臺灣新竹地方法院97年度重訴字第165號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院97年重訴字第165號民事判決

裁判日期：民國98年04月15日

裁判案由：確認優先承買權不存在

臺灣新竹地方法院民事判決97年度重訴字第165號
原告乙○○被告甲○○上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國98年3月25日辯論終結，判決如下﹕
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬肆仟玖佰伍拾壹元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張﹕於民國（下同）97年5月20日向本院投標新竹市○○段717、720地號土地（下稱系爭土地）應有部分各1/
2並得標。系爭土地為農地，被告與訴外人 洪陳蔭 承租系爭土地全部，雖訂有三七五租約，惟已分區耕種多年，且當初承租時即分開耕作，給付佃租時已講好分別給付給不同之人，則依辦理強制執行法法應行注意事項第51項（一）之規定「每宗耕地原由數人劃區分別承租耕作，執行法院於拍賣時，應將承租人不能就其承租部分優先承買之意旨，事先通知承租人．．．」，故被告之優先承買權是不存在的，爰起訴請求確認被告就系爭土地各應有部分1/2之優先承買權不存在云云。
貳、被告則以伊與訴外人洪陳蔭一起以三七五租約承作系爭土地，並非分別承租，是整塊地全部承租，後來分家時，再分別就特定部分耕作。租金都是給同一人，再由出租人自行處理而請求駁回原告之訴等語。
叁、法院之判斷：
一、本件原告不爭執被告就系爭土地有三七五租約存在，經本院協同到庭之兩造整理並經是認之爭點為1.被告是否與他人共同承租系爭土地，還是各別承租特定部分各別耕作。2.各別耕作特定部分，可否就系爭土地全部行使優先承買權。
二、本件被告否認就系爭土地特定部分與出租人訂立三七五租約，經查被告及訴外人洪陳蔭自45年起即承租系爭土地之全部，有臺灣省新竹縣新竹市私有耕地租約、鄉鎮市區私有耕地租約異動登記加蓋戮記處、新竹市私有耕地租約附表等件附卷可稽，並無原告所述被告及訴外人洪陳蔭就系爭土地之特定部分與出租人成立租約之情事。又被告亦否認租佃係與訴外人洪陳蔭分別給付予不同之系爭土地共有人，而原告就此未能舉證以實其說，是自難因承租後被告與訴外人洪陳蔭自行約定耕種之範圍即推論被告就系爭土地如附圖所示紅色部分與土地有權人成立三七五租約。
三、次查強制執行事件應行注意事項第51條第1項雖規定「每宗耕地原由數人劃區分別承租耕作，執行法院於拍賣時，應將承租人不能就其承租部分優先承買之意旨，事先通知承租人，俾促其參加投標應買，以杜爭執。」惟此乃因物權係存在於整個物之上，且執行法院係拍賣執行標的之全部或其應有部分，無從就執行標的之特定部分為之，故而承租人於行使優先承買權時自不得僅就其承租之特定部分而為主張，為免因不諳法律致權益受損而於拍賣公告中註記，促其注意，非謂承租人即喪失優先承買之權利，此觀之同注意事項第44條第3項「數人享有同一優先承買權者，其中一人或數人拋棄或不行使優先承買權時，其餘之人仍得就拍賣不動產之全部，以同一價格共同或單獨優先承買。」自明，是原告之主張，自屬無據。
四、按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項前段定明文。又依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號、80年台抗字第143號判例參照。系爭土地各應有部分1/2經本院96年度執字第20929號拍賣，由原告拍定，被告為系爭土地之承租人，經本院通知後，被告於97年6月12日收受通知，並於97年6月26日向本院表明行使優先承買權之意等情，業經本院依職權調閱本院96年度執字第20929號執行卷屬實，是被告自有優先承買之權，從而，原告請求確認被告就系爭土地各應有部分1/2之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述或主張，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
伍、依民事訴訟法第87條第1項，於為本件判決時同時諭知訴訟費用之金額為94,951元（本件裁判費）。
陸、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國98年4月15日
民事第二庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國98年4月15日