裁判字號：臺灣基隆地方法院108年訴字第55號民事判決
裁判日期：民國108年03月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第55號原告 李心雅 訴訟代理人 陳雅萍 律師被告 于自忠 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬陸仟伍佰元，暨自民國一百零八年二月十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰柒拾伍元。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟壹佰捌拾柒元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段規定，准原告到場之訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前於民國95年間向被告于自忠購買被告所有門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○○號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落基地，並簽訂有不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，原告已依約繳納全部買賣價金，被告亦依約將系爭房屋所有權移轉登記予原告。惟被告盼日後有能力得以買回系爭房屋，兩造遂於系爭買賣契約之附約約定被告於完成過戶登記後之3年內得依約買回系爭房屋及其坐落基地之權利，原告並同意被告於完成過戶登記後之3年內繼續居住於系爭房屋。嗣兩造就系爭房屋於95年5月5日完成過戶登記，則兩造間就系爭房屋之使用借貸關係於98年5月4日已因期限屆滿而消滅，被告雖向原告之配偶表示盼原告能給予一段搬遷之緩衝期間，惟期限屆至後，仍未有任何搬遷之跡象，屢經原告催討亦均置之不理，迄今仍未依約遷讓返還系爭房屋，爰依民法第470條第1項、第767條、第179條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告起訴前5年相當於租金之不當得利金額新臺幣(下同)76,500元(計算式：系爭房屋現值153,000元×10%÷12個月＝1,275元；1,275元×12個月×5年＝76,500元)，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額1,275元。而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為何聲明或陳述以供本院參酌。
二、原告主張之上開事實，業據提出不動產買賣契約書暨附約、系爭房屋之建物登記第一類謄本(所有權個人全部)、基隆市稅務局107年房屋稅轉帳繳納證明等件為證，核屬相符，自堪信為真實。
三、原告請求返還系爭房屋部分：⒈按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。」民法
第470條第1項前段定有明文；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。
⒉本件被告於95年5月5日將其所有之系爭房屋以買賣為原因移
轉登記予原告，原告自屬系爭房屋之所有權人。復觀諸系爭買賣契約之附約所載「二、自完成過戶登記起由于君(即被告)繼續居住三年。惟該期間內于君若有逾三個月未交付李心雅君(即原告)代付金融機購款項者，願自動搬離返還該建物並拋棄對該建物之任何權利(含上述購回權利)絕無異議。
三、若逾三年于君未購回或因有違三個月未繳款項致喪失購回權利， 李君 需給付期間攤還之本金。」等語，可知兩造間就系爭房屋確係成立使用借貸關係且約定期限為完成過戶登記後之3年，嗣系爭房屋之使用借貸關係業已於98年5月4日因期限屆滿而消滅，被告已無任何繼續占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，從而，原告本於所有權之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。又原告另依民法使用借貸之法律關係，為與上開事由重疊為單一聲明之請求，本院既已依前揭規定准許原告請求，自無須就此部分併為審判，附此敘明。
四、原告請求不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。本件原告於使用借貸關係所約定期限屆滿時，已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。系爭房屋於107年間之課稅現值為153,200元，此有稅務局107年房屋稅轉帳繳納證明1紙可稽，原告僅請求依153,000元計算，並未逾越系爭房屋之課稅現值153,200元，自屬有據。
另土地法第97條第1項之所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定(最高法院68年臺上字第371號判例意旨參照)，本院審酌系爭房屋位於基隆市信義區，鄰近基隆火車站、廟口等地，交通及生活機能均佳，故認原告請求被告給付之租金，以按系爭房屋課稅現值年息10%計算實屬適當。從而，原告請求被告應給付原告起訴前5年相當於租金之不當得利金額76,500元(計算式如前所載，於此不予贅列)，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年2月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額1,275元，於法自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付如主文第2項所示之金額，均有理由，應予准許。
六、訴訟費用即第一審裁判費12,187元由被告負擔。
七、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國108年3月26日
民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月26日
書記官張雅婷