臺灣雲林地方法院民事判決 108年度六簡字第280號
原 告
即反訴被告 沈淑鎮
訴訟代理人 蔡政憲
訴訟代理人 兼送達代收人 蘇畯豐
被 告
即反訴原告 蔡金德
訴訟代理人 陳俊茂 律師
被 告 張家榕 即 張正居
上列當事人間返還土地等事件，於民國108年12月24日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元由原告負擔。
反訴被告應同意並配合反訴原告於門牌號碼雲林縣○○鎮○○路
○○○號之房屋建置、使用太陽光發電系統。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定
有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽
連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係
兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法
所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴
標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴
標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一
法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴
標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者
間有牽連關係。經查，反訴原告即被告於言詞辯論終結前之
108年9月6日以民事反訴起訴狀請求反訴被告應同意並配
合反訴原告於系爭房屋建置、使用太陽光電發電系統（見本
院卷第38頁），其基礎事實均以系爭房屋租賃權存在或不存
在為前提，經核與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽
連，其提起反訴合於民事訴訟法第259條及第260條第1項
之規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被
告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；上開規定於簡易訴
訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、同
法第262條第1項、第436第2項分別定有明文。本件原告
於起訴時主張聲明：１、確認被告間就坐落於雲林縣○○鎮
○○段○○○○號土地，及其上雲林縣斗南鎮大同341號建築
物（下稱系爭房地)之租賃契約不存在；２、被告蔡金德應
返還前項屋頂予原告，並自民國（下同）106年11月23日起
至停止無權占有之日止，每日給付原告新台幣（下同）14元
。嗣於民國（下同）108年9月2日具狀變更訴之聲明為：
１、確認被告間就系爭房地之屋頂租賃契約不存在；２、被
告蔡金德應返還前項屋頂予原告，並自106年11月23日起至
停止無權占有之日止，每日給付原告14元等語（見本院卷第
32頁），揆諸上開規定應屬合法。復本件反訴原告蔡金德提
起反訴時，原係聲明：１、反訴被告應同意並配合反訴原告
於系爭房屋建置、使用太陽光電發電系統；２、反訴被告應
給付反訴原告1萬0,975元，及自108年5月6日起至前項
光電發電系統恢復供電及運作之日止，按日給付208元；均
自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息；３訟訴費用由反訴被告負擔等語（見本院卷第
43頁）。嗣於108年10月22日言詞辯論時當庭撤回反訴之聲
明第2項部分（見本院卷第76頁反面），是依上開法條規定
，反訴原告蔡金德所為訴之撤回，程序上應予准許。
三、本件被告張家榕即張正居（下以張正居稱之）經合法通知，
未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條各款所列情
形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分
一、原告起訴主張：
㈠、本件被告張正居就稱系爭房地，於104年6月25日起，設定
本金最高限額抵押權1,980萬元予訴外人台灣銀行；又於
104年12月30日設立最高限額800萬元抵押權予原告，並向
原告保證不得將系爭房地租賃予他人使用，查被告張正居仍
惡意與訴外人 沈伯怡 、被告蔡金德等人通謀虛為訂立房屋租
賃契約。嗣被告張正居無意償還借款，抵押權人台灣銀行於
106年9月14日聲請拍賣，業經鈞院以民事執行處105年度
司執辰字第40132號就訴外人 沈伯治 等一、二樓租賃契約部
分，除租拍賣，原告則以承受債務方式，並於106年11月23
日取得系爭房地。
㈡、本件原告取得系爭房地所有權後，被告蔡金德二度發函予原
告，稱其與被告張正居就系爭房地之屋頂訂有租賃契約，用
以裝設太陽能光電板云云。然查被告間之租賃契約，係於被
告張正居設立抵押權予台灣銀行及原告後，意圖與被告蔡金
德影響抵押權之行使而訂立，足見張正居意圖虛立租賃關係
，分層出租以複雜系爭房地之使用情形，以避免抵押權人對
系爭房地實行抵押權。又本件被告蔡金德於訂立租約時，明
知被告張正居已向台灣銀行及原告等人借貸並設定抵押權，
仍與被告張正居以通謀虛偽意思訂立租貨契約，該意思表示
應屬無效。縱被告間確有訂立租約之表意，但被告兩人於行
為時，明知有損害已設立抵押權之原告，仍惡意訂立租賃契
約，原告即請求撤銷該租賃契約。
㈢、另被告蔡金德自稱之承租金額為每年5,000元，原告即以此
金額為相當於租金之不法侵害損害賠償之請求，則被告每日
之侵權行為金額為14元（計算式為:5,000/365=13.698元)
等語。爰提起本訴，並求為判決，並聲明：１、確認被告間
就系爭房地屋頂之租賃契約不存在；２、被告蔡金德應返還
前項屋頂予原告，並自106年11月23日起至停止無權占有之
日止，每日給付原告14元。
二、被告蔡金德則以：
㈠、被告張正居前因積欠被告蔡金德350萬元之借貸債務，於
103年8月26日將系爭房地設定抵押權予被告蔡金德，嗣因
被告蔡金德受被告張正居巧言所欺，塗銷上開抵押權設定。
至105年時被告張正居已然無法償還債務，被告張正居乃提
出以太陽能發電之售電獲益抵償債務之方法與被告蔡金德協
商，被告蔡金德見被告張正居確已無力清償債務，無奈之餘
，方在議價後同意收購太陽能發電設備並租賃場地以進行太
陽能售電事業。被告二人乃於105年10月6日簽訂系爭租賃
契約，約定租賃範圍為系爭房屋權利範圍之全部（此部分原
告聲明租賃契約之範圍為雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地
及坐落其上之建築物，應屬錯誤)，租賃期間自105年9月
1日至123年12月1日止，租金每年5千元，被告 蔡金德旋
於簽約當日給付105年9月1日至107年8月31日之租金1
萬元，並完成公證程序，有繳納收據、系爭房屋租賃契約及
同日於臺灣雲林地方法院所屬民間公證人 林洸鍇 事務所作成
之公證書可稽。
㈡、被告二人復於105年10月6日簽訂並公證太陽光電發電系統
設備買費合約書，由被告張正居將設置於系爭房屋之太陽光
電發電系統設備（下稱系爭發電設備)售予被告蔡金德，是
自斯時起被告蔡金德即持續占有使用系爭房屋迄今，此觀原
告所提之勘驗筆錄載有:「本件樓上的太陽能是否在讓渡之
內，沈伯怡稱不是」等語，可證被告蔡金德所有之系爭發電
設備有持續占有之之事實
㈢、綜上可知，於系爭房屋遭強制執行進行拍賣程序前，系租賃
契約早已存在，且為承租人即被告蔡金德占有中，系爭租賃
契約之租賃期限雖逾五年，然屬於經公證之不動產租賃契約
，符合民法第425條買賣不破租貨之構成要件，原告於上開
強制執行程序中既未主張除租拍賣，被告二人就系爭房屋所
成立之租貨契約，自於原告領得執行法院發給權利移轉證書
之日起隨同移轉，從而系爭租賃契約仍然存在，原告之主張
洵無可採。
㈣、又被告蔡金德業已提出系爭房屋租賃契約及公證書、房租繳
納收據、對被告張正居債權之證明文件等資料證明系爭租貨
契約之適法、有效，原告確僅空言被告間有通謀虛偽意思表
示，卻未能舉證以明其事，是原告漫指被告間就系爭房屋所
為之租賃契約因通謀虛偽之意思表示而無效，並請求被告蔡
金德返還系爭房屋之占有予原告，實屬無據。
㈤、末查本件原告雖基於與被告張正居間之債務關係，前於系爭
房地設有抵押權，惟系爭房地之強制執行程序業已終結，原
告之債權已獲清價，並未因系爭租賃契約之存在致債權未獲
滿足。況原告於拍賣程序中承受系爭房地，當與私法上之買
賣而受所有權之移轉無異，原告身為債權人時之債權已然獲
償；身為買受人則依買賣不破租賃之規定繼受系爭租賃合約
，根本無從執民法第244條之規定，請求鈞院撤銷系爭租賃
合約，更違論命被告蔡金德回復原狀。從上論述，系爭租賃
契約既仍然存續，被告蔡金德自有權占有使用系爭房屋，則
原告請求被告蔡金德返還系爭房屋並主張相當於租金之不當
得利或侵權行為損害賠償，顯無理由。並聲明：原告之訴駁
回。
三、被告張正居經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀作任何聲明或陳述。
叁、反訴部分
一、反訴原告蔡金德主張：
反訴原告蔡金德與張正居間之系爭租賃契約，符合民法第
425條之買賣不破租貨之構成要件，又反訴被告於上開強制
執行程序中既未主張除租拍賣，系爭租貨契約自反訴被告領
得執行法院發給權利移轉證書之日起隨同移轉，從而系爭租
賃契約仍然存在。又反訴被告明知系爭發電設備為反訴原告
蔡金德所有，其未經反訴原告蔡金德同意即拔除系爭發電設
備之電線，則反訴被告提供之租賃房屋，顯不符合系爭租賃
契約約定所得使用收益之租賃物。並聲明：１、反訴被告應
同意並配合反訴原告於系爭房屋建置、使用太陽光電發電系
統；２、訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
反訴原告蔡金德與張正居以通謀虛偽意思訂立租貨契約，該
意思表示應屬無效。縱二人間確有訂立租約之表意，但渠等
於行為時，明知有損害已設立抵押權之反訴被告，仍惡意訂
立租賃契約，損害反訴被告等語，資為抗辯。並聲明：
１、反訴原告之反訴駁回；２、反訴訴訟費用由反訴原告負
擔。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經
法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確
認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決
要旨參照）。本件原告主張其為被告張正居之債權人，並為
系爭房物之抵押權人。嗣抵押權人台灣銀行向本院對系爭房
地聲請強制執行，經本院執行處查封後定期拍賣，原告以債
權人地位承受系爭房地，然被告蔡金德主張被告間就系爭房
地存有租賃關係，若系爭房地上如有租賃權存在，將致原告
無法實質使用收益系爭建物，而有害及原告所有權之虞，且
系爭租賃關係之存在與否，係處於不明確之狀態，能以本件
確認判決除去之，是原告提起本件訴訟自有即受確認判之法
律上利益，先予敘明。
㈡、原告主張被告張正居就系爭房地，於104年12月30日設立最
高限額800萬元抵押權予原告，嗣因被告張家榕即張正居無
意償還借款，原告則以承受債務方式，於106年11月23日取
得系爭房地等情，業據原告提出抵押權設定相關文件、不動
產權狀、被告蔡金德存證函、沈伯怡等勘驗筆錄（卷第5至
16頁）、土地登記第一類謄本、雲林縣稅務局房屋稅籍證明
書等件為證，並經本院依職權調閱本院105年度司執全字第
162號民事執行保全宗卷，原告此部分主張自堪信為真實。
㈢、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之。」民法第425條定有明文。查法院強制執
行程序中之拍賣，性質上仍係拍定人與債務人間之私法買賣
關係，自有上開法條規定之適用；又系爭房地遭查封拍賣，
原告因拍定取得系爭房地，雖被告間之租賃關係於抵押權設
定登記後成立，然未經法院除去該租賃關係，縱系爭租約之
期限逾5年，該契約既經公證，即有民法第425條第1項規
定之適用，故被告蔡金德主張系爭租賃契約仍存在，應屬有
據。
㈣、次按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故
意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，
並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當
；第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，
亦應駁回原告之請求（最高法院62年台上字第316號判例、
100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。本件原告主
張被告間就系爭房地之租賃契約行為屬通謀虛偽意思表示而
無效，揆諸前揭說明，自應由原告就被告間之意思表示並非
真意而合致之事實負舉證責任。
㈤、經查，本件原告雖主張被告間之租賃契約，係於被告張正居
設立抵押權予台灣銀行及原告後，意圖與被告蔡金德影響抵
押權之行使而訂立，本件被告蔡金德於訂立租約時，明知被
告張正居已向台灣銀行及原告等人借貸並設定抵押權，仍與
被告張家榕即張正居以通謀虛偽意思訂立租貨契約，該意思
表示應屬無效云云，惟查原告於本院歷次言詞辯論期日時，
均主張被告蔡金德塗銷系爭房地抵押權時應知悉被告張正居
應無清償能力，被告間仍簽訂租賃契約行為屬通謀虛偽意思
，然而，原告並未提出或聲請調查任何得證明前述事實之積
極證據，其就前述主張之舉證顯有不足。反觀被告蔡金德除
提出其與陽億汽車百貨間資金流向之存款交易明細，證明被
告張正居積欠被告蔡金德債務，並提出太陽光發電系統設備
買賣合約書（下稱發電設備買賣合約書）、公證書及房屋租
賃契約，以明被告張正居係將其與台電公司於103年12月2
日簽訂之電能購售契約移轉過戶予被告蔡金德，作為抵償債
務之方法。且經本院核閱上開系爭明細表，得知被告蔡金德
自104年8月31日起至105年9月21日止，陸續將大量現金
轉帳至由 廖翊惠 （被告張正居之妻）經營之陽億汽車百貨，
參酌原告提出之本院105年度司促字第6534號裁定（審理卷
第115頁），該裁定記載支付命令聲請人為本件被告蔡金德
，相對人則為本件被告張正居及其配偶廖翊惠，且理由欄
二、第18至23行記載：「經查本件債權人聲請對債務人發給
支付命令，經本院於105年11月3日通知命債權人於5日內
補正釋明本件借款約定清償期日。債權人雖於105年11月8
日具狀說明還款日期即款項借用證開立日期，惟據債權人提
出之款項借用證並無到期日之記載，故本院尚難就此認定
本件債務已屆清償期日，據此，揆諸上開說明，本件聲請應
駁回之。」等語，堪信被告張正居及其配偶廖翊惠於104年
8月31日起至105年9月21日間確實與被告蔡金德有債權債
務關係，僅因借用證無到期日之記載，法院無法判斷已屆清
償期，故予駁回。再者，被告蔡金德亦以被告張正居所簽所
發面額各為150萬元之本票2張，向本院聲請裁定強制執行
（105年度司票字第392、393號裁定，見審理卷第113、
114頁），經本院於105年11月14日裁定准許強制執行，觀
之該2張本票之發票日分別為105年3月31日、108年8月
10日，核與上開匯款時間相近，益證105年11月間被告蔡金
德與被告張正居及其妻廖翊惠間，仍有300萬元之債權、債
務關係；復從本院依職權向斗南地政事務所調閱被告間辦理
塗銷抵押權設定之相關清償證明文件，查知該抵押權塗銷同
意書係被告於104年6月3日作成（見審理卷第87頁），顯
見被告蔡金德主張塗銷抵押權申請文件雖記載塗銷原因為清
償，然此僅為辦理塗銷程序，意在讓被告張正居可再向銀行
貸款，取得資金以清償積欠被告蔡金德之債務，而辦理抵押
權塗銷，尚不能證明當時因張正居債務清償完畢，而塗銷抵
押權。縱認係因債務消滅而塗銷抵押權登記，但依上開匯款
記錄，自104年8月起至105年9月間，被告蔡金德仍有繼
續借款予被告張正居之情形，故雙方於105年10月6日訂立
發電設備買賣合約書，將發電設備以34萬元移轉過戶予被告
蔡金德，作為抵償一部分債務之方法，並於同日訂立房屋租
賃契約，使被告蔡金德得進入系爭房屋使用系爭發電設備，
而上開兩份契約亦經公證在案，足證被告張家榕即張正居在
上開期間，仍積欠被告蔡金德債務等情為真實，其主張被告
張家榕即張正居提出以太陽能發電之售電獲益抵償債務之方
法乙節，應可採信。原告稱系爭房屋租賃契約係被告間基於
通謀意思表示所成立而無效，但觀之系爭房屋租賃契約書第
4條，其使用租賃物之限制：1.「本房屋係供太陽能光電系
統設備設置之用」；第7條乙方的責任1.「本太陽光電系統
‥‥，設備在甲方屋頂期間…。」可知被告蔡金德依系爭房
屋租賃契約，其使用系爭房屋僅限於發電設備之用，且限於
屋頂之使用，系爭房屋其餘部分由訴外人沈伯怡承租，部分
轉租 謝其岳 （見審理卷第15、16頁105年司執字第40132號
勘驗筆錄），均非被告蔡金德所得使用。衡情，被告間若通
謀虛偽意思表示，虛假成立租約，妨礙不動產拍定後之點交
，要無可能僅訂立租賃標的僅限於屋頂使用之租約，本件租
約之標的既只限於屋頂之使用，恰可印證系爭發電設備之轉
讓為真正，是原告主張被告間就系爭房屋之租賃契約行為屬
通謀虛偽意思表示而無效，依上敘明，要屬無據。
㈥、雖原告另主張其得依民法第244條第2項行使撤銷權云云，
惟按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人
之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得
聲請法院撤銷之，並得聲請命受益人或轉得人回復原狀，民
法第244條第2項、第4項前段分別定有明文；查原告迄本
院言詞辯論終結時止，均未提出任何證據證明系爭租賃契約
如何生減少被告張正居資力之結果，及被告蔡金德於簽訂系
爭房地租賃契約時明確知悉其行為有損原告之權利等事實，
難認其主張為真，原告自無從以其債權遭詐害為由，訴請撤
銷被告間就系爭房地所為之租賃契約。
㈦、綜上所述，原告並未舉證證明被告二人間就系爭房地之買賣
契約及所有權移轉行為係出於通謀虛偽意思表示而無效，亦
未舉證證明被告二人有合於民法第244條第2項法定要件之
事實，且原告係以債權人身分於106年11月23日承受取得系
爭房地之所有權，而該拍賣公告中已記載「頂樓太陽能光電
設備經查為第三人蔡○德設置，已簽訂第三型再生能源太陽
光電發電系統購售契約」等語，原告既參與拍賣程序，故至
遲自原告取得系爭房屋之所有權之106年11月23日起，應已
知悉有系爭房屋租賃契約存在，然原告於108年8月2日於
本件起訴時，始主張撤銷，顯已逾民法第245條所1年之除
斥期間，自不應准許。基上，原告與被告蔡金德間系爭房屋
租賃契約因買賣不破租賃之法律關係，由原告承受出租人地
位（以下說明之），則原告與被告蔡金德間就系爭房屋之租
賃關係即屬存在，被告蔡金德並非無權占用系爭房屋之屋頂
，自無不當得利或侵害原告之權利可言，原告自得另行向被
告蔡金德請求給付租金，自不待言。
㈧、從而原告依民法第87條、第244條第2項、第179條、第
184條、第767條等規定提起本件訴訟，確認被告間就系爭
房屋屋頂之租賃契約不存在，及被告蔡金德應返還前項屋頂
予原告，並自106年11月23日起至停止無權占有之日止，每
日給付原告14元等節，均為無理由，均應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告依民法第425條之買賣不破租賃規定，
主張其係有權占有系爭房屋，並請求反訴被告應同意並配合
反訴原告於系爭房屋建置、使用太陽光電發電系統。查，原
告因法院強制執行拍賣而取得系爭房屋所有權時，反訴原告
蔡金德對系爭房屋之租賃權，當然隨同系爭房屋所有權之移
轉而由原告繼受，業如前述，則兩造間仍存在租賃關係。又
系爭契約第4條第1項規定：「本房屋係供太陽能光電系統
設備設置之用」等語（見審理卷第55頁），故反訴原告依系
爭租賃契約約定，請求反訴被告應同意並配合反訴原告於系
爭房屋建置、使用太陽光電發電系統，應為可採。從而，反
訴原告依系爭租賃契約法律關係，請求反訴被告應同意並配
合反訴原告於系爭房屋建置、使用太陽光電發電系統，為有
理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、本件反訴原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427條第1項簡易
訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款之規定，應依職權宣告假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年1月16日
斗六簡易庭
法官陳定國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國109年1月16日
書記官鄭國銘