裁判字號：臺灣新北地方法院97年簡上字第20號民事判決
裁判日期：民國98年01月23日
裁判案由：確認耕地租佃關係存在等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度簡上字第20號上訴人子○○
辛○○天○○丙○○壬○○丑○○癸○○共同訴訟代理人 劉承斌 律師視同上訴人午○○
巳○○地○○申○○（Syu,Jhih-Hong）
35街1322號
oCity,StatedofCalifornia,ZipCode:94122,UnitedStatesofAmerica未○○（Syu,Jhih-Cheng）
35街1322號
oCity,StatedofCalifornia,ZipCode:94122,UnitedStatesofAmerica戌○○（Huang,Jheng-Hao）
35街1322號
oCity,StatedofCalifornia,ZipCode:94122,UnitedStatesofAmerica被上訴人乙○○
甲○○戊○○（即庚○之繼承人）酉○○○（即庚○之繼承人）辰○○（即庚○之繼承人）丁○○（即庚○之繼承人）
樓寅○○（即庚○之繼承人）
樓卯○○（即庚○之繼承人）己○○（即庚○之繼承人）共同訴訟代理人 陳韋霖 律師上列當事人間請求確認耕地租佃關係存在等事件，上訴人對於中華民國96年8月29日本院三重簡易庭95年重簡字第1952號第一審判決提起上訴，經本院於民國98年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、被上訴人庚○於原審言詞辯論終結（民國96年8月15日）前即96年8月8日業已死亡，經被上訴人即庚○之繼承人戊○○、酉○○○、辰○○、丁○○、寅○○、卯○○、己○○七人於97年4月2日具狀聲請承受訴訟，復為上訴人所不爭執（分見本院卷第52、178頁），核與民事訴訟法第168條、第176條之規定相符，自應准許。
二、上訴人午○○、巳○○、地○○三人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人庚○之父 李金柳 於30幾年時，即在 李財福 所有坐落
於臺北縣蘆洲市○○段第446、343號土地（原地號○○○鄉○○○○○路段第2-1地號土地，下稱系爭土地）上耕種，嗣於40年11月1日李金柳與李財福訂立私有耕地租約，並繼續於系爭土地耕作。李金柳於47年間死亡後，則由其妻 李葉涼 、其女庚○及 李寶貝 繼承其耕地租佃權繼續耕作，李寶貝嗣於82年12月27日死亡，由被上訴人甲○○及乙○○繼承其耕地租佃權。被上訴人持續耕作至67年間，當時因系爭土地所有權人欲與建商亥○○在系爭土地上合建房屋，遂於66年9月8日簽立供地合建契約，建商旋於67年1月6日與李葉涼訂立合約書，上訴人辛○○、村長 陳清 擔任見證人，雙方協議李葉涼備妥終止三七五耕地租約交予亥○○之同時，亥○○得給付李葉涼新臺幣（下同）5萬元，另有建築物一棟。
㈡嗣因系爭土地所有權人未依供地合建契約履行，李葉涼乃聲
請臺北縣蘆洲市公所調解，雙方達成共識「出租人同意承租人暫時停止耕作，繼續保持租佃關係存在，絕不以政府公布之『臺灣省耕地租約登記辦法』之條例作為訴訟終止租約之理由。」後至80年初，系爭土地仍遲未建築房屋，李葉涼再次聲請調解，請求土地所有人依約履行，後因土地所有人再次同意李葉涼之請求，乃又撤回調解之聲請。然迄至93年9月時，被上訴人發現系爭土地遭上訴人鋪設柏油興建停車場，並出租他人使用。被上訴人至此發覺上訴人根本毫無履約之誠意，乃請求上訴人返還系爭土地予被上訴人耕作，詎上訴人竟表示上訴人並非系爭土地之耕地租佃權人而拒絕。
㈢被上訴人未讓渡系爭土地使用權予建商亥○○，蓋系爭土地
所有權人子○○等人為能在系爭土地上建築房屋，於66年9月8日與亥○○訂立供地合建契約，合建契約之當事人並非承租人即被上訴人，承租人係因出租人之要求，同意暫時停止耕作，並將系爭土地交付亥○○，既係依出租人指示交付土地於他人使用之情形，應無構成耕地三七五減租條例第16條之事由。又耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正後，第16條所謂承租人不『自任耕作』，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。本件承租人因出租人之請求而放棄耕作，並非屬於可歸責於承租人之事由不為耕作，更何況出租人亦曾同意「繼續保持租佃關係」，且不會終止租約，上訴人自不得以條例第17條第1項第4款為由，終止系爭租佃契約。㈣上開供地合建契約書、合約書之簽立過程、條款之擬定，子
○○均知悉，且由上訴人 李素娥 負責撰寫，子○○並對佃農、建商表示由年輕人李素娥負責處理。又系爭土地之租金，簽約前均由上訴人李素娥負責收取，客觀上足認李素娥係有權處理系爭土地之人，佃農完全配合地主之須求，僅要求上訴人李素娥同意「繼續維持租佃關係，絕不以政府公布之「台灣省耕地租約登記辦法」之條例作為訴訟終止租約之理由」，上訴人李素娥亦表同意，若果認定地主仍得主張終止權，已違反誠實信用原則，且並未經全體共有行使終止權等語，而提起本件確認耕地租佃關係存在之訴訟，並聲明⑴確認被上訴人對上訴人等所有之系爭土地之耕地租佃關係存在；⑵上訴人等應就系爭土地會同上訴人辦理承租人之耕地租約登記。
二、上訴人則以：㈠本件李葉涼與建商亥○○於67年1月6日簽定合約書，因先
收取建商之5萬元之款項，且預期日後可分得房屋一棟，而同意將上訴人所有之系爭土地交由建商亥○○整地及管領、使用，以利建商亥○○興建房屋，此不僅業經證人亥○○於本院97年11月13日具結之證詞，且觀諸原審卷之原證三合約書即明，則被上訴人既因獲取利益而同意系爭土地由他人整地建屋、使用，而不自任耕作，已該當耕地三七五減租條例第16條第1、2項之事由，兩造之被繼承人原成立之不定期耕地三七五租賃契約自屬無效。
㈡耕地三七五減租條例第16條第1項所謂不自任耕作，係兼指
轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由而不自耕作而任其荒蕪者而言。該條例於72年12月23日修正公布時，於第17條第1項增列第4款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，得終止之，乃對耕地承租人消極不作為耕作之行為予以規範，自不在同條例第16條所稱之「不自任耕作」之列。又原審認定本件耕地租賃契約既未經全體出租人終止租約，故仍屬有效云云，固非無見。然此終止之意思表示已於上訴審補正，且被上訴人於67年1月6日與建商亥○○簽訂合約前即已荒廢系爭耕地多年，故縱認被上訴人未積極同意系爭土地由建商亥○○整地、建屋屬實，惟被上訴人既早自67年簽約前即消極不自任耕作，而任令荒蕪，則被上訴人消極不自任耕作任令荒蕪之行為既在耕地三七五減租條例於72年12月23日修正公佈前，參照前揭說明，系爭租約於67年時依當時之耕地三七五減租條例第16條之規定即屬無效，出租人自無再行終止租約之必要，原審認上訴人等尚須終止租約契約始歸無效，顯有誤會。
㈢被上訴人雖引最高法院88年度台上字第1434號、及87年度台
上字第1378號判決主張耕地三七五減租條例第16條之不自任耕作，主張於72年修法前仍限於積極行為而不及於消極行為。然上開見解並非最高法院之統一見解，故於88年12月間臺灣高等法院暨所屬法院88年法律座談會之目的即係為解決前揭見解歧異所特別提出討論，其結論認定於72年修法前耕地三七五減租條例第16條之不自任耕作包含消極之荒廢行為，否則於72年修法前之荒廢行為不僅不得適用耕地三七五減租條例第16條，且因當時尚未於第17條增列「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之規定，而不得終止租約，則豈非造成承租人可任意荒廢耕地。
㈣法律之所以保障耕地租賃之承租人之目的即在於使承租人自
任耕作所承租之耕地，亦即保障自耕行為，故若承租人未自任耕作，縱係經出租人同意，亦非法之所許。被上訴人以本件業經上訴人同意而停止耕作置辯，然不僅被上訴人所據之原審卷之原證四協議書及與建商簽訂之合建契約書係李素娥一人未經其他共有人同意所簽訂，而依民法第828條規定無效，縱經上訴人全體同意，承租人亦應自任耕作，然本件被上訴人不僅早在與建商簽約前即67年已荒廢系爭耕地多年，且更為貪求建商給予之5萬元及日後之房屋一棟，而同意建商整地，並未自任耕作，本件租約確已失效。
㈤被上訴人以上訴人之終止租約未經全體出租人同意而認無效
云云，然查系爭租約原由李財福出租，嗣李財福不幸往生，而由其妻女即上訴人子○○、壬○○、辛○○、天○○及李素娥繼承，而李素娥又不幸過世，而由其母即上訴人子○○繼承，從而系爭租賃契約應由上訴人子○○、壬○○、辛○○、天○○四人繼承，而上開上訴人四人業於鈞庭審理時委任訴訟代理人，並經訴訟代理人於97年2月25日以民事上訴理由暨聲請調查證據狀之送達終止租約，該終止租約自生效力。至於其餘上訴人丑○○、癸○○、丙○○、午○○、巳○○、地○○、申○○、未○○及戌○○等均僅係單純為所有權之物權移轉，而未繼受租賃契約之概括移轉，故其等自非系爭租賃契約之出租人，且因其等受移轉登記所有權之時間均係遲至86、87年間，而斯時被上訴人早已中止占有，而不該當民法第425條之規定，故亦無法定繼受之情形。況上訴人申○○、未○○及戌○○現授權上訴人壬○○終止系爭租約，而上訴人午○○、巳○○、地○○又已返還其應有部份予上訴人辛○○，故現所有之系爭土地共有人業已委任訴訟代理人終止租約，茲為求慎重，再以98年1月6日之書狀送達為終止系爭租約之意思表示。從而，兩造之租約確已不存在等語置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明如主文第1項所示。
四、兩造所不爭執之事實：㈠系爭土地（原地號為臺北縣○○鄉○○○○路段○○○○號土
地）原由李葉涼之夫李金柳與子○○之夫 李財褔 於40年11月
1日訂立私有耕地租約，並於46年10月1日續訂租約至51年10月1日止，李金柳於47年1月7日死亡，而由其妻李葉涼、其女庚○及李寶貝繼承其租賃權，嗣後李寶貝於82年12月27日死亡，再由被上訴人甲○○及乙○○繼承其租賃權，其後未再續訂租約，是本件耕地租佃關係係屬不定期限耕地租佃關係。
㈡子○○與上訴人癸○○於66年9月8日與建商亥○○簽立「
供地合建契約書」，其中第4條約定：「甲方（即子○○、癸○○）所提供前開土地內2-1地號（即系爭土地）與人訂立三七五租約，甲方應予本約成立之日四個月內負責理清終止該項租約」等字樣。
㈢李葉涼與亥○○於67年1月6日簽立合約書，其前言即載明
：「為乙方（即亥○○）於民國66年9月8日與癸○○、子○○等二人訂立之供地合建契約書，無償給付甲方（李葉涼）建築物乙棟及現金5萬元，有關事宜經議妥詳細條款如左」，第1條並載明：「甲方備妥終止三七五耕地租約交予乙方之同時，乙方得給付甲方新臺幣5萬元」、附記則載明：
「建物坐落標示：於○○鄉○○○○○路段第2、2-1、2-
2地號土地上，建築暫編為36之位置」，見證人：陳清、李素娥等字樣。
㈣系爭土地之原所有權人為李財福，業已於46年間死亡，由上
訴人壬○○、辛○○、李素娥、天○○及其母子○○繼承系爭土地，嗣於67年4月4日渠等始辦理繼承登記，每人應有部分各1/5。亥○○曾於81年9月7日向臺北地院訴請子○○依照66年9月8日之供地合建契約書履行交付系爭土地之訴，然該院以子○○於簽立前揭供地合建契約書未得其他共有人之同意，其處分行為為無權處分，對於其他共有人自不生效力為由，判決亥○○敗訴確定。
㈤李素娥與李葉涼於71年10月18日，就系爭土地租佃事宜，經
蘆洲鄉公所調解委員會見證下簽立協議書，並載明：「二、甲方（即李素娥）承諾：①基於出租人已將坐○○○鄉○○○○路段第2-1地號土地（即系爭土地）提供與建商合建關係，出租人同意承租人暫時停止耕作，並願意繼續保持租佃關係存在，絕不以政府公布之臺灣省耕地租約登記辦法之條例作為訴求終止租約為理由。②將來解除租約時，出租人願以政府規定之有關條例予以承租人合理補償」等字樣。
㈥其餘上訴人丑○○、癸○○、丙○○、午○○、巳○○、地
○○、申○○、未○○及戌○○等人均係86、87年間，單純為所有權應有部分之物權移轉。
五、本件之爭點厥為兩造間之不定期租佃關係是否仍有效存在？茲分述如下：
㈠按土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第16條第1、2
項規定承租人不得將耕地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。倘係出租人與他人訂約，將耕地之一部租予他人使用，並約定使用完畢後，返還承租人繼續耕作，既非承租人違法轉租，即無從中漁利，加重次承租人負擔；及使租賃關係複雜之可言，顯與土地法第108條、耕地三七五減租條例第16條第1、2項所定情形不符，不生原定租約無效之問題，有最高法院95年台再字第58號判決參照。是以，系爭土地交付建商整地並準備興建房屋之原因為何，係由何人主導，即為本件所應審究之重點㈡查證人 李清 於原審審理時證稱：67年1月6日之合約書是在
李素娥（擔任代書）代書事務所簽立，在場人除了伊、李葉涼、亥○○及李素娥外，子○○亦在現場，且子○○表示由年輕人李素娥處理，其不管事。是李素娥找伊出面當見證人，當時系爭土地都由李素娥管理，建商（即亥○○）有問其他共有人是否同意，李素娥當場表示其可以全權處理。當時土地之地租均由李素娥在收取，伊根本不知道共有人有幾人，係子○○說全權由李素娥處理等語（見原審卷第142-143頁）、證人亥○○則於本院審理時證稱：系爭土地在67年1月6日之合約書簽立時，並未辦妥繼承登記，均由子○○在作主，簽約當時子○○亦在現場，且表示全權由李素娥負責處理。嗣因蘆洲地區之地價一直上漲，地主與佃農均希望將樓層蓋高一點，渠等要多分一些，伊要求佃農終止三七五租約，佃農不願意給，地主也不願意配合，伊多次與地主協調均未獲得正面回應，遂於81年間向臺北地院提出交付土地訴訟，敗訴確定後，子○○、癸○○有將伊就系爭土地填土之費用賠償給伊等語以觀（見本院卷第113-115頁），足認簽立契約當時系爭土地均由上訴人李素娥負責收取租金，且子○○亦知悉簽約之過程及目的，並亦表示對於系爭土地之管理、使用均由上訴人李素娥負責處理。被上訴人主張系爭土地所有權人癸○○及子○○為能在系爭土地上建築房屋，於66年9月8日與亥○○訂立供地合建契約，合建契約之當事人並非承租人即佃農，承租人係因出租人之要求，同意暫時停止耕作，並將系爭土地交付建商亥○○，並無上訴人所稱讓渡系爭土地使用權予亥○○之情事，本件係承租人依出租人指示交付土地於他人使用之情形，並不適用耕地三七五減租條例第16條，應屬足取。
㈢又有關子○○與癸○○於66年9月8日與建商亥○○簽立供
地合建契約書、及李葉涼與亥○○於67年1月6日簽立合約書等文字記載之內容，為兩造所不爭執，已如前述，復有該供地合建契約書、合約書在卷可稽（見原審卷第15-16頁），並經本院依職權調閱臺北地方法院81年重訴字第604號卷核閱無訛。又系爭土地之原所有權人為李財福，業已於46年間死亡，由上訴人壬○○、辛○○、李素娥、天○○及其母子○○繼承系爭土地，嗣於67年4月4日渠等始辦理繼承登記，每人應有部分各1/5，亦有土地登記謄本在卷可稽。是以，參酌上開簽立契約及辦理繼承登記之時間觀之，上訴人子○○與亥○○就系爭土地簽立契約當時，系爭土地並未辦理繼承登記，而子○○與李財福為夫妻關係，且李葉涼與亥○○於67年1月6日簽立合約書，並經村長陳清及上訴人李素娥擔任見證人之情況下，其前言復載明：「為乙方（即亥○○）於民國66年9月8日與癸○○、子○○等二人訂立之供地合建契約書，無償給付甲方（李葉涼）建築物乙棟及現金5萬元，有關事宜經議妥詳細條款如左」等字樣觀之，足認係履行子○○與癸○○於66年9月8日與建商亥○○簽立「供地合建契約書」，其中第4條約定：「甲方（即子○○、癸○○）所提供前開土地內2-1地號（即系爭土地）與人訂立三七五租約，甲方應予本約成立之日四個月內負責理清終止該項租約」之義務。本件供地建屋契約之產生過程，既係由上訴人李素娥所主導，且先前負責向佃農收取租金，已如前述，尚難苛責佃農應知悉李財福業已死亡，及其繼承人應有多少人，佃農所著重的是有無交租予地主，且李財福於40年間死亡迄67年1月間簽立合約書之前，地主對於由李素娥負責收取租金一事，均未表示異議，又參酌上開簽約過程之說明，足以表徵在一般單純合建契約交易習慣，客觀上已有致他人誤信上訴人李素娥即為有代表權之人。
㈣況且，上訴人李素娥與李葉涼於71年10月18日，就系爭土地
租佃事宜，經蘆洲鄉公所調解委員會見證下簽立協議書，並載明：「甲方（即李素娥）承諾：①基於出租人已將坐○○○鄉○○○○路段第2-1地號土地（即系爭土地）提供與建商合建關係，出租人同意承租人暫時停止耕作，並願意繼續保持租佃關係存在，絕不以政府公布之臺灣省耕地租約登記辦法之條例作為訴求終止租約為理由。②將來解除租約時，出租人願以政府規定之有關條例予以承租人合理補償」等字樣，為兩造所不爭執，已如前述。又審酌證人即建商亥○○證稱：蘆洲地價一直上漲，地主與佃農均要求提高分得之比例，伊與渠等磋商甚久，條件無法達成致供地合建房屋契約無法繼續履行，伊始於81年間對子○○提起訴訟等語以觀，亥○○簽立上開契約書後，為能順利興建房屋，持續與地主、佃農溝通、協調，衡情地主與佃農在希望獲取最大利益之情況下，對於地主之要求，應該是一致的，且渠等間對於與建商間之協商條件應有相當之聯繫，然地主與佃農間之權利義務關係，在簽約後至履約前之期間，應如何規範，則有所不明。故上訴人李素娥與李葉涼於71年10月18日簽立之協議書，應係建商與地主、佃農三方協調興建房屋之樓層，如何分配等期間，李葉涼避免日後地主以佃農未耕作及繳交租金，而主張兩造間之租佃契約關係終止之事由下所簽立。
㈤末按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條第2項定有明文。查雖然上訴人李素娥與李葉涼簽立協議書之時間為71年10月18日，且當時系爭土地之所有權登記名義人除子○○、李素娥外，尚包括壬○○、辛○○、天○○三人，而子○○、上訴人李素娥對於系爭土地客觀上有足已使人信李素娥有管理、使用權限，已如前述，上訴人抗辯未得全體共有人之同意而無效，應不足取。又被上訴人參酌前揭供地合建契約書之條款，上訴人亦認應被上訴人交付土地予建商供興建房屋之用，三方（即地主、佃農及建商）始能獲得最大利益，甚至地主與佃農為向建商亥○○取得更優渥之分配建物條件，多次或聯合下與亥○○進行協商，上情參酌證人亥○○之證詞，及本院依職權調閱臺北地院81年度重訴字第604號卷核閱屬實，若果因此推論被上訴人，交付耕地予建商，即構成耕地三七五減租條例第16條第1項之「不自任耕作」情形，已與誠信原則相違，參酌上開說明，足認上訴人前揭所辯，亦不足取。
六、綜上所述，上訴人否認被上訴人於系爭土地上有耕地租佃權存在，被上訴人於私法上之地位有受侵害之急迫危險，為此，被上訴人爰依民事訴訟法第247條規定提起本訴，確認被上訴人對上訴人等之耕地租佃關係存在，為有理由。原判決依其理由雖與本院前揭審認之理由未合，然其結論均相同，依民事訴訟法第449條第2項之規定，仍應予上訴駁回。故上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事實已臻明確，兩造前揭之攻擊與防禦，均不足影響判決之結果，故不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年1月23日
民事第二庭審判長法官蕭胤瑮
法官張筱琪法官吳振富以上正本證明與原本無異對本判決不得上訴。
中華民國98年1月23日
書記官李宏明