車位返還予原告陳四海；㈡被告應給付原告陳四海72,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之停車位為止，按月給付原告陳四海1,200元；㈢被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第1號、面積16.06平方公尺及第15號、面積15.19平方公尺之停車位返還予原告陳志明；㈣被告應給付原告陳志明144,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第3項之停車位為止，按月給付原告陳志明2,400元；㈤被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第11號、面積14.97平方公尺及第14號、面積15.38平方公尺之停車位返還予原告陳威榮；㈥被告應給付原告陳威榮144,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第5項之停車位為止，按月給付原告陳威榮2,400元；㈦被告應將坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物返還原告及其他全體共有人」（見本院卷㈡第89頁）；復於本院審理中，變更聲明為：「㈠被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第3號、面積11.33平方公尺之停車位返還予原告陳四海；㈡被告應給付原告陳四海28,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之停車位為止，按月給付原告陳四海1,200元；㈢被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第1號、面積16.06平方公尺及第15號、面積15.19平方公尺之停車位返還予原告陳志明；㈣被告應給付原告陳志明57,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第3項之停車位為止，按月給付原告陳志明2,400元；㈤被告應將坐落臺南縣永康市○○段414地號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第11號、面積14.97平方公尺及第14號、面積15.38平方公尺之停車位返還予原告陳威榮；㈥被告應給付原告陳威榮57,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第5項之停車位為止，按月給付原告陳威榮2,400元；㈦被告應將坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物返還原告及其他全體共有人」（見本院100年7月7日言詞辯論筆錄），核均屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告陳四海所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地（重
測前為罔寮段951－9地號）所有權應有部分10000分之532，暨其上同段450建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄○號建物所有權全部，及同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1建物所有權應有部分15分之1；原告陳志明、陳威榮分別持有同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物所有權應有部分15分之2。而訴外人創新建設有限公司於79年間興建阿波羅銀星大樓時，即規劃其地下室層主要用途為避難室、停車空間及自用棧房之用，其中停車空間15個停車位係位在避難室內，即避難室兼停車空間，建號為442號；自用棧房規劃為另一獨立私有建物，其建號為443號，門牌為臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號，且當時為區分取得停車位所有權暨使用權者並表彰其權利，將自用棧房歸由15個停車位之所有權暨使用權者分別共有，並由自用棧房之所有權人共同取得避難室所有權之最多持分即10000分之4576，亦即擁有阿波羅銀星大樓之停車位所有權暨約定使用權者，必持有自用棧房之所有權應有部分，且所持有之避難室所有權應有部分也必定較無取得停車位者所持有之應有部分為高。
㈡原告陳四海於81年1月間原擁有編號1、2、3、11、14、15號
停車位，且取得自用棧房（443建號）之所有權應有部分15分之6，嗣於81年6月30日間將編號2號停車位出售予訴外人 陳作林 ，復於94年1月11日將編號1、15號停車位出售予原告陳志明；編號11、14號停車位出售予原告陳威榮，是原告陳四海在81年7月22日移轉兵北段414地號土地所有權之應有部分10000分之50，及同段443建號建物所有權之應有部分15分之1予陳作林；在94年1月21日分別均移轉兵北段414地號土地所有權之應有部分10000分之100，及同段443建號建物所有權之應有部分15分之2予原告陳志明、原告陳威榮，則原告陳四海所有自用棧房（443建號）之所有權應有部分變更為15分之1，原告陳志明及陳威榮則分別取得該自用棧房所有權應有部分15分之2，惟被告於91年間未經原告同意，擅將原告所有之停車位出租，每一車位每月收取租金1,200元，經原告請求後仍拒不返還。況依地下室層平面圖顯示自用棧房面積18.6平方公尺、停車位面積283.95平方公尺，與自用棧房即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號稅籍證明書相互對照，足證原告繳納之房屋稅，除自用棧房外，尚包含停車位，益證持有自用棧房之所有權者，確實併擁有停車位之權利，則被告未經原告同意，擅將原告所有停車位出租，顯已侵害原告之權利。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文。原告陳四海取得自用棧房（443建號）15分之1持分權利，擁有編號3號停車位之所有權暨約定使用權；原告陳志明、陳威榮則分別取得系爭棧房部分15分之2持分權利，分別擁有編號1、15號及編號11、14號停車位之所有權暨約定使用權，被告未得原告之同意，亦無任何權限，卻侵害原告就車位所有之權利而將之占有使用，原告自得依所有物返還請求權之規定請求被告返還停車位。復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。被告無權限使用原告之停車位，於91年間加以侵奪並出租他人，每個車位每月收取租金1,500元，經原告多次催請返還，均不予置理，自已侵害原告對於車位之所有權暨專用使用權之行使，致原告受有無法使用車位之損害，依上開規定，原告自得請求被告賠償相當於租金之損害賠償。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⒈按建築技術規則建築設計施工編之「防空避難設備」章，於
78年11月13日以內政部（78）台內贏字第745541號令修正時，於第142條第6款規定：「建築物依法附建之防空避難設備，得兼作停車空間或他種用途使用，其使用限制由直轄市、縣（市）政府予以訂定」，此乃防空避難空間可兼作停車空間使用之基本規定。而創新建設有限公司於79年間興建阿波羅銀星大樓時，即依據上開規定規劃地下避難室空間兼作停車空間，惟因阿波羅銀星大樓地上層區分所有建物戶數規劃為57戶，除店鋪外，大多為小套房，區分所有建物之買受者不見得均有意買受停車位，且地下層防空避難空間兼作停車空間（即442建號）僅規劃15位停車位，為便利停車位出售，免生紛爭，始於地下層規劃一私有區分所有建物即443建號建物（用途為自用棧房，非屬共同使用部分），將停車空間所分配取得避難室空間（即442建號建物）之持分比例（即10000分之4576）由該443建號建物持有，是買受停車位者尚會取得443建號建物（用途自用棧房）所有權，且起造人創新建設有限公司當初於出售建物時，亦有將地下避難室空間兼作停車空間，以及有買受停車位者尚會取得443建號建物之所有權，以此取得442建號建物之停車位所有權，告知區分所有建物之買受者，並於地下層車道牆壁標示「本停車場有產權，未購者請勿停車」，況迄今該標示仍係存在。
⒉訴外人 蘇經洲 於本院檢察署91年度發查字第350號偵查中雖
證稱：「有幾個停車位是全部住戶共58戶去協議」，惟自阿波羅銀星大樓地下層平面圖可知，當時創新建設有限公司業已規劃15位停車位，況訴外人亦證稱：「當時若創新建設公司若有簽立停車位買賣契約，就以契約為準，否則就是要全部住戶去協議停車位」。又依內政部71年11月20日台內地字第101985號函釋第五點規定，共同使用部分之持分，雖依各相關區分所有權人協議決定，然由永康地政事務所函覆資料可知，當時創新建設有限公司申請442建號所有權第一次登記時，該大樓58戶之區分所有建物之所有權人均登記為創新建設有限公司，並無其他所有權人，自無協議決定之適用，是創新建設有限公司依上開函釋第六點規定附切結書主張58戶區分建物對於442建號之持份如切結書後附之附表所載，於法並無違誤。另公寓大廈管理條例於系爭大樓興建後之84年6月28日公布實行，依當時公寓大廈管理條例第43條規定，該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，雖應依該條例規定成立管理組織，但前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。準此，創新建設有限公司於出售阿波羅銀星大樓之區分所有建物，既與住戶約定442建號之避難室兼作停車空間，停車空間所分配取得避難室空間（即442建號建物）之持分比例（即10000分之4576）由443建號建物持有，買受停車位者尚會取得443建號建物（用途自用棧房）所有權，則阿波羅銀星大樓之住戶自應受拘束，本院檢察署91年度發查字第350號不明相關法令之規定，擷取訴外人蘇經洲之片段證詞，即認定停車位為共同使用部分，並為不起訴處分，實為率斷，要不可採。
⒊被告主張系爭停車位為區分所有權人共有，依據公寓大廈管
理條例第10條第2項規定應由被告管理，惟阿婆羅銀星大樓為建物第一次登記之時間為79年8月23日，公寓大廈管理條例則係於84年6月28日公佈施行，況該條例並無溯及既往之規定，則公寓大廈管理條例第10條規定無從適用於阿波羅銀星大樓。又按民法第820條第1項規定：「共有物，除契約訂定外，由共有人共同管理之」，上開所謂之契約訂定者，即所謂之分管契約，其成立之方式，不一而足，無論是明示或默示，事前允許或事後承認均可成立，不以訂定書面契約為必要；共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院83年度台上字第1377號判決、48年台上字第1065號判例意旨參照）；而在建商統一興建及出售集合住宅之情形，為使各區分所有權人就共有部分之使用範圍明確，及避免日後產生爭，由建商在銷售房屋時，與各承買戶約定由特定之區分所有權人就特定之共有部分享有管理使用之權，各承買戶既於買受房地時表示同意該分管之約定，此種約定雖各別成立於建商與各承買戶之間，惟其基礎係全體承買戶之同意，自屬區分所有權人之契約（臺灣高等法院94年度上字第836號判決參照）。阿波羅銀星大樓起造人創新建設有限公司出售大樓建物之初，即有將地下避難室空間兼作停車空間以及買受停車位者尚會取得443建號建物之所有權，以此取得442建號建物之停車位所有權等情告知各承買戶，並與各承買戶約定停車空間由有買受停車位者使用，且由阿波羅大樓之地下層車道牆壁標示「本停車場有產權，未購者請勿停車」，揆諸上開說明，建設公司與各承買戶之約定自屬於區分所有權人之契約，阿波羅銀星大樓之各區分所有權人當應受拘束，不容事後反悔，即使有部分區分所有權人嗣後將區分所有建物讓與第三人，亦應受拘束，是原告主張對阿波羅銀星大樓之停車位擁有所有權兼專用使用權，實屬有據，被告將之占有並出租他人，確已侵害原告之權利，自應將之返還原告並給付或賠償相當租金之不當得利或損害金予原告。
⒋依阿波羅銀星大樓起造送審之面積持份表，其避難室停車空
間欄記載地下室：避難室336.26㎡、車位283.95㎡、336.26/2401.65=0.140012（336.26係指避難室面積，2401.65係指阿波羅銀星大樓室內總樓地板面積，即一般所謂總建坪面積；0.140012為避難室占有室內總樓地板面積之比例），再依該0.140012比例乘以地上層57戶區分建物各戶之室內樓地板面積，以計算57戶區分建物各戶所分攤取得之避難室面積，如A1為22.39㎡（計算式：159.77×0000000＝22.39）、A2為21.66㎡（計算式：154.73×0000000＝21.66），足見地上層57戶區分建物僅分攤取得避難室空間面積，並未分攤取得地下室面積，亦由面積持份表上載57戶區分建物各戶所分配取得之避難室面積除以地下室避難室與停車位總面積620.21㎡（336.26㎡＋283.95㎡＝620.21）計算之比例，即為57戶區分所有建物各戶所持有442建號建物之持分可證。復以A
1、A2及C1為例，A1（即444建號建物）分配取得之避難室空間面積為22.39㎡，22.39㎡占有地下室避難室與停車位總面積620.21㎡之比例為0.0361，即10000分之361（計算式：22.39÷620.21＝0.0361）；A2（即445建號建物）分配取得之避難室空間面積為21.66㎡，21.66㎡占有地下室避難室與停車位總面積620.21㎡之比例為0.0349，即10000分之349（計算式：21.66÷620.21＝0.0349）；C1（即451建號建物）分配取得之避難室空間面積為3.50㎡，3.50㎡占有地下室避難室與停車位總面積620.21㎡之比例為0.0056，即10000分之56（計算式：3.50÷620.21＝0.0056），均與各該建物之建物謄本上記載所持有442建號建物之持分相同。另由地下室停車位面積所占有地下室避難室與停車位總面積620.21㎡之比例為0.4576，即10000分之4576（計算式：283.95÷620.21＝0.4576），適與443建號自用棧房持有442建號之持分10000分之4576相同，足證地下室停車位面積確實係分配由443建號自用棧房取得，地上層57戶區分建物並未分配取得停車位面積之持分。
⒌目前臺灣法令規定，大樓之停車位均非如區分建物有獨立之
產權登記，大多係存在大樓公共空間內，此如本件避難室兼停車位空間，而有關如何表彰擁有停車位者之所有權暨專用使用權，部分大樓係設計由擁有停車位者取得停車位存在之公共空間較高持分比例所有權，部分大樓即設計如本件將停車位占有其存在之公共空間持分均分配由一區分建物持有，此乃技術性問題，於法並無不合，如依被告主張，因停車位位於公共空間內，大樓全體住戶可以決議將之收回供全體住戶使用，甚或出租，日後誰敢買受大樓停車位？當初出錢買受停車位者之權益又何以維護？渠等何以平白多拿錢出來買受停車位，持有較高公共空間持分比例，繳納較多之房屋稅，卻無法使用停車位？再按區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀；區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之，土地登記規則第81條、第82條第1項（阿波羅銀星大樓興建時為第75、76條）分別定有明文。是以，如具備「非屬共同使用性質」及「已編列門牌」二項要件，則地下層建物或屋頂突出物亦可申請單獨編列建號而辦理保存登記為個人私有。本件位於阿波羅銀星大樓地下層之兵北段443建號、用途為自用棧房之建物，已由戶政機關編列門牌為臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號，其建物謄本上並無「共同使用部分」之註記，可知其在性質上係屬區分所有建物，即使本件系爭大樓有公寓大廈管理條例之適用，上開443建號自用棧房並非為公寓大廈管理條例所稱之共有部分，況法律對於區分所有建物，並未限制其用途僅供居住用，自不得因上開443建號建物之用途為自用棧房，而否認其為區分所有建物。
⒍依臺南縣稅務局新化分局99年4月12日南縣稅新分二字第099
0214407號函：「依據旨揭房屋（79）南工局使字第2405號使用執照記載地下層面積687.78平方公尺用途別為自用棧房、避難室、停車空間及原設籍人申報房屋稅籍之共有部分分攤表所載，永康市○○里○○街○○○巷○弄6之1號房屋卡序『AO』申報面積18.6平方公尺為自用棧房，卡序『PO』所申報之面積284平方公尺為停車位；另永康市○○里○○街○○○巷弄○號房屋卡序『YO』所申報之面積238平方公尺為分攤共有之避難室公共設施部分」，並參以原告陳四海所有坐落阿波羅銀星大樓地上層之兵北段450建號、門牌號碼勝利路197巷8弄2號建物之房屋稅籍證明書卡序並無『PO』顯示，足證阿波羅銀星大樓之地下室停車位確實附掛於上開443建號區分所有建物，地上層57戶區分建物僅分攤取得地下室共有之避難室公共設施應有部分，不包括停車位之應有部分。另原告陳志明、陳威榮雖非為阿波羅銀星大樓地上層建物之所有權人，惟其為臺南縣永康市○○段443建號建物之共有人，上開443號建物依法既屬區分所有建物，為公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之專用部分，得作為買賣之標的，而原告陳四海於94年1月將屬於專用部分之自用棧房與附掛於該自用棧房之編號1號、15號及11號、14號停車位分別一併出售轉讓給原告陳志明、陳威榮，並未違反當時公寓大廈管理條例第4條第2項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」規定，原告陳志明、陳威榮既為該屬於專用部分之自用棧房共有人之一，於法亦為阿波羅銀星大樓之區分所有建物所有權人。
⒎按公寓大廈之各區分所有權人有需停車位者，於買受專有部
分，同時購買停車位之共同使用之應有部分，未一併購買停車位者，即無該停車位之共同使用之應有部分，故各區分所有人就共同使用之應有部分，並非當然按其區分所有建物之專有部分面積與共同使用部分面積之比例計算（最高法院95年度台上字第1173號判決要旨參照）。次按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第2477號、91年度台上字第242號判決要旨參照）。阿波羅銀星大樓地下室之停車位應有部分係附掛於443建號自用棧房，如需停車位者，須另買受系爭443建號區分所有建物以取得停車位之應有部分，方得使用停車位，並非所有住戶均有停車位之使用權，而創新建設有限公司當時在銷售房屋時，即與各買受人約定地下室停車空間由有買受停車位者使用，並分別約定各車位所有人之使用範圍，應認阿波羅銀星大樓之各區分所有權人業已合意成立分管契約，而原告陳四海取得臺南縣永康市○○段○○○號建物、443號建物應有部分15分之6並附屬於該建物之6個停車位（編號1、2、3、11、14、15），雖係因投資創新建設有限公司興建阿波羅銀星大樓，嗣因創新建設有限公司虧損，以房屋及停車位抵償其應償還原告陳四海之投資額，惟其性質仍屬買賣（當時有些投資者抽得之房屋，其價值如高於投資額，仍須另外補差額給創新建設公司），自不得因原告陳四海曾為投資者，即否認原告陳四海與創新建設有限公司間就前開停車位有買賣關係存在，是原告陳四海有取得停車位所有權暨專用使用權。又創新建設有限公司設計阿波羅銀星大樓之初，係欲以有無取得443建號建物之所有權來判斷有無擁有停車位之所有權暨專用使用權，已如上述，買受停車位者既比無買受停車位者多一張443建號建物之所有權狀，自無再發給停車使用證明之必要。而一般建設公司或管理委員會發給停車使用證明書，係為求管理之便，但有無取得停車位所有權暨專用使用權，應回歸有無取得停車位應有部分以資判斷，如有取得停車位使用證明，但並未取得停車位應有部分，也不得據此認定擁有停車位所有權，甚或專用使用權，倘若僅以有無取得停車位使用證明來判斷有無取得停車位所有權暨專用使用權，顯有本末倒置之嫌。
⒏編號2、4、5、7、8、9、10號停車位之使用人均為臺南縣永
康市○○段443建號建物共有人之一，皆有取得附屬於該建物之停車位應有部分，其自創新建設有限公司交付停車位即占有迄今，並於管理委員會成立後每月僅繳納清潔費300元至今，被告從未要求其繳納使用費1,200元，被告若非明知上開停車位使用人均為停車位承買人，擁有停車位之所有權暨專用使用權，豈可能自管理委員會成立至今10多年之久，從未對其訴請繳納使用費？實非被告所謂不符合經濟效益可資解釋。況被告前主委 蘇全旺 在偵查中提出其寄發給訴外人 蘇方 素貞 之存證信函，曾提及建商在大樓完成後將地下室10個停車位贈與被告，建商並非無權處分亦非無權代理，如依被告主張地下室停車位係屬於全部區分所有權人所共有，所有區分所有權人對之均有使用權，其得出租收益，何以建商有權贈與被告10個停車位？此實係被告對停車位係由買受者取得使用權相當清楚，而創新建設有限公司也未曾贈與停車位予被告，實乃被告不願承認創新建設有限公司以停車位抵債之事實，故而強占停車位以出租收益。
⒐按損害賠償之範圍，依民法第216條之規定，包括積極損害
及消極損害兩部分。前者係指現存財產因責任原因事實之發生，以致減少；後者即為預期之利益，因責任原因事實之發生而受妨害。本件被上訴人除受系爭挖土機本體之損失外，在上訴人以金錢賠償替代回復原狀（挖土機返還）之前，併受不能就該挖土機為使用收益，相當於租金之損失。原審認被上訴人此等損害，均得請求上訴人賠償，自無不合（最高法院83年度台上字第2428號判決意旨參照）。被告雖辯稱因編號3號停車位空間較小，出租不易，現任管委會未曾收過該車位之租金，並無受有任何利益；編號11號停車位先前即已規劃為機車停車格，為全體住戶所使用，其亦未受有任何利益，惟原告係依據侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償原告因不能使用車位所受有相當租金之損害，且編號11號停車位係由被告規劃為機車停車格，以供全體住戶使用，並非住戶自行劃設，況被告亦一再主張車位係位在地下室共有部分，由其管理，則不論被告有無將車位出租收益，停車位既由被告管理，為其實力支配下，被告拒不將停車位交還原告使用，自已侵害原告對於停車位之所有權暨專用使用權行使，原告依據侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償原告因不能使用停車位所受有相當租金之損害，依法自屬有據。
⒑證人 黃裕峰 雖到庭證述其不知取得之地下室所有權狀是自用
棧房所有權狀，惟依其當庭提出之所有權狀、建物謄本等資料可知，其於79年間向創新建設有限公司買受5樓之房屋及停車位之時，創新建設有限公司除移轉5樓區分建物所有權予證人黃裕峰外，尚有移轉443建號自用棧房之應有部分15分之1所有權予證人黃裕峰，且佐以證人黃裕峰證述，當時建商有告知地下室所有權就是停車位所有權，足見阿波羅銀星大樓之停車位確實係附掛在443建號自用棧房，故而在證人黃裕峰買受停車位時，建商才會移轉443建物所有權予證人黃裕峰。又證人黃裕峰證述當初其向建商買受房屋及停車位時，房屋及停車位之價格係分開計算，則阿波羅銀星大樓之住戶在向建商買受房屋之初，絕不可能不知道要使用停車位應另外給付價金買受，建商也絕不可能未告知停車位係由買受者使用，則建商在銷售房屋時，與各承買戶約定停車位由買受停車者管理使用，此種約定應屬區分所有權人之契約，系爭大樓之各區分所有權人當應受拘束，否則日後誰敢向建商買大樓停車位？⒒系爭大樓之地下層車道牆壁有標示「本停車場有產權，未購
者請勿停車」等字樣，並佐以系爭大樓之停車位，除由被告占有外，其使用人均為443建號建物共有人之一，且渠等自創新建設公司交付停車位即占有迄今，並於被告管委會成立後每月皆僅繳納清潔費300元至今，可見被告早已知悉有買受停車位者始有使用權，且停車位承買人即為443建號建物共有人。而被告現任主委許貴香在90年9月24日亦曾與訴外人 蘇方素貞 之女兒 蘇淑芬 簽立調解書，約定蘇方素貞所擁有系爭大樓地下室編號6、12、13停車位，由蘇方素貞自90年10月1日起自行向承租戶收取租金，足證被告對於停車位係由何人分得並取得使用權一事，應非常清楚。
㈤為此聲明：⒈被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土
地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第3號、面積11.33平方公尺之停車位返還予原告陳四海；⒉被告應給付原告陳四海28,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項之停車位為止，按月給付原告陳四海1,200元；⒊被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第1號、面積16.06平方公尺及第15號、面積15.19平方公尺之停車位返還予原告陳志明；⒋被告應給付原告陳志明57,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第3項之停車位為止，按月給付原告陳志明2,400元；⒌被告應將坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地上同段442建號地下室層如臺南縣永康地政事務所99年3月11日繪製之複丈成果圖所示編號第11號、面積14.97平方公尺及第14號、面積15.38平方公尺之停車位返還予原告陳威榮；⒍被告應給付原告陳威榮57,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第5項之停車位為止，按月給付原告陳威榮2,400元；⒎被告應將坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物返還原告及其他全體共有人；⒏訴訟費用由被告負擔；⒐原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠阿波羅銀星大廈係於79年間興建完成，其建築物之建號為臺
南縣永康市○○段441～500建號，其中441建號為空地、442建號為地下室避難室、443建號為地下室棧房、444～500建號為地上層之區分所有建物。上開442建號即地下室避難室部分空間雖劃設15個停車位，然停車位並非屬專有部分，亦未經約定為專用部分，而為阿波羅銀星大廈全體區分所有權人共有，是阿波羅銀星大廈區分所有權人會議決議將停車位出租予阿波羅銀星大廈之區分所有權人，並收取清潔維護費每月300元，作為阿波羅銀星大廈共同基金，以支付阿波羅銀星大廈管理員薪資及維修費用（電梯保養及公用水電設施維修）。而被告為阿波羅銀星大廈之管理組織，依公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第1款、第2款之規定辦理阿波羅銀星大廈共有部分之修繕、管理、維護及執行區分所有權人會議決議之事項，將共有停車位出租予區分所有權人，並收取清潔維護費及共有停車位使用費，以作為共同基金使用，自屬於法有據，並非不當得利。
㈡訴外人即阿波羅銀星大廈區分所有權人蘇方素貞雖於91年間
主張其有停車位所有權，認被告將停車位出租予他人，係涉犯刑法竊佔罪嫌，而對被告主任委員 戴全旺 提出竊佔告訴，惟經本院檢察署檢察官偵查結果：「…系爭停車位所在之地下室既屬全體住戶所共有，為共有部分，並非專有部分亦非約定專用部分，則依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共有部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，故被告身為該大廈之管理委員會主任委員，其依住戶之協議將系爭之車位出租予他人，即無違法之處…」（本院檢察署檢察官91年度偵字第5968號不起訴處分書參照），及該案證人即永康地政登記課職員 蘇經洲證 稱：「443是自用棧房，442是避難室，是共同使用部分，有幾個車位是全部住戶共58戶去協議，不是告訴人稱有5個車位就有5個車位，不是以告訴人持有比例去換算…」，是阿波羅銀星大廈停車位係全體區分所有權人共有，並非原告專有部分，亦非約定專用部分，被告得依區分所有權人會議之決議將停車位出租予他人，應無疑義。又原告起訴主張：「…而當時創新公司為區分有取得停車位所有權暨使用權者並表彰其權利，將自用棧房歸由15個停車位之所有權人共同取得避難室所有權之最多持分即10000分之4576，此由自用棧房之所有權應有部分分為15等分即明…並有起造人創新公司出具之切結書亦可憑…即擁有該大樓之停車位所有權暨約定使用權者，必持有自用棧房之所有權應有部分，且所持有之避難室所有權應有部分也必定較無取得停車位者所持有之應有部分為高…」，不僅與事實不符，亦欠缺法律依據。
㈢按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文，此為物權登記生效要件主義之規定，亦即不動產物權之得喪變，若不登記於公簿上，不能生不動產物權得喪變更之效果（非但不能對抗第三人，即當事人之間，亦不能發生效力），是原告欲以臺南縣永康市○○段443建號之所有人共有登記，證明其尚分有同段442建號所規劃之停車位5個，除違反物權登記生效要件主義，亦和一般社會通念不符。又原告提出之切結書，僅能證明關於避難室部分，全體住戶分別取得之持分和臺南縣永康市○○段442建號登記謄本相符，則此既為共有部分，而非專有部分，亦無約定專用，自為全體區分所有權人共有，其所規劃之停車空間自非如原告所主張，應照同段443建號（自用棧房）登記之所有人應有部分比例，分別擁有一至數個停車位。
㈣阿波羅銀星大廈既已依公寓大廈管理條例成立管理委員會，
且本件涉及公寓大廈之空間爭議，依法自應適用公寓大廈管理條例之規定，縱原告主張本件無公寓大廈管理條例之適用，惟此仍應回歸民法規定，而適用民法第799條、第820條之規定。況且，無論依公寓大廈管理條例對共有部分管理之規定，抑或民法第799條、第820條之規定，原告皆無法提出證據證明其對於系爭停車位確有專屬所有權或已經約定可供其專用。又原告迄今仍未提出買受系爭停車位之證明，亦未就取得停車位之債權關係提出具體說明及證據，若原告主張系爭停車位係債務抵償而得，此部分除應由其負舉證責任外，訴外人創新建設有限公司與原告私下將車位用以抵償債務之合意，非法律明定之分管協議，亦非其他人所得而知，全體區分所有權人自不受其拘束。
㈤原告前以系爭停車位之取得，係於停車位使用權人皆登記為
臺南縣永康市○○段443建號自用棧房之所有權人，嗣改以需用停車位者，須另買受上開443號建號區分所有建物以取得附屬建物之停車位應有部分，惟上開主張依據為何？為何被告未曾知悉？另按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文，原告陳志明、陳威榮取得上開443建號自用棧房之所有權既係表彰其取得停車位專用權，亦即渠等本意僅在於取得共用部分之應有部分，此並不符合公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，應認原告陳志明、陳威榮實際上並未取得專用部分，自不得僅取得共用部分（即停車位）之應有部分。又上開
443建號自用棧房係位於地下室，並無獨立經濟效用，應認非為專有部分，且若以原告主張取得自用棧房所有權即可取得停車位而不違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，此與脫法行為無異，日後不肖建商將可比照辦理，將所有停車位皆附掛於無獨立效用之自用棧房，並將停車位專用權轉讓於非住戶藉以牟利，如此將全體區分所有權人之權利置於何地？勢必將架空公寓大廈管理條例相關規範之立法目的。再原告所主張之事實，與臺灣高等法院96年度上易字第887號判決之事實尚屬有間，且前開判決亦非判例，自無拘束其他法院之效力。
㈥房屋為專有部分，本得為買賣之標的或抵償，此為私法自治
之範疇，然本件原告主張創新建設有限公司以全體區分所有權人共有之停車位空間，用以抵償股東虧損之投資額，則以私人所有之房屋抵償之法律關係完全不同。依民法第820條及公寓大廈管理條例相關規定，共有物之管理、專用皆須經共有物全體所有權人約定方得為之，被告和其他區分所有權人均不知當初建商和原告以停車位抵償債務之約定，何來拘束全體區分所有權人之分管協議？另編號3號停車位因空間較小，車輛幾乎無法正常停入，致出租不易，被告主委許貴香未曾收取該車位之租金，應認被告無受有任何利益而須返還；編號11號停車位先前既已規劃為機車停車格，為全體住戶所使用，被告並未占用，亦未曾收取該車位之租金、清潔費，亦應認無受有任何利益而須返還，況被告為管理委員會，依法本即有管理共有物之權責，就本件絕無故意或過失。又被告實際收取之使用費僅為1,200元，縱原告確為系爭停車位專用權人，其亦應依照規約按月繳付300元清潔費予被告，是被告應無返還清潔費之責任。
㈦為此聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉訴訟費用
由原告負擔；⒊如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告陳四海所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地應有
部分10000分之532，暨其上同段450建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄○號建物所有權全部、及443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物（下稱443建號）之應有部分15分之1。
㈡原告陳志明所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地應有
部分10000分之100，暨其上同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物之所有權應有部分15分之2。
㈢原告陳威榮所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地應有
部分10000分之100，暨其上同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物之所有權應有部分15分之2。
㈣坐落臺南縣永康市○○段441、442、443建號之建物，係位
於阿波羅公寓大廈地下一層，其中441建號建物為共有部分，作為機械室使用；442建號建物為共有部分，主要用途為避難室、停車空間；443建號建物為共有部分，主要用途為自用棧房，並編定門牌號碼為臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號。
㈤阿波羅大樓地下一層原有編號1－15號停車位，其中編號11
號汽車停車位，現改規劃為機車停車位使用，其位置及面積如臺南縣永康地政事務所99年3月11日土地複丈成果圖所示（卷㈡第23頁）；其餘編號1～10、12～15號汽車停車位，其中編號1、3、14、15號汽車停車位之位置及面積如上圖所示，現由被告管理，以每月使用費1,200元、清潔費300元出租他人使用；另編號2、4、5、6、7、8、9、10號汽車停車位現分由同段443建號之共有人陳作林使用編號2號汽車停車位、 朱靜誠 使用編號4號停車位、黃裕峰使用編號5號汽車停車位、蘇方素貞使用編號6號汽車停車位、 朱友誠 使用編號7號汽車停車位、 林信佑 使用編號9號汽車停車位、 王慶堯 使用編號10號汽車停車位， 胡榮廷 之繼承人即 胡勝凱 、 胡勝崴 、 胡勝勛 、 許瑞釗 使用編號8號汽車停車位，每月繳交清潔費300元予被告。
㈥阿波羅公寓大樓地下一層通道斜坡牆壁上標示有「本停車場有產權，未購者請勿停車」字樣。
四、兩造爭執事項：㈠阿波羅公寓大樓地下一層其中臺南縣永康市○○段443建號
即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物是否屬於區分所有建物？㈡阿波羅公寓大樓之區分所有權人向建商即創新建設有限公司
購買區分所有建物時，有無就地下一層汽車停車位成立由買受者使用、管理之分管契約？㈢本件是否有公寓大廈管理條例之適用？㈣原告陳四海就編號3號汽車停車位；原告陳志明就編號1、15
號汽車停車位；原告陳威榮就編號11、14號汽車停車位，是否享有所有權或專有使用權？原告依民法第767條規定及分管契約請求被告返還上開停車位，是否有理由？㈤原告依民法第184條規定請求被告給付相當租金之損害，是
否有理由？若有理由，其金額若干？㈥原告依民法第767條、第821條規定請求被告將坐落臺南縣永
康市○○段443建號建物返還予原告及其他全體共有人，是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠所謂「區分所有」，係指數人區分一建築物而各有其專有部
分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之謂（參照最高法院96年台上字第1027號）。又區分所有建物，區分所有權人得就其區分所有部分之權利，單獨申請登記。區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。69年1月23日修正土地登記規則第71條、第73條分別定有明文。本件原告陳四海所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土地其上同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物之應有部分15分之1、原告陳志明所有上開443建號所有權應有部分15分之2、原告陳威榮所有上開443建號所有權應有部分15分之2，均於79年8月1日經訴外人創新建設有限公司（下稱創新公司）辦理所有權第一次登記，自應適用上開69年
1月23日修正之土地登記規則。另經本院向台南縣永康地政事務所調閱79年收件永總字第826號土地登記申請案件及443建號建物人工登記謄本所示，443建號主要用途為自用棧房，並非登記為共用部分，該自用棧房位於地下層面積為18.96平方公尺，並編定門牌號碼為臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號，自用棧房之共同使用部分為上開442建號10000分之4576等情，此有443建號建築改良物登記登記簿1份（本院卷㈠第66頁背面）、區分所有門牌號碼表（本院卷㈠第111頁）、建物測量成果圖（本院卷㈠第72頁）及443建號建物登記謄本（本院卷㈠13頁）在卷可按；佐以上開自用棧房即443建號為房間，有門可供出入等情，業經本院勘驗無訛，並製有勘驗筆錄1份附卷可稽（本院卷㈡第4頁），是443號自用棧房於構造上及使用上具有獨立之隔間和出入之通道，在建物測量成果圖上亦可標出明確界線，依使用執照記載亦不具有共同使用之特性，而具有專有部分之性質，依69年1月23日修正土地登記規則第73條規定，自得就其共用部分即442建號按其應有部分有所有權，並單獨申請登記等情應可認定。又本件443建號及其共同使用部分442建號建物，既經登記完畢，依土地法第43條規定，即具有絕對之效力自明。
㈡公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承
購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（參照最高法院96年台上字第1152號判決）。經查：
⒈證人 李東輝 即系爭建物起造人創新公司之負責人到庭具結
證述：我實際負責阿波羅公寓大樓的興建，當時每一個停車位大約賣15萬元，要買停車位才能停車，買停車位的人有另一張所有權狀，以車位所有權狀作憑證，沒有另外發給車位使用證明，賣房子時，有向所有買房子的人表示要買車位才有停車位，沒有買車位的人，不能使用地下室停車位，創新公司並無贈與車位給被告阿波羅銀星管理委員會等語（本院卷㈡第102-104頁）。另證人即阿波羅公寓大樓之區分所有權人黃裕峰亦到庭結證稱：我於79年間向創新公司購買門牌號碼勝利村勝利街197巷8弄2-20號5樓房屋及地下室443建號（並提出土地及建物所有權狀，本院卷㈡第79-80頁），後來我賣掉5樓的房子，只保留地下室的車位，當時購買房屋的價格與停車位的價格分開計算，賣方告訴我地下室的所有權就是停車位的所有權，當時建商並無發給地下室使用證明書，但有交付地下一樓鐵門遙控及鑰匙等語（本院卷㈡第75-77頁），經核證人李東輝及黃裕峰就443建號位於地下室，有該權狀者即有使用停車位之權利及購買房屋的價格與停車位的價格分開計算等證述均互符一致，且證人黃裕峰與李東輝間並無利害關係，實無附和彼此證述之理，從而證人黃裕峰與李東輝之證述均堪以採信。
⒉故審酌上開證人之證言及首揭最高法院判例之意旨，阿波
羅公寓大樓之地下室建物即442建號雖登記為全體住戶共有，但該大廈於設計之初，即將地下室部分空間設計供15個停車位使用，並將停車位之總面積規劃為自用棧房即443建號（即臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物）所對應之大公共設施即共同使用部分建號442號之應有部分。此外，阿波羅公寓大樓地下一層避難室面積為336.26平方公尺，此有阿波羅公寓大樓起造送審之面積持分表1份在卷可佐（本院卷㈠第135頁），另規劃停車位面積計為
283.95平方公尺，亦有上開持分表及平面圖1份附卷可參（本院卷㈠第18頁），二者合計總面積620.21平方公尺，由地下室停車位面積所占有地下室避難室與停車位總面積
620.21平方公尺之比例為0.4576，即10000分之4576（計算式：283.95÷620.21＝0.4576），即與443建號自用棧房持有442建號之持分10000分之4576相同，足證地下室停車位面積確實係分配由443建號自用棧房取得，地上層57戶區分建物並未分配取得停車位面積之持分，應可認定。
故起造該大樓之創新公司於該大樓住戶購買地下室停車位者，即登記該住戶為443建號所有權人之一，該大樓住戶未購買停車位者，即未能使用停車位，購買停車位者，即依據持有之所有權狀及購買之編號使用停車位，此應視阿波羅公寓大樓全體共有人就該地下室已有默示之分管約定。而原告陳志明、陳威榮之前手即原告陳四海於購買阿波羅公寓大樓之建物時即已購買停車位，登記為443建號及共同使用部分442建號之應有部分之所有權人，並對於該大樓地下室所設之停車場與該大樓之全體共有人有分管之約定，取得使用系爭停車位之專有權利。其嗣後再將上開建物443建號連同共同使用部分建號442號之應有部分之所有權移轉登記予原告陳志明、陳威榮，原告陳志明、陳威榮亦因此繼受該分管契約，取得系爭停車位之專用權，對於系爭停車位有合法使用權源，應可認定。
㈢按民事在民法總則施行前發生者，除本施行法有特別規定外
，不適用民法總則之規定，其在修正前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正後之規定，民法總則施行法第一條定有明文，此即為「實體從舊、程序從新」、「法律不溯及既往原則」之具體揭示。又公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行，由該條例規定之內容包括公寓大廈住戶之權利義務、管理組織及罰則觀之，足徵公寓大廈管理條例係屬規定實體權利義務之實體法，且觀諸公寓大廈管理條例之規定，並無溯及既往之特別規定，則公寓大廈管理條例既為實體法而非程序法，揆諸前開民法總則施行法第一條之立法意旨，自應受法律不溯及既往原則拘束。次按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。84年06月28日公布施行之公寓大廈管理條例第43條第1項定有明文。經查：
⒈系爭阿波羅公寓大樓興建業已於78年間取得建造執照，此
有本院向台南縣政府調閱台南縣永康市○○段○○○○號之
（78）南工局造字第3233號建築執照全卷核閱無訛。從而依首揭規定內容，阿波羅公寓大樓既係於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，僅應依該條例規定成立管理組織外，其餘部分依法律不溯及既往原則，自無適用之餘地。
⒉再者，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分
及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4條第2項固定有明文。此乃因區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。惟細繹上開規範意旨，並非限制區分所有權之移轉，另有使公寓大廈區分所有權人間共有關係單純之目的。蓋實務上常見公寓大廈區分所有權人間買賣停車位之經濟活動，而停車位之產權於公寓大廈管理條例未公布施行前，常以共同使用部分之應有部分比例多寡辦理登記，以資區別。若依上開法條狹義文義解釋，區分所有權人間即難藉由移轉共同使用部分之應有部分方式達到買賣停車位之目地。為解決此種普遍存在之社會交易型態，內政部曾以87年
1月16日台（87）內地字第8785204號函釋「區分所有權人僅移轉其區分所有建物，基地所有權或地上權應有部分之一部分予其他區分所有權人時，如移轉後讓與及受讓之區分所有權人仍持有區分所有建物及其所屬基地之所有權或地上權應有部分者，並不違反公寓大廈管理條例第四條第二項之立法意旨，登記機關應予受理。」，該函示認為於此情形下，地政機關仍應受理區分所有權人間對於共同使用之部分應有部分之所有權移轉登記。從而，系爭443建號自用棧房雖係位於地下室，因在構造上或使用上具有獨立之隔間及出入之通道，在建物測量成果圖上亦可標出明確界線，依使用執照記載亦不具有共同使用之特性，而具有專有部分之性質，且443建號位於414地號土地上，土地持分共計為10000分之750，共用部分為442建號，權利範圍之10000分之4576乙節，並經依法登記完畢，有土地及建物登記謄本在卷可索（本院卷㈠第13頁、第137-164頁），從而縱443建號連同基地所有權即414地號土地及共用部分即442建號之應有部分亦即實際上停車位之專用權為所有權之移轉，亦與公寓大廈管理條例第4條第2項無違。
㈣按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第10條第2項前段固定有明文。惟約定專用部分乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。同條例第3條第5款亦規定甚明。公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，已如前述，從而上開停車位之分管契約的內容及範圍，即為約定專用部分，管理委員會固依法得於未逾越分管契約之內容下為修繕、管理、維護，然就該專用部分，並無使用、收益及處分之權能。經查：
⒈本件原告陳四海所有坐落臺南縣永康市○○段○○○○號土
地其上同段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號建物之應有部分15分之1、原告陳志明所有上開443建號所有權應有部分15分之2、原告陳威榮所有上開443建號所有權應有部分15分之2，均於79年8月1日經訴外人創新公司辦理所有權第一次登記，嗣後分別以買賣之原因，將該專有建物即443建號自用棧房15分之6連同共同使用部分即442建號應有部分出售予原告陳四海，原告陳四海再分別移轉登記上開區分所有建物所有權15分之2於原告陳志明及陳威榮，既未違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，地政機關並已辦畢所有權移轉登記，而分別由原告陳四海、陳志明、陳威榮取得上開建號443建號應有部分及對應之共同使用部分442建號應有部分之所有權（參見台南縣永康地政事務所98年12月10日函附本院之所有權移轉登記資料附卷，本院卷㈠第65-114頁）。是以，原告業已合法取得上開建物應有部分之所有權及各該共同使用部分，亦足認定。
⒉又阿波羅大樓地下一層原有編號1－15號停車位，其中編
號11號汽車停車位，現改規劃為機車停車位使用，其位置及面積如附圖即臺南縣永康地政事務所99年3月11日土地複丈成果圖所示（本院卷㈡第23頁）；其餘編號1～10、12～15號汽車停車位，其中編號1、3、14、15號汽車停車位之位置及面積如附圖所示，現由被告管理，以每月使用費1,200元、清潔費300元出租他人使用；另編號2、4、5、6、7、8、9、10號汽車停車位現分由同段443建號之共有人陳作林使用編號2號汽車停車位、朱靜誠使用編號4號停車位、黃裕峰使用編號5號汽車停車位、蘇方素貞使用編號6號汽車停車位、朱友誠使用編號7號汽車停車位、林信佑使用編號9號汽車停車位、王慶堯使用編號10號汽車停車位，胡榮廷之繼承人即胡勝凱、胡勝崴、胡勝勛、許瑞釗使用編號8號汽車停車位，每月繳交清潔費300元予被告等情，為兩造所不爭執。本件原告依分管契約主張原告陳四海就編號3號汽車停車位、被告陳志明就編號1、15號汽車停車位；原告陳威榮就編號11、14號汽車停車位有專用使用權，而原告業已合法取得上開443建號應有部分之所有權及各該共同使用部分，對於該大樓地下室所設之停車場與該大樓之全體共有人有分管之約定，既經認定如上述，則原告基於所有權之權能及分管契約之內容請求返還上開停車位即屬有據。
㈤按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。復按損害賠償之範圍，依民法第216條之規定，包括積極損害及消極損害兩部分。
前者係指現存財產因責任原因事實之發生，以致減少；後者即為預期之利益，因責任原因事實之發生而受妨害。故因他人之侵權行為所致不能為使用收益，而受有相當於租金之損失，此等損害自得請求賠償（參照最高法院83年度台上字第2428號判決）。經查：本件原告陳四海就如附圖所示編號3號汽車停車位；原告陳志明就編號1、15號汽車停車位；原告陳威榮就編號11、14號汽車停車位依分管契約有專用使用權已認定如前述，被告占用原告具專用使用權之停車位，既無正當權源，自係不法侵害原告就系爭停車位之專用權，被告因占用該停車位並以每停車位每月1,200元出租他人使用，致原告無法使用收益，揆諸上開規定及最高法院判決之意旨，原告請求被告賠償相當於租金之損害，即無不合。從而，原告以被告將上開停車位以每停車位每月1,200元出租他人使用，請求被告應賠償原告於二年時效期間內無法使用收益之損害，即給付陳四海28,800元；被告陳志明、陳威榮各57,600元，及各自起訴狀繕本送達翌日起即98年11月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自該日起，至返還上開停車位為止，按月給付原告陳四海1,200元；原告陳志明、陳威榮各2,400元，即有理由，應予准許。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。經查，原告主張坐落臺南縣永康市○○段443建號即門牌號碼臺南縣永康市○○街○○○巷○弄6之1號為其所有，業經認定如前所述。另系爭443建號建物內之物品均已清除，惟鑰匙仍由被告保管乙節，為被告所不爭執，並有勘驗測量筆錄為證（本院卷㈡第4頁、100年7月7日言詞辯論筆錄），堪信為真實。是原告既無法自主開啟上開建物出入使用，則上開建物即為被告無權占有使用中，應可認定。從而原告本於所有權之權能，請求被告應將系爭443建號建物返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。本件訴訟費用確定為6,946元（即第一審裁判費6,280元及證人黃裕峰旅費666元，合計6,946元），應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第8項所示。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，因本件係所命給付之金額及價額未逾新臺幣50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，並依聲請酌定相當擔保金額為免為假執行之宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中華民國100年7月21日
民事第二庭法官黃莉莉以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月22日
書記官王慧萍