裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第723號民事判決
裁判日期：民國100年09月06日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第723號上訴人 石白光 訴訟代理人 陳怡均 律師被上訴人 莊尚武 訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 黃文玲 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年5月18日臺灣士林地方法院98年度訴字第616號第一審判決提起上訴，經本院於100年8月23日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（除撤回部分外），均廢棄。
被上訴人應同意上訴人向僑馥建築經理股份有限公司領回以僑馥建築經理股份有限公司帳戶存放花旗銀行敦化分行之不動產價金信託專戶內新台幣壹佰伍拾萬元中之陸拾萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除撤回部分外，由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審主張解除兩造間不動產買賣契約，先位請求被上訴人以書面為返還價金新台幣（下同）150萬元之意思表示，備位請求確認被上訴人就上訴人存入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）開設於花旗銀行敦化分行之戶名僑馥公司不動產價金信託專戶內，於150萬元範圍內之撥付請求權不存在，嗣於本院審理程序中，更正先位之訴聲明為求為判決命被上訴人同意上訴人向僑馥公司領回以僑馥公司帳戶存放花旗銀行敦化分行之不動產價金信託專戶內之150萬元，並撤回備位之訴。關於先位之訴部分，係不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，依民事訴訟法第463條、第256條規定，應予准許，合先敘明。
二、按第二審判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。
三、本件兩造之聲明及主張之攻擊或防禦方法，除引用原判決所記載者外，上訴人於本院另補稱：針對被上訴人於民國97年10月8日通知伊處理履約事宜，伊即於97年10月20日回覆（上證1），兩造乃就如何解決系爭契約爭議進行協調，協調時，被上訴人曾言及「當然你（指上訴人）有你的問題、你有你的困難，這個我是尊重，我也能夠理解，那我剛剛也講說如果你這麼的困難、這麼困難、這麼不想說買下這個房子，那就不要勉強也可以。那現在我的立場和你一樣啦，我也不知道說，ㄟˊ，你現在存在履約公司的這些錢呢應該做怎麼處理是比較合理的，那如果說你覺得說我們兩個講來講去都沒有一個共識的話，那真的我們就由法官去處理啊。……」另證人劉貴傳亦稱「我覺得大概對雙方面意思都沒有辦法繼續履行下去，現在就是說這150萬元該怎樣處理…你（指上訴人）希望這150萬全部拿，你（指被上訴人）也希望照合約沒收這150萬元…」等語，可知兩造當時已合意解除系爭契約無疑，僅是兩造對於議定返還價金之內容（含數額）或方式（如是否以訴訟為之）有所爭執而已。縱認上訴人應給付被上訴人違約金，本件衡酌買賣系爭房地之交易過程中，被上訴人實有多處隱瞞系爭房地之重要交易資訊，且同地段房屋已漲價（上證2、3），被上訴人並未受有損失，被上訴人主張將150萬元之價金全部充作違約金，誠屬過高，請予酌減至相當之數額等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領回以僑馥公司帳戶存放花旗銀行敦化分行之不動產價金信託專戶內之150萬元，及自民國98年1月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人則補稱：依證人 李宗翰 於本院之證詞，可知上訴人對於系爭房屋之狀況瞭解甚明，本件係上訴人因自身因素無法獲得貸款而藉詞不履行契約，非系爭房屋有所指之瑕疵。又系爭房屋迄今無法利用，致伊受有重大損失，伊依約沒收150萬元作為違約金，並無核減必要等語，並答辯聲明：上訴駁回。
四、本院認為被上訴人抗辯系爭契約因可歸責於上訴人之事由不履行，業經被上訴人合法解除，為可採，至於上訴人主張系爭契約經其撤銷、解除或兩造合意解除，則不可採，其理由均引用原判決所載。又上訴人於本院審理時雖補稱，被上訴人於97年10月8日通知其處理履約事宜，其即於97年10月20日回覆（上證1），且依兩造協調時被上訴人之談話及證人劉貴傳之前開證言，足認兩造已達成合意解除系爭契約云云。然上訴人於97年10月20日回覆被上訴人之信函，僅主張被上訴人未依限將系爭房屋交付予上訴人修繕，致上訴人無法如期貸得款項，且系爭房屋有結構安全、地下室噪音、鐵皮腐蝕、漏水等瑕疵，催告被上訴人於七日內與其連絡確認，否則將解除系爭契約而已，並未為解除之意思表示，何況系爭房屋並無該函所稱，得據為解除契約之瑕疵，自難據該函謂系爭契約已經上訴人合法解除。再者，於兩造前開談話中，被上訴人雖稱「如果你（指上訴人）這麼的困難、這麼困難、這麼不想說買下這個房子，那就不要勉強也可以。」等語，但亦同時表明「你現在存在履約公司的這些錢呢應該做怎麼處理是比較合理的，那如果說你覺得說我們兩個講來講去都沒有一個共識的話，那真的我們就由法官去處理啊。」足認其真意係表明如上訴人欲解除契約，則必須就已交付之金額如何處理一併解決，而兩造並未就上訴人已交付之系爭150萬元如何處理達成合意，難認兩造已合意解除系爭契約。又依上訴人所主張之兩造談話內容，既不能證明兩造已合意解除系爭契約，則上訴人聲請勘驗兩造談話之電話錄音，自無必要。至於證人劉貴傳前開談話，僅陳述其個人對於兩造態度之理解情形，並非代表兩造為意思表示，不問其談話內容如何，均不能解為兩造之意思表示，何況依其陳述，亦見兩造就系爭150萬元如何處理，並無共識，是不能謂兩造已合意解除系爭契約。
五、系爭契約第12條第2項固約定，系爭契約簽訂後，上訴人若有擅自解約、不為給付或違約情事致解除，除應負擔被上訴人所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付被上訴人，由僑馥公司將信託專戶之價金餘額結算後交付被上訴人，而系爭契約因可歸責於上訴人事由經被上訴人解除，亦如前述。然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。查被上訴人雖抗辯系爭房屋至今尚未出售，其損失之金額，以每月五萬元計算，至少達180萬元以上，無核減違約金之必要云云。然台北市之房屋價格，近年來有明顯上漲趨勢，此為周知之事，而上訴人主張被上訴人解除系爭契約後，曾以總價2380萬元委託出售系爭房屋（上證2），亦為被上訴人所是認（本院卷，75頁），雖該價格僅為委託出售價格，非實際成交價格，然依其委託出售價格約為系爭契約所定價格1.6倍，足可認定系爭房屋價值於被上訴人解除系爭契約後，其價值仍有增長，被上訴人因上訴人不履行所生損害，尚非鉅大。又於被上訴人委託出售期間，曾短期出租系爭房屋2、3個月，原來要出租每月5萬元，後來因為承租人為原住民所以以每月以4.5萬元出租，為被上訴人所自承（本院卷，75頁），可知系爭房屋並不因被上訴人解除系爭契約而失其再次出賣或出租之機會，難將其未出售、出租之損失，全歸諸於上訴人。本院審酌上情，認為被上訴人得沒收之違約金應核減為90萬元始為合理，逾此金額（即60萬元部分），則非所許。從而上訴人之請求，於60萬元範圍內，應屬有據，逾此範圍則無理由。又本件係請求被上訴人為一定行為，並非請求被上訴人給付金額，故上訴人併請求被上訴人給付遲延利息，為無理由。
六、綜上所述，上訴人本於系爭契約，請求被上訴人同意上訴人向僑馥公司領回以僑馥公司帳戶存放花旗銀行敦化分行之不動產價金信託專戶內之60萬元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原判決駁回上訴人之請求，核無違誤，上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年9月6日
民事第十一庭
審判長法官呂太郎
法官詹文馨法官徐福晉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年9月8日
書記官周月琴