宣示判決筆錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳柏廷 律師
被 告 丙○○
兼法定代理人
被 告 己○○
兼法定代理人
共 同
訴訟代理人 李志澄 律師
被 告 乙○○
被 告 丁○○
被 告 戊○○
上列當事人間遷讓房屋等事件於中華民國96年4月12日下午3時
在本院士林簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 鍾信行
書記官 馮衍燕
通 譯 宋明德
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並命將判決主文、所裁判之訴訟標的及
其理由要領，記載於後：
主文
被告等應將坐落台北市○○區○○段三小段二三九地號上之三二
0七八建號門牌號碼台北市○○區○○○路○巷○號四樓房屋騰
空遷讓交還原告。
被告丙○○、己○○應自民國九十五年五月一日起，至遷讓交還
前開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆萬元之損害金，暨
按月連帶給付原告新台幣肆萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟捌佰陸拾元由被告丙○○、己○○連帶負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領
一、原告主張：（一）關於租約以及訴之聲明事項暨理由：1.緣
原告係坐落於臺北市○○區○○段三小段239地號土地上之
32078建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○巷○○號4樓
之房屋(下稱系爭房屋)所有權人，此有不動產登記謄本(
原證1)可稽。原告於民國(下同)93年4月3日將系爭房屋
出租予被告丙○○使用，雙方簽訂租賃契約，並由被告己○
○擔任連帶保證人，約定租金每月新台幣（下同）40,000
元，租賃期間自93年5月1日起至95年4月30日止，被告並
提供80,000元作為押租金之用，此復有房屋租賃契約書(原
證2)可證。詎租賃期間屆滿後，原告即表示不再出租予被告
使用，惟被告始終藉故推託並未依約返還系爭房屋，經原告
多次電話催告、甚或委請律師發函催告，伊仍未將房屋清空
返還予原告。2.依據系爭房屋租賃契約書第13條，「乙方(
即被告丙○○)如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情
事時丙方(即被告己○○)應連帶負損害賠償責任並願拋棄
先訴抗辯權」，是被告己○○應與被告丙○○負連帶負賠償
之責；另被告乙○○、丁○○、戊○○三人均為被告丙○○
、己○○之子女，現被告己○○、乙○○、丁○○、戊○○
等四人仍居住使用系爭房屋，此有戶籍謄本(原證3)可稽。
3.關於無權占有之排除部分：按「租賃定有期限者，其租賃
關係，於期限屆滿時消滅。」、「承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有
物者，得請求返還之。」民法第450條第1項、第455條、
第767條分別定有明文。再按房屋租賃契約書第6條亦規定
「乙方(即被告丙○○)於租期屆滿時，除經甲方(即原告
)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方…」。查兩造間就系爭房屋之租賃關係，已因租期屆
滿而於95年4月30日消滅，惟被告等迄今仍無權佔用原告房
屋，並未交還，故原告自得依前揭規定，請求被告等遷讓系
爭房屋交予原告。4.關於相當於租金之不當得利部份：次按
，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條亦定有明文。被告自95年5月1日起即租賃
關係屆滿後，仍無權占有系爭房屋，即受有相當於租金計算
之所受利益，致原告受有相當租金額之損害之情事，因此，
被告自95年5月1日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月應受
有相當租金40,000元之不當得利，原告自得依上揭條文對之
請求返還。5.關於違約金之部分：再按，房屋租賃契約第6
條末段規定，「…如不即時遷讓交還房屋，甲方(即原告)
每月得向乙方(即被告丙○○)請求按照租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方(即被告己○○
)，決無異議。」查雙方租賃契約關係已於95年4月30日消
滅，卻未即時依約交還該屋，故原告自得依該條規定請求被
告丙○○、己○○應自95年5月1日起至遷讓交還系爭房屋
為止，按月給付200,000元之違約金。（二）關於對被告答
辯理由之駁斥暨辯證：1.原告承認原證2租賃契約之效力：
原告承認原證2租賃契約之效力，並以民事準備一書狀繕本
當庭遞交之送達重申此意，是原證2書面不論是意思表示合
致或意思實現而持續付租、收租，均足於雙方兼生效。2、
原告起訴之請求係向舊約承租人丙○○請求租賃物，請保證
人己○○依約擔負保證責任，另同時做所有物返還之請求、
不當得利之請求：（1）、被告所謂之舊約係由被告 柯君 承
租人。（2）被告所謂新約係以己○○為承租人。基於債之
相對性，假設被告主張以新約代舊約，起碼並不代表新約己
○○可以佔有系爭房屋〈容後說明〉，至少丙○○即為無權
佔有。3.被告單方主張以所謂新約替換同一租期之舊約，並
「約定」租約到期後因已溢付所以免付再兩年租金，情節荒
謬，應請被告就該「約定」之存在詳實舉證。事實上並無舊
約、新約，有效的一份只有原告主張之原證2：（1）原告
主張自始只有一份租約即原證2。（2）原證2為民間文具
店所買制式契約，請庭上注意當事人在契約末還有依據特殊
狀況約定改減，而被告單方主張之被證1新約僅有簡單制式
約定，不符租賃實情。（3）事實上，被告證物1是原被告
在民間租屋租約簽立之後，因被告擬行公證，原告與被告大
約在95年5月初另行書具擬為公證之用，後來原告認因為作
業麻煩且租金不符(租金寫少，萬一房客不付房東也吃虧，
而且逃避稅捐也不好)所以雙方就沒有去公證。事實上，被
證一之契約在成立之當時雙方已經約定是作為公證節稅之用
，既無去公證後來即已經合意解除。況退步言之，就算原告
無法證明雙方有將該擬公證之契約書面解除作廢，該契約既
確屬雙方虛偽通謀用以節稅，根據民法第87條之規定亦屬無
效。證據：原證4，原告訴訟代理人提出他案公證契約書一
份以為比對。可以證明，被告所提被證1根本就是擬欲公證
之用。（4）被告既然主張原告同意再讓被告住二年，就此
合意應請被告舉證，被告迄無法舉證。（5）原告根本與被
告不熟識，被告竟然說原告與之熟識，謊言顯矣！是請庭上
詢問被告如何熟識？既然被告主張二份租約是以新約代舊約
，則該二約同以93年5月1日起租，試問，被告在起租時如
何給付租金？一次給幾個月？請庭上對被告訊明，即可輕克
其謊言。（6）被證1契約並無特殊約定，不符常情。另請
庭上詢問被告其押租金付多少錢？一般民間租賃為月租金之
2個月額度作為押租保證金，那麼何以被證1寫上8萬？而
不是4萬。（7）原證2已經週延，而且月租4萬，被告任
編情節以被證1隨意接置，台灣諺語「竹竿接〈置〉菜刀」
、「牛頭接置馬嘴」即是此情。而房東將寫好之月租4萬，
莫名改為2萬，從租屋市場觀察，絕無動機，以該棟度租賃
標的物近天母圓環依建物謄本標示4樓樓層201點96平方米
加上陽台34點13平方米，總計71坪月租4萬已經偏低，決不
可能再訂新約以月租2萬出租。4.原告確實於95年7月3日
、8月1日、8月16日再以律師函通知被告搬遷，詳如原證
5。被告 柯謝 夫妻於95年8月14日上午10點20分到11點25分
前來原告訴訟代理人事務所協商之時，從頭到尾僅表示「臨
時找房子不容易、願意再訂新約繼續繳費承租」，並無表示
「有被告證物一之租約存在」，就此二事實之有無，被告對
原告該部主張事實迄無否認。再如被證一屬實，被告又何有
不予以表示或回函之道理。5.退萬步言之，原告已經從「被
告給付押租金之時間」、「押租金8萬與4萬元月租金與租
屋市場收押租金2個月之慣習相稱」、「原證2第一份租約
第19條還有手寫房東裝冷氣、分擔浴室裝修金、、」、「第
一份契約契約格式」、「被證1第2份契約與制式公證契約
書」等等諸點來說明被證1已經事後被雙方合意解除，事實
上該書面依民法第87條第1項前段之規定已屬無效，本無從
解除；倘被證1之契約有效，該份租約亦已經在95年4月30
日到期而原告亦多次反對續租業有陳述如前，被告亦無從阻
卻原告請求如原告訴之聲明。（三）綜上，原告乃依民法第
179條、第450條第1項、第455條、第767條及系爭房屋
租賃契約第6條請求：1.被告丙○○、己○○、乙○○、丁
○○、戊○○應將坐落於臺北市○○區○○段三小段239地
號土地上之32078建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○
巷○○號4樓之房屋全部騰空，並遷讓返還予原告。2.被告丙
○○、己○○應自民國95年5月1日起至將訴之聲明第一項
所示建物返還之日止，按月連帶給付原告新台幣40,000元。
3.被告丙○○、己○○應自民國95年5月1日起至將訴之聲
明第一項所示建物返還之日止，按月連帶給付原告新台幣
200,000元。4.原告願供擔保，請准為假執行宣告。5.訴訟
費用由被告丙○○、己○○連帶負擔。（四）提出原證1：
系爭不動產之登記謄本影本二紙、原證2：房屋租賃契約書
影本數紙、原證3：戶籍謄本影本二紙、原證4：他案公證
契約書影本一份、原證5：律師函影本3件等為證。
二、被告則以：（一）、本件兩造間固有承租坐落台北市○○區
○○○路○巷○○號4樓（以下簡稱系爭房屋）之事實，惟兩
造租賃契約之內容並非如原告起訴狀原證二所提93年4月3
日「房屋租賃契約書」所示，查原告所提之該「房屋租賃契
約書」承租人為被告丙○○，其出租人「甲○○」之字樣則
係由其父 呂敏 文所書寫，契約之簽名欄項下，並係由 呂敏文
代簽，故書寫為「呂敏文代」字樣，當時原告並未出面締約
及簽名，該租約雖載為租金每月四萬元（新台幣，下同）租
期屆滿不即時遷讓交還房屋，按照租金五倍計算違約金云云
，惟至同年5月1日，被告己○○等即再與原告本人就系爭
房屋重新簽立「房屋租賃契約」（被證一），已變更承租人
為被告己○○，租金亦改約定為每月二萬元，另違約金亦即
定為，若終止租約或租賃期滿不交還房屋，應交付按房租一
倍計算之違約金，是姑不論原告由呂敏文簽立舊約時是否有
代理權，嗣於原本人與被告己○○再簽訂租約時，應已更新
租約之意思表示內容，而以新約為準，舊約應已作廢，原告
仍執舊約主張被告丙○○為承租人，被告己○○為連帶保證
人云云，而為本件起訴已顯無理由！（二）、本件系爭房屋
之租約已由原告本人與被告己○○簽立新租約已如前述，而
因原告告知被告須依舊約之內容每月給付四萬元之租金，以
做給其父呂敏文看，實際上雙方之租金則係以二萬元計算，
此多付之二萬元將作為日後扣繳房租之用，亦即原訂租期屆
滿後，將以原租金續租二年，被告己○○於後二年即不必再
繳交租金，被告己○○因雙方早已熟識，乃予信任，因而於
前二年均按月繳交四萬元，且於租約所定之95年4月30日租
期屆滿後亦繼續居住，且未再繳租，而原告並未立即有任何
異議，此足見兩造間之租約，實係以每月二萬元做為租金，
而租期實亦應至97年4月30日為止，被告等自無違約、欠租
之情事，更非無權占有，自無應遷讓交還系房屋及所謂給付
不當利及違約金之義務，原告本件起訴主張，顯有不合！（
三）被告己○○既無違約之事實，而被告丙○○依新約亦僅
為普通保證人，而非連帶保證人，則原告主張被告違約及
應負連帶保證責任云云，即均屬無據！何況其所主張之按
租金五倍計算之違約金，既明顯過高，且此損害賠償額預
定性之違約，亦與不當得利之請求重複，依法均不應予以
准許，至於原告另訴請被告等之子女乙○○、丁○○、戊
○○三人應遷讓房屋云云，查該三名被告均屬被告二人之
未成年子女（請參原證三之戶籍謄本），隨同被告等居住
依民法第942條之規定，僅為占有輔助人，而非占有人，
原告對其等起訴，亦顯無理由！（四）本件被告所提被證一
之房屋租賃契約已經鈞院當庭核對正本無誤，且原告本人亦
當庭自承為其所簽立無訛，則該契約自屬真正！且該契約簽
立日期為93年5月1日，而原告原證二之房屋租賃契約則係於
之前之93年4月3日即已簽立，足證兩造係於原租約之後，已
協議另立契約，並變更當事人及其他租賃條件，則舊約實已
解除作廢，而應以新約為準，原告仍執舊約主張，自無理由
！（五）原告前於鈞院初次開庭時否認有此新約之存在，今
卻更迭主張，辯稱該契約僅係擬為公證之用之契約，係屬通
謀無效云云，非惟前後反覆，已不可採！被告亦否認此之主
張，應由原告負責舉證證明，且果如雙方真有另為公證之需
要，則以原約辦理公證即可，何需另立契約，且變更立約人
及相關租賃約定之內容？是原告此之辯解，尤屬不合常情，
殊無可採！至於原告另以其所提租約係文具店所買制式契約
，而被告所提契約則與他案之公證契約相同，並無特殊約定
云云，而執為否認系爭被告所提租約之藉口云云，然原告既
自承其簽立第二份新租約之事實，其約定內容自屬雙方同意
而為！豈有以契約版本來源否定契約之理？是其此辯，尤屬
無理！（六）兩份租約均自93年5月1日起租，且押租金同
約定為八萬元，正足以證明被告所提之租約係延續原定租約
變更而來之主張及緣由！原告執此為辯，亦無可採！（七）
被告等乃非專精法律之人，甚且係申請法律扶助方為本件應
訴，則接獲原告律師函後，不知或不為回函，自均無不可！
豈可執此指稱被告說謊？原告此之主張，殊為無理！（八）
綜上所述，本件原告之主張顯無理由，請求1.駁回原告之訴
及假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決
，請准供擔保免為假執行。提出房屋租賃契約影本為證。
三、查門牌號碼台北市○○○路○巷○○號4樓房屋為原告所有，
有建物登記謄本可籍。原告以呂敏文為代理人與被告丙○○
於93年4月3日訂立房屋租賃契約（下稱前租賃契約），被
告丙○○並以己○○為連帶保證人，承租上開房屋，租賃期
限自93年5月1日至95年4月30日止，每月租金新台幣（下
同）4萬元，有租賃契約書可籍。又原告於93年5月1日與
被告己○○訂立房屋租賃契約（下稱後租賃契約），被告己
○○並以丙○○為保證人，承租上開房屋，租賃期限自93年
5月1日起至95年4月30日止，每月租金2萬元，亦有房屋
租賃契約書可籍。
四、原告主張以93年4月3日訂立之租賃契約為依據，被告則以
93年5月1日訂立之租賃契約為抗辯，究以何者契約為依據
？為兩造所爭執重點，經查：
（一）依前租賃契約書第5條約定，被告丙○○應於訂約時
，交付出租人8萬元作為押租保證金，被告丙○○於
93年4月20日遷入承租房屋，並於93年4月28日交付
押租金8萬元，為兩造所不爭執，並有附於前租賃契
約之收款明細記錄可籍。被告交付押租金在後租賃契
約訂立之前，應認被告交付押租金係依前租賃契約之
約定交付。
（二）被告自93年5月1日起至95年4月30日止，按月交付
租金4萬元，依前租賃契約書所附房屋收款明細欄雖
僅記載至93年10月31日，惟約定租賃期限未積欠租金
，為兩造所不爭執，足認兩造係依前租賃契約交付租
金。
（三）依前租賃契約附註：1.乙方（即承租人）設籍本房屋
；2.簽本契約後，乙方（即承租人）可開始搬遷入本
房屋；3.甲方（即出租人）提供安裝冷氣機2噸1台
，1.5噸1台；4.分擔浴室整修費用4萬元。被告於
93年4月20日搬遷入所承租之房屋，被告等人戶籍亦
於93年4月30日遷入，有被告之戶籍謄本可籍，被告
等之戶籍遷入亦在後租賃契約訂立之前，顯係依前租
賃契約為之。
（四）查前、後租賃契約租賃期限均自93年5月1日至95年
4月30日止為2年，被告以租賃期限2年，每月交付
租金4萬元，每月多付2萬元，租期屆滿後續住扣抵
，以互信方式口頭約定等語抗辯，為原告所否認，被
告未能提出與原告約定扣抵續住之證明，供本院參酌
，衡諸常理，如約定每月租金2萬元（依後租賃契約
）於每月多付2萬元，再扣抵續住，何不於前租賃契
約或後租賃契約內加註每月多付之租金於租賃期限屆
滿後扣抵續住等條款，以保權益，被告此部分抗辯，
尚不足採。
（五）綜上所述，被告係履行前租賃契約之條款，且後租賃
契約第8條「應逕受強制執行事項」雖未記載，依契
約約定事項之形式觀之，原告主張後租賃契約係為公
證之用者，屬通謀而為虛偽意思表示，堪認為真實，
依民法第87條第1項前段之規定，其意思表示無效。
被告抗辯租期屆滿後按月扣抵2萬元，續住2年等情
，尚不足採，應認原告之主張為真實。
五、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」；
又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益」，民法第450條第1項、第179條前段訂有明文。查
被告丙○○於95年4月30日租賃期限屆滿後，未再支付租金
，無權占有原承租之房屋，致原告受有損害，被告己○○為
為連帶保證人，原告請求自租賃期限屆滿後，被告丙○○、
己○○應連帶按月給付相當於租金之損害，應屬可採。
六、按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，為民
法第252條所明定。本件依前租賃契約第6條約定：「乙方
於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權
利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照
租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙
方，決無異議」。原告依此約定請求被告每月按租金5倍之
違約金20萬元，其約定顯屬過高，本院認按每月以租金4萬
元計算之違約金，方屬公允。
七、從而，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，並請求
被告給付如主文第二項所示之損害金及違約金，均屬有據，
應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟第427條第2項訴訟適用
簡易程所為被告敗訴之判決，依法應依職權宣告假執行。至
原告敗訴部分，因訴之駁回而失所依據，其假執行之聲請，
併予駁回之。
中 華 民 國 96 年 4 月 12 日
士林簡易庭法官 鍾信行
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 12 日
書記官馮衍燕