裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第461號民事判決
裁判日期：民國106年12月08日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第461號原告佳瑪百貨股份有限公司法定代理人 劉佳明 訴訟代理人 吳俊昇 律師被告 張江 靖莉
張萬福 劉秀緞 共同訴訟代理人 孫銘豫 律師複代理人 陳家彥 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國106年11月9日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，關於遷讓房屋部分訴之聲明原為：一、先位聲明：被告 張江靖莉 應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號上，如起訴狀附圖所示編號B4、B8之房屋（面積及範圍以實測為準）騰空返還原告；被告張萬福、劉秀緞應將起訴狀附圖所示編號B2房屋（面積、位置均以實測為準）騰空返還原告；被告張江靖莉、張萬福、劉秀緞應共同將如起訴狀附圖所示編號B3房屋（面積、位置均以實測為準）騰空返還原告。二、備位聲明：被告張江靖莉應將起訴狀附圖所示編號B2、B3、B4、B8之房屋（面積及範圍以實測為準）騰空返還原告。嗣經本院委請地政機關人員到現場實際勘驗測量後，原告具狀將其前開聲明變更其聲明為如後述（見本院卷第188頁正反面），經核原告前開所為訴之聲明變更，係依據土地複丈成果圖而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告自民國95年9月1日起，向訴外人祭祀公業 李金興 公承
租坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下各筆土地僅以地號稱之），租期至115年12月31日，其後追加承租350地號土地（以下合稱系爭土地）。另原告於96年10月24日與訴外人 陳水樹 、 吳文進 簽訂房屋租賃契約（下稱系爭陳水樹租約），約定將350地號土地上建物出租予其
2人作為營業使用，原告依約興建小型商場後（下稱系爭小型商場）即交付陳水樹、吳文進2人使用，惟 渠等 取得承租權後，並未依系爭陳水樹租約經營商場，卻將系爭小型商場隔成編號B0至B9共10間店面（下稱B0店面至B9店面），並將B0店面之1/2、B7、B9店面之使用權出賣予訴外人 魏素霞 、B0店面之1/2、B5、B6店面之使用權出賣予訴外人 張步源 （更名為 張寶元 ，下稱張寶元）、B1店面之使用權出賣予訴外人 杜連生 、B2、B3、B4、B8店面之使用權出賣予被告張江靖莉。嗣被告張萬福、劉秀緞則向被告張江靖莉取得B2店面之1/2、B3店面之1/2之使用權。
㈡原告先前固曾訴請陳水樹、吳文進等人返還租賃物，惟係基
於原告與陳水樹、吳文進間之租賃物返還請求權，訴請其他占有人返還占有物，則係基於所有物返還請求權。陳水樹、吳文進為間接占有人，被告等人為直接占有人。只要渠等沒有占有權源，均負有返還占有物或租賃物之義務，並無所謂違反一事不再理的問題，先予敘明。
㈢系爭陳水樹租約第6條第3項約定陳水樹、吳文進不得將租
賃標的物全部轉租、頂讓，或以其他變相方法交由他人使用，但經營商場所招商之行為不在此限，如有違反，原告得逕行終止租約。但陳水樹、吳文進將承租權出賣給魏素霞等人，乃係頂讓、以其他變相方法交由他人使用，且係由魏素霞、張江靖莉、張寶元、張萬福、杜連生等人協議如何將陳水樹、吳文進每月該支付給原告的租金按比例支付給原告，陳水樹、吳文進將整個系爭小型商場交給第三人來管理，自己不聞不問，並無經營商場之行為，已違反系爭陳水樹租約第
6條之約定，原告自得終止租約。原告業於105年1月14日以存證信函通知陳水樹、吳文進終止租約。而被告3人對於B2、B3、B4、B8店面之使用權係來自陳水樹、吳文進之讓與或交付，則原告終止與陳水樹、吳文進間之租賃關係，使其喪失使用權後，被告等人就B2、B3、B4、B8店面之使用權即因而失所附麗。又原告雖曾向張寶元、魏素霞承租B0、B1店面，但係因原告法定代理人劉佳明認為張寶元、魏素霞是出面替陳水樹協商債務之人，是店面的使用者，不是租約的當事人，且原告從未承認陳水樹出賣系爭店面之事，被告主張原告對於渠等出賣租賃權的事實沈默8年之久，而主張原告終止租約違反誠實信用原則云云，尚無可信。從而，原告自得按所有物返還請求權訴請被告3人遷讓房屋以及返還不當得利。
㈣參諸B0店面為三角窗，可出租新臺幣（下同）4萬元，B1店面可出租3萬元。B2、B3、B4、B8店面每月租金有3萬元。
被告張江靖莉無權占有原告之B4、B8店面及B2店面1/2，則每月所受之不當得利應為7萬5,000元。被告張萬福、劉秀緞無權占有原告之B2店面及B3店面1/2，則每月所受之不當得利應為4萬5,000元。縱認被告張江靖莉未轉讓使用權，而將管理攤位之收益部分轉交被告張萬福、劉秀緞，則張江靖莉仍為占有人，被告張萬福、劉秀緞僅享受租金利益，對於店面並無管領力。被告張江靖莉亦應將所占有B2、B3、B4、B8店面返還原告，並給付不當得利。
㈤爰依民法第767條、第179條之規定提起本訴，先位請求被
告3人返還店面與給付相當租金之不當得利；備位請求被告張江靖莉返還店面及給付相當租金之不當得利。並為：（一）先位聲明：⒈被告張江靖莉應將350地號土地上如附圖所示編號B4a（面積43.52平方公尺）、B8a之房屋（面積46.04平方公尺）騰空返還原告。⒉被告張萬福、劉秀緞應將附圖所示編號B2a之房屋（面積41.55平方公尺）騰空返還原告。⒊被告張江靖莉、張萬福、劉秀緞應共同將附圖所示編號B3a房屋（面積43.52平方公尺）騰空返還原告。⒋被告張江靖莉應自105年1月14日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告7萬5,000元。⒌被告張萬福、劉秀緞應自10
5年1月14日起至返還前揭房屋之日止，共同按月給付原告
4萬5,000元。⒍原告願供擔保，請宣告准予假執行。（二）備位聲明：⒈被告張江靖莉應將附圖所示編號B2a（面積
41.55平方公尺）、B3a（面積43.52平方公尺）、B4a（面積43.52平方公尺）、B8a（面積46.04平方公尺）之房屋騰空返還原告。⒉被告張江靖莉應自105年1月14日起至返還前揭房屋之日止，按月給付原告12萬元。⒊原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則以：㈠承租350地號土地之人原為日之昇有限公司（下稱日之昇公
司），已承租228、280、285地號土地之原告為求發揮土地利用價值，決定建造經營百貨公司之大型商場（下稱系爭商場），遂與日之昇公司約定350地號土地改由原告承租並建成商場，原告為與日之昇公司共同經營系爭土地，經原告與日之昇公司協商達成合意後，除改由原告承租350地號土地外，原告並須以每坪2萬元之營造成本興建系爭小型商場，再將系爭小型商場交給日之昇公司使用，故系爭小型商場應為日之昇公司委由原告建造，其約定之用意應係由日之昇公司承租系爭小型商場坐落之基地部分（即350地號土地），日之昇公司再委由原告建造系爭小型商場；嗣日之昇公司因將關於系爭小型商場之權限讓渡給魏素霞，魏素霞復指定由陳水樹、吳文進直接與原告簽立系爭陳水樹租約，嗣魏素霞與陳水樹、吳文進解除合作約定，因而由陳水樹、吳文進完全取得系爭小型商場。從而，依簽訂系爭陳水樹租約之緣由觀之，系爭陳水樹租約之租金實係承租350地號土地而非承租系爭小型商場，係由原告向陳水樹、吳文進代收350地號土地之地租再轉交祭祀公業李金興公。是系爭陳水樹租約之性質實為承租350地號土地之基地租賃契約與類似借名登記（陳水樹、吳文進將其系爭小型商場之類似區分所有權借原告名義登記在系爭商場中）之混合契約。故陳水樹、吳文進2人本可自由使用B0至B9共10個店面，且參諸陳水樹將B0、B1、B5、B6、B7店面係以高價轉讓給魏素霞、張寶元、杜連生，顯非一般轉租，而係轉讓B0、B1、B5、B6、B7店面之自由使用權予魏素霞、張寶元、杜連生，益顯陳水樹、吳文進可自由使用B0至B9共10個店面；況且，自魏素霞、張寶元、杜連生及被告張江靖莉、張萬福97年11月所簽訂之協議書（下稱系爭協議書）可知，原告早知悉系爭小型商場已轉由他人使用，若非原告明知陳水樹、吳文進就系爭小型商場得自由使用，豈有可能長久以來不對陳水樹、吳文進為違約主張。
㈡再者，縱認系爭陳水樹租約之性質僅為一般租賃契約，但陳
水樹係因個人債務問題將其中B2、B3、B4、B8店面委託被告張江靖莉管理，並以管理所得收益抵充管理報酬，嗣被告張萬福、劉秀緞得悉被告張江靖莉管理上開店面時，即以陳水樹債權人之地位向被告張江靖莉請求將其中1/2的B3及B2店面轉交予渠等管理收益，以抵充陳水樹積欠渠等之債務，被告張江靖莉因知悉陳水樹確實積欠被告張萬福、劉秀緞夫婦甚多債務未清即應允，故被告張江靖莉係受陳水樹之委託而管理系爭房屋中B3店面1/2、B4、B8店面，並以管理收益抵充管理報酬；被告張萬福、劉秀緞就B3店面1/2及B2店面為管理收益，則係代位陳水樹行使收取租金之權利以抵充陳水樹積欠伊之債務。且陳水樹、吳文進於100年2月23日尚與張寶元簽訂租賃權利委託經營管理契約書（下稱系爭委託經營管理契約書），顯見在100年時陳水樹、吳文進也未全部轉讓系爭小型商場，始可訂立系爭權利委託經營管理契約書，陳水樹、吳文進自無違反系爭陳水樹租約第6條約定之情形。
㈢ 又鈞院 若認確實有違反系爭陳水樹租約第6條約定之情形，
依系爭協議書所示，原告早知悉系爭小型商場已轉由他人使用，並持續 向渠 等收取租金；甚至99年間，魏素霞、張寶元、杜連生受讓B0、B1、B5、B6、B7、B9店面己逾3年，原告為將小型商場樓上之部分房屋出租給他人，因承租人向原告要求必須在1樓即編號B0、B1店面配置獨立出入口始願承租，故於99年9月16日向魏素霞、張寶元承租B0、B1店面（下稱系爭魏素霞租約），顯見原告亦早知悉陳水樹、吳文進有違反系爭陳水樹租約之情形；況且，原告於98年間也曾以陳水樹、吳文進積欠租金達2期以上以及擅自改裝系爭小型商場等理由主張終止租約，該案亦有至現場勘驗確認現占有人為何人，堪認原告在斯時亦已知悉系爭小型商場之實際占有人為魏素霞、張寶元、杜連生以及被告3人，原告實難推諉其不知陳水樹、吳文進有違約之情形，堪認其已默認陳水樹、吳文進之行為。從而，原告現主張終止租約，實已違反誠信原則。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准被告提供擔保後，免為假執行宣告。
三、兩造不爭執事項如下（本院卷第143頁正反面）：㈠原告自95年9月1日起向訴外人祭祀公業李金興公承租228
、280、285地號土地，租期至115年12月31日；其後再追加租賃同段350地號土地，租期自96年11月1日起至115年12月31日，有土地租賃契約書、租約變更協議書附卷可參（見本院卷第11至24頁）。
㈡原告於96年10月24日與訴外人陳水樹、吳文進簽訂系爭陳水
樹租約，將系爭小型商場，出租並交付予陳水樹、吳文進2人，有系爭陳水樹租約在卷可憑（見本院卷第25至28頁）。
㈢陳水樹、吳文進2人取得系爭小型商場後，將之分割成編號
B0至B9計10個店面，並將其中B0店面的1/2、B7、B9共2個半店面、B0店面的1/2、B5、B6店面計2個半店面、B1店面之承租權分別讓售給訴外人魏素霞、張寶元及杜連生。
㈣被告張江靖莉目前管理使用B3店面的1/2及B4、B8店面共計
2個半店面；另被告張萬福、劉秀緞共同管理使用B3店面的1/2及B2店面共計1個半店面。
㈤原告曾於105年1月14日寄存證信函通知訴外人陳水樹、吳
文進2人表示終止系爭陳水樹租約，該存證信函有送達給吳文進，陳水樹則遭退回，但其中寄給陳水樹部分，所載地址與系爭陳水樹租約所載地址相同，有存證信函及回執附卷可參（見本院卷第57至59頁）。
㈥原告曾向訴外人魏素霞、張寶元以每月7萬元承租編號B0及B1店面。
㈦對於原告所提出原證1至原證10等件證據（見本院卷第11至62頁）之形式真正，均不爭執。
四、被告曾於本院審理中主張原告訴請陳水樹、吳文進返還系爭小型商場，又分別向本件被告3人以及其他店面之使用人訴請返還，認有違反一事不再理之情形云云。惟按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第25
3條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止（最高法院86年度台上第3088號判決意旨參照），查被告主張原告分別提起訴訟之訴請對象分別為陳水樹及吳文進、被告3人、其餘占有系爭店面之人，其當事人已有不同，又原告表示係以租賃物返還請求權向陳水樹、吳文進提告，復基於所有物返還請求權對魏素霞、張寶元提告（見本院卷第301頁反面），故其當事人及法律關係均有不同，揆諸前開實務見解，自無違反一事不再理原則，先予敘明。
五、原告主張已終止系爭陳水樹租約，故向被告請求騰空返還店面並請求相當於租金之不當得利，惟為被告以前詞否認，是本件首應審究者應為：（一）原告得否以陳水樹、吳文進2人違反系爭陳水樹租約第6條第3項之約定，而終止租賃契約？若違反，則其終止系爭陳水樹租約是否有違反誠信原則？（二）原告主張於105年1月15日已寄送存證信函予陳水樹、吳文進2人表示終止系爭陳水樹租約，是否合法生效？
（三）如原告已合法終止租賃契約，應由何人負責騰空遷讓房屋及按月給付不當得利予原告？
六、陳水樹、吳文進2人確已違反系爭陳水樹租約租賃契約第6條第3項之約定。
㈠被告3人以系爭陳水樹租約締定之始末，先係主張系爭陳水
樹租約之性質類似設定20年存續期限地上權之物權化特殊租賃權，後主張系爭陳水樹租約所約定之租金係支付系爭小型商場坐落基地之土地租金等語。惟查，依被告3人所述，須追溯自祭祀公業李金興公將350地號土地出租予日之昇公司，又依被告所述，日之昇公司尚將權限讓予魏素霞，輾轉由陳水樹、吳文進出面與原告締定系爭陳水樹租約，其過程曲折，且轉手多次，縱然一開始原告確實係與日之昇公司有所協議而改由原告向祭祀公業李金興公承租350地號土地，但轉經多手，最後簽訂系爭陳水樹租約之兩造是否仍抱持初衷，本非無疑；況且系爭陳水樹租約確實係由陳水樹、吳文進與原告所簽訂，此為兩造所不爭執，並有系爭陳水樹租約影本附卷可參（見本院卷第23至28頁），而原告與陳水樹、吳文進締約後並將系爭陳水樹租約加以公證，足證原告與陳水樹、吳文進均認同系爭陳水樹租約之內容，並同意以此規範原告與陳水樹、吳文進2人間之權利義務，亦進行公證以求慎重，顯見系爭陳水樹租約之內容應係原告與陳水樹、吳文進最終之締約真意無訛，既然原告與陳水樹、吳文進已同意以租賃契約之方式約定系爭小型商場之權益歸屬，自無再探究原告與日之昇公司原本之協議緣由為何，故被告主張系爭陳水樹租約之性質實為基地租賃契約與類似借名登記（陳水樹、吳文進將其系爭小型商場之類似區分所有權借原告名義登記在系爭商場中）之混合契約，進而主張陳水樹、吳文進就系爭小型商場有自由使用之權利等節，尚非可採，先予敘明。
㈡陳水樹、吳文進2人確實有違反系爭陳水樹租約第6條第3項之行為。
⒈按乙方（陳水樹、吳文進）不得將租賃標的物之全部轉租、
頂讓，或以其他變相方法交由他人使用，但乙方經營商場所招商之行為不在此限。如有違反，乙方應賠償懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元整及甲方之一切損害。甲方亦得逕行終止租約，如經甲方終止租約，乙方應立即交還房屋，若第三人不配合者，均由乙方負責處理，絕無異議。系爭陳水樹租約第6條第3項約定有明文。是陳水樹、吳文進除了為經營商場招商以外，僅能將系爭小型商場之部分轉租、頂讓或交由他人使用，如將系爭小型商場全部交由他人使用，即屬違反系爭陳水樹租約。
⒉陳水樹、吳文進2人取得系爭小型商場後，將之分割成編號
B0至B9計10個店面，並將其中B0店面的1/2、B7、B9共2個半店面、B0店面的1/2、B5、B6店面計2個半店面、B1店面之承租權分別讓售給訴外人魏素霞、張寶元及杜連生。而被告張江靖莉目前管理使用B3店面的1/2及B4、B8店面共計2個半店面；另被告張萬福、劉秀緞共同管理使用B3店面的1/
2及B2店面共計1個半店面等節，為兩造所不爭執，故B0至B9共10個店面現均非陳水樹、吳文進2人所使用，先予敘明。
⒊而被告張江靖莉於另案刑事案件中證稱：系爭小型商場原本
承租人是陳水樹、吳文進、魏素霞，陳水樹有跟伊借錢要修繕，並要伊一起做賣場，因為陳水樹說已經沒有錢交賣場租金跟裝潢，陳水樹有帶伊去看攤位，而伊本身需要菜市場的位置，就答應陳水樹給他支援，當時陳水樹寫給伊有4個位置，但沒有講清楚是什麼條件，但伊需要預開1年的票給陳水樹，不過1、2個月後陳水樹就跑路，那時陳水樹有寫1張紙條給伊，內容大概是要委託伊來管理這10個攤位，陳水樹有說他跟杜連生、張寶元、魏素霞交易買賣，但覺得他們要管理可能會有困難，覺得伊比較有可能幫他管理，因為陳水樹說已經有把攤位賣給其他人，這4個攤位是幫陳水樹代為管理等語（本院卷第37至51頁）；被告張萬福於另案刑事案件審理中證稱：張寶元說陳水樹沒錢繳租金跑路了，要伊幫忙交租金，因為伊是做菜市場生意需要市場攤位，所以就參加了，但是很多事情都是由太太劉秀緞去交涉的，伊並不清楚等語（見本院卷第52至55頁）。依被告張江靖莉、張萬福前開所述，堪認陳水樹早因無法負擔系爭小型商場之租金而跑路，本足認其並無經營商場或招商之行為。
⒋又依被告張江靖莉所述，陳水樹甚至曾寫字條承諾要將系爭
小型商場共10個店面交予被告張江靖莉管理，則陳水樹有將系爭小型商場全部交由他人使用之行為；雖被告張江靖莉亦表示當時寫的字條已經丟掉了（見本院卷第49頁），故被告張江靖莉此部分所述雖有待商榷。惟參以：
⑴被告張江靖莉既係直接向陳水樹取得B2、B3、B4、B8店面之
管理使用權限，兩造對於張寶元、魏素霞、杜連生也係向陳水樹購買B0、B1、B5、B6、B7、B9店面之承租權等節亦不爭執，已足認陳水樹確實有將B0至B9共10個店面分別交由他人使用之行為。
⑵又參諸陳水樹係將B2、B3、B4、B8店面直接交由被告張江靖
莉經營管理，而非為經營商場；而張寶元於另案刑事案件審理中證稱：伊當初有跟陳水樹購買承租店面，當初是用2000萬元買2間半的店面，1個月需要繳交15萬元，伊都是匯款給原告，陳水樹當時是說如果買下店面可以轉租收租金，還有拿跟原告之租賃契約給伊看，顯示有轉賣權，所以伊就開支票給陳水樹等語（見本院卷第222頁反面），於另案刑事案件偵查中亦陳稱：伊管理的租金全部都轉交原告，多餘的就轉而攤還給承租人魏素霞、張江靖莉、張萬福、杜連生等語（見本院卷第242頁反面），亦可知陳水樹與張寶元之間並非轉租之情形，嗣後張寶元也代其收受系爭小型商場之全部租金，且無須透過陳水樹繳交租金給原告，多餘之租金分配也不會交還陳水樹，故陳水樹將承租權賣予張寶元亦非以轉租或招商之方式交由張寶元使用；另魏素霞於另案刑事案件審理中證稱：伊交出讓渡金1000萬元後，發現陳水樹竟將其中2店面轉售給張寶元，伊就決定不作，希望陳水樹將1000萬歸還給伊，但陳水樹無法歸還，所以伊再與陳水樹協商給伊2間半店面使用等語（見本院卷第243頁），故魏素霞向陳水樹取得2間半店面之使用權，也非因陳水樹有何轉租或招商行為；尤有甚者，陳水樹於另案刑事案件偵查中亦陳稱：因為伊違約，沒有興建屋頂隔間及水電工程，魏素霞也不承接店面，但伊也交不出租金每月15萬元給原告，所以伊就將店面交給張寶元管理等語（見本院卷第242頁反面）；在在均顯示陳水樹將B0至B9店面交予他人使用確實非為經營商場所為之招商行為，而係因無力繳交租金才將系爭小型商場之全部交由他人管理使用。堪認陳水樹確實已違反系爭陳水樹租約第6條第3項之情形。
⒌復參以被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生於
00年00月00日協議由渠等分攤每月應給付原告之租金15萬元，有系爭協議書影本在卷可憑（見本院卷第32至35頁），顯示自斯時起，原告所收受之租金均由被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生等人所給付，足見在此時陳水樹已將系爭小型商場之店面全數交由被告張江靖莉等人管理使用，被告張江靖莉等人才願意攤付應由陳水樹、吳文進繳付之租金，堪認至遲在97年11月17日已有違反系爭陳水樹租約之情事。
⒍至被告3人以陳水樹、吳文進於100年2月23日尚與張寶元
簽訂系爭委託經營管理契約書，顯示陳水樹、吳文進於當時對於系爭小型商場尚有經營管理之權限才會簽訂上開文件，有系爭委託經營管理契約書影本附卷可證（見本院卷第245頁）；惟查，依上開委託經營管理契約書內容所示，陳水樹、吳文進係將系爭陳水樹租約所規範渠等經營系爭小型商場之權利義務全數交予張寶元，租金收益、租期屆滿之押金也全歸張寶元，足證陳水樹、吳文進在100年2月23日更將系爭小型商場之租賃使用權限交由他人乙節予以明文化，更證陳水樹、吳文進確實已有違反系爭陳水樹租約第6條第3項之事由無訛。
七、原告雖已對陳水樹、吳文進終止租約，惟其行為屬違反誠信原則，而不得為之。
㈠原告已對陳水樹、吳文進提出終止系爭陳水樹租約之存證信
函，且吳文進於105年1月14日亦已收受此存證信函，雖寄予陳水樹之存證信函，寄至系爭陳水樹租約所留地址、戶籍地因招領逾期而退回，惟寄至陳水樹位於新北市○○區○○路○○○巷○○○號4樓之居所地業經該址管理委員會收受，有存證信函影本、回執影本3紙附卷可證（見本院卷第57至
59、295至296頁），堪認原告表示終止系爭陳水樹租約之存證信函均已送達陳水樹及吳文進。
㈡按在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係，
基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之法律倫理（權利失效）原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果（最高法院100年度台上字第1728號判決意旨參照）。經查：
⒈被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生於00年00
月00日協議由渠等分攤每月應給付原告之租金15萬元，有系爭協議書影本在卷可憑（見本院卷第32至35頁），顯示自斯時起，原告所收受之租金均由被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生等人所給付。而參諸原告於98年間即主張陳水樹、吳文進於97年8月至98年3月未繳租金而主張終止租約，並訴請遷讓房屋，有98年度桃簡字第614號判決附卷可參（見本院卷第391至393頁反面），而原告法定代理人劉佳明於另案刑事案件審理中證稱：從交屋給陳水樹以來，原告一直跟陳水樹聯繫，他說會付款，可是聽說陳水樹後來跑路了，所以這件事情就一直擱置，當中可能是他的關係人，也就是使用這些店面的使用者，有一個叫做張寶元的人，他就是目前系爭小型商場的二房東，他有來協商說願意支付，是陳水樹請張寶元來找伊，伊才知道這個人……伊在取得使用執照那段時間陳水樹的財務就出問題，但不敢告訴伊等語（見本院卷第206頁正反面、208頁反面）；又參以陳水樹於另案刑事案件審理中陳稱吳文進是魏素霞的人頭等語，吳文進也稱其本件身分是仲介，與原告簽約時，因魏素霞說不要簽他的名字才改簽伊的名字等語（見本院卷第243頁），吳文進另證稱：96年10月24日簽約之後，剛開始是陳水樹付原告租金，後來伊有匯幾個月，後來委託張寶元去匯等語（見本院卷第278頁反面）；堪認原告明知陳水樹、吳文進有積欠房租，而陳水樹已經因財務問題而跑路，原告應會先去找吳文進催討，但吳文進顯然亦無法繳付租金，原告才會在98年間提起訴訟，原告又明知另有他人前來協商陳水樹相關債務，則原告事後得以正常取得租金，自應知悉顯非陳水樹、吳文進所支付，自足認原告確實知悉租金自非陳水樹、吳文進所繳付，渠等應無經營系爭小型商場之行為。
⒉遑論，系爭陳水樹租約於96年11月1日至100年12月31日間
系爭小型商場全部租金本為13萬7,500元，惟依被告張江靖莉、張萬福與張寶元、魏素霞、杜連生所簽訂之系爭協議書，堪認租金已調整為15萬元；惟原告復於99年9月16日又與張寶元、魏素霞承租B0、B1店面，有房屋租賃契約影本附卷可憑（見本院卷第60至62頁，下稱系爭魏素霞租約），依系爭魏素霞租約內容所示，原告向渠等承租B0、B1店面之租金即須每月6萬元，於100年10月1日起更調整為每月7萬元；原告應知悉其將系爭小型商場共10個店面出租予陳水樹、吳文進，僅能收得15萬元租金，其向魏素霞、張寶元承租2個店面卻需要給付6、7萬元租金，豈不會向陳水樹、吳文進2人了解魏素霞、張寶元2人取得B0、B1店面之店租如何？亦可直接向陳水樹、吳文進終止B0、B1店面部分之租約，或向陳水樹、吳文進要求直接改由原告向陳水樹、吳文進承租B0、B1店面，以免因轉租提高租金；故原告在99年9月16日簽訂系爭魏素霞租約時，其前向陳水樹、吳文進提起之98年度桃簡字第614號判決早已於99年1月21日宣判，原告當可知悉系爭小型商場之使用情形，況且原告明知陳水樹已經跑路，張寶元就是曾向其表示要協商陳水樹債務之人，更應知悉陳水樹、吳文進當時確實已非經營管理系爭小型商場之人，卻仍願向魏素霞、張寶元以高價承租B0、B1店面，足認原告容任陳水樹、吳文進之違約行為，而不行使其依系爭陳水樹租約可終止租約之權利。
⒊茲因本件原告主觀上至遲於與魏素霞、張寶元簽訂系爭魏素
霞租約時已得知被告陳水樹、吳文進違反系爭租約第6條第
3項本文之約定，其本得依系爭陳水樹租約或民法第443條之規定加以行使約定或法定終止權，詎其非但不加以行使上開終止權，反而仍繼續收取非陳水樹、吳文進所繳付之租金（實為魏素霞、張寶元、杜連生、被告張萬福、張江靖莉等人所繳付），並自99年起向張寶元、魏素霞另行承租B0、B1店面繳納租金迄今，顯見原告於相當期間內均未加以行使約定或法定終止權，而足以使陳水樹、吳文進正當信賴原告已不欲其履行義務，陳水樹、吳文進就此之信賴，自應加以保護，是原告主張行使系爭陳水樹租約第6條第3項所約定之意定終止權，即屬有違誠信原則，應認其權利失效，縱原告已對陳水樹、吳文進表示欲終止系爭陳水樹租約，仍應認不生終止系爭陳水樹租約之效力。
八、原告終止系爭陳水樹租約既不生終止租約之效力，則陳水樹仍為系爭小型賣場之承租人，被告等人亦因而得繼續占有使用B2、B3、B4、B8店面，原告自無從請求被告3人遷讓B2、B3、B4、B8店面，也不得向被告3人請求按月給付相當於租金之不當得利。
九、綜上所述，本件原告主張依系爭陳水樹租約第6條第3項之約定終止租約，因違反誠信原則而權利失效，故原告進而依民法第767條、民法第179條之規定，請求被告張江靖莉、張萬福、劉秀緞遷讓如附圖B2a、B3a、B4a、B8a所示之房屋以及請求渠等給付相當於租金之不當得利云云，均為無理由，本院不能准許，依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年12月8日
民事第二庭法官丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月11日
書記官曾百慶