臺灣新竹地方法院民事簡易判決
109年度竹北簡字第276號
原告 李吳桂英
訴訟代理人 謝孟儒 律師
複代理人 王淑玲
被告 彭蘭美
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○巷○號二樓二室建物全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟伍佰元，及自民國一○九年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年十月十九日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項已到期者得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：（一）被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路000巷0號2樓2室之建物（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）45,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告應自民國109年5月5日起至返還第1項之房屋之日止，按月給付原告6,500元。（四）原告願供擔保請准予假執行之宣告。嗣於109年12月3日言詞辯論期日當庭變更上開聲明第2項及第3項分別為：被告應給付原告84,500元及自民事準備書（一）狀及民事聲請更正錯誤狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨被告應自109年10月19日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告6,500元，有本院109年12月3日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第95頁）；核原告上揭所為訴之變更，核屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自105年5月2日至106年5月1日止，每月租金6,500元，押租金6,500元，租金應於每月5日前繳納，而上開租期屆至後，兩造並未繼續簽定書面契約，轉為不定期租賃，租金仍為每月6,500元。惟被告自108年10月5日起即未給付任何租金，原告分別於109年1月15日及同年2月14日寄發存證信函通知被告給付租金及終止租約，而被告迄今仍居住於系爭房屋，竟故意拒收。茲因被告長期積欠租金，遲付租金總額已達2個月以上，原告業於本件訴訟進行中，以起訴狀繕本之送達催告被告給付租金，並以民事準備書（一）狀及民事聲請更正錯誤狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示，是被告自108年10月5日至109年10月4日尚有13個月之租金共計84,500元未繳納。又原告既已合法終止系爭租約，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，依民法第179條之規定，被告應按月給付原告相當於租金之不當得利。為此，爰依兩造租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：如主文第1至3項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告前向其承租系爭房屋，約定租期自105年5月2日至106年5月1日止，每月租金6,500元，原告已向被告收取押租金6,500元，系爭租約到期後被告續租，兩造未再訂立租約，惟被告自108年10月5日起即未再繳付任何租金予原告等情，業據提出房屋租賃契約書、存證信函及郵局退件信封等件為證（見本院卷第23至37頁、第71至73頁），核與原告所述相符。而被告經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告上開主張為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造於105年5月5日簽訂房屋租賃契約書，約定系爭房屋出租予被告，租賃期間自105年5月2日起至106年5月1日止，每月租金6,500元，租金應於每月5日以前繳納等情，有房屋租賃契約書附卷可稽；嗣前揭租賃期限屆滿後，承租人即被告仍繼續使用系爭房屋，而原告亦未表示反對之意思，則依前揭規定，渠等就系爭房屋於106年5月1日租賃期限屆滿後，視為以不定期限繼續租賃契約，應可認定。
（三）次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照）。查，兩造間雖就系爭房屋成立不定期限之租賃契約，惟被告自108年10月5日起即未繳付租金，經原告於109年1月15日以楊梅郵局第31號存證信函向被告為催告租金之意思表示，惟為被告拒收而未合法送達（見本院卷第71頁、第35頁），原告復以本件起訴狀繕本送達被告為繳付租金之催告，並於本件起訴狀繕本送達被告7日後，另以民事準備書（一）狀及民事聲請更正錯誤狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，即屬正當。又前開起訴狀、民事準備書（一）狀及民事聲請更正錯誤狀繕本分別於109年6月19日、109年10月18日合法送達於被告（見本院卷第47頁、第77頁），則本件不定期限租賃契約即於109年10月18日終止，亦堪認定。又查，被告於108年10月5日至109年10月5日之13個月期間，總計應給付之租金數額為84,500元（計算式：6,500元×13個月＝84,500元），已逾2個月之租金數額，依前所述，兩造租賃契約既經原告合法終止，則原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及請求系爭租約終止前未繳付之租金84,500元，暨自民事準備書（一）狀及民事聲請更正錯誤狀繕本送達翌日即109年10月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
（四）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。本件租賃關係終止後，被告繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，兩造既已約定系爭房屋之使用利益為每月6,500元，而系爭租約於109年10月18日已為終止，則原告自得請求被告給付自租約終止日之翌日即109年10月19日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元相當於租金之不當得利。
（五）綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，暨請求被告給付原告84,500元及自109年10月19日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自109年10月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元，為有理由，應予准許。
四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本院既已依職權宣告假執行，應認原告此部分聲請，僅為促請本院為職權發動，附此敘明。而關於主文第3項中尚未到期部分，因無從為假執行之宣告，故此部分假執行之聲請駁回。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日
竹北簡易庭法官張詠晶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官蔡美如