臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第277號
原 告 新世代廣告有限公司
法定代理人 林美真
訴訟代理人 蔡勝雄 律師
被 告 謝俐慧
訴訟代理人 文 聞律師
許玉娟 律師
上列當事人間請求給付服務費用等事件，本院於民國100年6月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬陸仟元，及自民國一百年一月二
十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告主張：
1.被告於民國99年6月29日，將其所有之桃園縣○○鄉○○段
○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及座落其上00000-000
建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○號15樓，下稱
系爭房屋，合稱系爭不動產）委託原告銷售，約定委託期間
自99年6月29日起至99年10月31日止，委託價格為新臺幣（
下同）498萬元，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱
系爭契約）。嗣於簽立系爭契約同日，兩造再合意將委託價
格變更為450萬元，並另立委託銷售契約修正同意書（下稱
系爭同意書），被告同時授權原告在委託價格以上，得自行
當場收受定金，並同意以該售價百分之四為服務費用。嗣被
告再將委託價格提高為460萬元。原告接受委託後，即透過
銷售通路積極銷售，期間有證人 葉俊銘 願意買受，因葉俊銘
承購之條件已達系爭契約及同意書約定之內容，原告遂於99
年10月26日與葉俊銘簽署買賣議價委託書（下稱系爭委託書
），葉俊銘願以460萬元之價格購買系爭不動產，葉俊銘並
依約支付30萬元定金。然原告將簽立系爭委託書一事告知被
告，請其協同簽署不動產買賣契約書後，被告竟拒絕履約，
經屢次寄發存證信函催請履行，仍置之不理。
2.依系爭契約第11條第1項第4款及系爭同意書第4條約定，原
告既已完成 仲介 之義務，與葉俊銘簽署系爭議價委託書，並
約定以460萬元之價格購買系爭不動產，卻因可歸責於被告
之事由致無法完成買賣簽約，被告自應依上開約定給付報酬
18萬4,000元（計算式：460萬元x4%=18萬4,000元）。
3.又依系爭委託書第3條約定，若葉俊銘與被告簽訂不動產買
賣契約，原告得向葉俊銘收取服務報酬9萬2,000元（計算式
：460萬元x2%=9萬2,000元）。今被告故意不履行契約，致
原告喪失此可得利益，亦應由原告負擔損害賠償責任。
4.為此，爰依系爭契約11條第1項第4款、同意書第4條及民法
第226條、第216條第1項規定，訴請被告給付上開金額，並
聲明：如主文第一項所示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
1.被告不得任意終止系爭契約：依系爭契約第10條約定，終止
契約需經雙方書面同意，而被告並未告知，亦未經過原告同
意。此外，終止權之行使亦須有法定或約定事由，本件無此
種情形，故被告終止契約不合法。
2.系爭契約條款並未違反民法及消費者保護法（下稱消保法）
之規定：被告雖辯稱系爭契約條款顯失公平，然系爭契約簽
訂時，原告已盡充分告知義務，且被告都有要求其本身權益
，又定型化契約規定之違約條款，本於契約自由原則，即屬
私法自治範圍，系爭契約條款係經過兩造同意，自對於兩造
有拘束力，無任何不平等之處。
二、被告則以下列情詞茲為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠系爭契約業經被告終止：
1.被告固於99年6月29日由證人 黃弘吉 即被告之夫代理，於原
告公司承辦人即證人 廖家慶 接洽下與原告簽立系爭契約，委
託原告仲介銷售系爭不動產，指定委託銷售價格498萬元，
並交付系爭不動產之鑰匙1副予廖家慶供帶客看屋使用。然
被告本人及黃弘吉因從未有出售房屋之經驗，且於簽定系爭
契約時因尚未詳細審閱契約條款之約定，而不知依系爭委託
書第7條第1款約定，原告公司人員負有據實提供近3個月之
成交行情，以供被告了解所指定之委託銷售價格是否符合市
場行情之義務，是於99年6月29日簽定系爭契約指定委託銷
售價格，係聽由廖家慶之口頭游說建議所為，又因廖家慶極
力勸說被告修正委託銷售價格，被告旋即於簽約同日將委託
銷售價格修正為450萬元以上即可，由於修正之幅度達48萬
元之多（將近一成），被告代理人黃弘吉深覺不妥，嗣經詳
細審閱契約條款，始知上開第7條第1款之約定，即對原告公
司之信賴產生動搖。嗣廖家慶於向被告報告居間情形時，又
不斷試圖遊說被告再度修正委託銷售價格至420萬至430萬元
之譜，被告警覺有異，乃上網搜尋所在社區大樓之銷售成交
情形，發現與被告同屬47號樓之樓下樓層之成交價格竟至
500萬元左右，然原告公司人員卻仍游說被告降低委託銷售
價格，至此，被告對原告公司之信賴基礎已消失殆盡，乃決
定終止系爭契約，而於99年7月27日委由黃弘吉以所使用之
行動電話撥打廖家慶所使用之行動電話與廖家慶聯絡，表示
終止系爭契約之意思表示，並由黃弘吉親至原告公司向廖家
慶取回該鑰匙1副。
2.又系爭契約第10條雖約定終止契約需經雙方書面同意，然系
爭契約為原告所提供之定型化契約，上開條款違反民法第
247條之1及消保法第12條之規定，應屬無效，依民法第549
條第1項有關委任之規定，當事人之任何一方得隨時終止委
任契約，故被告自得終止系爭契約。
3.綜上，系爭契約既業已於99年7月27日經被告終止，原告自
不得再仲介銷售系爭不動產，從而，原告主張依系爭契約向
被告請求給付服務費用及所失利益應無理由，彰彰明甚。
㈡縱認系爭契約未經被告終止，系爭不動產買賣契約尚未成立
，被告自不負有給付服務報酬之義務，亦不負給付原告因未
能出售系爭不動產所失利益之義務：
1.民法第565條規定所定居間契約委託人固有依居間契約給付
報酬之義務，惟居間人不得強制委託人與第三人訂立居間人
所報告或媒介之契約。再依民法第568條第1項規定，居間人
，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。本件
就系爭不動產既尚未因原告報告或媒介而成立買賣契約，原
告自不得請求被告給付報酬。
2.雖原告以系爭契約第11條1項第4款約定，主張被告仍負有給
付服務報酬之義務，然系爭契約係由原告單方所提供之定型
化契約，而上開條款係片面擬制居間報酬給付條件之成就，
揆諸本院97年度訴字第986號判決意旨，實違反系爭居間契
約之性質及解釋定型化約款之衡平原則，應為無效，故被告
並不因此負有給付服務報酬之義務至明。
3.又被告既不負有與原告所居間媒介之葉俊銘訂立不動產買賣
契約之義務，則原告主張被告未簽約係可歸責於被告之事由
致系爭契約給付不能，應賠償其原得向葉俊銘請求之服務報
酬所失利益云云，應屬無據。
㈢另由系爭不動產自簽訂系爭契約之日起至被告終止契約時止
（即99年6月29日起至99年7月27日止），原告帶客看屋次數
達13次，然自99年7月28日起至99年10月31日止，長達3個月
期間均無任何看屋記錄，遑論有何原告所指稱之買家葉俊銘
之看屋記錄，除益證系爭契約業已於99年7月27日終止外，
更足見原告與葉俊銘就系爭不動產不可能真正成立買賣契約
，試問既無房屋鑰匙，亦未帶看，又有何人願憑空買屋，因
此，被告否認其真正，應由原告舉證以實其說。
三、原告主張兩造於99年6月29日簽立系爭契約，被告將其所有
之系爭不動產委託原告銷售，約定委託期限自99年6月29日
起至99年10月31日止，委託價格原為498萬元，嗣兩造合意
將委託價格變更為450萬元，嗣又提高為460萬元之事實，為
兩造所不爭，復有系爭契約及同意書為證，應堪信為真實。
至原告復主張其於受託期間已找到符合被告出賣條件之買方
葉俊銘，惟被告拒不簽訂買賣契約，依系爭契約、同意書之
約定及民法第226條第1項、第216條規定，被告應賠償其原
可獲得之服務報酬共27萬6,000元，則為被告所否認，並以
前詞置辯。經查：
㈠系爭契約並非顯失公平無效，且被告並未終止系爭契約：
1.按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其
顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除
不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主
要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者
。」、「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之
契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約
定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利
或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益
者。」消保法第12條、民法第247條之1分別定有明文。本件
原告係以提供不動產仲介服務為業之企業經營者，兩造間簽
立之委託銷售契約書係原告為與不特定多數消費者訂立同類
型契約之用，預先擬定之契約，屬消費者保護法第2條第7款
所稱之定型化契約，自有消費者保護法相關規定與民法第
247條之1規定之適用。
2.現代社會日常生活中有大量之締約需求，倘就所有契約均要
求由交易雙方個別商議，於交易速度與締約成本上勢不可行
，定型化契約即係因應現代交易型態所產生之締約方式。換
言之，定型化契約係現代社會必需之交易方式，並非僅因企
業經營者單方面利益考量而採行之制度，其本質仍係雙方意
思合致而訂立之契約。而私法自治、契約自由仍為私法之基
石，蓋自由市場提供締約雙方充分選擇締約對象、締約條件
之機會，締約雙方於理性判斷下均會追求自身最大利益，雙
方意思表示合致而締結之契約將達成雙方與總體社會最大利
益，於此前提下，公權力無須過度介入，否則反將因管制措
施妨害最大利益之達成，至於個別當事人因自身疏忽等情況
，致以較差之條件締約，除符合其他法定要件（如：得撤銷
）外，亦不得據以主張不受契約之拘束，此由民法對一般法
律行為，僅在有違反強行規定或公序良俗，始例外認為無效
，否則均予當事人形成自由一節即明。於定型化契約中，因
考量締約地位、資訊之不對等，法律特別擴大司法機關介入
規制之程度，於定型化約款有違反誠信原則，對消費者顯失
公平之情況時，亦使其歸於無效。然除有前開情事者外，仍
應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約之效力予以尊重
。系爭契約第10條固規定：「本契約非經雙方書面同意，不
得單方任意變更之；…。」，然該條款僅係重申契約應予嚴
守（pactasundservanda）之契約法上基本原則，乃中性
表述，且系爭契約第10條不得單方任意變更契約內容與第3
條契約存續期間，對兩造契約當事人皆同予限制，並非僅限
制被告，自難認有何顯失公平之處，是被告辯稱該等規定顯
失公平無效云云，顯無足採。另系爭契約第3條既已明訂契
約存續期間，顯已排除民法第549條第1項勞務契約當事人得
隨時終止契約之規定，則被告即不得任意主張終止契約。
3.再者，被告主張其代理人即被告之夫證人黃弘吉曾於99年7
月27日向原告受僱人證人廖家慶終止契約一節，亦遭原告否
認。被告雖提出黃弘吉所使用行動電話通聯紀錄，證明黃弘
吉曾於99年7月27日與廖家慶通話，然該通聯紀錄仍無從證
明黃弘吉與廖家慶之通話內容，自不足以證明黃弘吉曾向廖
家慶為終止契約之意思表示。另黃弘吉結證稱：原告受僱人
廖家慶在99年7月20幾號打電話過來，伊於電話中表示伊家
人需使用系爭不動產，暫時無法委託廖家慶出售，廖家慶隨
即應允，…99年7月底之後至10月底之間，原告公司人員曾
與伊聯絡表示要看房子，但是伊皆表示不方便等語（見100
年6月3日言詞辯論筆錄第4頁）核與廖家慶結證稱：黃弘吉
自始至終皆未曾向伊表示欲終止契約，當初黃弘吉係於97年
7月27日中午12時許係臨時以電話告知伊欲取回系爭房屋鑰
匙，因系爭房屋較其臺北居處清靜，其妻即被告欲使用系爭
不動產做月子，並表示其岳母會來照顧被告，時間約需1個
月左右，伊考量委託期間至99年10月31日止仍有相當期限，
方為同意。伊曾詢問若有客戶欲看房子如何處理，黃弘吉表
示直接與被告聯絡即可。伊並於當日向黃弘吉表示已有人即
葉俊銘出價450萬元，會再繼續與其接洽，過2天黃弘吉向伊
表示希望至少以460萬元成交。後經伊與葉俊銘聯絡協調後
，葉俊銘願出價460萬元，但被告即不接電話等語（見100
年6月3日言詞辯論筆錄第6至7頁），及證人葉俊銘結證稱：
伊在去年七月初看過2次房子，之後要再看的時候，原告表
示因為屋主要做月子所以沒有辦法看。伊本來出價450萬元
，但是仲介表示屋主要460萬元，伊喜歡系爭不動產，故差
10萬元勉強接受等語（見100年6月3日言詞辯論筆錄第9至10
頁）相符，足見黃弘吉係向廖家慶表示被告需使用系爭不動
產做月子，暫時無法委託廖家慶出售，並非終止系爭契約。
若黃弘吉確曾於99年7月27日向廖家慶表示終止系爭契約，
原告即無再與被告聯絡看屋，並繼續與葉俊銘接洽商談要求
其提高價錢之理，是被告並未向原告表示終止契約，實屬炯
然。
3.綜上，系爭契約第10條、第3條並無何顯失公平之處，對兩
造仍有拘束力，且被告並未曾向原告為終止契約之意思表示
，是被告仍應受系爭契約之拘束，要屬無疑。
㈡葉俊銘確已出價達被告委託價格欲購買系爭不動產：
廖家慶結證稱：伊說有人願意出價450萬元即證人葉俊銘，
後來與葉俊銘協調後他願意出價460萬元。原告七月份曾帶
葉俊銘去看過2次房子，後來約看時每次約好時間被告又變
卦所以就沒看成。之後99年10月26日葉俊銘願出價460萬元
後伊聯絡被告，被告卻不接電話等語（見100年6月3日言詞
辯論筆錄第7頁），核與葉俊銘結證稱：伊在去年七月初看
過2次房子，看完之後仲介一直向伊表示系爭房屋沒問題，
因為當初看系爭房屋是頂樓，比較會漏水，伊是做工程的比
較瞭解，伊考慮一陣子，仲介表示是新大樓建材比較好，且
現在保證不會漏水，因為伊是小家庭，系爭房屋是二房剛好
很適合，且交通方便，所以決定要買，去年八、九月就決定
要買，想要再看一下房子，但也沒有辦法。伊本來出價450
萬元，後來仲介表示屋主要460萬元，伊喜歡系爭不動產，
故差10萬元勉強接受。系爭房屋屋況不錯，只是窗外看出去
有刀煞，是開放式的廚房。伊交付定金30萬元給仲介還沒有
拿回來等語（見100年6月3日言詞辯論筆錄第9至10頁）相符
。葉俊銘既對系爭房屋格局、位置與交通狀況等知之甚稔，
且廖家慶與葉俊銘之證詞相符，顯見原告確曾帶同葉俊銘看
屋2次無誤。葉俊銘並已打算購買系爭房屋，且已與原告簽
署系爭委託書並交付定金30萬元。被告辯稱此乃不實云云，
亦無足取。
㈢系爭契約第11條1項第4款並未違反民法第565條、第568條第
1項與前揭規制定型化契約條款之規定而無效：
1.系爭契約第11條第1項第4款固規定：「受託人於買賣成立時
，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百
分之四；委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲
介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四
服務報酬予受託人：…4、買方書面承購價格已達委託人之
最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者」。現今不
動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技
術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸
業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過
程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之
勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消
費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報
酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間
內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與
成本。是兩造為系爭約定，一方面可避免仲介公司投入之心
力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費
，並無不公平或不當限制消費者權益之處。
2.況系爭契約第11條1項第4款並未約定有人出價達委託銷售價
格時，契約即為成立，仍須經被告再次確認同意後買賣契約
方為成立，自無被告所辯強制其締約之情事。又系爭契約第
11條1項第4款之性質非屬居間買賣成立時應支付之服務報酬
，應係被告債務不履行時，應支付違約金予原告之約定，應
屬損害賠償總額預定性之違約金，並未排除民法第568條第1
項居間報酬請求給付條件之任意規定。而違約金之約定屬契
約自由，尚無違背公序良俗，對消費者顯失公平之情形，是
被告抗辯上開條款違反居間契約之性質及解釋定型化約款之
衡平原則，應為無效云云，顯無足取。另葉俊銘出價既已達
被告委託之460萬元，而被告卻無故拒絕簽署確認，則原告
主張依上開條款請求被告給付違約金，洵屬有據。
3.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條固有明文。然違約金是否相當，須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本
院審酌依被告所提系爭不動產所在大廈保全股份有限公司訪
客登記紀錄，原告已帶看多人探訪系爭不動產，顯已付出相
當成本盡力促成系爭不動產交易之完成，且若被告未毀約，
葉俊銘之出價已符合被告設定之售價，僅俟簽約完成原告即
可取得報酬，故原告請求被告給付之違約金數額並未過高，
自無酌減之必要。故原告得向被告請求給付違約金18萬
4,000元（計算式：460萬元×4%＝18萬4,000元）。
㈣原告得請求所失利益之損害賠償
按「因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求
損害賠償」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形
或依已訂之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，
視為所失利益。」民法第226條第1項、第216條分別定有明
文。本件被告拒不履約，致被告與葉俊銘無法以460萬元之
價格訂立買賣契約，乃可歸責於被告之事由致其給付不能。
而依原告與葉俊銘所簽立之系爭委託書第3條第1項第1款之
約定，被告若與葉俊銘就系爭不動產簽立買賣契約，原告即
得請求承購價格百分之二服務報酬，此部分乃原告依已訂之
計劃可預期取得之利益，乃可請求被告賠償之所失利益。是
原告請求被告賠償所失利益9萬2,000元（460萬元×2%＝9萬
2,000元），亦屬有據。
㈤綜上分析，原告得請求被告賠償之金額包括違約金18萬
4,000元與所失利益之損害賠償9萬2,000元，共27萬6,000元
。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。本件起訴狀繕本於100年1月27日付與被告
住所地之同居人，有送達證書1紙在卷可稽，是本件原告請
求利息之起算日為同年月28日，應堪認定。
五、綜上所述，原告依照系爭契約、同意書及民法第216條第1項
、第226條之規定請求被告給付如主文第一項所示，為有理
由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與所舉證
據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國100年6月23日
桃園簡易庭法官王筆毅
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併預納上訴審裁判費。
中華民國100年6月23日
書記官辜伊琍