臺灣屏東地方法院民事判決 108年度潮簡字第616號
原 告 楊鴻隆
訴訟代理人 紀錦隆 律師
葉嘉勝 律師
被 告 曹佳祺
訴訟代理人 林明農
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年4月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟玖佰壹拾壹元，及自民國一○
八年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。如被告以新臺幣壹拾萬肆仟玖佰壹拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：...三、擴張或減縮應受判
決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明
文。經查，原告原起訴請求：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉
○○村○○路○號3樓之5套房1間（下稱系爭套房）遷讓
返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣9萬8,911元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告具狀撤回遷讓房
屋之請求（見本院卷第50頁），並於109年4月14日言詞辯
論時擴張請求被告應給付原告11萬6,911元，及自108年12
月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院
卷第120頁），原告聲明之變更核屬擴張、減縮應受判決事
項之聲明，與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於106年12月27日訂立房屋租賃契約（下稱
系爭租約），由原告將系爭套房出租予被告，租賃期間自10
7年1月10日起至同年7月9日止共6個月，租金每月6,00
0元並應於每月10日前給付予原告。系爭租約期間屆滿後被
告仍持續使用系爭套房並按月繳納租金，原告明知亦未反對
，故系爭租約已視為不定期繼續契約。而被告於108年4月
起即未再按月繳納租金，迄至108年9月止已累積6期租金
共3萬6,000元未繳納，原告於108年8月22日以存證信函
向被告催告繳納積欠之租金，並表示逾期未繳即終止系爭租
約，惟被告收受該存證信函後仍未繳納租金，而原告於終止
系爭租約後遲至108年11月29日始收回系爭套房，是原告得
請求被告給付108年4月10日起至同年11月9日止共計7個
月之租金及相當於不當得利之租金總計4萬2,000元（計算
式：6,000元7=4萬2,000元）。另原告終止系爭租約後
，被告仍持續占用系爭套房，依系爭租約第8條約定被告應
給付租金2倍之違約金予原告，故原告尚得請求108年9月
10日至同年11月9日共2個月之違約金共2萬4,000元（計
算式：租金2倍1萬2,000元2=2萬4,000元）。又因被
告違約以致原告提起本件訴訟，依系爭租約第16條約定被告
應給付律師費6萬元，再依系爭租約第18條約定被告應給付
電費2,911元，扣除被告已繳納之押租金1萬2,000元，被
告總計應給付原告11萬6,911元（計算式：4萬2,000元+2
萬4,000元+6萬元+2,911元-1萬2,000元=11萬6,911元）
，為此爰依租賃、不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲
明：㈠被告應給付原告11萬6,911元，及自108年12月26日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約租期屆滿後，即改由訴外人林明農與原
告洽談系爭套房承租事宜，原告並同意將系爭套房短期出租
予林明農，並約定林明農事務處理完畢後只需告知原告不再
租屋即可，並將租金調降為5,500元，林明農並按月繳納租
金，108年4月10日至同年5月9日之租金林明農已於108
年4月26日繳納，108年5月10日至同年6月9日之租金已
於108年6月6日繳納，另108年6月10日至同年8月9日
之2個月租金1萬1,000元，因被告承租系爭套房時曾繳納
1萬2,000元押租金，被告同意由林明農予以扣抵上開2個
月之租金，扣抵後剩餘之1,000元則用以繳納水電費，林明
農復於108年8月4日即搬離系爭套房，是被告於系爭租約
之租期屆滿後即未再承租系爭套房，且林明農並未積欠租金
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張兩造於106年12月27日簽訂系爭租約，由原
告將系爭套房出租予被告，租賃期間自107年1月10日起至
同年7月9日止共6個月，租金每月6,000元並應於每月10
日前給付予原告，被告並已繳納1萬2,000元押租金等情，
有系爭租約在卷可稽（見本院卷第8至12頁），且為被告所
不爭執（見本院卷第39頁），堪信為真實。原告復主張系爭
租約租期屆滿後被告仍持續使用系爭套房並繳納租金，原告
亦未表示反對而視為不定期租賃關係，原告已於108年8月
22日以存證信函終止系爭租約，並請求給付108年4月10日
起至同年11月9日止共計7個月之租金及相當於不當得利之
租金總計4萬2,000元，依系爭租約第8條約定請求被告給
付108年9月10日至同年11月9日共2個月之違約金2萬4,
000元，再依系爭租約第16條約定被告應給付律師費6萬元
，依系爭租約第18條約定被告應給付電費2,911元等情，為
被告所否認，是本件爭點為：㈠兩造間就系爭套房是否成立
不定期租賃關係？㈡原告是否已合法終止系爭租約？㈢原告
請求被告給付108年4月10日起至同年11月9日止共計7個
月之租金及相當於不當得利之租金總計4萬2,000元，有無
理由？㈣原告請求被告給付108年9月10日至同年11月9日
共2個月之違約金2萬4,000元，有無理由？㈤原告請求被
告給付律師費6萬元有無理由？㈥原告請求被告給付電費2,
911元，有無理由？㈦原告得請求被告給付之金額為何？茲
分述如下：
㈠兩造間就系爭套房是否成立不定期租賃關係？
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。查，系爭租約之租賃期間為107年1月
10日至同年7月9日，租金每月6,000元，已如上述，而租
期屆滿後，原告依舊向被告催繳租金，被告亦持續與原告聯
繫租金繳納事宜，此有原告提出之通訊軟體Line之對話內容
在卷可參（見本院卷第53至55頁），堪認被告於107年7月
9日租期屆滿後仍繼續使用系爭套房，且原告亦持續向被告
收取租金，兩造間即成立不定期租賃關係。被告雖辯稱系爭
租約租期屆滿後，林明農另與原告間就系爭套房成立租賃關
係等語，惟被告並未提出任何證據以供本院審酌，且與原告
提出之上開Line對話內容不符，故被告之抗辯並非可採。
㈡原告是否已合法終止系爭租約？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止
契約、租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、
第2項前段定有明文。又按土地法第100條第3款規定，出
租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收
回房屋，是就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應
以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第
440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止租約。經查，
原告於108年8月22日以被告積欠108年4月至同年8月共
5期之租金為由以存證信函催繳租金，並以該函表示逾期未
繳即終止系爭租約，該函經被告於108年8月23日收受，有
高雄地方法院郵局2088號存證信函及收件回執在卷可稽（見
本院卷第13至15頁），被告積欠108年4月至同年8月之租
金，經抵扣押租金1萬2,000元後，被告仍積欠1萬8,000
元（計算式：5期租金3萬元-1萬2,000元=1萬8,000元）
，已遲延給付逾2個月之租金，則原告主張以108年8月22
日高雄地方法院郵局第2088號存證信函之送達即108年8月
23日終止系爭租約，應屬可採。
2.被告雖辯稱108年4月10日至同年5月9日之租金已於108年4月
26日繳納，108年5月10日至同年6月9日之租金已於108年6月
6日繳納，另108年6月10日至同年8月9日之2個月租金
則以1萬2,000元押租金扣抵，故未積欠原告租金等語，並
提出轉帳收執聯為證（見本院卷第33至34頁），原告固不否
認確有收受上開被告繳納之租金，惟主張被告於108年4月
26日所繳納之租金係繳納108年2月10日至同年3月9日之
租金，108年6月6日所繳納之租金係繳納108年3月10日
至同年4月9日之租金，至於108年4月以後之租金即未再
繳納等語。經查，被告從承租系爭套房開始各期繳納之租金
，原告均紀錄於租金繳納明細表內（見本院卷第56至57頁）
，自該租金繳納明細表觀之，被告自107年11月起之租金即
開始有遲延繳納之情形，且被告因遲延繳納租金而遭原告解
除電梯磁扣之使用權限，以致被告與林明農無法使用系爭套
房所在大樓之電梯，林明農因而對原告提出妨害自由之刑事
告訴，經臺灣屏東地方檢察署為不起訴處分，有108年度偵
字第4130號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第17頁），可
認被告確實未如期繳納租金而遭原告停止使用電梯磁扣之權
限，是原告主張被告於108年4月26日、同年6月6日繳納
之租金係繳納108年2月10日至同年3月9日及108年3月
10日至同年4月9日期間之租金，另自108年4月起之租金
即未再繳納等語，尚非無據，則被告辯稱並未積欠原告租金
等語，並非可採。
㈢原告請求被告給付108年4月10日起至同年11月9日止共計7個
月之租金及相當於不當得利之租金總計4萬2,000元，有無理
由？
1.被告自108年4月10日起即未繳納租金，而原告已於108年8月
23日終止系爭租約，已如前述，按無權占有他人之土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占
有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。
是原告爰依租賃之法律關係請求自108年4月10日起至108
年8月23日止之租金，另依不當得利之法律關係請求自108
年8月24日起至被告遷讓系爭套房之日止相當於租金之不當
得利，核屬有據，應予准許。
2.至於被告遷讓返還系爭套房之時間為何？原告主張被告遲至
108年11月29日始返還系爭套房，被告則抗辯系爭套房已於
108年8月4日交還原告等語。按所謂返還租賃物，係指依
債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有。依民法第946條第
1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由
債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，
始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號裁判
要旨參照）。被告雖抗辯系爭套房已於108年8月4日交還
原告，並提出搬離後之系爭套房內部照片為證（見本院卷第
35頁），然縱認被告確實於108年8月4日起未居住於系爭
套房，惟被告未能舉證其已返還系爭套房之鑰匙並將系爭套
房點交予原告，而原告與林明農雖於108年8月4日在屏東
縣車城鄉福安宮之香客大樓旁發生衝突而經屏東縣警察局恆
春分局車城分駐所之員警到場處理，有車城分駐所員警工作
紀錄簿及報案紀錄單在卷可參（見本院卷第48至49頁），惟
亦未能據此認定被告於該時已將系爭套房點交予原告，依上
開說明，實難認定被告已依債務本旨將系爭套房移轉占有予
原告，而原告係於108年11月29日以備用鑰匙進入系爭套房
，始取回系爭套房之占有，復於108年12月8日於網路上張
貼出租系爭套房之訊息，再於109年1月13日另與訴外人蕭
翔文簽訂租賃契約等情，有系爭套房內部照片、出租系爭套
房之網頁資料、房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第106
至118頁），堪認原告係於108年11月29日始取回系爭套房
之占有，從而，原告請求相當於不當得利之租金計算至108
年11月9日為止，當屬有據。參以系爭套房每月租金為6,00
0元，應認此數額為被告使用系爭套房每月所受之利益，是
原告請求被告自系爭租約終止翌日即108年8月24日起至10
8年11月9日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元
予原告，洵屬有據。故本件原告依租賃之法律關係請求108
年4月10日起至108年8月23日止之租金，再依不當得利之
法律關係請求從108年8月24日起至108年11月9日止相當
於租金之不當得利，以上共計4萬2,000元（計算式：
6,000元7個月=4萬2,000元），應予准許。
㈣原告請求被告給付108年9月10日至同年11月9日共2個月之違
約金2萬4,000元，有無理由？
1.系爭租約第8條約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除
經甲方（指原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任
何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求
按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證
人丙方，決無異議」，本件原告既於108年8月23日合法終
止租約，被告於108年8月24日起即產生違約金之給付義務
，是原告依系爭租約第8條約定請求被告給付108年9月10
日至同年11月9日共2個月之違約金，非屬無據。
2.按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數
，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，
如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受
損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例意
旨參照）；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額，亦為民法第252條所明定，而契約當事人約定之違約金
是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實
際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受
之一切利益（消極損害、預期利益等）等為衡量標準。本件
原告請求自108年9月10日起至同年11月9日止共計2個月
以每月租金2倍計算之違約金2萬4,000元，本院審酌被告
於原告終止租約後，無權占用系爭套房，已須應按月給付原
告6,000元至交還系爭套房之日止，堪認已按其所受利益賠
償予原告，惟被告如能即時交還系爭套房，原告可立即辦理
招租事宜而享有租金收益，且免於訴訟等勞務費用之支出，
是本件認原告仍得請求違約金，然按月以租金2倍之金額計
算違約金核屬過高，應酌減為按月以1個月租金6,000元計
算違約金為當，故原告請求被告給付108年9月10日至同年
11月9日共2個月之違約金2萬4,000元，應酌減為1萬2,
000元（計算式：6,000元2個月=1萬2,000元），原告
逾此範圍之違約金請求，則屬無據。
㈤原告請求被告給付律師費6萬元有無理由？
經查，依系爭租約第16條約定：「乙方（即被告）若有違約
情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害
，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負
責賠償。」，原告因被告未依約給付租金，且於系爭租約終
止後未返還系爭套房，則被告顯有違約情事，原告因提起本
件訴訟而支出律師費6萬元，有律師費收據在在卷可證（見
本院卷第16頁），則原告依上開約定請求被告給付律師費6
萬元，自屬有據。
㈥原告請求被告給付電費2,911元，有無理由？
1.系爭租約第18條約定：「...乙方水電費及營業上必須繳
納之稅捐自行負擔」，則被告應負擔租賃期間之用電電費甚
明。至於電費之繳納方式係先由原告將出租套房之大樓樓層
分層向臺灣電力公司繳納後，再逐一向各樓層之套房承租人
收取，此有臺灣電力公司電費繳費憑證在卷可稽（見本院卷
第95至99頁），是原告於完納各期電費後，自可向被告收取
其用電之電費。
2.原告主張被告承租系爭套房時，電表起算度數為13度，迄至
108年11月27日止電表度數為2,159度，以每度3.5元計算
，總計被告應繳納7,511元電費（計算式：「2,159度-13
度」3.5元=7,511元），扣除被告已繳納之4,600元後，
尚欠2,911元，有電表用電度數照片、租金電費繳納明細表
在卷可稽（見本院卷第56至58頁），而原告主張起算度數為
13度，雖未提出證據供本院審酌，惟此部分自被告承租系爭
套房開始尚未持續用電以觀，原告此部分之主張尚屬合理，
是原告請求被告給付積欠之電費2,911元，尚非無據，應予
准許。
㈦原告得請求被告給付之金額為何？
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字
第1631號裁判要旨參照）。本件被告積欠原告未繳租金及相
當於租金之不當得利共4萬2,000元、違約金1萬2,000元、律
師費6萬元、電費2,911元，合計11萬6,911元，已如前述
，又被告於訂約時交付之1萬2,000元作為押租金，依上開
說明，其所交付之押租金當然發生抵充前開債務之效力，本
件經抵充押租金後，原告得請求被告給付積欠之費用應為10
萬4,911元（計算式：11萬6,911元－1萬2,000元＝10萬
4,911元）。
四、從而，原告請求被告給付10萬4,911元，及自民事準備暨變
更聲明狀繕本送達翌日即108年12月26日起（見本院卷第12
2頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係民事訴訟法第427條第2項適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訴法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供
擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本
院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。又本件另依同法
第392條第2項規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，
得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行宣告之聲請亦
失所附麗，應併予駁回。
六、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民
事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件原告起訴請求被告
遷離系爭套房部分，因被告於本院言詞辯論終結前已返還系
爭套房，故此部分經原告撤回，訴訟費用由原告負擔。然原
告就請求租金部分其請求金額在10萬元以下，原告請求租金
之部分亦有繳納裁判費，而訴訟標的金額在10萬元以下者應
徵之裁判費為1,000元，本件就請求租金部分經本院判決原
告勝訴，是該部分訴訟費用1,000元應由被告負擔，附此敘
明。
中華民國109年4月28日
潮州簡易庭法官李育任
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月28日
書記官劉佳