裁判字號：最高法院105年台上字第2058號民事判決
裁判日期：民國105年11月23日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○五年度台上字第二○五八號上訴人財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲 訴訟代理人 蔣志明 律師被上訴人 廖述標
廖顯奇 廖顯邦 廖堂揚 廖顯照 廖名鋒 廖名雄 廖述梧 唐欣怡 廖緯博 廖筱莉 廖梅君 廖顯桐 上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○四年四月十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○三年度重上字第二○三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：坐落台中市○○區○○段00000000000段○○○地號，權利範圍全部）、二七四之一、之二、之
三、之四、之五地號土地（重劃後為○○○段五四地號，權利範圍八七一二六○分之八六四五九八）（下逕稱地號，合稱系爭土地），於日據時期原為訴外人祭祀公業 廖天宇 所有，民國三十八年間由當時之管理人 廖朝樁 出租予訴外人 廖繼再 ，租賃期限自三十八年一月一日至四十年十二月三十一日，並訂有「台灣省台中市私有耕地租約」（下稱系爭租約），依該租約記載，每次租期屆滿後，雙方皆即時換約續租。嗣因繼承關係，自四十二年起承租人為訴外人 廖述安 、 廖述柳 、 廖述煌 及被上訴人廖述梧、廖述標，接續換約續租至八十五年十二月三十一日止。後再因繼承關係，承租人變更為廖述梧、廖述標、廖顯奇、廖顯邦（廖述安之繼承人）、廖顯桐、廖堂揚、廖顯照（廖述柳之繼承人）、廖名鋒、廖名雄及訴外人 廖顯平 （廖述煌之繼承人，九十二年五月二十七日死亡，由被上訴人唐欣怡、廖緯博、廖筱莉及廖梅君繼承）。伊於九十二年三月間，依台灣省耕地租約登記辦法規定，向台中市西屯區公所申辦耕地三七五租約變更登記，然因該區公所將其保管之該租約副本移請財政部國有財產局台灣中區辦事處管理，經其函覆，拒絕與伊換約續租。伊向西屯區公所申請租佃調解，因上訴人否認系爭土地有耕地租賃契約關係，而調解不成立；復移送台中市政府耕地租佃委員會調處，認定系爭租約應予存續，上訴人不服，依法移送法院審理。系爭土地於六十五年五月二十六日登記為國有後，系爭租約對上訴人仍繼續有效，伊自得請求上訴人會同就系爭土地之租約為變更登記。爰依三七五減租條例第二十五條規定，先位聲明，求為確認就上訴人管理之重劃後○○○段三六九地號權利範圍全部，及○○○段五四地號權利範圍八七一二六○分之八六四五九八之耕地租賃關係存在；上訴人應會同被上訴人向台中市西屯區公所辦理上開土地租約變更登記。備位聲明，依三七五減租條例第十七條一項第五款、第二項規定，求為命上訴人給付新台幣七千一百八十二萬三千一百七十五元，及自追加書狀繕本送達之翌日起算法定遲延利息之判決。上訴人則以：系爭土地之日據時期土地台帳登記所有權人為祭祀公業廖天宇，並登記共同管理，於昭和十五年三月十一日辦理保存登記時，所有人登記為廖天宇，管理人為 廖登珪 及 廖來福 ，惟土地台帳不能證明權利之歸屬。於三十六間政府辦理土地總登記時，並未依法定程序完成總登記，嗣台中市政府依土地法第五十七條規定，以無主土地公告，公告期滿無人提出異議，而於六十五年五月二十六日完成國有土地之登記，中華民國原始取得系爭土地之所有權，原所有人即當然生失權之效果，其上原本訂立之私有耕地租賃負擔，自該日起即消滅不存在。且三七五減租條例第二十五條已明定係以租期屆滿前，有受讓耕地所有權之繼受取得為其要件，無由再予類推擴大適用範圍，而破壞民法債權契約相對性原則。況被上訴人於審理程序中亦已陳明，在系爭土地完成國有登記後，被上訴人仍與祭祀公業廖天宇繼續簽訂耕地租約並繳納租金，可知此係被上訴人與該祭祀公業間之租賃關係，亦與上開規定不同。兩造間自始無租賃關係存在，故亦無三七五減租條例第十七條一項第五款、第二項規定之適用等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如被上訴人先位聲明，無非以：系爭土地於日據時期原為祭祀公業廖天宇所有，於三十六年間，未依法定程序完成總登記，經台中市政府以無主地公告，因無人異議而於六十五年五月二十六日登記為中華民國所有，管理者為被上訴人等情，為兩造所不爭執。又系爭土地由祭祀公業廖天宇管理人廖朝樁出租予廖繼再，並訂有私有耕地租約。嗣因繼承關係再換約續租，而廖述梧、廖述標、廖顯奇、廖顯邦、廖顯桐、廖堂揚、廖顯照、廖名鋒、廖名雄及廖顯平於九十二年三月間，亦以繼承為原因，向西屯區公所申請三七五租約變更登記等情，亦為兩造所不爭執，均堪採信。系爭土地雖依土地法第五十七條規定登記為國有土地，然於登記前，均由祭祀公業廖天宇以所有權人身分出租予被上訴人或被上訴人之被繼承人，並由被上訴人或其被繼承人現實占有耕作，期間長達近二十年，能否僅因該祭祀公業未依法定程序完成系爭土地之總登記，即認系爭土地比照無主土地，而由中華民國原始取得，已非無疑？況上訴人於九十三年五月二十七日函覆被上訴人時，亦不否認該祭祀公業為系爭土地原所有權人兼出租人，只因土地登記謄本所有權登記記事欄未有登記員蓋章，而認未完成登記程序等語。則系爭土地在登記國有之前，並非無主地。又祭祀公業廖天宇前曾本於所有權回復及妨害除去請求權，對上訴人提起確認系爭土地所有權存在，並以系爭土地登記有無效之原因，訴請塗銷國有登記，因其請求權逾民法第一百二十五條所定之時效期間而消滅，致受敗訴判決確定，則系爭土地登記為國有，應屬繼受取得。依三七五減租條例第二十五條規定，其租佃契約對於繼受取得所有權之中華民國仍繼續有效。從而，被上訴人依上揭規定，求為確認系爭土地有租佃關係存在，上訴人應會同向台中市西屯區公所辦理系爭土地租約變更登記，為有理由，應予准許等詞，為其判斷基礎。
按土地總登記，由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之，土地法第五十一條、土地登記規則第七十一條定有明文；另逾登記期限無人聲請登記之土地，或經聲請而逾期限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣市地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記，土地法第五十七條亦有明定。另台灣省土地權利憑證繳驗及換發書狀辦法（六十一年十一月三十日廢止）第十四條規定，逾期無人申請驗證之土地或申請而逾限未補繳證件者，其土地視為無主土地，由該管縣市地政機關公告二個月，公告期滿，無人提出異議者即為國有土地。查系爭土地於日據時期原為祭祀公業廖天宇所有，惟該祭祀公業未依上開程序完成土地總登記，而於六十五年五月二十六日登記為中華民國所有，管理者為上訴人，該祭祀公業前曾本於所有權回復及妨害除去請求權，對上訴人提起確認系爭土地所有權存在，並以系爭土地登記有無效之原因，訴請塗銷國有登記，因其請求權罹於時效而消滅，經法院判決其敗訴確定各節，為原審確定之事實。則系爭土地於回復登記為祭祀公業廖天宇所有前，既已完成國有土地之登記，依上說明，中華民國自已原始取得其所有權。乃原審以該登記為國有係繼受取得，且被上訴人與祭祀公業廖天宇有租佃關係為由，依其先位請求判決確認兩造就系爭土地有租佃關係存在，及命上訴人會同辦理租約變更登記，於法自有違誤。又被上訴人先位之訴有無理由，既尚待事實審調查審認，則備位之訴自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○五年十一月二十三日
最高法院民事第七庭
審判長法官沈方維
法官吳謀焰法官詹文馨法官周玫芳法官魏大喨本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○五年十二月九日
Ｅ