臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度北簡字第12566號
原告 彭向陽
前列原告共同
訴訟代理人 唐永洪 律師
複代理人 楊雅馨 律師
被告正隆天第大廈管理委員會
法定代理人合美工程股份有限公司
代表人： 高爾霙
訴訟代理人 許啟龍 律師
複代理人 張雅蘋 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國一百一十年三月二十五日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
確認被告於民國一百零九年十二月三十一日前對原告就臺北市○○區○○○路○段○號二樓之一房屋之管理費請求權於超過每月每坪新臺幣壹佰貳拾元之部分不存在。
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰陸拾參元，及其中新臺幣壹仟柒佰零柒元部分自民國一百零九年六月十六日起至清償日止，其中新臺幣壹萬參仟陸佰伍拾陸元部分自一百一十年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟參佰陸拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述略稱：
㈠緣被告正隆天第大廈管理委員會前以召集人名義，由被告法定代理人合美工程股份有限公司代表人高爾霙為主席，於民國一百零九年一月四日召開正隆天第大廈社區（下稱系爭社區）區分所有權人大會（下稱系爭區權會），並通過議案二決議一、二樓辦公店面區供營業使用者管理費收取標準為以每坪為收費單位，每坪每月新臺幣（下同）一百二十元，由店面依坪數大小，按月全額繳納。原告彭向陽、林光洋為系爭社區門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○號二樓之一房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋屬辦公店面區，原告系爭房屋之建物所有權狀及使用執照上登錄之用途都屬營業用「一般事務所」，屬於商用類之營業場所，故依照系爭區權會會議提案二決議，原告就系爭房屋應繳納之管理費收費標準為每坪每月一百二十元。
㈡詎被告製作並交付給原告之正隆天第大廈一百零九年管理費收費明細單上列原告等之系爭房屋每月應繳納之管理費金額為八千五百三十八元，竟違背區權會會議之決議內容，向原告等收取每坪每月一百五十元之管理費（計算式：8,538元÷56.92坪＝150元），經原告等於一百零九年四月二十九日向管理中心反應要求更正並詢問係何人製作之收費明細單，嗣被告法定代理人之代表人高爾霙即於同日在社區Line群組回覆二樓生技公司及消防局所產生之廢棄物應認定為一般廢棄物，與社區廢棄物一併處理者，管理費為每坪一百五十元云云，然一、二樓辦公店面管理費為每坪一百二十元已經區權會決議在案，高爾霙卻以一己之見，置系爭區權會會議提案二決議明文約定管理費每坪一百二十元於不顧，擅自解釋決議內容，堅稱原告應以每坪一百五十元之收費標準繳納系爭房屋之管理費。
㈢於本件訴訟期間，區權會於一百零九年十月十七日關於管理費另有新決議，自一百一十年一月一日起一樓所有住戶及二號二樓都是每坪一百零五元，二樓及三樓以上住戶使用是每坪一百三十元；非住宅使用每坪是一百五十元。原告認為該決議應屬無效，另提起確認無效訴訟，現由本院一一○年度北司調字第一三一號（二股）調解中，爰因應前揭新決議，依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定，請求確認被告於一百零九年十二月三十一日前對原告就系爭房屋之管理費請求權於超過每月每坪一百二十元之部分不存在，及依民法第一百七十九條規定請求被告返還自一百零九年四月起迄十二月止，每月溢收一千七百零七元（計算式：56.92坪×150元-56.92坪×120元＝1,707.6元)，計九個月總計溢收一萬五千三百六十三元及遲延利息。
㈣依系爭區權會之決議，一、二樓辦公店面區供營業使用者管理費收取標準就是「以每坪為收費單位，每坪每月一百二十元，由店面依坪數大小，每月全額繳納。」，並無被告於一百零九年九月二日言詞辯論期日所稱之附帶決議存在，原告亦無誤會系爭區權會之會議紀錄抽象文字之餘地。系爭房屋自始即依使用執照所載用途申請室內裝修許可（玄關、辦公室、會議室、茶水間、廁所、儲藏室）並查驗合格，並有建築物室內裝修合格證明，此有臺北市建築物室內裝修竣工查驗簽章合格檢查表、臺北市政府都市發展局109裝修(使)字第0673號合格證明可稽。
㈤系爭房屋目前使用現況是做為公司的辦公室及會議室使用，依被告民事答辯狀所述目前規約員工的生活垃圾也被歸類為一般事業廢棄物。針對管理費之收費標準依據規約內容就是指一、二樓辦公區及店面，並非專指店面，有關二樓的部分目前只有洗腎中心、原告的辦公室以及消防局管理的二之二號三戶，而消防局的部分目前是做倉庫使用，確實沒有對外營業及充為辦公室之事實，與原告情形不相當。系爭房屋之廢棄物是一到二週一次跟著大廈一起清運，原告自一百零九年五月至今每月還是依據每坪一百五十元在繳納。
㈥依一百零九年十月十七日區權會會議紀錄討論事項及決議議案四調降管理費之決議，就本社區供營使用之一、二樓建物（按二樓僅有訴外人元泰診所、原告辦公室以及消防局文件室三間），針對一樓所有住戶及二號二樓元泰診所之營業住戶均調降為每坪一百零五元，其餘所有非營業住戶均調降為每坪一百三十元，全社區八十九戶僅針對原告以及消防局管理使用之二樓建物兩戶調高為每坪一百五十元。又被告主張原告應該多付費的理由似在所謂垃圾清運，其違反一百零九年一月四日決議對原告非法收取每坪一百五十元之理由是指原告未委託清潔公司清運與住戶同，故應同非營業住戶標準收取每坪一百五十元，然原告建物僅二人辦公兼偶而會客使用，使用頻率不高，遠低於一般非營業住戶，而二樓消防局部分僅為文件室，平常使用頻率亦不高，被告將位於營業區之原告差別待遇，故意將原告與非營業住戶一同看待收取一百五十元管理費，然一百零九年十月十七日決議又將原告與非營業住戶分開，認為一般非營業住戶應收取一百三十元，竟對原告獨立於全社區收取每坪一百五十元之高額管理費，有關針對原告收取每坪一百五十元管理費決議，顯係以損害少數區分所有權人即原告為目的。
㈦被告抗辯收取費用的理由是源自於規約第四條第八款有關垃圾清運的問題，所以原告才會提到上開規約在另案審理中；被告所指被證三第四條第八款決議，業經本院一百零九年度重訴字第七五六號判決認該強制營業商家委託廢棄物清理公司清運一般廢棄物之決議為違反平等原則屬權利濫用而無效，可知被告以垃圾處理為不同收費標準之主張於法未洽。原告認為增訂規約的爭議，還是有無效的原因，目前在本院進行調解，本件還是有以確認之訴加以確認的必要。
三、證據：提出下列證據為證：
原證一：系爭區權會會議紀錄影本一件。
原證二：系爭房屋建物所有權狀影本二件。
原證三：系爭社區一百零九年管理費收費明細影本一件。
原證四：一百零九年四月份管理費存入憑條影本一件。
原證五：臺北市建築物室內裝修竣工查驗簽章合格檢查表影本一
件。
原證六：臺北市政府都市發展局109裝修(使)字第0673號合格證
明影本一件。
原證七：系爭房屋室內現況照片影本一紙。
原證八：原告自一百零九年五月及七至十二月管理費繳費證明影
本各一件（六月遺失）。
原證九：本院一○九年度重訴字第七五六號判決影本一件。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠依系爭區權會會議紀錄所載議案二決議，系爭社區管理費本即為每坪一百五十元。原告等二人除本件系爭房屋之建物外，尚有二號二樓之建物，該建物經原告出租訴外人 葉庭豪 開設元泰診所作為洗腎中心使用，而因洗腎中心之出入可由系爭社區獎勵停車位專用電梯進出，無庸進入系爭社區大廳，且洗腎中心因營業過程中，會產生醫療廢棄物，故系爭社區於一百零九年一月四日系爭區權會通過增訂規約第四條第八款。因制訂規約第四條第八款，有關供營業使用廢棄物之丟棄，由供營業使用之住戶自行委由專業廠商處理，故系爭區權會通過議案二，將一、二樓辦公店面管理費由一百五十元修正成一百二十元，撤回使用償金負擔，但廢棄物由供營業使用之住戶自行處理，是系爭社區一、二樓供營業使用之店面區，不收使用償金，且廢棄物由店家自行委由專業廠商運送，故管理費由每坪一百五十元修正至一百二十元。
㈡系爭社區依臺北市政府都市發展局使用執照所載，該社區為住三、商三特（商二），可作為一般事務所登記，而原告所有之二號二樓（為洗腎中心使用）、系爭房屋（原告自行使用），另二號二樓之二管理者為臺北市政府消防局，消防局亦繳付一坪一百五十元，是於系爭社區二樓範圍，僅有二號二樓為洗腎中心供營業使用，且自行處理廢棄物，該洗腎中心依每坪一百二十元繳納管理費。而系爭社區其他樓層之辦公場所、二號二樓之二消防局及原告所有系爭房屋，雖有辦公營業登記，但非被證三議案二決議之「一、二樓辦公店面區供營業使用者」定義範圍，故仍應依被證三決議第四頁議案二決議繳納每坪一百五十元管理費。是被告向原告收取每坪一百五十元管理費當有依據，原告訴請確認於一百零九年十二月三十一日前超過每坪一百二十元管理費部分不存在及返還不當得利部分，顯無理由。
㈢當初是透過規約及附帶決議讓二樓洗腎中心還有一樓經營餐飲業的店面管理費每坪從一百五十元降為一百二十元，但該部分醫療廢棄物跟一般事業廢棄物的清運大樓不負責，要由住戶自行處理，原告誤以為系爭房屋也在調降範圍內，是原告誤解當初附帶決議的意思，在二樓的消防局管理費每坪是一百五十元，一樓的消防局每坪也是一百五十元，在二樓以上有辦理營業登記的住戶也是每坪一百五十元。原告雖稱系爭房屋係供作生技公司事業之辦公室、會議室使用，然並無須委由專業廠商處理醫療廢棄物或事業廢棄物之需，是並非決議所指「一、二樓辦公店面區供營業使用者」，原告就此誠有誤會。由被告所提被證八可知，除一樓店面、二樓洗腎中心等一、二樓辦公店面區供營業使用者外，其餘管理費均維持為每坪一百五十元，原告誤認其亦為調降範圍，顯有誤會，原告辦公室即系爭房屋並不在當時決議的店面範圍內。
㈣依一百零九年十月十七日系爭社區區分所有權人會議紀錄提案（二）決議：「‧‧‧從一百一十年一月一日起一樓所有住戶及二號二樓都是每坪一百零五元，二樓及三樓以上住宅使用是每坪一百三十元，非住宅使用每坪是一百五十元，非住宅使用係指有營業登記或有實際營業行為，‧‧‧」，原告所有系爭房屋未知是否有營業登記，但原告自承「系爭房屋原告二人經營生技公司事業之辦公室」有實際營業行為，是依前揭區權會決議，非住宅使用管理費每坪是一百五十元。而就一百零九年間管理費之部分，被告清楚說明被證三區權會會議紀錄是對於一、二樓辦公店面區管理費之修正，亦提出系爭社區除一樓店面、二樓洗腎中心等「一、二樓辦公店面區供營業使用者」外，其他一般事務所、公司行號及住家之管理費均維持為每坪一百五十元之收款明細加以佐證，原告就本件起訴實是刻意扭曲決議宗旨及意義，請求實無理由。
㈤區分所有權人一百零九年十月十七日有新的決議，一百一十年以後應該不會再有爭執，一百零九年的部分已有一百零九年一月四日區分所有人會議對於一樓及二樓辦公店面區確認管理費為每坪一百五十元，另有關於其他一般事務所、公司行號及住家之管理費，均維持每坪一百五十元。原告稱一百零九年十月十七日區權人會議所為決議是針對本件訴訟，實際上一百一十年一月以後仍有其他公司行號之住戶也是按照非住宅使用繳納每坪一百五十元，實非針對原告所為之決議內容。規約並沒有無效之理由，如果原告主張無效，應由原告舉證。原告變更的聲明及請求沒有理由，另案爭點係有關於其他決議的內容，與本案爭點無涉。
㈥原告提起本件訴訟的修正條款是根據規約第四條第八款而為之修正，依本院一○九年度重訴字第七五六號判決對於增訂規約第四條第八款決議無效，倘該決議暫為無效，則本件原告應納管理費即應回歸原所規定之每坪一百五十元。原告所提另案本院一○九年度重訴字第七五六號判決所為之論斷有邏輯上矛盾之處，原告稱系爭社區僅向原告及消防局收取一百五十元管理費部分，依被證八可知並非如此，且原告收取一百五十元管理費並非一、二樓之辦公店面區供營業使用及相關修正沿革，均可證原告並非調降範圍之對象。
三、證據：提出下列證據為證：
被證一：臺北市政府都市發展局109年4月1日北市都建字第10930
49376號函及公寓大廈管理組織報備證明影本各一件。
被證二：系爭社區第一屆管理委員會第二次臨時會議紀錄影本一
件。
被證三：系爭區權會會議紀錄影本一件。
被證四：建物登記第一類謄本影本一件。
被證五：臺北市政府衛生局函影本一件。
被證六：臺北市政府都市發展局使用執照存根影本一件。
被證七：建物登記第二類謄本及系爭社區住戶管理費清潔費收款
明細表影本各一件。
被證八：系爭社區住戶管理費清潔費收款明細表影本一件。
被證九：系爭社區一百零九年十月十七日區分所有權人會議紀錄
影本一件。
被證十：系爭社區管理委員會第二屆第一次臨時會議會議紀錄影
本一件。
理由
一、程序方面：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院五十二年台上字第一二四○號裁判意旨參照）。經查，本件原告等為系爭社區中系爭房屋之區分所有權人，系爭房屋位於系爭社區二樓屬辦公店面區，兩造對於被告是否溢收每坪三十元之管理費有爭執，原告如不訴請確認，在私法上地位將有受侵害之危險，參酌首開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，應有確認利益。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文，上揭規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查：⑴本件原告原聲明第一項為「確認被告對原告就系爭房屋之管理費請求權於超過每坪一百二十元之部分不存在。」，嗣於一百零九年十二月三十一日言詞辯論期日減縮為「確認被告於一百零九年十二月三十一日前對原告就系爭房屋之管理費請求權於超過每月每坪一百二十元之部分不存在。」，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許；⑵本件原告原聲明第二項為「被告應給付原告一千七百零七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。嗣於一百零九年十二月三十一日言詞辯論期日擴張為「被告應給付原告一萬五千三百六十三元，及其中一千七百零七元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中一萬三千六百五十六元部分自一百一十年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，參酌前揭規定，程序亦無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：被告於一百零九年一月四日召開系爭區權會，並通過議案二決議一、二樓辦公店面區供營業使用者管理費收取標準為以每坪為收費單位，每坪每月一百二十元，由店面依坪數大小，按月全額繳納，原告等所有系爭房屋位於系爭社區二樓辦公店面區，使用現況是做為公司的辦公室及會議室使用，詎被告竟違背區權會會議之決議內容，向原告等收取每坪每月一百五十元管理費，因於本件訴訟期間，區權會於一百零九年十月十七日關於管理費另有新決議，爰因應前揭新決議，依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定，請求確認被告於一百零九年十二月三十一日前對原告就系爭房屋之管理費請求權於超過每月每坪一百二十元之部分不存在，及依民法第一百七十九條規定請求被告返還自一百零九年四月起迄十二月止，每月溢收一千七百零七元，計九個月總計溢收一萬五千三百六十三元及遲延利息等語。
三、被告答辯意旨則以：依系爭區權會會議紀錄所載議案二決議，系爭社區管理費本即為每坪一百五十元，原告雖稱系爭房屋係供作生技公司事業之辦公室、會議室使用，屬決議所指每坪收費一百二十元之「一、二樓辦公店面區供營業使用者」，然系爭房屋並無須委由專業廠商處理醫療廢棄物或事業廢棄物之需，並非決議所指「一、二樓辦公店面區供營業使用者」，是被告向原告收取每坪一百五十元管理費當有依據，原告之訴並無理由等語置辯。
四、兩造對於下列事項並無爭執：㈠原告等為系爭房屋之所有權人；㈡原告雖對每坪管理費一百五十元計算有爭議，但於一百零九年四月至十二月仍先依每坪管理費一百五十元繳納系爭房屋之管理費；㈢關於一百一十年一月起之管理費，於一百零九年十月十七日區權人會議有新決議，原告就該部分另提確認無效訴訟。兩造爭執重點在於：㈠系爭區權會會議紀錄所載議案二決議內容應如何解讀？系爭房屋是否該決議所指「一、二樓辦公店面區供營業使用者」？㈡被告是否對原告等溢收管理費？被告於一百零九年十二月三十一日前，對系爭房屋之管理費請求權是否僅於每月每坪一百二十元之範圍內存在？原告等向被告請求給付一萬五千三百六十三元不當得利有無理由？爰說明如后。
五、按系爭區權會會議紀錄議案一其中決議增訂規約第四條第八款：「本公寓大廈專有部分供營業使用之廢棄物丟棄，應依下列規定辦理：⒈一般事業廢棄物如：員工生活垃圾、一般性醫療廢棄物（乾淨點滴瓶、非有害藥用玻璃瓶）、再利用（報紙、影印紙、紙箱等），應委託專業廢棄物清運公司處理。⒉有害事業廢棄物清運公司處理，不得使用編號1、2電梯運送，不得造成本公寓大樓環境衛生之影響。如有違反者，授權管理委員會訂定罰則。」，議案二則決議：一、二樓辦公店面區供營業使用者管理費收取標準。（一）、以每坪為收費單位，每坪每月一百二十元，由店面依坪數大小，按月全額繳納。‧‧‧。」（參本院卷第一○五頁、第一一一頁）。次按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條本文定有明文。又「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院十八年上字第二八五五號民事裁判意旨參照）。
六、經查：㈠參酌前揭系爭區權會會議紀錄議案一其中決議增訂規約第四條第八款，以及議案二針對「一、二樓辦公店面區供營業使用者」另定較低之每坪一百二十元管理費收取標準之決議內容，兩相對照可知，係考量專有部分供營業使用之廢棄物丟棄問題，決議要求「一、二樓辦公店面區供營業使用者」自行委託專業廢棄物清運公司處理廢棄物，故另決議降低管理費收取以資平衡；㈡原告主張系爭房屋目前使用現況是做為公司的辦公室及會議室合法使用，業據提出臺北市建築物室內裝修竣工查驗簽章合格檢查表、臺北市政府都市發展局109裝修(使)字第0673號合格證明及系爭房屋室內現況照片影本一紙為證（參本院卷第一四九頁至第一五五頁，即原證五至原證七），此等使用會產生前揭增訂規約第四條第八款所稱之員工生活垃圾（歸類為一般事業廢棄物），足見系爭房屋亦屬系爭區權會會議紀錄議案二所稱「一、二樓辦公店面區供營業使用者」之範圍；㈢若依照前揭決議貫徹履行，應該是系爭房屋產生之員工生活垃圾，由原告等自行委託專業廢棄物清運公司處理，然後原告等以每坪一百二十元之標準繳納管理費，然實際狀況為原告並未委託專業廢棄物清運公司處理一般廢棄物，而主張增訂規約第四條第八款要求營業使用樓層住戶另需委託專業廢棄物清運公司處理一般廢棄物，與非營業使用住戶為差別對待，該條款應屬無效，關於原告此項主張，本院一○九年度重訴字第七五六號民事判決亦作此認定（參該判決第三十三頁第十五行至第三十五頁第三行，本院卷第三二九頁至第三三一頁）；㈣被告雖因原告並未委託專業廢棄物清運公司處理一般廢棄物，故認為原告應該要繳每坪一百五十元之管理費，但系爭房屋既屬系爭區權會會議紀錄議案二所稱「一、二樓辦公店面區供營業使用者」之範圍，依該決議內容，於一百零九年十二月三十一日前，原告僅應繳納每坪一百二十元之管理費，被告不能將增訂規約第四條第八款之差別待遇條款無效之不利益歸於原告，而要求原告以每坪一百五十元之標準繳納管理費；㈤基上，被告於一百零九年十二月三十一日前，對系爭房屋之管理費請求權，僅於每月每坪一百二十元之範圍內存在，故原告等基於不當得利法律關係，依民法第一百七十九條之規定，請求被告給付自一百零九年四月起迄十二月止，每月溢收一千七百零七元（計算式：56.92坪×150元-56.92坪×120元＝1,707.6元)，計九個月總計溢收一萬五千三百六十三元之不當得利，應屬有據。
七、綜上所述，原告依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定，請求確認被告於一百零九年十二月三十一日前對原告就系爭房屋之管理費請求權於超過每月每坪一百二十元之部分不存在，及依民法第一百七十九條規定請求被告返還一萬五千三百六十三元之不當得利及遲延利息，其請求為有理由，應予准許。
八、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，返還不當得利部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，返還不當得利部分依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市重慶
南路一段一百二十六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 110 年 4 月 22 日
書記官高秋芬
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
備註：本件起訴之初原告訴訟標的價額為二十萬六千六百十九元
，故繳納第一審裁判費超過前揭金額，嗣原告減縮第一項確認期間及擴張第二項主請求金額，訴訟標的價額合計減縮為十萬元以下，故原告已繳納第一審裁判費超過前揭訴訟費用部分，應由原告自行負擔。