裁判字號：臺灣花蓮地方法院93年訴字第100號民事判決
裁判日期：民國93年12月17日
裁判案由：分割共有物
臺灣花蓮地方法院民事判決九十三年訴字第一○○號
原告丁○○被告乙○○
庚○○甲○○丙○○戊○○兼右四人訴訟代理人己○○住花蓮右當事人間請求分割共有物事件，本院於民國九十三年十一月二十四日辯論終結，判決如左：
主文原告與被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○所共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金按原告五分之一，被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○各五分之一之所有權應有部分之比例分配。
原告與被告乙○○、庚○○、丙○○、戊○○所共有如附表二所示之不動產應予變賣，所得價金按原告五分之一，被告乙○○、庚○○、丙○○、戊○○各五分之一之所有權應有部分之比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、庚○○、甲○○、丙○○、戊○○負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○共有如附表一所示之不動產，所有權應有部分各為五分之一，原告與被告乙○○、庚○○、丙○○、戊○○共有如附表二所示之不動產（均為未經保存登記之房屋），所有權應有部分各為五分之一。共有人依民法第八百二十三條規定有請求分割共有物之權利，本件經原告再三催請被告協同分割，均為被告拒絕。兩造共有之不動產雖有六個門牌號碼，但仍可分為五間房屋，由共有人一人分得一間。不同意被告提出之分配方案，原告希望能分得附表二編號三、四所示房屋。爰依民法第八百二十四條第二項規定請求分割共有物。並聲明：將附表一、二所示不動產按所有權應有部分各五分之一以原物分配各共有人。被告應就本件分割結果協同辦理登記。
二、被告對如下三所載之事實均不爭執，惟以：㈠被告乙○○方面：我是共有人之一，應有部分為五分之一。對分割方法無意見，只要能公平分配就好。
㈡被告庚○○、甲○○、丙○○、戊○○、己○○方面：
⒈本件共有房屋之使用目的不能分割：附表一編號三所示房屋一樓、附表二編號一
至四所示房屋之一樓及附表二編號五所示房屋，目前均由管理人即被告己○○出租與房客使用，附表一編號三所示房屋二樓、附表二編號一至三所示房屋二樓由原告管理出租及自家使用。全數房屋由被告己○○與原告分別管理，其使用目的不能分割。
⒉原告應分擔之費用如房屋稅、修繕費、土地使用費、土地租金及共同債務銀行貸
款本利等逾十年未曾分擔，且自繼承日起（民國七十九年七月八日）至八十年十月、八十六年六月迄今，各房屋出租收益分別由原告獨佔，其收益權超出應有部分太多，應償還超出之收益。本件應由兩造誠意協商解決後，再重新協議各共有物之管理分配，未誠意協商解決前，各共有物之使用目的不能分割。
⒊被告丙○○希望能分割得附表一編號一、三所示不動產，並請原告及其他被告配合清償該不動產上所設定之抵押權。
⒋如鈞院認為原告請求分割共有物有理由，請參考被告所提分配方案如附件。
並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠如附表一所示之不動產為原告與被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○所共有，所有權應有部分各為五分之一。
㈡如附表二所示之不動產為原告與被告乙○○、庚○○、丙○○、戊○○所共有，所有權應有部分各為五分之一。
㈢花蓮縣花蓮地政事務所九十三年八月十三日土地複丈成果圖。依該複丈成果圖顯示：
⒈附表一編號三所示房屋坐落附表一編號一所示土地上、面積一一一平方公尺。⒉附表二編號一所示房屋坐落花蓮市○○段○○○○號土地、面積三十平方公尺，及附表一編號二所示土地、面積八八平方公尺。
⒊附表二編號二所示房屋坐落花蓮市○○段○○○○號土地、面積六十平方公尺
，附表一編號二所示土地、面積四八平方公尺，花蓮市○○段○○○○號土地、面積零點七平方公尺，花蓮市○○段○○○○號土地、面積零點五平方公尺。
⒋附表二編號三所示房屋坐落花蓮市○○段○○○○號土地、面積四一平方公尺。
⒌附表二編號四所示房屋坐落花蓮市○○段○○○○號土地、面積六十平方公尺
，花蓮市○○段○○○○號土地、面積零點六平方公尺，花蓮市○○段二九一之一地號土地、面積四平方公尺。
⒍附表二編號五所示房屋坐落花蓮市○○段○○○○號土地、面積零點四平方公
尺，花蓮市○○段○○○○號土地、面積三五平方公尺，花蓮市○○段○○○○號土地、面積三九點五平方公尺，附表一編號二所示土地、面積十一平方公尺，花蓮市○○段○○○○號土地、面積三二平方公尺。
⒎花蓮市○○段二八九、二九一、二九一之一、二九二、二九三地號土地均為國
有土地，花蓮市○○段○○○○號土地所有權人為花蓮縣（本院卷四七、四八、一四二至一四五頁土地登記簿謄本可參）。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠原告請求分割附表一、二所示不動產，有無民法第八百二十三條第一項但書所定因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限之情形？㈡如無前開情形，本件應以何種分割方式為適當？㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割，或契約訂有
不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。該條第一項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據等），僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割情形存在。（最高法院五十年台上字第九七○號判例意旨、九十二年度台上字第一一二四號判決意旨可資參考）。本件附表一、二所示不動產為土地及房屋，經本院履勘現場後發現，其中房屋之一樓均經出租予他人經營商店，有勘驗筆錄、照片在卷可參（本院卷八八至八九、九一之一至九一之七頁），惟將共有之房屋出租予他人，性質上非屬前開法條所定「物之使用目的不能分割」之情形，另被告雖提出共有財產管理協議書一份，該協議書記載共有人即被告乙○○、庚○○、甲○○、丙○○、戊○○、己○○協議推舉被告己○○管理如附表一編號三、附表二所示房屋，任期至九十六年十二月三十一日止云云（本院卷三六頁），惟該協議書上並無原告簽名同意，可見該協議書亦不能做為本件共有人以契約訂有不分割之期限之證明，則被告辯稱本件共有物有民法第八百二十三條第一項但書所定情形，並不可採。
㈡按各共有人得隨時請求分割共有物，分割之方法，不能協議決定者，法院得因任
何共有人之聲請，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人，⒉變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項前段、第八百二十四條第二項明文規定。而分割共有物究以原物分配或變價分配為適當，法院應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質及價值、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之決定，不受共有人所主張之分割方法所拘束（最高法院八十八年度臺上字第六○○號判決意旨參照）。
⒈如附表一、二所示不動產，經本院現場勘查顯示，附表一編號三、附表二編號一
至四號房屋均為二層樓房屋，一樓部分均出租給第三人，附表一編號三所示房屋一樓作為販賣冷飲使用（本院履勘現場時正整修裝潢中），附表二編號一、二房屋一樓打通經營PUB，附表二編號三所示房屋一樓經營鋁門窗行，附表二編號四所示房屋一樓及二樓均出租給機車行使用，至於附表一編號三、附表二編號一至三所示房屋二樓均為原告使用，其中附表一編號三所示房屋二樓目前無人居住，屋內放置原告之子的書及用品，附表二編號一至三所示房屋二樓內部相通，目前由原告居住。附表二編號五所示房屋為一層樓房屋，目前出租給第三人經營餐廳。有勘驗筆錄、照片在卷可參（本院卷八八至八九、九一之一至九一之七頁）。至於前開房屋坐落之土地，僅附表一編號三所示房屋坐落在附表一編號一所示土地上，其餘均全部或部分坐落在國有或花蓮縣有之土地上（詳細情形如前述三、㈢所示），而其中僅花蓮市○○段二九一、二九二地號土地，原告與被告乙○○、庚○○、丙○○、戊○○與財政部國有財產局台灣北區辦事處花蓮分處定有國有基地租賃契約書（本院卷十三至十四頁參照），其餘坐落之花蓮市○○段二八
九、二九○、二九一之一、二九三地號土地，並無證據證明為有權占用。⒉從本件共有不動產使用之情形可知，共有之房屋雖有六棟，然其中附表二編號一
、二所示房屋一樓、附表二編號一至三所示房屋二樓之內部均有打通使用的情形，且除附表一編號三所示房屋經保存登記，無占用國有及花蓮縣所有土地之情形外，其餘房屋均有占用國有及花蓮縣有土地之情形，如依被告丙○○意願將附表一編號一、三所示不動產分予被告丙○○，將附表二編號三、四房屋分予原告，對其他共有人並不公平，如依被告乙○○、庚○○、甲○○、戊○○所提出如附件所示分割方案，然該分割方案仍維持附表二編號三所示房屋之共有狀態，並應處理附表一所示不動產上之抵押權設定問題，及彌補個人分得之價差，尚有未經保存登記之附表二所示房屋如遭占用之國有及花蓮縣有土地管理人訴請拆除，可能導致損害等問題，對分得各該房屋之共有人顯屬不利。而斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質及價值、使用情形、經濟效用及全體共有人之利益，本院認為附表一所示不動產僅有房屋一棟，不適合分由共有人中一人獨得，至於附表二所示不動產雖有房屋五棟，但各棟房屋面積及樓層數均不同，價值有異，且因有內部相通之問題，尚需就屋齡甚久之共有房屋打通之隔間重新施工，由兩造額外支出相當之工程費用，以變更現有結構，並不符經濟上效益，又因各該房屋坐落之土地部分為有權占用，部分為無權占用，未來如未能辦妥承租土地之手續，恐有分得之共有人將遭拆除之結果而受損害，可見原物分配並不符合各共有人之利益。衡諸上情，本院認應以變賣本件共有之不動產，價金依所有權應有部分比例分配於原告與被告乙○○、庚○○、甲○○、丙○○、戊○○之方式，裁判分割附表一、二所示不動產，始為適當。
五、綜上所述，本件如附表一、二所示不動產應以變價分割之方式為適當。從而，原告依民法第八百二十四條第二項規定，請求裁判分割原告與被告乙○○、庚○○、甲○○、丙○○、戊○○共有如附表一、二所示之不動產，為有理由，應予准許，並諭知如主文第一、二項所示之分割方法。至於原告起訴請求非共有人之被告己○○分割共有物，為無理由，此部分之訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國九十三年十二月十七日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中華民國九十三年十二月二十二日
法院書記官林佳慧附表一編號土地及建物標示
一花蓮市○○段○○○○號土地
二花蓮市○○段二九五之一地號土地
三花蓮市○○段一一五七建號、門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋附表二編號土地及建物標示
一門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋
二門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋
三門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋
四門牌號碼花蓮市○○路○○○號房屋
五門牌號碼花蓮市○○路○○號房屋