裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第3280號民事判決
裁判日期：民國92年01月10日
裁判案由：清償價款
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴字第三二八○號
原告慶豐商業銀行股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人甲○○
丁○○乙○○被告丙○○○右當事人間請求清償價款事件，本院判決如左：
主文被告應給付訴外人 先葳 開發工程股份有限公司新台幣貳佰參拾伍萬柒仟玖佰捌拾元，及自民國八十七年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠緣訴外人先葳開發工程股份有限公司（下稱先葳公司）提供第三人 陳台生 所有
之台中縣○○鄉○○段四九二至四九九地號、五０二地號、五０九地號及五六八地號等土地設定最高限額抵押權給原告（即原國泰信託投資股份有限公司），並自民國（下同）八十年七月十五日起陸續向原告借款，作為興建台中縣潭子鄉「英郡社區」之資金，原告對於訴外人先葳公司之債權，業經臺灣臺北地方法院八十二年度重訴字第一０八號及八十二年度重訴字第三七七號民事判決確定。
㈡被告先前向訴外人先葳公司預先購買坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號，門
牌號碼：台中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號八樓之預售屋，總價計新台幣（下同）三百一十萬元。後先葳公司因資金週轉困難致無法繼續建造，由原告、先葳公司、各承購戶共一百八十七戶及地主 廖秀珍 於八十二年九月十七日簽立協議書，由原告續行提供續建資金，先葳公司變更原始起造人為原告、承購戶及地主，並於八十一年十月七日將土地所有權辦理移轉登記完竣，而被告係因個人因素拒不配合簽立授權書及同意參加續建工程之協議條件，嗣系爭房屋於八十五年一月十日建造完工，於八十五年十月八日將系爭不動產（潭興段八一九建號）之房屋辦理所有權移轉登記，並於八十六年底起於現場辦理交屋及領取土地及建物所有權狀。被告至今尚積欠先葳公司購屋自備款二十八萬六千元、外接水電費三萬元、代書費用二萬一千九百八元及尾款二百萬元，總計二百三十五萬七千九百八十元。
㈢按債務人怠於行使權利時，債權人得依自己之名義代位行使其權利，民法第二
百四十二條定有明文，而先葳公司怠於行使請求清償價款，原告自得代位行使，訴請被告給付買賣價款予先葳公司，並由原告代位受領。本件原告係與地主廖秀珍、先葳公司訂立協議書之內容，就系爭房屋之營建仍由先葳公司依買賣契約完工，並由原告融資協助先葳公司所需資金，因而原告係對先葳公司有營建融資之債權，本件並非以該協議書之內容作為拘束被告之用。又被告雖未參與前述協議及對續建工程提供任何協助，然第三人先葳公司（賣方）既已依約將系爭房地興建完工，且依原買賣契約條件將被告所承購之房屋辦理過戶，經通知後，被告於八十七年二月十九日由被告及其弟 林振富 向 廖秋芸 代書領取系爭土地及建物所有權狀，則被告既已取得房屋及土地產權，自應對先葳公司負有繳交買賣契約剩餘價款及相關過戶費用之義務，而原告則得依法行使民法第二百四十二條之代位權。
㈣對被告所抗辯之陳述：被告雖抗辯先葳公司移轉系爭房屋所有權給被告，未先經被告同意，及被告未與先葳公司辦理交屋，無法使用房屋，然查：
⒈被告前與先葳公司簽訂買賣契約時已出具「代刻印章授權書」，授權先葳公
司專任代書廖秋芸代書代刻印章，並授權該印章得使用於系爭房地產權登記之申請及領用，故被告前即已授權同意先葳公司及委任代書辦理產權登記。
⒉被告已於八十七年二月十九日向廖秋芸代書領回系爭土地及建物所有權狀，
後並向「英郡社區公寓大廈管理委員會」劃撥繳納八十八年二月至八月之管理費，足見被告已受領點交系爭房屋。
⒊被告自認除已交付部分自備款七十九萬四千元給先葳公司外，並陸續支出地
價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費，經查上述費用係房屋完工辦理交屋實應支出之必要費用，如被告未經辦理交屋，何需繳交上述費用。
⒋另原買賣契約第七條第三項規定：甲方（即買方）受交屋通知後，不得藉故
拖延，如未經乙方（即賣方）同意改期而逾通知交屋日起十五天內仍未出面辦理時，視為本房屋已點交完成，乙方不負保管責任。本件被告有受交屋通知，因被告自己拖延未受領，依買賣契約第七條之規定，亦視為已點交完成。
⒌被告於答辯狀主張系爭房屋有「無磁磚、無廚房設備、無衛浴設備、無刷油
漆」等語，顯見原告已交屋給被告，被告所辯無交屋之事實，並不可採。㈤被告雖主張系爭房屋有物之瑕疵，然因本件係發生於民法修正前，應適用修正
前之民法第三百六十五條之規定，故被告之解除權或減價請求權，於物之交付後六個月間不行使而消滅，本件已逾六個月之除斥期間，被告自不得再主張解除契約或減少價金。
三、證據：提出本院八十八年度執字第一八七九０號債權憑證影本一件、預定房屋土地買賣契約書影本一件、所有權狀領回簽收條影本一件、土地登記謄本一件、建物登記謄本一件、協議書影本一件、代刻印張授權書影本一件、所有權狀領回簽收條影本一件、管理費劃撥單收據及管理費收費單影本各一件為證；並聲請訊問證人廖秋芸、廖秀珍。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告並未自行或授權他人與原告、地主廖秀珍及訴外人先葳公司訂立協議書，
該協議書內容自無法拘束被告，原告自不得依協議書之法律關係對被告有所請求。
㈡被告所購買之房屋有地下室積水、管線不通、房屋龜裂、蓄水池污染等重大缺
點，被告可主張同時履行抗辯及不安抗辯權，於出賣人將上述重大缺點改善以前，被告無付款之義務。
㈢系爭房屋並未建造完善，被告已支付價金七十九萬四千元、瓦斯外管費及土地房屋稅捐八萬元，合計已付八十七萬四千元，被告才屬被害人。
㈣被告並未與出賣人先葳公司辦理交屋，亦未收受鑰匙，原告應舉證證明之。被告無法進入該屋，亦無居住之事實。
㈤系爭房地移轉所有權登記給被告，並未先經被告同意即逕行辦理，且辦理所有權移轉登記與交屋係屬二事，不得混為一談。
㈥訴外人先葳公司就系爭房屋並未完成，先葳公司對被告已無債權，不論原告有無對先葳公司有營建融資債權，原告對被告均無任何債權可資行使。
㈦被告並未向銀行申請貸款，而貸款銀行所提供之辦理貸款所需之申請書、約定
書、信用調查表、承諾書、撥款授權書、本票及借據等，被告並未書寫完成，正本現仍由被告持有中未曾使用，亦未交付給貸款銀行，此係因房屋未建妥，被告並未辦理貸款，故無貸款責任。
㈧因代書廖秋芸曾向被告表示系爭土地及建物所有權狀在其那裏，並催促被告前
往拿取權狀，被告唯恐權狀遭他人任意使用造成損害，故而向代書領取系爭房屋及土地所有權狀，並非等於被告已認同系爭房屋建造沒有瑕疵。而管理費係「英郡社區公寓大廈管理委員會」硬性規定向房地所有權名義人即被告收取，不繳納將拍賣房屋，被告不得不繳，並非被告承認受領點交。
㈨另政府對土地及房屋所有權名義人課稅，是政府規定應付之稅捐，被告並無權
對抗政府之課稅，而水電費及瓦斯費係買賣契約中應履行之其中一部分義務，被告繳納，只是履行一部分契約，並非表示承認出賣人已依房地買賣契約履行。
㈩原告在建屋過程中，被告都沒有參與，也沒有委任原告繼續蓋。另外，被告是
與先葳公司簽約，依買賣合約書第六條第三款，被告可以跟先葳公司主張解除契約，但因先葳公司蓋到一半就倒閉，所以實際上沒有做解除契約的動作。
系爭房屋之瑕疵為：無磁磚、無廚房設備、無衛浴設備、無刷油漆，且地下室
蓄水池未依法架高離開地面，對外連絡之通行道路、瓦斯管線通路，均無法取得使用權利，消防設備等公共設施及管線，或斷裂、或殘缺無法使用，則因系爭房屋有重大瑕疵，被告主張依法解除契約，並以訴狀繕本之送達原告（按係九十一年九月四日送達原告）作為解除契約之意思表示。
先葳公司對系爭房屋並未建造完成，依買賣契約第六條第三項之約定，未於開
工日起七百二十個日曆天完工，又超過三個月尚未完工（系爭房屋係八十五年一月十日才建造完成），故先葳公司違約在先，被告得對先葳公司表示解除契約，被告並以答辯繕狀繕本送達先葳公司，作為解除契約之意思表示。
三、證據：提出約定書影本一件、信用調查表影本一件、申請書影本一件、承諾書影本一件、撥款授權書影本二件、本票影本一件、借據影一件、電費收據影本二件、建物改良物所有權狀影本一件為證；聲請調閱臺灣臺中地方法院檢察署八十六年度他字第七八二號、八十六年度偵字第一四三九四號卷。
理由
一、原告主張訴外人先葳公司提供第三人陳台生所有之台中縣○○鄉○○段四九二至四九九地號、五０二地號、五０九地號及五六八地號等土地設定最高限額抵押權給原告，並自八十年七月十五日起陸續向原告借款，作為興建台中縣潭子鄉「英郡社區」之資金，原告對於訴外人先葳公司之債權，業經臺灣臺北地方法院八十二年度重訴字第一０八號及八十二年度重訴字第三七七號民事判決確定，被告先前向訴外人先葳公司預先購買坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號，門牌號碼：
台中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號八樓之預售屋，總價計三百一十萬元，後先葳公司因資金週轉困難致無法繼續建造，由原告、先葳公司、各承購戶共一百八十七戶及地主廖秀珍於八十二年九月十七日簽立協議書，由原告續行提供續建資金，先葳公司變更原始起造人為原告、承購戶及地主，並於八十一年十月七日將土地所有權辦理移轉登記完竣，而被告係因個人因素不願簽立授權書及同意參加續建工程之協議條件，嗣系爭房屋於八十五年一月十日建造完工，於八十五年十月八日將系爭不動產（潭興段八一九建號）之房屋辦理所有權移轉登記，並於八十六年底起於現場辦理交屋及領取土地計建物所有權狀，被告至今尚積欠先葳公司購屋自備款二十八萬六千元、外接水電費三萬元、代書費用二萬一千九百八元及尾款二百萬元，總計二百三十五萬七千九百八十元，而被告雖未參與前述協議，然第三人先葳公司（賣方）既已依約將系爭房地興建完工，且依原買賣契約條件將被告所承購之房屋辦理過戶，經通知後，被告於八十七年二月十九日由被告及其弟林振富向廖秋芸代書領取系爭土地及建物所有權狀，則被告已取得房屋及土地產權，自應對先葳公司負有繳交買賣契約剩餘價款及相關過戶費用之義務，原告則得依法行使民法第二百四十二條之代位權，代位先葳公司向被告請求給付買賣價款，為此提起本件訴訟。被告則以系爭房地移轉所有權登記給被告，並未先經被告同意即逕行辦理，而訴外人先葳公司就系爭房屋並未完成，先葳公司對被告已無債權，不論原告有無對先葳公司有營建融資債權，原告對被告均無任何債權可資行使，原告在建屋過程中，被告都沒有參與，也沒有委任原告繼續蓋，先葳公司對系爭房屋並未建造完成，依買賣契約第六條第三項之約定，未於開工日起七百二十個日曆天完工，又超過三個月尚未完工（系爭房屋係八十五年一月十日才建造完成），故先葳公司違約在先，被告得對先葳公司表示解除契約，被告因代書廖秋芸曾向被告表示系爭土地及建物所有權狀在其那裏，並催促被告前往拿取權狀，被告唯恐權狀遭他人任意使用造成損害，故而向代書領取系爭房屋及土地所有權狀，且被告並未受領系爭房屋，系爭房屋有無磁磚、無廚房設備、無衛浴設備、無刷油漆，且地下室蓄水池未依法架高離開地面，對外連絡之通行道路、瓦斯管線通路，均無法取得使用權利，消防設備等公共設施及管線，或斷裂、或殘缺無法使用等重大瑕疵，被告主張依法解除契約，並以訴狀繕本之送達原告（按係九十一年九月四日送達原告）作為解除契約之意思表示，本件原告對被告並無請求權等語置辯。
二、本件原告主張訴外人先葳公司於八十年間在第三人陳台生所有之台中縣○○鄉○○段四九二至四九九地號、五０二地號、五０九地號及五六八地號等土地，興建台中縣潭子鄉「英郡社區」，原告係先葳公司之資金提供人，為先葳公司之債權人，被告曾向訴外人先葳公司預先購買坐落台中縣○○鄉○○段○○○○號，門牌號碼：台中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號八樓之預售屋，總價計三百一十萬元，後先葳公司因資金週轉困難致無法繼續建造，由原告、先葳公司、各承購戶共一百八十七戶及地主廖秀珍於八十二年九月十七日簽立協議書，由原告續行提供續建資金，先葳公司變更原始起造人為原告、承購戶及地主，並於八十一年十月七日將土地所有權辦理移轉登記完竣，而被告並未簽立授權書及同意參加續建工程之協議條件，嗣系爭房屋於八十五年一月十日建造完工，於八十五年十月八日將系爭不動產（潭興段八一九建號）之房屋辦理所有權移轉登記，被告於八十七年二月九日領得系爭房地所有權狀，而被告僅繳清部分價款，尚於買賣價款、水電費、代書費等共計二百三十五萬七千九百八十元未付清等事實，已為被告所不爭執，並經原告提出本院八十八年度執字第一八七九０號債權憑證影本一件、預定房屋土地買賣契約書影本一件、所有權狀領回簽收條影本一件、土地登記謄本一件、建物登記謄本一件、協議書影本一件、所有權狀領回簽收條影本一件為證，自堪信為真實。
三、茲有爭執者，係本件原告已否交付系爭房屋給被告？被告已否受領？又被告得否主張解除契約？及原告得否行使代位權，向被告請求買賣價金之尾款？爰分別說明如下：
㈠原告已否交付系爭房屋給被告：就此問題，原告主張被告已現實受領系爭房屋之
交付，且縱始未現實受領交付，則依原買賣契約第七條第三項規定，被告有受交屋通知，因被告自己拖延未受領，依約亦視為已點交完成。
⒈本件原告主張系爭房屋於八十五年一月十日建造完工，於八十五年十月八日將
系爭不動產（潭興段八一九建號）之房屋辦理所有權移轉登記，並於八十六年底起於現場辦理交屋及領取土地及建物所有權狀，被告已受領交付及領取不動產所有權狀等語，就領取不動產所有權狀部分，業為被告所自認，並經證人即辦理系爭房屋過戶及交付權狀之代書廖秋芸證述明確（見本院九十一年五月七日筆錄），復有八十七年二月十九日之所有權狀領回簽收條影本一件為證，堪信為真。然就被告已現實受領系爭房屋部分，則為被告所否認，則依舉證責任分配原則，就原告已現實受領系爭房屋之事實，自應由原告負舉證責任，而原告所舉之證人廖秀珍則到庭證稱：系爭房子先葳公司倒掉後，由原告出面找地主（伊是地主代表）及購買住戶，後來蓋好後要交屋及過戶，過戶由代書辦，交屋是由地主負責交屋，當時作業是有統一寫通知請承購戶辦理交屋，當天被告方面是她兒子有來，但當時有請求他們若要拿交屋鑰匙，就要結清支付期款及水電費及代書費等費用，被告的兒子有來，但是並沒有拿鑰匙就走了，因為他知道要繳費，就說要回去找他媽媽決定，至於事後有沒有辦相關交屋手續，伊就不清楚了，所有的手續是交屋後，住戶再去找代書拿權狀，本件伊確定被告方面當天沒有拿到交屋鑰匙，至於當天沒有拿的，我們鑰匙就統一放在工程部，最後就由管委會接手處理等語，依證人廖秀珍所述並無法證明被告方面已領取系爭房屋鑰匙而受領交付；至被告於答辯狀雖有主張系爭房屋有「無磁磚、無廚房設備、無衛浴設備、無刷油漆」之記載，然該事實被告亦明確陳稱無法舉證證明該瑕疵，且記載發現該瑕疵，亦非當然可與現實受領系爭房屋同視，故就原告所主張被告現實受領系爭房屋部分，原告並無法舉證以實其說，尚難遽採。
⒉又依上揭證人廖秀珍所述可知，系爭房屋於向代書（按即廖秋芸）領取所有權
狀以前，有統一寫通知請承購戶辦理交屋，當天被告之子有到現場，惟最後未取走鑰匙等語，則證人所述固無法證明被告有現實受領系爭房屋之交付之事實，惟可證明被告方面確有收到出賣人方面之交屋通知乙節，應足認定，則依賣賣契約書第七條第三項之規定：甲方（即買方）受交屋通知後，不得藉故拖延，如未經乙方（即賣方）同意改期交屋而逾通知交屋日起十五天內仍未出面辦理時，視為本房屋已點交完成，乙方不負保管責任。故被告方面既已接獲交屋通知，雖未確實領取鑰匙受領交付，然其既係因個人原因拖延受領，依約定仍應認為系爭房屋原告方面已完成點交給被告。綜上所述，本件仍應認被告已受領系爭房屋之交付，原告就此部分之主張，確屬有據。
㈡被告得否主張解除契約：本件被告所抗辯行使解除權之理由有二，其一為依買賣
契約第六條第一項、第三項未依限完工之解除權；其二為依民法第三百五十九條之物之瑕疵擔保解除權。茲分別說明如下：
⒈被告主張先葳公司對系爭房屋並未建造完成，依買賣契約第六條第三項之約定
，未於開工日（按預定於八十年十月十日前開工）起七百二十個日曆天完工，又超過三個月尚未完工（系爭房屋係八十五年一月十日才建造完成），故先葳公司違約在先，被告得對先葳公表示解除契約，被告並以答辯繕狀繕本送達先葳公司，作為解除契約之意思表示等語。惟查：解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文。又債務人給付遲延，債權人得依民法第二百五十四條、第二百五十五條規定解除契約，均僅限於債務人遲延給付且迄未履行之情形始得為之，倘債務人縱有遲延給付但已為履行，其逾期給付並經債權人受領，除契約另有約定或其他法定原因得解除契約外，尚不得再以給付遲延為由解除契約（最高法院八十六年台上字第二三六八號判決意旨參照）。本件被告方面如擬行使其約定解除權，依法自應向訴外人先葳公司以意思表示為之，然被告迄今並未提出其於先葳公司違約後，已有對先葳公司為表示解除契約之意思表示，其係於九十一年九月十三日始具狀表示：因先葳公司違約在先，被告自得依民法第二百五十八條第一項、買賣契約第六條第三項，對先葳公司為表示解除契約之意思表示，被告並以本狀繕本送達先葳公司為解除契約之意思表示等語；足認本件被告自先葳公司違約無法如期完工後，並未對先葳公司為解除契約之意思表示，又本件被告已接獲交屋通知，其係因個人因素未受領交屋，依法應於通知日十五天視為已完成交屋，且被告亦於視為交屋後之八十七年二月十九日向承辦代書領取系爭土地及房屋所有權狀，故本件出賣人先葳公司固有未按期完工交屋之行為，然為買受人之被告卻未依約定行使解除契約之權利，而直至系爭房屋完工交屋（本件認被告已視為受領系爭房屋乙節，已見前述）後，始於九十一年九月十三日具狀表示要對先葳公司解除契約，而因本件對造即原告並非先葳公司，故被告所為解除契約之意思表示對先葳公司而言自不生任何效力；況本件先葳公司縱有遲延給付，然依前述，其已於八十七年二月十九日前為履行交屋並經被告受領，則揆諸首揭說明，被告於受領房屋後，自已不得再行使其契約解除權，自毋庸贅言。
⒉被告雖主張其所購買之房屋有地下室積水、管線不通、房屋龜裂、蓄水池污染
、無磁磚、無廚房設備、無衛浴設備、無刷油漆、地下室蓄水池未依法架高離開地面、對外連絡之通行道路、瓦斯管線通路，均無法取得使用權利，消防設備等公共設施及管線，或斷裂、或殘缺無法使用等重大瑕疵，然依被告所述之瑕疵，幾皆係通常客觀可見之瑕疵，而依修正前民法第三百六十五條第一項之規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」本件遑論被告能否舉證證明系爭房屋有前揭瑕疵存在（被告於審理中表示無法證明上開瑕疵存在），縱使有上開被告所述之瑕疵存在，則因被告已於八十七年二月十九日前受領系爭房屋之故，則客觀上被告自得依通常程序從速檢查得知系爭房屋之瑕疵存在，今被告卻遲至九十一年八月二十九日始具狀表示解除契約，且該解除之意思表示係對原告為之，並非對出賣人先葳公司為之，故被告該解除契約之意思表示，亦難認有何法律上之效力，況該解除權之行使亦顯已逾民法所定六個月之除斥期間，故本件原告主張被告不得再主張物有瑕疵而解除契約乙情，自屬有據。⒊綜上所述，本件被告所為解除契約之主張，於法未合，則其於訴訟中所為解除契約之意思表示，自不生何法律上之效力。
㈢債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，
民法第二百四十二條前段定有明文。本件原告係訴外人先葳公司之債權人，尚有一千五百萬元之債權未受償乙節，有本院八十八年度執字第一八七九０號債權憑證影本一件為證，又訴外人先葳公司將系爭房屋出賣與被告後，已於八十七年二月十九日履行交屋完畢乙情，業如前述，且先葳公司於八十二年九月十七日因故未能將「英郡社區」興建完成，乃與原告及大部分承購戶及地主等人達成協議，由原告出借資金續建，後終於八十五年一月十日建築完成，其後並將房屋及土地所有權登記與被告，並於八十七年二月十九日前完成交屋手續，然被告方面尚積欠先葳公司購屋自備款二十八萬六千元、外接水電費三萬元、代書費用二萬一千九百八元及尾款二百萬元，總計二百三十五萬七千九百八十元未付等情，亦如前述，而依買賣契約第三條第三款之規定：「如甲方（按即被告）不辦貸款時，需於受乙方（按即出賣人先葳公司）通知依約辦理交屋完成之同時以現今或即期支票一併繳清尾款。」茲因本件系爭房屋已於八十七年二月十九日前視為完成交屋手續，則依約定就剩餘尾款，被告即有給付之義務，而先葳公司因已與原告、地主及承購戶達成續建協議，由原告提供資金融資續建，且先葳公司已依買賣契約履行完畢，則就被告所積欠之房屋尾款，先葳公司迄今未請求，顯已怠於行使其對被告之買賣價款請求之權利。從而，原告基於其為訴外人先葳公司之債權人地位，依民法第二百四十二條之規定，訴請被告給付訴外人先葳公司二百三十五萬七千九百八十元，於法有據。
四、從而，原告依民法代位權之規定，基於其係訴外人先葳公司之債權人之地位，代位行使先葳公司對被告之買賣價款請求權，請求被告給付買賣尾款二百三十五萬七千九百八十元，及自八十七年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並由原告代位受領，自屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年一月十日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官李悌愷右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年一月十日~B法院書記官洪加芳