臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃簡字第826號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳宏瑄 律師
複代理人 甲○○○
乙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 陸歷民 律師
陳俊翰 律師
被 告 丁○○
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國97年7月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告戊○○應給付原告新臺幣叁拾壹萬元，及自民國九十六年十
月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告戊○○如以新臺幣叁拾壹
萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告丁○○經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原
告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告丁○○於民國96年3月9日以被告戊○○名
義與伊簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），雙方約定由伊
向被告戊○○購買其所有坐落桃園縣桃園市○○段第839地
號及其上同段第1782、1750建號即門牌號碼為桃園縣桃園市
○○○街12之1號7樓房屋及停車位（下稱系爭房地），總
價金為新臺幣（下同）331萬元，伊並已依約先行給付31萬
元定金，其餘則向銀行貸款以為給付。 嗣伊 雖於訂約後積極
接洽日盛、渣打、土地銀行辦理貸款事宜，惟均遭拒絕。為
此乃於同年6月4日再與被告丁○○簽訂協議書（下稱系爭
協議書），約定由伊負責提供自己及保證人之收入證明予被
告丁○○至借款銀行確認可貸款額度，確認時間至96年6月
11日下午5時為止，屆時若仍無法貸至上述額度，雙方則解
約處理，被告丁○○並應全數無息退回已收定金。茲因伊仍
無法辦理貸款，雙方約定之解除條件即已成就，系爭買賣契
約因而失效。伊雖於96年7月間以存證信函通知被告返還定
金，均不獲置理，為此訴請被告戊○○、丁○○返還定金，
及自起訴狀繕本最後送達翌日起加付法定遲延利息等語，並
聲明求為判決：㈠被告戊○○、丁○○應給付原告31萬元，
及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。㈡如其中一被告給付時，他被告於該給
付範圍內同免其責。
三、被告戊○○則以：被告丁○○未經同意即擅以其名義與原告
簽訂系爭買賣契約，應屬無權代理；縱本院認被告丁○○乃
有權代理出賣系爭房地，然遍觀系爭買賣契約，既無任何賦
予原告於貸款不足額時得以解除契約之特別約定，遑論被告
丁○○乃以自己名義與原告簽訂系爭協議書，渠等間之約定
，更與原告無涉，是原告對其所為請求，顯然欠缺法律依據
等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供擔保請
准宣告免為假執行。
四、被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭所
為聲明及陳述略以：其先前曾向被告戊○○借名購買系爭房
地，雙方並約定如因投資系爭房地獲利，將分配利潤予被告
戊○○；本件乃因原告所提出之收入證明數額過低，復無具
相當資力之保證人為其擔保，事後更拒絕其所尋得以辦理貸
款之銀行，以致無法貸款，原告顯然自始並無履行系爭買賣
契約及系爭協議書之誠意，並故使系爭協議書所約定之解除
條件成就，其自無返還定金之義務；倘本院認被告戊○○應
負返還定金之責，其亦願承擔被告戊○○所負之債務等語，
資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實：
㈠被告丁○○於96年3月9日以被告戊○○名義而與原告簽訂
系爭買賣契約，由原告向被告戊○○購買系爭房地，價金為
331萬元，原告並已先行給付31萬元定金予被告丁○○。
㈡原告與被告丁○○嗣於96年6月4日簽訂系爭協議書，約定
由原告提供其自身及保證人之收入證明，被告丁○○則持以
向銀行確認可貸款額度是否為350萬元，貸款准否之確認時
間則為96年6月11日下午3時前。
㈢原告迄至96年6月11日為止，均未獲任何銀行准予貸款350
萬元。
六、本件之爭點：
㈠原告主張系爭買賣契約及系爭協議書乃係各自成立於原告與
被告戊○○、丁○○之間，有無理由？
㈡原告主張系爭買賣契約因解除條件成就而失效，伊自得請求
被告戊○○、丁○○返還定金，有無理由？
㈢被告丁○○主張願承擔被告戊○○對原告所負之定金返還義
務，有無理由？
七、得心證之理由：
㈠原告主張系爭買賣契約及系爭協議書乃係各自成立於原告與
被告戊○○、丁○○之間，有無理由？
⒈原告主張系爭買賣契約乃係成立於其與被告戊○○間，業據
提出不動產買賣契約書1份為證，惟為被告戊○○所否認，
並辯稱該約乃被告丁○○無權代理所為，與伊無涉云云。惟
觀諸前開不動產買賣契約書，其中立約當事人欄及交款備忘
錄上均各載明「立契約書人賣主（乙方）戊○○」、「代理
人丁○○」、「繳款日期96年3月9日、繳款金額20萬元、
收款人簽名：戊○○、丁○○代」，核與被告戊○○於本院
審理時所自認伊為屋主，委託被告丁○○出賣系爭房地等語
（見本院96年11月2日筆錄第1頁），以及被告丁○○陳稱
當初伊係向被告戊○○借名購買系爭房地，雙方約定如因投
資該房地而獲有利潤，將會分配利潤予被告戊○○等語（見
本院97年6月24日筆錄第5頁）相符，自堪信被告戊○○曾
授權丁○○代理出賣系爭房地予原告。至被告戊○○雖於事
後翻異改稱被告丁○○乃無權代理人云云，並提出授權書1
紙為證。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明
與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279
條第3項已有明文，茲被告戊○○縱未於上開授權書上親自
簽名，然文書之作成既不以本人自行書寫為必要，本院即無
從以此逕行推論被告戊○○並未授予丁○○代理權以訂立系
爭買賣契約。被告戊○○就此所為自認之撤銷，顯非適法。
是以，原告主張系爭買賣契約乃係成立於其與被告戊○○之
間，即屬有據。
⒉原告復主張系爭協議書乃係成立於其與被告丁○○之間云云
。然按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為
，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而
知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代
理」，最高法院已先後闡釋著有92年度臺上字第1064號、82
年度臺上字第672號及81年度臺上字第165號判決意旨，可
為參照。而觀之上開協議書內容，其主旨既明載：「茲因桃
園民富一街12-1號7樓持分全部交易，雙方協議如下」，且
其內容復開宗明義表示：「繼續履約，……」各等語，至堪
認定原告與被告丁○○於96年6月4日所簽訂之系爭協議書
，乃係專門為解決系爭買賣契約所涉貸款問題而另行訂立，
否則又何來「繼續」之有？另佐以當初為原告及被告戊○○
辦理系爭買賣契約簽訂事宜之代書 林繼旺 於本院審理時更證
稱被告丁○○於與原告簽訂系爭買賣契約時，曾提示授權書
予原告等語（見本院97年6月24日筆錄第2頁），準此，縱
被告丁○○事後未以被告戊○○名義，而係逕以自己名義簽
訂系爭協議書，然原告既早在簽訂系爭買賣契約時即已知悉
被告丁○○乃為被告戊○○之代理人，則依前開最高法院判
決意旨所示，原告自仍不得對於隱名代理人即被告丁○○主
張系爭協議書乃其所自為。從而，原告主張系爭協議書乃係
存在於其與被告丁○○間云云，顯為無稽，難以採憑。
⒊從而，不但系爭買賣契約存在於原告與被告戊○○之間，系
爭協議書亦因被告丁○○本於隱名代理人之身分而與原告簽
訂，其法律效力應直接對本人即被告戊○○發生，而與被告
丁○○無涉。
㈡原告主張系爭買賣契約因解除條件成就而失效，伊自得請求
被告戊○○、丁○○返還定金，有無理由？
⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力，
附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均
不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須
以意思表示為之者，有所不同，最高法院93年度臺上字第35
9號判決意旨，可為參照。
⒉經查，系爭協議書既約定「繼續履約，由買方提供收入證明
及保人之收入證明至借款銀行確認可貸款額度（貸款額度為
350萬元正）可搭配房信貸方式進行，確認時間至96.6.11下
午1500前」及「如無法貸至上述額度，雙方解約處理，買方
已支付之金額全額無息退回」等語，且當時一同在場見證之
代書即證人林繼旺於本院審理時復已證稱：「（因何簽此協
議？）原先的貸款下不來，加上後來房子有裝潢的問題，所
以才另外做協議。」、「（因何上有確認時間96年6月11日
之限制？）就我認知是怕貸款一直下不來，會拖延交易」、
「（依照你的認識，『如無法貸至上述額度，雙方解約處理
』是否意旨若貸不到350萬元的話，就不買這個房子？）依
照我的認識一般的案子應該是有這個意思。」等語（見本院
97年6月24日筆錄第3頁），而兩造對證人上開所為證述內
容復均無意見（見同上筆錄第4、5頁），則依上開證人所
為證言可知，系爭買賣契約確以系爭協議書而附加「得否向
銀行貸得350萬元」之解除條件。原告就此所為之主張，即
足採憑。
⒊其次，原告於96年6月4日訂立系爭協議書後固曾提供其自身
及保證人之收入證明予被告丁○○，然經被告丁○○持以向
銀行申貸時均遭拒絕無從獲得貸款，截至96年6月10日原告
向被告丁○○取回相關權狀資料欲自行辦理貸款時為止，均
未有任何銀行准予核貸等情，為兩造於本院歷次審理時所不
爭，自堪信屬實。此外，被告戊○○、丁○○迄至本院言詞
辯論終結時為止，復均未能舉證證明原告將得於96年6月11
日下午3時前可獲何家銀行准予申貸之事實，即堪認系爭買
賣契約業因其解除條件成就而當然失效。
⒋至被告丁○○雖抗辯原告所提出之收入證明數額過低，復未
主動尋找較有資力之保證人，顯見原告自始並無履行系爭買
賣契約及系爭協議書之誠意，並故使系爭協議書所約定之解
除條件成就云云，惟為原告所否認。經查：
⑴依系爭協議書內容觀之，原告就本件貸款申辦所負義務，僅
有提供其自身及保證人之收入證明提供予被告丁○○至銀行
確認可貸款額度，除此之外則別無其他，參以被告丁○○於
本院審理時即已自承就350萬元申貸事項應由伊自己負責等
語（見本院96年11月2日筆錄第3頁）。則因原告並不負提
供特定數額以上收入證明之義務，更無需自尋保證人以為本
件貸款之申辦，則被告丁○○以原告提出之收入證明過低或
未主動尋找有資力保證人為辯，即無足取。
⑵其次，被告丁○○既不否認原告曾於96年6月10日向伊自行
索取權狀等資料以辦理貸款，且經本院函詢日盛國際商業銀
行股份有限公司（下稱日盛銀行）得知，原告尚曾於96年6
月20日向其申請房屋貸款330萬元並已填妥申請書，然因該
行查詢聯合徵信中心之資料後、發現原告亦同時向土地銀行
申貸，因而婉拒原告之申請，有該公司97年4月7日日銀字
第09720017160號函附卷可稽，亦堪信原告為購買系爭房地
確曾盡相當努力，否則原告何須於96年6月11日確認貸款准
否期限前一日即自行取回相關資料申辦貸款？又何須於期限
屆滿後再向土地或日盛銀行申請房屋貸款？從而，被告丁○
○辯稱原告乃自始並無履行系爭買賣條件及系爭協議書之誠
意，並故使系爭協議書所約定之解除條件成就云云，即嫌無
據。
⑶被告丁○○雖又抗辯原告以利率過高為由拒絕伊所尋得願意
准貸之銀行云云，然為原告辯以被告丁○○所尋者並非銀行
，且提出貸款條件書1紙為證。惟迄至本院言詞辯論終結時
為止，既均未見被告丁○○就伊所尋願意准貸之銀行為何、
准貸金額及利率復係若干加以舉證，本院自難予以輕信，況
衡以系爭協議書上所載內容，既已明示被告丁○○持原告及
其保證人收入證明申請貸款之金融機構，僅限於「銀行」而
不及於其他，茲因出具前開貸款條件書者乃為「鉅將資產管
理股份有限公司中信房屋後站店」，自當核與系爭協議書之
約定不符，原告自無接受之必要。是被告丁○○主張原告故
意拒絕願意准貸之銀行云云，亦乏所據。
⑷此外，被告丁○○復未能舉證證明原告究有何故使解除條件
成就之行為，則其抗辯系爭買賣契約因原告以不正當行為促
使該條件成就云云，即無足採。
⑸至原告雖一再聲請訊問證人 孟佳瑩 、 蘇聲鑑 以證明原告當初
曾向土地銀行或渣打國際商業銀行申辦貸款。惟本件申辦貸
款與否之義務既經被告丁○○自承為其所負擔，則原告就本
件申貸所應負之協力義務，自僅有提供自身及保證人之收入
證明而已，本院實無深究原告事後如何自行努力申辦貸款各
該細節之必要。原告就此所為證據調查聲請，既與待證事實
無關，更欠缺調查之必要與實益，甚嫌蛇足，本院要難准其
所請，附此敘明。
⒌準此，因系爭買賣契約所附解除條件，亦即原告至96年6月
11日下午3時前均未獲得任何銀行准予貸款350萬元，業
已成就，則原告本於系爭協議書之約定，請求被告戊○○返
還已給付之31萬元，即屬有據，然逾此範圍所為請求，則無
足取。至被告戊○○就此雖抗辯原告所為請求欠缺法律上依
據云云，惟系爭買賣契約及系爭協議書之效力，既均係被告
丁○○有權代理被告戊○○對外與原告簽訂，自應直接對被
告戊○○發生效力。被告戊○○就此空言否認，即嫌無稽，
不足為取。
㈢被告丁○○主張願承擔被告戊○○對原告所負之定金返還義
務，有無理由？
按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認
，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。查被告丁
○○雖曾於本院審理時當庭表示向原告表示願承擔被告戊○
○對其所負擔之債務，惟原告既以書狀表示不同意被告丁○
○所為債務承擔之要約（見原告96年11月7日民事爭點整理
狀第5頁），足見被告戊○○、丁○○間之債務承擔契約顯
未經原告承認，自不對之發生效力。從而，被告丁○○自不
得據此承擔被告戊○○對原告所負定金返還義務。其就此所
為抗辯，仍不可採。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段及第203條分別定有明文。經查，被告戊○○基於系爭買
賣契約及系爭協議書對原告所負定金返還義務，雖無確定期
限，然其既經收受原告起訴狀繕本之送達，依上說明，原告
請求被告戊○○應給付自本件起訴狀繕本之最後送達翌日即
96年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，即屬有據，應予准許。
九、綜上所述，原告本於系爭買賣契約及系爭協議書，請求被告
戊○○應返還定金31萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日即
96年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，即屬有據，應予准許；至逾此範圍所為請求，則屬無據
，應予駁回。
十、本件原告勝訴部分，既係法院就民事訴訟法第427條訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條
第3款之規定，本於職權宣告假執行。又被告戊○○既亦陳
明願供擔保請准宣告免為假執行，爰依其聲請，酌定相當之
擔保金額，予以准許之。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述或攻擊防禦方
法，核與本院前開所為判斷之結果均不生影響，爰不逐一
論列，附此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 97 年 7 月 15 日
桃園簡易庭法官呂綺珍
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 15 日
書記官許瑞鴻