裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第114號民事判決
裁判日期：民國103年07月08日
裁判案由：請求減少價金等
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第114號原告 林俊吉 訴訟代理人 陳忠鎣 律師被告 胡淑燕 訴訟代理人 李進建 律師複代理人 張家豪 被告 盧豊茗 上列當事人間請求請求減少價金等事件，本院於民國103年6月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔
事實及理由
一、本件被告盧豊茗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：
（一）被告胡淑燕原係坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地及其地上建物即同段400建號（門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○巷○○號）房屋（下稱系爭房地）之所有人，其民國（下同）92年6月26日購置系爭房地，明知系爭房地較低，曾遇莫拉克颱風、100年7月11日大雨淹水而領取災害補助金之事實，竟意圖賣得高額價金而隱瞞上情，於101年2月2日委託 仲介 即廣和公司負責人被告盧豊茗及訴外人 呂詠智 代為銷售系爭房地。嗣原告之姐 林佳璇 代理原告與盧豊茗、胡淑燕交涉買賣系爭房地之事時，被告胡淑燕利用廣和公司提供之不動產標的物現況說明書，未按內政部公告頒佈不動產標的物現況說明書應記載事項為「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」為載明，被告盧豊茗及訴外人呂詠智因而未及詢問系爭房屋是否有淹水等其他天然災害造成建築物損害之情形發生，對淹水一事避而不談，又林佳璇於101年2月24日在廣和公司代理林俊吉與胡淑燕洽談系爭房地買賣之際，曾詢問被告胡淑燕系爭房屋是否會淹水，被告胡淑燕向林佳璇回稱系爭房屋有拉皮過，不會漏水，而故意隱瞞系爭房地曾發生過水災且有淹水風險之交易上重要資訊。
（二）被告盧豊茗身為專業房屋仲介人員，違反善盡告知調查義務，致林佳璇於101年2月24日代理林俊吉與胡淑燕簽立系爭房地買賣契約，以新臺幣（下同）248萬元購買系爭房地。嗣於交屋後，林佳璇委請裝潢公司整修系爭房屋，經鄰居告知系爭房屋所在區域每逢下雨即淹水，原告始知悉上情。
（三）被告胡淑燕為物之出賣人，依民法第354條規定危險移轉於買受人時，無論其瑕疵係於契約成立前或成立後，即應負不完全給付之損害賠償之責，刑事案件雖然判決被告無罪，然本件仍有減少價金之原因，原告爰依照民法第354、357、227、231、226、360條請求水夾門一組19500元、一樓雙面隔屏9900元、實木門片3500元、門斗1000元、架高地板13750元與天花板修改3000元，伊樓樓梯門板層板2000元、一樓孝親房和室窗3500元、一樓客廳牆面、一樓雙面隔屏、房間天花板、樓梯櫃等12500元、一樓大門30000元、防盜窗5000元、鋁氣密窗15246元、舊框拆除清運2500元、後鋁氣密窗6600元、防水架高地磚5000元、大門補修2000元、浴室地面牆面打毛3000元、浴室切磚7500元、瓷磚15000元、塑鋼門等6000元、地面水泥升高9000元、地面瓷磚8600元、水電48152元、和室隔屏9900元、實木門3500元、門斗1000元、和室架高地板13750元、和室窗1500元、和室隔屏4620元、天花板2100元、架高地磚5000元、門斗3000元、廚房地面水泥升高9000元，廚房地面瓷磚8600元、水管改裝4000元、線路及排水管3000元、地板拆除清運4000元，和室更改瓷磚及架高8000元，總共322718元，且係爭房屋處於淹水區域，原告日後轉售將受有70萬元所失利益之損害。另原告耗費精神修護，每逢淹水提心吊膽，依民法第227條之1準用民法第195條第一項規定請求被告胡淑燕賠償精神慰撫金13萬元。被告盧豊茗身為專業房屋仲介人員，故意隱瞞係爭房屋淹水之事實，未善盡居間人之告知調查義務，原告另依據民法第571條、第179條、第182條第2項規定請求其返還佣金49600元及遲延利息，另依民法第227條之1準用民法第195條第1項規定請求被告盧豊茗賠償精神慰撫金8萬元。
（四）聲明：求為判決被告胡淑燕應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日豈至清償日止，按年息5%計算之利息：被告盧豊茗應給付原告129600元，及自起訴狀繕本送達翌日豈至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告方面：
（一）本件被告盧豊茗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀辯稱：伊否認有過失，內政部公告頒佈不動產標的物現況說明書範本僅係供參考，況該範本所稱「其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」，然系爭建物並無損害，而出賣人並未告知曾淹水，伊就所知已告知原告，淹水實無從查證，因非長期性且外觀無從看出，如何調查，伊係大村鄉人，原告之姐林佳璇住在系爭建物附近，其不知淹水，怎能要求伊知情。此外民法第195條規定限於人格法益受侵害，本件並未涉及人格法益侵害，原告不得請求償精神慰撫金等語，請求駁回原告之訴。
（二）被告胡淑燕則略以：
1、依據最高法院77年度第7次民事庭會議決議，物之出賣人就其交付之標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生，因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任，同時構成不完全給付之債務不履行責任，依其反面解釋，則若其瑕疵係於契約成立前之瑕疵，出賣人即不負不完全給付之債務不履行責任。退步言之，縱認此時仍負不完全給付之債務不履行責任，然物之瑕疵擔保責任應優先適用，買受人之不完全給付之修正請求權應予排除，亦即原告不得請求被告修補該瑕疵所生之費用，原告請求修補費用即無理由。
2、伊將系爭房子完全委託給仲介公司處理，並未故意隱瞞系爭建物淹水，原告並未問伊系爭建物是否會淹水，且原告未舉證證明系爭房屋之瑕疵為何、損害為何？依民法第354條規定危險移轉於買受人時，原告不應將其美化裝潢工程等全列入瑕疵所對應之損害。
3、原告主張系爭房屋處於淹水區域，經訪價同坪數建物成交價不到180萬元，日後轉售將受有70萬元所失利益之損害云云，依民法第216條之規定請求被告胡淑燕賠70萬元部分，並無理由。蓋系爭房地當時成交為248萬元，若日後成交價不到180萬元，亦屬積極損害，而非所失利益云云，況被告主張解除系爭房地買賣契約，表明願以原價248萬元向原告買回，返還原告248萬元，併就原告裝潢之上開322718元，協議補償原告，原告竟不同意解除契約，可見原告之主張不足採信。
4、原告並未舉證本件有何不完全給付情事，其主張依民法第227條之1準用民法第195條第一項規定請求被告胡淑燕賠償精神慰撫金13萬元云云，亦無理由。原告既主張被告提供瑕疵物，原告支出修繕費322718元，則此322718元即填補到應有狀態248萬元之價值，為何又主張需另填補70萬元？原告豈不雙重填補？若系爭房地市價高於248萬元，則出賣人有何填補義務。伊在刑事案件第一審即主張兩造解除系爭房地買賣契約回復原狀，然原告不同意解除契約，可見系爭房地並無減少其價值。
5、原告之姐林佳璇於102年11月12日在刑事案件第二審審理時稱：「其實我們沒有很想要被告賠償，只是不服這口氣，被告二人騙我們，一句道歉也沒有，即使被告沒有陪一毛錢也沒有關係，請判其重罪」，即使本件有損害，業經林佳璇為免除賠償之意思表示，原告亦無請求之權能。
6、彰化縣員林鎮經常淹水，本次淹水是因184公頃土地重劃時，外圍的土地排水不通，此係公共設施不良引起，包○○○鎮○○路在驟雨也有淹水的情形等語置辯，請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
（一）原告之上開主張，雖據其提出系爭不動產買賣契約書、收據、估價單、內政部頒佈不動產標的物現況說明書應記載事項及不得記載事項、照片28張等為憑，被告胡淑燕雖不爭執系爭建物曾經淹水，且其曾領取災害補助，然被告二人均否認有故意隱瞞不告知淹水情事，且以前揭情詞置辯，請求駁回原告之訴。本件原告主張系爭建物淹水，而非漏水，亦無漏水之具體情事，核先說明。本件兩造爭執主要係被告有無故意隱瞞系爭建物淹水之事實而致原告受損害，原告主張依據物之瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠償請求權，請求減少價金、返還不當得利等有無理由？
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張伊於訂約時曾詢問被告系爭建物是否曾經淹水云云，然經被告二人否認，則基於舉證責任分配原則，原告就其主張有利於己之積極事實，應負舉證之責任，然原告並未依法舉證以實其說，其主張即難採信。
（三）經本院調取臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第1280號、本院102年度易字第285號（起訴案號：臺灣彰化地方法院檢察署101年度偵續字第94號）刑事詐欺卷，證人 吳進興 於101年11月26日偵訊時被問及：你提到「不動產標的現況說明書」第11點時，林佳璇（與原告共同出資，以原告名義購買）有無跟胡淑燕確認房屋是否有漏水或淹水的問題？證稱：淹水的部分說明書內沒有提到等語；證人呂詠智於本院102年度易字第285號刑事案件審理時證稱：
林小姐（指林佳璇）看到這房子很中意，前前後後去看了房子5、6次，我帶了她看很多次房子，（問：林小姐有沒有問這個地方會不會淹水？）沒有問過。（問：簽約的時候林小姐有沒有問這個地方會不會淹水？）沒有。（問：林小姐說她有被淹水的經驗，所以她向你買房子的時侯，一再問你會不會淹水，是否有此事？）沒有，她沒有問我會不會淹水，她沒有講到淹水這件事情。（問：林小姐說她當時有問盧豊茗會不會淹水，盧豊茗回她如果前屋主不處理，他就會處理，也沒有正面回答淹不淹水，是否如此？）她當時不是問淹水，是問漏水的問題（臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第1280號刑事判決參照），依證人呂詠智上開證詞，足認系爭房地買賣簽約時林佳璇並沒有講到系爭房地是否會淹水，而是在問會不會漏水。林佳璇亦於刑事案件時稱伊沒有問呂詠智淹水之問題，因為伊看整條巷子都無人墊高一樓，伊當時未起疑，益見其於購置系爭房屋之際並未詢問淹水事宜。另依證人 張憶涵 於偵訊中證稱：（問：林佳璇事後是否有向妳反應你賣給她在彰化市○○路上的房子有何問題？）她透過仲介跟我說房子有漏水的問題，我請水電師傅去看，幫她把漏水的問題修繕等語。可知林佳璇之前在彰化縣彰化市○○路所購買之第五樓房屋係有「漏水」問題，而非「淹水」問題，而林佳璇於本院刑事案件審理時證稱：「我跟胡淑燕說我以前買的房子在五樓大廈都會『淹水』，所以我才特別問」等語，足認林佳璇顯係將「漏水」與「淹水」混為一談，且又如林佳璇係要求被告胡淑燕就系爭房地不會「淹水」為保固，則系爭房地於半年內不會「淹水」究應如何為保固，亦甚有疑問。由上可知，證人呂詠智、吳進興均證稱簽約時林佳璇並未提及系爭房地是否會淹水乙事，再參以系爭房地之不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書亦未載有保證系爭房地不淹水之文字，是以本件並無證據足認林佳璇於簽約時有詢問被告胡淑燕、盧豊茗2人系爭房地是否會淹水之問題；又被告胡淑燕、盧豊茗亦均未曾保證系爭房地不會淹水。
（四）基於契約自由原則，當事雙方自得磋商、議定契約之內容、範圍，如無違背強制或禁止規定，則應依其約定，以貫徹私法自治精神。系爭房地賣方被告胡淑燕非屬企業經營者，而不動產經紀業者係屬居間人，僅「提供」該項服務，且其買賣雙方亦得自行磋商其契約內容，則該業者所提供之成屋買賣契約書尚無消費者保護法之適用，亦即無「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用。由原告所提出系爭不動產買賣契約書觀之，本件兩造簽立上開不動產買賣契約書，並合意將不動產標的物現況說明書列為契約內容之一部，然該不動產標的物現況說明書僅就建築改良物是否有漏水情形？標示「否」，另就建築改良物是否曾發生火該在成損害修繕（核其文義應係是否曾發生火災造成損害修繕）？標示「否」，並未提及系爭建築改良物是否曾發生水災或淹水等文字，足見訂約時兩造並未將「系爭建築改良物是否曾發生水災或淹水」乙節列為買賣契約之內容或範圍內。
（五）次查，依負責印製廣和公司所出具本案系爭房地之「不動產標的現況說明書」之證人 黃雅惠 於本院102年度易字第285號詐欺案審理時證詞，足認廣和公司所提供之「不動產標的現況說明書」於印刷時確有繕打錯誤未及校正之情形。另被告盧豊茗委請印刷公司印製該現況說明書之時間係在本案發生之前（即101年1月18日前），自不可能預期會接獲系爭房地之買賣交易而故意在該現況說明書中漏列此內容，尚難認被告盧豊茗、胡淑燕二人為求促成系爭房地之交易，而故意將「不動產標的現況說明書」上關於「是否曾發生火災造成損壞修繕」之記載，改植為「是否曾發生火該在成損壞修繕」云云。可見被告盧豊茗雖身為專業房屋仲介人員，然並無證據證明故意隱瞞係爭房屋淹水之事實。
（六）參照內政部91年3月19日台內中地字第0000000000號函修訂之不動產說明書應記載及不得記載事項，不動產標的現況說明書」應記載事項「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」，雖屬交易重要資訊，惟建築物要符合「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」，除該成屋曾受有火災、風災、水災、地震等災害外，尚須該等災害致建築物損害及發生修繕情事，始與上開不動產說明書應記載事項「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」之構成要件相符，而屬交易重要資訊。故若該房屋雖曾遭受火災、風災、水災、地震等災害，然若該建築物並未因受該火災、風災、水災、地震等災害而受有損害及發生修繕情事，自與不動產說明書應記載事項「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」之構成要件不符，而非屬交易重要資訊。系爭房地雖曾因彰化縣員林鎮南平里等地區，於100年7月11日降雨急劇，時雨量、日雨量，已達豪雨標準程度，住屋淹水達50公分至100公分，由彰化縣政府社會處核發5千元災害救助金乙情，此有彰化縣政府101年10月2日府社工助字第0000000000號函所附之申請災害救助金案之相關資料、彰化縣員林鎮公所101年7月13日員鎮社字第0000000000號函各1份在刑事偵查卷卷可稽，被告胡淑燕對此部分亦不爭執，是以系爭房地雖曾遭受水災而領有災害救助金，然被告辯稱：原告未舉證證明系爭房屋之瑕疵為何、損害為何，本件原告雖提出估價單，惟並未提出證據證明系爭房地有因水災而造成之建築物本身之損害（如地基遭掏空）及發生必要之修繕情事，更遑論原告並未通知出賣人為修繕，是以並無證據足認系爭房地有「不動產標的現況說明書」上所應記載事項「火災、風災、水災、地震等災害致建築物損害及發生修繕情事」之情事。
（七）林佳璇與原告均是思慮成熟之成年人，而購買系爭房地為一重大經濟行為，其等欲購買系爭房地，經林佳璇多次前往系爭房地察看，理當經過深思熟慮後，審慎所下之決定；且購買房地之相關訊息取得容易，應注意事項如產權、地勢、交通及地區淹水等，已成為一般消費者得以查知之條件，更何林佳璇於刑事案件中提及之前於97年6月4日在彰化縣彰化市○○路購得一五樓公寓大廈，其於100年1月19日又在彰化縣○○鎮○○街購得一房屋，而此南平街之房屋距離系爭房地僅有2百公尺左右，其於購得南平街房屋1年後即101年2月24日，再簽訂系爭房地之買賣契約，是以林佳璇對於其住處附近之發展，及是否會淹水當知之甚詳，而系爭房屋為30多年建物，門前有一條鋪設十餘年約三米寬之巷道，巷道比兩側一樓地面還高，勘驗時雖有下雨，然未淹水，此有本院勘驗筆錄可稽，林佳璇既多次前往系爭房地察看，顯然可知遇豪雨時巷道無法宣洩雨水，水會往兩側一樓地面流，縱其未注意及此，亦有重大過失。而淹水事涉地勢高低、下雨量大小、排水設施等問題經常係某一地區問題，而非單一建物問題，往往非建物本身內在問題，非出賣人所能控制，實難歸責於被告，此與漏水之可歸責於出賣人顯然不同。而彰化縣員林鎮市區數十年來亦常為遇豪大雨淹水之問題所困擾，又所欲購買房地地勢之高低，購買者本即可從地形之相關資料即可得知，而無需一定要籍由出賣者之告知始得知悉，且該地區是否淹水，亦須視是否因有豪大雨，以致所降下之雨量超出現有排水系統所得以渲洩之水量甚多、或各縣市鄉鎮之公共排水系統設施是否完善、排水道是否疏於疏浚，甚至因其他大規模之工程施作致影響排水，淹水之原因不一而足，亦常可從報紙上看到甚至有從未淹水之地區，於某次大雨亦嚴重淹水之新聞，況天氣或人為等眾多不可控制因素導致豪雨淹水等天然災害，世界各地時時可見，衡情並非被告可得預測及為保證。
（八）原告主張系爭房屋處於淹水區域，經訪價同坪數建物成交價不到180萬元，日後轉售將受有70萬元所失利益之損害云云，然系爭房地當時成交為248萬元，縱若日後成交價不到180萬元，核屬積極損害，而非所失利益云云。況被告胡淑燕自從刑事案件審理時至本件言詞辯論終結前，多次主張解除系爭房地買賣契約，表明願以原價248萬返還原告，甚至願就原告裝潢之上開322718元協議補償原告，詎原告竟不同意解除契約，設若系爭房地之成交價已不到180萬元，原告何不解除買賣契約，由此可見，系爭房地無滅失或減少其價值之瑕疵（民法第354條參照），原告主張所失利益70萬元云云，不足採信，原告請求減少價金，並無理由。
（九）按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1、2項分別定有明文，此即物之瑕疵擔保責任之免除，縱認系爭房地有瑕疵，然如上所述，林佳璇於100年1月19日又在彰化縣○○鎮○○街購得一房屋，距離系爭房地僅有2百公尺左右，其於101年2月24日再簽訂系爭房地之買賣契約，其對於其住處附近之發展，及是否會淹水當知之甚詳，而系爭房屋為30多年建物，門前有一條鋪設十餘年約三米寬之巷道，巷道比兩側一樓地面還高，林佳璇既多次前往系爭房地察看，顯然可知遇豪雨時巷道無法宣洩雨水，水會往兩側一樓地面流，縱其未注意及此，亦有重大過失，而出賣人被告胡淑燕並未保證其無瑕疵，且並無證據足資證明被告故意不告知其瑕疵，揆諸上開法條規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，原告請求給付修繕費即於法不合。
（十）物之瑕疵係於契約成立前之瑕疵，縱認出賣人仍負不完
全給付之債務不履行責任，然為保持物之瑕疵擔保責任體系之完整，且顧及立法者之考量，物之瑕疵擔保責任應優先適用，買受人之不完全給付之修正請求權應予排除，亦即原告不得請求被告修補該瑕疵所生之費用，是原告請求修繕費322718元，即無理由，應予駁回。況原告並未舉證本件有何不完全給付情事，更未證明有何可歸責於債務人之事由，致為不完全給付，其主張尚不足採。
（十一）原告主張依民法第227條之1準用民法第195條第1項規定請求被告胡淑燕賠償精神慰撫金13萬元云云，惟按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民法第227條之1亦有明文，查本件係因被告是否違約不告知淹水而請求減少價金之爭訟，原告稱耗費精神修護，每逢淹水提心吊膽又將受淹水之苦，然被告胡淑燕並無債務不履行之情事，且被告胡淑燕自刑事案件至本件言詞辯論終結前，多次主張解除系爭房地買賣契約，表明願以原價248萬返還原告，原告仍不同意解約，如真受有淹水之苦，何不解約，顯然本件並無「因債務不履行，致債權人之人格權受侵害」之情事，核與上開法條規定之要件不符，原告之請求被告二人分別給付精神慰撫金，均於法無據，自應駁回。
（十二）末按，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條亦有明文，惟查，如原告起訴狀所載，本件被告盧豊茗係受被告胡淑燕委託出售系爭房地，其縱由被告胡淑燕處收受利益佣金，亦本於居間契約關係，其並未違反其對於委託人之義務，雖然收受原告佣金，亦無證據證明其違反誠實及信用方法，故意隱瞞不告知系爭房屋淹水之事，核與該條文規定不符。而依據民法第567條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。可見居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告，本件既無證據證明訂約時被告盧豊茗已知上開建物淹水之事實，其即無違反據實報告義務，其雖屬以居間為營業者，然如前所述，原告與被告胡淑燕並未將淹水乙節列入系爭房地訂約事項，況林佳璇既多次前往系爭房地察看，縱其未注意及系爭房地遇豪雨時，巷道無法宣洩雨水，水會往兩側一樓地面流，而有重大過失，實難苛責仲介之被告盧豊茗能查明並告知淹水問題。並無證據足認被告盧豊茗知無法律上之原因而受有利益，其受領佣金係本於約定難認係不當得利，更無因債務不履行造成原告之人格權受侵害之情事。
（十三）綜上所述，原告請求被告胡淑燕給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日豈至清償日止，按年息5%計算之利息：另請求被告盧豊茗應給付原告129600元，及自起訴狀繕本送達翌日豈至清償日止，按年息5%計算之利息，並無理由，應予駁回。
（十四）本件事證已明，兩造其餘攻擊或防禦方法，對判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月8日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月25日
書記官黃鏽金