裁判字號：臺灣屏東地方法院100年重訴字第30號民事判決
裁判日期：民國101年09月27日
裁判案由：解除契約等
臺灣屏東地方法院民事判決100年度重訴字第30號原告 周麗敏 訴訟代理人 陳忠勝 律師被告統一國際企業股份有限公司法定代理人 邱錦達 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國101年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾叁萬玖仟伍佰零貳元及自民國一○○年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文，查本件起訴時係以 陳玉珠 、周麗敏為原告，其中陳玉珠係請求被告統一國際企業股份有限公司（下稱統一公司）、邱錦達、 陳桂花 、 邱彥霖 ，應給付新臺幣（下同）73
0萬元，並聲明：被告統一公司、陳桂花、邱彥霖、邱錦達應給付陳玉珠730萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第1頁）；嗣於民國101年5月10日本院言詞辯論程序中，陳玉珠雖未到場，然經由邱錦達代為庭呈民事聲請狀，表示其與邱錦達已於當日上午於屏東縣屏東市調解委員會達成調解，由邱錦達以63
0萬元價金買回房屋，且撤回本件訴訟，並經邱錦達（兼統一公司之法定代理人；陳桂花、邱彥霖之共同訴訟代理人）當庭表示同意撤回，此有民事聲請狀、屏東縣屏東市調解委員會調解書等附卷為證（見本院卷二第217頁背面、第223、224頁），復經本院依職權調閱101年度屏核字第865號卷互核無訛。揆諸前揭規定，是其訴之撤回，應予准許，合先敘明。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查邱錦達於本件訴訟繫屬中，主張原告周麗敏及訴外人陳玉珠、 陳郁炘 、 鍾良妹 損害其名譽及聯合惡意阻止其他4戶房屋之銷售，造成其名譽及財務損失合計達1,530萬元，另陳玉珠、陳郁炘尚欠買賣尾款10萬元而提起反訴云云（見本院卷二第74至第77頁）；惟邱錦達在陳玉珠撤回本件起訴後，業非被告，陳玉珠、陳郁炘、鍾良妹等人亦非本件原告，故邱錦達在本件繫屬中提起反訴，自於法不合。另本訴係基於系爭房屋是否有漏水、滲水等瑕疵，原告周麗敏得以請求減少價金，以及被告統一公司就系爭土地所在地區是否淹水、是否部分屬於違建、同段965地號土地是否確為供門前進出使用之土地等事實，故意隱瞞而有民法第227條適用等所衍生之爭執（詳如下述），故其攻擊、防禦方法非有所牽連。揆諸前開規定，邱錦達個人提起本件反訴請求原告、訴外人陳玉珠、陳郁炘、鍾良妹等賠償名譽及財務損失1,
530萬元，以及陳玉珠、陳郁炘應給付10萬元云云，均有不合，不應准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告於99年1月18日向被告統一公司買受坐落屏東市○○段○○○○○○號，權利範圍全部，面積93.74平方公尺，以及坐落同段965地號，權利範圍100分之2，面積472.71平方公尺之土地，以及建築於同段868-3地號土地上同段543建號（門牌號碼為廣東路456巷99弄30號）之房屋，權利範圍全部（下稱系爭房屋、土地），買賣價款為710萬元，價金已支付完畢，並於99年5月6日登記予原告女兒 汪亭佑 完竣。
詎料，自交屋後，伊發現系爭房屋雖稱係98年4月份新建完成，但卻有嚴重漏水、滲水、房屋龜裂及馬桶不時冒水、水槽阻塞、水管管路不通、水泥、泥作工程草率等瑕疵，且因排水設計不良，只要下雨，屋外巷弄之水溝即會從排水管淹至屋內一樓廁所，未預留防火巷並設置排煙管，以致廚房排煙常與鄰居爭執，另二、三樓之浴廁亦因水管不通造成沐浴時排水管阻塞經常需在踩在水中沐浴，二樓浴室六大片之磁磚亦常無故掉落，另三樓房間只要下大雨，即整面牆壁滲水，並造成地板積水。又伊於在買受系爭房地前，曾特地向被告公司詢問所在地區是否會有淹水情形，而被告公司竟故意隱瞞且訛稱該地區從未淹過水，事後經詢問街坊鄰居，始知該地區常淹水。再經調閱相關資料始得知，被告所出售之系爭房屋前面車庫以及後方廚房，竟均是違建，且與廣告上所稱地坪坪數不符。復被告所出售之系爭土地，其中除基地所坐落之豐年段868-3地號外，被告亦要求伊必須買受同段96
5地號之道路用地，並向伊訛稱系爭道路用地是系爭房屋前之土地專供出入使用，事後伊始發現同段965地號土地非系爭房屋前方之土地。是爰依民法第359條前段規定請求減少買賣價金，並依民法第227條請求賠償。並聲明：⑴、被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵、如獲勝訴判決，原告願以現金或彰化銀行可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告是台灣房屋自由店 陳鈺龍 店長 仲介 、洽購，看屋過程皆由其負責。系爭房屋之磁磚是裝潢建材，而非用以防水或撐重，且因停車位、衛浴、廚房均採大面積磁磚（80公分×80公分及33公分×60公分），施工時為達到四周接角平整，故採不定點內壁貼合，四周接角會高低不平，無法美觀，所以大尺寸磁磚貼合時，內部有空隙是施工法中允許的，絕非施工不良，何況並無任何脫落或碎裂情況，亦無安全不堪居住情形。於99年1月底交屋後，原告曾向被告方面反應排水有不順，經聯絡水電工，發現二樓浴室是頭髮塞住，一樓有部分水泥塊塞住，且被告公司均馬上處理妥當，絕無不堪居住的事實。況於100年間法官現場勘驗系爭房屋時，原告配偶汪招明亦向法官表示，只有一些小瑕疵（例如施工走道俗稱的「狗洞」細小裂痕等），且早均已由被告方面修繕完成。
㈡、同段965地號土地原係邱錦達個人所有（應有部分4分之1），因被告公司與地主合建築時，面廣東路465巷99弄之6戶住家進出必須經過該標的（私人道路），廣東路456巷99弄靠近廣東路（西方端）是死巷，無法通行人、機車、汽車，靠近豐年街（東方端）只有一米寬水利地，只能通行人與機車，汽車無法通行。因此邱錦達基於好意無償提供該標的之應有部分與每戶（雙車庫5/100，單車庫約2/100），以利該6戶住家進出有通行權利。故該標的雖與房屋基地同時出售，然實為贈送並無買賣價金收受之事實。
㈢、原告從看屋、簽約、到入住經過數月長的時間均在自由意識及其全家人同意下行為，並無外人強迫事情，何況房子已住兩年有餘，新屋變舊屋要求解約實屬不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對於下列事項均不爭執，並有不動產買賣契約書、土地與建物登記謄本、存證信函、異動索引、土地登記申請書等附卷為證，堪信為真實：
㈠、原告於99年1月18日向被告公司買受系爭房屋、土地，買賣價款為710萬元，價金均已支付完畢。並於99年5月6日登記予原告女兒汪亭佑完竣。（見本院卷一第17至第20頁、第26至第31頁、第225頁、第231頁、第237頁，本院卷二第116至第131頁）
㈡、原告女兒汪亭佑於99年9月29日寄發存證信函與被告統一公司，表示汪亭佑前揭時間所購買之房屋有包括排水不通、水管不通、化糞池設置不良以致馬桶冒水之瑕疵，故請於函到
5日內出面解決並負損害賠償責任。被告統一公司則函覆稱所購土地乃陳桂花所提供，由訴外人高雄竑揚營造股份有限公司承建，均依相關設計圖予以施工，並無偷工減料，另淹水原因非可歸責房屋瑕疵等語。（見本院卷一第53至第56頁、第60至第62頁）
㈢、原告為國立鳳山商工綜合商業科畢業，目前任職宗佑老人安養中心負責人，並曾任大衛營建設有限公司之股東；原告配偶汪招明曾任大衛營建設有限公司之董事。（見本院卷一第278頁、本院卷二第276至第278頁）
四、本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1規定整理並協議兩造簡化爭點結果為：原告以系爭房屋有漏水、滲水為由，依民法第359條前段請求減少買賣價金，以及以被告就系爭土地所在地區是否淹水、是否部分屬於違建、同段96
5地號土地是否確為供門前進出使用之土地等事實，故意隱瞞為由，依民法第227條請求賠償，有無理由？茲分述如下：
㈠、原告以系爭房屋具排水瑕疵為由，依民法第359條前段請求減少買賣價金，於339,502元之範圍內為有理由：⒈經查，本件原告雖未聲請就系爭房屋之瑕疵項目以及金額進
行鑑定，惟訴外人陳玉珠曾預納費用聲請台灣省土木技師公會針對與系爭房屋同批興建且同排位置之26號房屋進行鑑定，其中針對「一樓廁所排水瑕疵」之項目，經台灣省土木技師公會將房屋、戶外高度逐一量測，測得一樓室內地坪與浴廁地坪高度高程差約17.5公分；一樓室內地坪與入口臺階高低差3公分；入口臺階與停車地坪高差28公分，因此室內地坪高程與停車地坪高差31公分，另外將雷射儀器放入臺階處，但雷射孔比入口臺階高約2公分，與一樓室內地坪相差1公分。經換算巷道對面地面約比一樓室內地坪低57公分，所以一樓廁所地面比對面巷道測點高39.5公分。而因系爭房屋地區為低窪地區，於洪汛期間，該地區若積水接近39.5公分，則會因沒有洩水坡降而導致排水困難，此為設計者於設計當時未對該低窪地區做歷史淹水水文調查，以致房屋地面設計提高不足所造成，此有該公會鑑定報告附卷可證（外放）。又系爭房屋既與陳玉珠所購買之26號房屋，乃被告統一公司統一交由訴外人高雄竑揚營造股份有限公司承建，且均依相同設計圖、工法予以施工，經被告自陳無訛，並有工程總承包合約書附卷為證（見本院卷一第115至第170頁）。顯見原告所購買之系爭房屋應與26號房屋同存有上開房屋地面設計提高不足之瑕疵，以致一樓容易遭致淹水、倒灌，造成系爭房屋之通常效用及經濟價值減少，且減少之程度，非無關重要，自屬物之瑕疵。
⒉又上開瑕疵之解決方法，乃得依現況犧牲部分一樓高度，將
一樓高度修改與二、三樓同高，則現有一樓地面將可提高40公分，而大為減少淹水機率，亦得減少一樓廁所發生排水倒灌問題的次數，則若以此提高地面改善經費作為價差，經估算為339,502元等情，經前揭台灣省土木技師公會鑑定明確（鑑定報告書外放）。按民法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。是系爭房屋既因上開瑕疵而減少價值339,502元，原告並已對被告主張減少價金，被告就此部分即無價金請求權存在，其受領此部分價金核屬無法律上之原因而受有利益，自應依法返還之。從而，原告請求被告返還已受領、減損價值部分之價金，於339,502元範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
⒊雖原告又主張系爭房屋存有裂縫等瑕疵云云，然按民法第35
4條第1項之規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定移轉危險於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。經查，系爭房屋一樓現無漏水或滲水情形、二樓浴室僅有一面磁磚有少許破損（如本院卷一第41-1頁背面照片所示）、三樓房間沒有滲水、二樓主臥室牆壁僅有一條裂痕、一樓馬桶沖水正常無誤並無冒水、廚具交界處防水矽利康些許密合不實、人造石檯面有長約10公分裂縫、一樓陽台排煙管距離後房民宅約
5、6公尺遠等情，經本院現場勘驗明確（見本院卷二第3、4頁），顯見以上小裂縫、破損，相較於總價金710萬元之系爭房地買賣契約，其減損之程度實屬無關重要，不得視為瑕疵。況原告配偶汪招明亦於勘驗當日陳稱原告起訴事實中所提及：二樓主臥浴室漏水、三樓房間滲水、二、三樓浴室水管管路不通、二樓浴廁六大片磁磚掉落、一樓廚房管線不通、廚房排煙管之排煙方向等問題，事後均業據被告派員修復完成（見本院卷二第3頁），足見該等瑕疵事後確業因被告之補正而不復存在。原告既未能提出其他證據證明上開瑕疵仍然存在，以及對系爭房屋結構有何危險，或減損系爭房屋之效用等，則其以此等物之瑕疵為由，主張減少價金，即屬無據。
㈡、被告公司並無就系爭土地所在地區淹水、部分屬於違建、同段965地號土地非供門前進出使用之土地等事實，故意向原告有所隱瞞，原告依民法第227條請求賠償，並無理由：
⒈經查，原告與其配偶汪招明經由台灣房屋業務 陳建文 於現場
看屋，前後約2、3次，汪招明並有在場表示自己是做營造的，他看過之後覺得系爭房屋之建材不錯，也有詢問關於地坪建坪的問題，在簽約時土地登記謄本有提出，另外原告在看屋時也有提到增建問題，仲介當場表示後面有增建，並且現場直接比畫出位置，原告於當場亦未表示不妥等情，經證人陳鈺龍結證明確（見本院卷二第134頁背面、第135頁背面）。足見原告所述其對於系爭房屋有無增建、地坪建坪為何等因遭被告欺瞞而毫無知悉云云，不為可採。
⒉再查，兩造於99年1月18日所簽訂之不動產買賣契約書上即
已詳載「土地地號為屏東縣屏東市○○段868-3、965地號土地，所有權依序為全部、持分100分之2；建物則為543建號三層樓房共計面積155.25平方公尺，所有權全部（附屬建物：陽台15.96平方公尺，屋頂突出物18平方公尺）」（見本院卷一第16至第20頁），以上資訊均與土地、建物登記謄本完全相符（見本院卷一第20頁背面、第26至第31頁），被告並依上開內容移轉登記系爭土地與房屋所有權與原告所指定之人，顯見被告毫無隱瞞建物登記坪數以及土地地號，亦無未依契約或登記謄本而為移轉登記或交付之情。原告率指被告給付不完全云云，難認可採。
⒊復查，在訴外人陳郁炘向被告方面商討洽購門牌號碼廣東路
456巷99弄26號房屋時，曾質疑契約中關於同段965地號道路之問題，當時被告法定代理人邱錦達配偶陳桂花指著坐落同段868-7地號土地上招待所說；就是前面的道路等情，經證人陳郁炘結證明確（見本院卷二第71頁），而同段965地號土地亦確實緊鄰同段868-7地號土地無誤，亦有地籍圖附卷可證（見本院卷一第65頁）。顯見被告公司並無故意隱瞞或詐騙買方同段965地號土地之位置。況一般購買成屋者，除仔細查看房屋現況外，衡情均將進一步索閱地籍圖以明土地相關位置，原告於購屋當時，自得檢視965地號土地之地籍圖以明其確切位置究否為系爭房屋正門前之道路，要難於日後主張遭被告欺瞞而有受損。
⒋況原告配偶汪招明自陳其擔任建商20餘年，興建過透天、大
樓，地區廣達高雄、屏東、台南等地（見本院卷二第3頁），又其早自81年5月25日即以訴外人大衛營建設有限公司為投保單位加入勞保，期間甚至擔任過該公司之董事，而原告本人，以及其兄 周輝堂 、其嫂 周謝梅香 、其妹 周麗秋 亦均擔任過該建設公司之股東、董事長或董事，此有勞保資料查詢、公司股東名單、變更登記事項卡、章程等附卷可證（見本院卷二第245頁、第265至第278頁、第297頁）。顯見大衛營建設公司實乃原告家族企業公司，則以其以及配偶汪招明對於建築事務之熟稔程度，尚難認其等有遭被告公司隱瞞、欺騙，以致對於所購買之土地位置、房屋謄本上登記坪數、違建範圍等有毫無所知且受騙之可能。
⒌另查，系爭房屋附近地區十幾年以來，從未聽過有淹水，另
外香揚巷即距離系爭房屋僅轉彎處之地區，亦從無淹水過等情，經在地居民即證人 張永明 、 林秀鳳 結證明確（見本院卷二第136頁背面、第137頁背面），顯見被告法定代理人邱錦達配偶陳桂花在原告看屋時向其表示住在系爭房屋附近很久，沒有淹水過之陳述，確與實情相符，原告依此主張被告故意欺瞞云云，不足為採。
㈢、綜上，原告以系爭房屋具有排水瑕疵為由，依民法第359條前段請求減少買賣價金，於339,502元之範圍內為有理由，，逾此範圍所為之請求，不應准許。
五、綜上所述，原告本於民法第359條前段之法律關係，請求被告給付原告339,502元，及自起訴狀送達翌日即100年6月
4日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國101年9月27日
民事第一庭法官羅培毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）影本。
書記官徐建功中華民國101年9月27日