裁判字號：臺灣士林地方法院89年訴字第496號民事判決
裁判日期：民國89年10月03日
裁判案由：給付租金等
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度訴字第四九六號
原告台灣銀行法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○複代理人 王志哲 律師被告丁○○訴訟代理人戊○○被告丙○○右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主文被告丁○○應給付原告新台幣參萬伍仟伍佰陸拾壹元及自民國八十九年五月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告新台幣捌拾陸萬肆仟陸佰貳拾壹元及自民國八十九年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自八十九年四月一日起至被告丁○○返還占用坐落台北市○○區○○段三小段七三九之四地號，如附圖甲所示面積一○五平方公尺；同地段七四○之三地號，如附圖乙所示面積二○平方公尺土地之日止，按占用合計共一二五平方公尺之二分之一，即六十二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十六，餘由被告丁○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹萬壹仟捌佰元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新臺幣參萬伍仟伍佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾捌萬捌仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾陸萬肆仟陸佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應給付原告新台幣（下同）三萬五千五百六十一元及自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）八十九年五月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）被告丁○○應再與被告丙○○連帶給付原告八十六萬四千六百二十一元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自八十九年四月一日起至被告丁○○返還占用坐落台北市○○區○○段三小段七三九之四地號，如附圖甲所示面積一○五平方公尺；同地段七四○之三地號，如附圖乙所示面積二○平方公尺土地之日止，按占用合計共一二五平方公尺之二分之一，即六十二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落台北市○○區○○段三小段七三九之四地號，面積一○五平方公尺及同地段七四○之三地號，面積二十平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）為原告所有，門牌號碼台北市○○區○○路○○○號一、二樓建物則共同坐落於前揭原告所有之土地上。經查，上揭建物之二樓部份為被告丁○○所有，有台北市稅捐稽徵處大同分處房屋稅籍資料可證。
（二）關於訴之聲明第一項部份：系爭寧夏路九十六號一、二樓建物共同占用前揭原告所有七三九之四地號面積一○五平方公尺、七四○之三地號面積二十平方公尺，而被告丁○○有上揭建物二樓部份之所有權。而被告丁○○所有之建物部份，自八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止，係無權占用原告所有之土地，依侵權行為法則及不當得利之法律關係，原告自得訴請被告丁○○給付上揭期間，按全部土地之二分之一之比例，即七三九之四地號，面積五二‧五平方公尺、七四○之三地號，面積十平方公尺計算之損害金共三萬五千五百六十一元。（計算方式詳如附表一所示）
（三）關於訴之聲明第二項部份：
１、被告丁○○自八十四年五月一日起迄八十六年十二月三十一日止，向原告租用系爭七三九之四地號面積五四平方公尺、七四○之三地號面積十平方公尺之土地，按此期間兩造有租賃關係，應付租金額，即應依契約第四條約定租金按當期申報地總價年息百分之五計算，又因被告丁○○租用系爭土地符合台灣省省有基地租金率調整方案所規定自用住宅使用之優惠條件，故原告按租金六折計收；另租賃面積之核算，應按照兩造所簽立之租賃契約第一條約定為六十四平方公尺，而非被告丁○○實際使用之面積，故核算被告應給付之租金為三十四萬九千五百八十三元（詳如附表二所示），詎被告丁○○均未給付，爰依租賃契約請求被告給付上開租金。
２、又依兩造租賃契約第五條第四款約定「逾期繳納在三個月以上者，一律照欠額加百分之十」。經查上揭租金被告已逾期繳納在三個月以上，自應照欠額加收百分之十，即加收三萬四千九百五十八元。
３、又依兩造租賃契約第十四條後段之約定，租期屆滿後，承租人未經辦理換約續約仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，故原告自得依侵權行為法則，不當得利法律關係及租賃契約第十四條之約定，請求被告自八十七年一月一日起至八十九年三月三十一日止，依複丈成果圖所載占用面積之二分之一核算，給付四十八萬零八十元之損害金（詳如附表三所示）。
（四）末按被告丙○○係被告丁○○之連帶保證人，依前開租賃契約第十六條約定，被告丙○○保證被告丁○○履行契約，並願負連帶賠償責任，故合計被告丁○○、丙○○應連帶給付原告八十六萬四千六百二十一元（000000＋34958＋480080＝864621）及年息百分之五之法定遲延利息，暨自八十九年四月一日起至返還占用如附圖所示系爭七三九之四、七四○之三地號土地之日止，按複丈成果圖所載合計共一二五平方公尺之一半，即六二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
三、證據：提出臺灣銀行基地租賃契約書、臺北市建成地政事務所函、臺北市稅捐稽
徵處大同分處函（以上均影本）各一件、臺北市○○區○○段三小段第七三九之四、第七四○之三地號土地登記謄本各一件及戶籍謄本二件為證，並請求履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告自六十三年以來，出租台北市○○區○○段三小段七三九之四、七四○之三地號土地二筆面積共計一二八平方公尺之二分之一即六十四平方公尺予被告丁○○，並按此面積核算租金。嗣於八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止及自八十七年一月一日起迄今，因原告拒絕與被告丁○○續約而中斷。於鈞院審理時，經地政事務所人員現場測量，被告始知原來被告實際上承租所使用之土地面積僅有六二‧五平方公尺，則原告已超收被告租金每年九千一百六十三元，計二十餘年，所溢收租金被告丁○○爰主張抵銷。
（二）歷年所訂立之土地租約皆係原告擅自擬印即強迫被告簽訂，毫無商量；其中縱多為不平等條件，被告在受迫之下亦須承受，否則即無房屋居住；諸如租金欠繳加罰違約金百分之十，比之高利貸並無不及；如此不法剝削，對貧苦租戶而言至為無理。
（三）自四十一年起至五、六年前以迄於今，租金飛漲一千八百倍，為中外古今所無；原告為政府招怨，竭澤而漁，無異迫民走上絕路。
（四）被告戶籍設在承租土地上之寧夏路九十六號二樓，八十七年一月一日至八十九年三月三十一日迄今均作為自用住宅使用，原告對應收相當租金之損害賠償，應以自用住宅六折計算為合理，因未訂租約是原告拒訂，應歸責於原告。
三、證據：提出臺灣銀行總務室㈡八十九年八月二十四日（八九）總㈡第三科字第五六一一號函為證。
理由
一、原告起訴主張：被告丁○○所有台北市○○區○○路○○○號二樓房屋，坐落原告所有台北市○○區○○段三小段七三九之四地號如附圖甲所示面積一○五平方公尺及同地段七四○之三地號如附圖乙所示面積二十平方公尺土地上，該建物自八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止，無權占用原告所有之土地，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告丁○○給付上揭期間，按全部土地二分之一之比例即七三九之四地號面積五二‧五平方公尺、七四○之三地號面積十平方公尺計算之損害金三萬五千五百六十一元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（計算方式詳如附表一所示）；嗣被告丁○○以被告丙○○為連帶保證人，自八十四年五月一日起迄八十六年十二月三十一日止，向原告租用七三九之四地號面積五四平方公尺、七四○之三地號面積十平方公尺之土地，約定租金按當期申報地總價年息百分之五計算，並因被告丁○○租用系爭土地符合台灣省省有基地租金率調整方案所規定自用住宅使用之優惠條件，而按租金六折計收，合計被告丁○○應給付之租金為三十四萬九千五百八十三元（詳如附表二所示），詎均未履行，依兩造租賃契約第五條第四款約定，被告丁○○逾期繳納在三個月以上者，應照欠額加百分之十即三萬四千九百五十八元；再被告丁○○於租期屆滿後，仍繼續占用系爭土地，依兩造租賃契約第十四條後段之約定，租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，而自八十七年一月一日至八十九年三月三十一日止，其賠償金額為四十萬八千零八元（詳如附表三所示），爰依租賃契約，損害賠償部分併依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告連帶給付原告租金與損害賠償合計八十六萬四千六百二十一元（000000＋34958＋480080＝864621）及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自八十九年四月一日起至被告丁○○返還占用坐落台北市○○區○○段三小段七三九之四地號，如附圖甲所示面積一○五平方公尺；同地段七四○之三地號，如附圖乙所示面積二○平方公尺土地之日止，按占用合計共一二五平方公尺之二分之一，即六十二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。被告則以：被告丁○○自六十三年以來，向原告承租台北市○○區○○段三小段七三九之四、七四○之三地號部分土地，合計面積一二八平方公尺之二分之一即六十四平方公尺。嗣於八十四年三月一日起至八十四年四月三十日止及自八十七年一月一日起迄今，因原告拒絕與被告丁○○續約而中斷。於鈞院審理時，經地政事務所人員現場測量，被告始知原來被告實際上承租所使用之土地面積僅有六二‧五平方公尺，則原告依契約歷年來每年超收租金八千一百九十三元，被告丁○○爰主張抵銷；又系爭租約係原告預先擬訂後交被告簽立，其中租金欠繳加罰違約金百分之十實有過高；再台北市○○路○○○號二樓房屋，自八十七年一月一日迄今，被告丁○○均作為自用住宅使用，原告對應收相當租金之損害賠償亦應比照租約，以自用住宅六折計算等語，資為抗辯。
二、原告主張被告丁○○所有台北市○○區○○路○○○號二樓房屋，坐落其所有台北市○○區○○段三小段七三九之四地號如附圖甲所示面積一○五平方公尺及同地段七四○之三地號如附圖乙所示面積二十平方公尺土地上，該建物自八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止，無權占用原告所有之土地；嗣被告丁○○以被告丙○○為連帶保證人，於八十四年五月一日起至八十六年十二月三十一日止，向原告租用七三九之四地號面積五四平方公尺、七四○之三地號面積十平方公尺之土地，約定租金按當期申報地價總價年息百分之五計算，並因被告丁○○租用系爭土地符合台灣省省有基地租金率調整方案所規定自用住宅使用之優惠條件，而按租金六折計收，合計被告丁○○應給付之租金為三十四萬九千五百八十三元，迄未履行，依兩造租賃契約第五條第四款約定，被告丁○○逾期繳納在三個月以上者，應照欠額加百分之十即三萬四千九百五十八元；再被告丁○○於租期屆滿後，仍繼續占用系爭土地等事實，業為被告所不爭，並據原告提出臺灣銀行基地租賃契約書、臺北市建成地政事務所函、臺北市稅捐稽徵處大同分處函（以上均影本）各一件、臺北市○○區○○段三小段第七三九之四、第七四○之三地號土地登記謄本各一件、戶籍謄本一件為證，自足信為真實。
三、雖被告抗辯被告丁○○自六十三年間起，以使用面積六十四平方公尺向原告承租系爭土地，並依此面積按申報地價百分之五計算租金，經測量後始知被告丁○○所有前開房屋僅占用一二五平方公尺之二分之一即六十二．五平方公尺，則原告歷年來每年向被告丁○○溢收租金九千一百六十三元，被告丁○○爰主張抵銷云云。經查本件被告丁○○前以使用面積六十四平方公尺向原告承租系爭土地，又伊所有前開房屋實際使用之面積僅有一百二十五平方公尺，依二層樓房以二分之一計算應為六二．五平方公尺乙節，為兩造所不爭，並有租約影本一件在卷可按，固堪信為真實。惟按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」民法第四百二十五條第一項定有明文；又「當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束。」最高法院十八年上字第一四九五號判例參照，故被告丁○○既就租金部分，以面積六十四平方公尺與原告達成合意，而成立租賃契約，即應受伊與原告間所訂契約之約束，而應依約給付租金，原告亦有權按契約收受租金，原告既係依約收取租金，就超過六二．五平方公尺部分，自無何溢收可言，是被告此部分抗辯，尚無足採。
四、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被告抗辯前開租約約定之違約金過高，係對其有利之事實，依上開規定，自應由被告盡舉證之責。惟其並未舉證以實其說，且由被告丁○○未依約給付租金，積欠租金三十四萬九千五百八十三元，迄今未履行，遲延已達二年以上，前已述及，則依法定利率百分之五計算遲延利息，二年亦應給付欠額百分之十之利息，故本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認本件依前開租賃契約約定，被告丁○○應照欠額給付原告欠額百分之十之違約金，尚無過高之情形，而無民法第二百五十二條規定之適用，伊此部分抗辯，亦無足採。
五、被告丁○○所有前開房屋，分別自八十四年三月一日起至八十四年四月三十日及自八十七年一月一日迄今，無權占有原告所有之台北市○○區○○段三小段七三九之四地號如附圖甲所示面積一○五平方公尺及同地段七四○之三地號如附圖乙所示面積二十平方公尺土地使用，自屬無法律上原因而受利益，且為侵害原告之所有權。按被告丁○○無權占有原告所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照），而原告則受有相當於租金之損害，是原告併依民法第一百七十九條不當得利及同法第一百八十四條侵權行為之法律關係，請求被告丁○○返還相當租金之利益及賠償相當於租金之損害，自屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；又第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而系爭七三九之四、七四０之三地號土地八十四年度、八十七年度之申報地價皆為每平方公尺六萬八千二百七十八元，而被告丁○○前開房屋占用系爭土地面積合計一二五平方公尺，已如前述，故被告丁○○前開房屋無權占有系爭土地，其所能獲得之利益，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。本院審酌被告丁○○無權占用之系爭土地處於台北市區，屋前臨二線道寧夏路，被告丁○○所有前開房屋係磚造二層樓房之二樓，房屋老舊，樓梯且係木造，部分天花板鋼筋並有裸露現象；樓下及右側一樓分別經營洋酒買賣及錄影帶出租業，一樓左側房屋則未營業，有勘驗筆錄在卷可憑，參酌系爭土地地價昂貴，申報地價高達每平方公尺六萬八千二百七十八元，被告丁○○係以之供自己居住使用，及原告所受損害等一切情狀，認原告以系爭土地申報地價年息百分之五計算損害，尚屬適當，即依系爭土地面積一二五平方公尺二分之一之比例面積六二‧五平方公尺計算，自八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止，被告丁○○應給付三萬五千五百六十一元之損害金；自八十七年一月一日迄八十九年三月三十一日則應給付四十萬八千零八元之損害金以（以下計算方式詳如附表一、三所示）；八十九年四月一日之後，則按系爭土地面積二分之一，即六十二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。至被告抗辯應按原來租約參酌台灣省省有基地租金率調整方案所規定自用住宅使用之優惠條件，將租約約定按申報地價百分之五計算之租金，另再打六折云云，則因被告丁○○已非合法承租戶，而無從依該方案主張享受優惠，附敘明之。
六、綜上所述，被告丁○○自八十四年三月一日起迄八十四年四月三十日止，無權占用系爭土地，從而原告依據不當得利及侵權行為法律關係，請求被告丁○○給付三萬五千五百六十一元（計算方式詳如附表一所示）及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。另按被告丁○○與原告所定租約第十四條後段、第十六條約定：「租期屆滿，承租人未辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任。」、「承租人應覓具保證人，保證履行契約，並願負連帶賠償責任：：」，被告丙○○為該租約之保證人，已如前述，從而原告依據租賃關係請求被告連帶給付前述遲延給付之三十四萬九千五百八十三元之租金（計算方式詳如附表二所示）及三萬四千九百五十八元之違約金；再併依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告連帶給付租賃期滿後相當租金之損害金四十萬八千零八元（計算方式詳如附表三所示），總計八十六萬四千六百二十一元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自八十九年四月一日起至被告丁○○返還占用坐落台北市○○區○○段三小段七三九之四地號，如附圖甲所示面積一○五平方公尺；同地段七四○之三地號，如附圖乙所示面積二○平方公尺土地之日止，按占用合計共一二五平方公尺之二分之一，即六十二‧五平方公尺土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金，於法均無不合，皆應准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第、第八十五條第一項後段、第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月三日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官林玫君右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月六日~B法院書記官夏珍珍