裁判字號：臺灣高等法院臺南分院89年上字第39號民事判決
裁判日期：民國89年05月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決八十九年度上字第三十九號Ｊ
上訴人戊○○
辛○○
丙○○
己○○
乙○○
癸○○右六人共同訴訟代理人唐治民律師被上訴人丁○○
庚○○
子○○
壬○○
甲○○右五人共同訴訟代理人蔡雪苓律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十九日臺灣臺南地方法院第一審判決（八十七年訴字第一○九五號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決（一）、原判決廢棄。（二）、被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號及同段六九二地號土地上如附圖所示Ａ（面積三九點一三平方公尺）、Ｂ（面積四三點七０平方公尺）、Ｃ（面積七一點一八平方公尺）部分之地上物及其他物品拆除清理，將該土地交還上訴人。（三）、被上訴人甲○○應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示Ｄ（面積七五點九二平方公尺）、Ｅ（面積四一點三八平方公尺）之地上物及其他物品拆除清理，將該土地交還上訴人。（四）、被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○應連帶給付上訴人新台幣（以下同）十五萬一千八百七十二元及自民國（以下同）八十七年七月二十一日起至拆屋還地之日止，按占用面積（共計一五四點０一平方公尺）申報地價年租率百分之十計算之使用補償金。（五）、被上訴人甲○○應給付上訴人十一萬五千九百四十八元及自八十七年七月二十一日起，至拆屋還地之日止，按占用面積（共計一一七點三０平方公尺）申報地價年租率百分之十計算之使用補償金。（六）、對第二、三、四、五項之請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，另補稱：系爭土地周遭於七十七年間尚未繁榮，地價甚為低落，以同為安南區，坐落系爭土地（安東段）附近之安慶段一一一二─六地號土地為例，該地面積一○六‧八平方公尺（約三二坪），於七十七年五月三十一日買賣時，買賣總價為九萬七百八十元，平均每坪單價僅約二千八百三十七元，若以此單價計算本件遭被上訴人占用之面積二七一‧三一平方公尺（約八十二坪），則系爭土地於七十七年間之價值僅有二十三萬二千六百三十四元左右；又縱○○○區○○段○○○○號土地及同段七一一地號土地全部面積總和一三一九‧四二平方公尺（約三九九坪）計算，總價亦不過一百一十三萬一千九百六十三元而已；足證原審推論系爭土地價值介於四百一十萬至一千一百四十八萬元之間云云，殊屬誤謬，亦可證明七十七年間，上訴人要求被上訴人給付一百二十五萬元之金額係買賣價金，而非補貼價款，甚為明灼。此亦可說明系爭土地於七十七年間因尚無何價值，上訴人竟要價一百二十五萬元，被上訴人認為價格過高而無法同意之理由。
三、證據：援用於第一審所提之證據外，另補提土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決:（一）、上訴駁回。（二）、如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免予假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，另補稱：
１、上訴人主張系爭土地之價值，並非如原審所推論之介於四百一十萬至一千一百四十八萬元之間，而應為二十三萬餘元之譜。故在七十七年間，上訴人要求被上訴人給付一百二十五萬元之金額，係買賣價金而非補貼價款。惟查原審判決歷經極多次開庭調查，被上訴人就其等之先人 徐斷 ，曾以舊台幣三百元之對價向上訴人等之先人 徐竹根 購買系爭土地之事實，已提出證人 林秀興 代書及 徐文燦 之證言為憑，與 徐吳 免之電話通話記錄內容可稽。而上訴人等雖未承認兩造間之先人有買賣契約，亦不敢斷然否認，如己○○於原審庭訊時，亦僅以不知情推拖。況證人徐文燦就兩造間先人買賣之情況，陳述甚詳，可知其並非虛捏。而在上訴人反悔之前，系爭土地（○○○區○○段改安東段）占徐竹根所有之土地之百分之四十七（徐文燦已證明所買者為四釐七）；乃就整體土地之地價稅，上訴人均於繳納百分之五十三後，要求被上訴人繳納百分之四十七，被上訴人亦均有繳納。此所以被上訴人持有自七十一年至七十七年之徐竹根所有系爭土地之地價稅繳納通知書或繳款書影本，之前者因年深月久，並未留存。直至嗣後上訴人背棄先人之契約，才未再令被上訴人繳納地價稅。
２、次就上訴人稱一百二十五萬元已高於系爭一三一‧九四二平方公尺土地之總價，故絕非補貼價款乙節，實屬荒謬。按姑不論在七十七、八年間，房地產價格高漲，上訴人始興起毀約之念頭，即令現今土地價格偏低，系爭土地之價值亦正如原審之推估。上訴人如仍妄稱系爭土地價值如此之低，被上訴人願以其等所○○○區○○段○○○○號土地及同段七一一地號土地共一三一九平方公尺土地之總價一百一十三萬餘元之價格，加倍向其等購買當時先人所購買之一百四十餘坪之土地（但應由上訴人負擔土地增值稅）。此更足徵上訴人所述並非真正，當時如非補貼買買價款，其數額不可能為一百二十五萬元如此之低。
三、證據：援用於第一審所提之證據外，另補提地價稅繳納通知書及繳款書影本為證。
理由
一、本件上訴人起訴主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○號及同段六九二地號土地為上訴人所共有，然被上訴人上竟於系爭土地上建築如原判決附圖所示之地上物，而無權占有上訴人所有之上開土地。上訴人自得本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，求為命被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○將占有系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示，被上訴人甲○○將如附圖Ｄ、Ｅ所示部分之地上物及其他物品拆除清理，將該土地交還上訴人；且被上訴人無權占有上訴人所有之系爭土地，獲有相當租金之利益，上訴人亦得本於不當得利之法律關係，求為命被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○連帶給付上訴人十五萬一千八百七十二元；被上訴人甲○○給付上訴人十一萬五千九百四十八元，及均自八十七年七月二十一日起至拆屋還地之日止，按占用面積申報地價年租率百分之十計算之使用補償金之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地係上訴人之先人徐竹根於日據時代（約六十餘年前）出售予被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○之祖父，即被上訴人甲○○之公公徐斷，並將系爭土地交付徐斷占有使用迄今，兩造雖未辦理所有權移轉登記，上訴人仍應繼承出賣人即徐竹根容忍被上訴人使用系爭土地之義務，上訴人提起本訴並無理由等語，資為抗辯。
三、經查：坐落臺南市○○區○○段○○○○號、地目建、面積七０六．二六平方公尺及同段六九二地號、地目雜、面積六一三．一六平方公尺土地為上訴人所共有，上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○係因繼承而取得系爭土地所有權應有部分各五分之一，上訴人乙○○、癸○○則係向 楊竹根 之子孫購買系爭土地之應有部分各十五分之一、十五分之二，有土地登記簿謄本在卷可稽，而被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○所有之建物占用系爭土地如附圖所示Ａ（面積三
九．一三平方公尺）、Ｂ（面積四三．七０平方公尺）、Ｃ（面積七一．一八平方公尺）部分；被上訴人甲○○所有之建建物則占用系爭土地如附圖所示Ｄ（面積七五．九二平方公尺）、Ｅ（面積四一．三八平方公尺）部分等事實，業經原法院另案（八十六年度訴字第八五號）囑託台南市安南地政事務所鑑測屬實，有該地政事務所於八十六年三月十一三日所製作之土地複丈成果圖附卷可稽，並為兩造所不爭執，足證上訴人此部分之主張自堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人係無權占用乙節，則為被上訴人所否認，並以渠占用系爭土地，係上訴人之先人徐竹根，將系爭土地出售予其祖父徐斷，並將系爭土地交付徐斷占有使用，而由渠等繼承原占有使用關係，渠等自非無權占用等語置辯。是本件應審究者，乃上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○之先人徐竹根與被上訴人丁○○、庚○○、子○○、壬○○之祖父，即被上訴人甲○○之公公徐斷間就系爭土地是否確有買賣關係存在？若有買賣關係存在，能否對共有人全體即上訴人主張有合法有占有權源？茲查：
１、兩造曾於七十七年間就系爭土地之移轉登記問題協商，上訴人當時要求被上訴人給付一百二十五萬元，然未為被上訴人所接受，至八十一年間被上訴人願給付一百二十五萬與上訴人，俾辦理所有權移轉登記，則又為上訴人所不接受，此為兩造所不爭執之事實。而本件上訴人於七十七年間開價一百二十五萬元，究係上訴人欲出售系爭土地之總價，抑係因被上訴人之祖父徐斷曾向上訴人之先人徐竹根買受系爭土地，但因未辦理所有權移轉登記，上訴人要求被上訴人給付差價始願辦理移轉登記，則互有爭議。然查證人即代書林秀興於原審結證稱：「四、五年前上訴人戊○○、丙○○、己○○與被上訴人丁○○、訴外人徐文燦（即被上訴人甲○○之子）到我事務所來，之前他們在外面就有協商過，被上訴人願意以一百二十五萬補貼給上訴人，請上訴人把所有權移轉給他，但是到我事務所商談時，又經過一段時間，雙方在金額上又有差距，所以沒有談成。．．．．之前因為他們有買賣，但是沒有移轉，這一百二十五萬的用意是補貼上訴人，請上訴人把所有權移轉」等語（見原審卷第七五頁、第七六頁）。核與證人徐文燦於原審證述：「大概七十七、七十八年間，上訴人要求我們給付補價一百二十五萬才要把土地登記給我們，當時因為我們沒錢，所以沒有給付。到了四、五年前，我們覺得還是要處理，不然一代一代下去不是辦法，就由我們兄弟還有丁○○籌一百二十五萬元，透過代書的協調，雙方在八十一年間到代書事務所去協商，對方要求更高的金額，但沒有具體講明。一百二十五萬元不是買賣的價金，是補償，當時我爺爺以三百元向徐竹根買受，對方嫌太便宜所以沒有辦登記」等情相符（見原審卷第八十四頁、八十五頁）。按證人林秀興曾參與兩造移轉登記事項協商事宜，且其與兩造並無利害關係，自無偏坦任何一方之虞，其證詞應可採信。次查上訴人己○○於原審陳稱：當時系爭土地一坪市價約五萬元（原審卷第八十六七頁），上訴人於原審另案（八十六年度訴字第八五號）中主張系爭土地之市價每坪為十四萬元或十萬元以上，亦為上訴人所不爭執之事實。則依被上訴人占用系爭土地之面積合計為二百七十一點三一平方公尺，約八十二坪，依上訴人主張之單價計算，系爭土地之價值約介於四百十萬（以每坪五萬元計算）至一千一百四十八萬元（以每坪十四萬元計算）之間。上訴人竟以顯不相當之一百二十五萬元要約被上訴人買受，實違經驗法則。另自被上訴人之立場以觀，於前開案件審理中，表明願以每坪四萬五千元（總價約三百六十九萬餘元）承買，亦為兩造所不爭執。即被上訴人亦深知系爭土地之市價絕對遠高於上訴人要價之一百二十五萬元，然當時被上訴人對當時上訴人所要價之一百二十五萬元，仍認過高而無法同意，其理何在？再對照證人林秀興、徐文燦之證詞，及上訴人要價一百二十五萬元而不為被上訴人所接受之後，何以仍讓被上訴人繼續占有使用系爭土地將近十年之久，而不行使權利？實可認兩造對於上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○先人徐竹根早已出賣系爭土地予被上訴人之祖父徐斷乙節，均有共識。故上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○等所以開價一百二十五萬元，實係因被上訴人要求移轉登記系爭土地之所有權，而額外要被上訴人給付之補貼價款，益顯證人林秀興、徐文燦之證詞，與事實相符，而應採信。足見被上訴人主張上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○之先人早將系爭土地出賣予被上訴人之祖父徐斷，可堪採信。
２、按甲向乙購買土地並已付清價款，乙亦將土地交付甲管有，惟未辦理所有權移轉登記，嗣乙死亡，由其繼承人丙、丁辦妥繼承登記。甲之所有權移轉登記請求權之消滅時效雖已完成，惟其占有之土地，係乙本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人丙、丁（乙之繼承人）自不得認係無權占有而請求返還。何況時效完成後，債務人僅得拒絕給付，其原有之買賣關係則依然存在，基於公平法則，亦不得請求返還土地，最高法院於六十九年二月二十三日著有第四次民庭庭推總會決議可資參照。本件上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○之先人徐竹根既早將系爭二筆土地，如附圖所示部分出賣予被上訴人之祖父徐斷，並交付予徐斷於其上建屋占有使用，雖未為所有權移轉登記，其占有係本於買賣關係而占有，自非無權占有，徐斷之繼承人即被上訴人占有使用系爭土地自有合法權源，上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○既係出賣人徐竹根之繼承人即自應容忍被上訴人占有使用系爭土地，亦即上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○請求被上訴人拆屋交還系爭土地，自屬無據。
四、綜上所述，被上訴人對上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○而言，係本於買賣、繼承之法律關係，合法占有使用系爭土地，自無無權占有或不當得利之情事。從而，上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○本於所有物返還請求權，請求被上訴人拆屋還地，併本於不當得利之法律關係，被上訴人給付使用補償費，自屬無據，而不應准許。又上訴人乙○○、癸○○雖非徐竹根之繼承人，本不受徐竹根與徐斷間買賣關係之拘束，然按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，則為民法第八百二十一條所明定。亦即行使所有物返還請求權時，應為共有人全體之利益，始得為之，即應請求返還於共有人全體，而不得求返還於共有人自己，倘以訴訟請求時，其聲明如僅請求向自己返還者，應將其訴駁回（最高法院四十一年台上字第六一一號判例參照）。本件上訴人戊○○、辛○○、丙○○、己○○之請求既屬無據，而遭駁回，而上訴人乙○○、癸○○其請求被上訴人拆屋還地所憑之法律依據，僅係民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，而未併依前揭民法第八百二十一條之規定而有所請求，亦即其所主張請求者，顯係為己而有所請求，而非為全體共有人之利益請求返還共有人全體。則揆諸前開說明，上訴人乙○○、癸○○之訴亦屬無據，而應予以駁回。上訴人等之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審據此而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年五月三十日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭
審判長法官吳志誠法官葉居正法官李素靖右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中華民國八十九年六月一日
法院書記官林鈴香