裁判字號：臺灣高雄地方法院88年重訴字第385號民事判決
裁判日期：民國89年09月05日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度重訴字第三八五號
原告即反訴被告戊○○原告即反訴被告丁○○右二人共同訴訟代理人 周耀門 律師
王伊忱 律師 王恒正 律師被告即反訴原告乙○○○
酉○○○住台北市○○區○○街○○巷四之三號寅○○戌○○○巳○○辰○○未○○卯○○丑○○住台北市○○區○○街○○巷○○號五樓甲○○○辛○○壬○○庚○○癸○○○天○○○己○○亥○○○右十七人共同訴訟代理人 周村來 律師
周元培律師被告地○○
申○○○丙○○○玄○○宇○○宙○○子○○午○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段三０六號，地目田、面積二千八百八十九平方公尺之土地，同段第三０七號、地目田、面積二十四平方公尺之土地，同段第三二八號、地目田、面積七百五十六平方公尺之土地○○○區○○○段○○○○號、地目田、面積五百一十平方公尺之土地全部交還原告戊○○及其他全體共有人。
被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段三０六號，地目田、面積二千八百八十九平方公尺之土地，同段第三０七號、地目田、面積二十四平方公尺之土地，同段第三二八號、地目田、面積七百五十六平方公尺之土地○○○區○○○段○○○○號、地目田、面積五百一十平方公尺之土地○○○區○○○段第三六五七號、地目田、面積一百二十平方公尺之土地全部交還原告丁○○及其他全體共有人。
反訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告戊○○以新台幣伍仟肆佰零參萬元供擔保後，得假執行。但被告乙○○○、酉○○○、寅○○、 洪金体 、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○於假執行實施前，以新台幣壹億陸仟貳佰零玖萬為原告戊○○預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告丁○○以新台幣伍仟捌佰壹拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○於假執行實施前，以新台幣壹億柒仟肆佰參拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示及以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）、查原告戊○○為高雄市○○區○○段一小段第三Ｏ六、三Ｏ七、三二八號土
○○○區○○○段第三六六一號四筆土地（上述四筆土地於土地重測前為高雄市三民區三塊厝四三Ｏ號土地）之共有人之一，而原告丁○○亦為上述土地及高雄市○○區○○○段○○○○號土地（重測前為高雄市○○區○○○段四三Ｏ之三號土地）之共有人之一，上揭五筆土地，緣由原告與被告之被繼承人 陳兵 訂有耕地三七五租約，嗣後原告發現陳兵早已於四十四年間將上述土地轉租與他人，且上開土地亦早已全部廢耕三十多年，雜草叢生，蚊蟲滋生。
（二）、按耕地三七五減租條例第十六條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地
全部或一部轉租於他人」。土地法鑑於不肖之承租人，將承租耕地轉租於他人，自己從中漁利，並使租佃關係趨於複雜，乃於土地法第一０八條規定：
「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人」。耕地三七五減租條例亦明定承租人應「自任耕作」，並「不得將耕地全部或一部轉租於他人」。另按耕地租用，須以自任耕作為目的，故承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回耕地或另行出租（四十六年台上字第一六五五號判例）。因此，承租人若有「違反前項約定者，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。又「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內」，最高法院五十六年度台上字第一五二０號及六十三年台上字第五九九號分別著有判例。又耕地租賃，既絕對禁止轉租，且不許不自任耕作，復禁止託人代耕或借與他人使用，其不許租賃權之讓與，自不待言，如有讓與者，應視為轉租及違反自任耕作之義務，發生使原定租約無效之效力。本件耕地租約原由原告戊○○與被告等人之被繼承人陳兵所訂立，查陳兵於民國四十四年即與訴外人 徐新德 訂立合約書，將承租耕作權利讓與徐新德，此事實除有鈞院向高雄市環境保護局所調取之徐新德之子 徐政雄 向該局提出之原承租人陳兵將租賃權讓與徐新德之「合約書」可證外，另有原告前呈高雄市環境保護局上述空地髒亂處理事宜紀錄及錄音帶一卷及其譯文可証（徐政雄在上述會議中稱：「原承租人陳兵過世已久，其承租權業已轉讓先父徐新德，本人再予繼承租用。」）。又徐政雄在鈞院八十八年十月六日審理時亦到庭証稱讓渡合約書是從他爸爸徐新德的櫃子拿出來的，並稱從其十五歲到其父過世系爭土地全部都是他爸爸徐新德在耕作等語。另被告巳○○於民國八十七年二月十八日高雄市政府租佃爭議委員會勘驗現場時亦稱：「很早以前我阿公（陳兵）私底下賣給那個人的父親，我阿公私底下寫契約書賣給人．．．，錢也已拿到手了」云云，上述事實亦有原告提出並經鈞院八十八年九月三日當庭勘驗之錄影帶可証。由上述種種事實以觀，均可証明系爭耕地原承租人陳兵確有將租賃權轉讓給徐新德之事實，此顯然已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，原訂租約自屬無效。又「依耕地三七五減租條例第十六條第二項前段規定：承租人轉租耕地者，原訂租約無效，而無效之法律上效果，又係於無效原因發生時當然發生」（司法行政部六十三年三月二十三日台𨭉函民字第０二五八二號函）。準此，本件系爭耕地租賃契約，已於民國四十四年陳兵將租賃權讓與他人時即當然歸於無效而消滅，至為明灼。
（三）、被告雖辯稱髒亂處理會議紀錄內之徐政雄談話是其個人片面之陳述，不能採
為証據，且証人徐政雄八十八年十月六日到庭証明伊父親是受僱陳兵為幫傭，讓渡書是從伊父親櫃子找出，伊不知內容是否實在等語；又巳○○之談話譯文是剪接而成云云。惟查証人徐政雄在上述髒亂處理會議中確有陳稱陳兵已將租賃權轉讓與其父親徐新德，上述事實有該會議之紀錄與徐政雄自己提出之讓渡合約書可証，証據已甚明確，至於徐政雄在八十八年十月六日在鈞院所稱其父親徐新德是受僱陳兵為幫傭等語，與其先前在上述空地髒亂處理事宜會議中之陳述及與其所提出之讓渡合約書內容不符，自不可採，況再參諸被告巳○○在高雄市政府租佃爭議委員會，勘驗現場時之陳述以觀，原承租人陳兵有轉讓租賃權之事實，甚為灼然，被告之主張顯無足採。
（四）、被告另主張陳兵承租系爭土地迄今，均有按期繳納租金，並提出林迦物產株
式會社出具之民國七十三年上期至七十五年下期及七十九年三月十五日所出具之七十八年上、下期田租之記入濟通知書與七十九年至八十六年租金提存書為據。被告所提出之上述通知書等，原告均否認之，至於其於八十七年始法院提存所謂七十九年至八十六年之租金，原告亦未領取。況耕地租賃契約禁止租賃權之讓與，如有違反該耕地租約即屬無效，因此縱假設原告於七十幾年間因不知原承租人陳兵有將租賃權轉讓之事實而有向其收取一、二期之租金（原告仍否認之），此亦不影響本件耕地租約已因原承租人陳兵將租賃權轉讓他人，違反耕地三七五減租條例十六條規定而使租約無效之事實。
（五）、又按「．．．承租人將承租耕地改作其他用途，或任由他人使用或任其荒廢
，均屬不自任耕作，原定租約無效」，最高法院七十一年度台上字第四九七三號，七十二年台上字第一五五六號著有判決。又「所謂不自任耕作不僅指轉租而言，其他未自任耕作其承租耕地之情形，亦包括在內，又承租之耕地倘一部分不自任耕作，則全部租約歸於無效」，最高法院七十七年台上字第一五七一號亦著有判決。查本件系爭土地中三六五九、三六五七號土地係作工廠使用，其上建有廠房、天車，其他土地則全部荒廢，雜草叢生、砂石滿地，未為耕作，此事實除有原告所提出之錄影帶、照片可証外，並有鈞院民國八十九年三月九日現場勘驗筆錄及照片可証。從而本件耕地租約已全部歸於無效，原告自得請求收回土地。
（六）、退步言，縱假設本件租約未違反耕地三七五減租條例第十六條規定而無效（
實則不然，已如前述)，上述耕地早已廢耕多年，雜草叢生，砂礫垃圾滿地，此有原告起訴狀所提出之照片八張與錄影帶拍攝內容可證，原告自亦得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款「耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約」之規定終止租約，原告並已去函陳兵之繼承人終止租約（原告並再以起訴狀之送達被告作為重申終止租約之意思表示），從而本件租約亦已經原告依法終止而消滅。被告稱高雄市政府八十七年二月十八日到現場會勘記錄結果系爭土地種有水果、破布子一棵、香蕉數株等，八十六年十一月廿九日高雄市耕地租佃委員會八十六年第五次調處會議亦記錄亦記載承租人以四季輪作，並非不為耕作云云。惟查系爭土地已廢耕多年，砂石滿地，此從原告前呈會勘時所拍攝錄影帶內容觀之已甚顯然（上述錄影帶經鈞院於八十八年九月三日審理時當庭勘驗，錄放中系爭土地砂石遍地、雜草叢生，有堆放雜物無人耕作），根本無四季輪作之情形（該調處會議記錄亦無系爭土地均以四季輪作，並非不為耕作等記載，上述內容僅為被告自己片面之陳述），又縱假設有於邊緣處種植極少之一、二棵香蕉、破布子等，系爭土地既絕大部分既均已廢耕，即已構成有繼續一年以上不為耕作之事實（請參見最高法院八十一年台上字第一０七九號判決及最高法院八十一年度第十一次民事庭會議紀錄），被告之主張顯不可採。
（七）、被告雖另辯稱系爭土地是因地目變更為工業區或住宅區無法耕作所致，屬不
可抗力之原因云云。惟查土地之地目為何與土地是否可耕作更無關聯，被告辯稱系爭土地是因變更為工業區或住宅區致無法耕作云云，顯無理由。
（八）、綜上所述，本件耕地租賃關係已消滅不存在，原告二人為土地所有權人之一
，而被告等於租賃關係消滅後仍占有系爭土地，自屬無權占有，原告戊○○為上揭土地所有權人及丁○○分別為上揭土地之所有權人，是其等自得依民法第七百六十七條、民法第八百二十一條條之規定請求被告等將系爭土地返還原告及其他全體共有人。
三、證據：提出土地登記簿謄本五份、地籍圖一份、高雄市環境保護局研商中都段一小段三二八及三Ｏ六號空地髒亂處理事宜記錄一份、照片八張、存證信函及回執各一份、錄音帶譯文一份、錄音帶一卷、錄影帶一卷、合約書一份、巳○○談話內容譯文一份、陳兵之繼承系統表、被告戶籍謄本為證。並聲請本院至現場勘驗並保全證據及傳訊證人徐政雄。
乙、被告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○部分：
一、聲明：
（一）、原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
（二）、訴訟費用由原告負擔。
（三）、被告等若受不利之判決，願供擔保請准免宣告假執行
二、陳述：
（一）、否認本訴原告所主張之事實，理由及提出之證據，合先陳明。按當事人主張
有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條著有明文。查本件本訴原告係以耕地三七五減租條例第十六條第一、二項耕地轉租與他人及同條例第十七條第一項第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作等事實理由主張租約無效及終止租約等情，但為被告等所否認，準此，原告應就上述租約無效及行使終止租約之事實負舉證之責任添
（二）、雖原告以原證三即高雄市環境保護局研商中都段一小段三二八及三０六號空
地髒亂處理事宜記錄，原證四即八張照片，原證五即存證信函及回執十六份原證五即錄音帶譯文、原證六即錄音帶乙卷、原證七即錄影帶乙卷、原證八合約書一份、原證九巳○○談話內容譯文為立證方法用以證明被告有不自任
耕作之事實，但上開證據被告均予否認之。蓋原證三之髒亂處理事宜記錄只是處理髒亂事宜，且環保局非租佃爭議之主管機關，而記錄內之徐政雄談話是其個人片面之陳述，非屬本訴被告之一，不能採為證據，因此有關本件任何兩造與會之租佃調解或調處會議，被告均一再主張有自行四季輪作，未轉租與他人之事實，況證人徐政雄於八十八年十月六日到庭僅證明乃父是受僱陳兵為幫傭，讓渡書是從伊父櫃子找出，伊不知內容是否實在等語，均不能證明原證五錄音帶之譯文或原證七錄影帶之內容或原證八合約書等證物為真正。再者，原證七之錄影帶雖當庭勘驗，只能證明有影帶內之場景，但不能證明是系爭之土地是否廢耕之事實，至於原證四之八張照片也只能證明有此照片，也不能證明是否系爭之土地上之景物，而原證九巳○○之談話譯文是剪接而成，應非原錄音帶之原版，況巳○○既已自承未參與本租佃事宜，則自不能證明是否有轉租或不自任耕作之情。
（三）、再者，原告一再主張被告之被繼承人陳兵早在民國四十四年即將系爭土地之
耕作權讓與徐新德乙節，為本訴被告所否認，而證人徐政雄即徐新德之子已到庭證明其父徐新德只是幫傭，自與轉租或讓與之要件不合，況系爭土地由陳兵承租迄今，均有按期繳納租金，目前所能尋獲之收據，由林迦物產株式會社出具之記入濟通知書有民國七十三年上期至七十五年下期以及於七十九年三月十五日所出具出之七十八年上、下期田租，內均標示是給付承○○○區○○○段○○○○號及中都段一小段306、307、327、328號內，面積合計為
0.3406公頃之內容即為系爭之土地有上開記入濟通知書二紙可稽。至於七十九年以後直至八十六年十二月止及八十七年一月至八十七年十二月止之租金，被告已經向鈞院提存，有鈞院八十七年度存字第733號提存書可證之事實，均足以證明承租人仍是陳兵或陳兵之繼承人，則本訴原告主張有轉租之事實而應構成租約無效云云，自不可採。添
（四）、又本訴原告另以耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款，非因不可抗力
繼續一年不為耕作時，之理由主張終止租約。惟查，系爭土地一直由本訴被告四季輪作中，不惟本訴被告在租佃爭議委員會上調解或調處時一再主張，即八十七年二月十八日高雄市政府耕地租佃委員會委員會同雙方到場會勘記錄，記載系爭土地或種各類蔬果或種植破布子，香蕉，蕃薯，木瓜，南瓜等物，均足以證明系爭土地未有繼續一年不為耕作之事實，因此本訴原告援引上開法條主張終止租約云云，顯然毫無理由添
（五）、再查，系爭中都段一小段306及328地號二筆土地早於四十四年五月十九日公
告發布實施○○○區○○○○○段3657及3661地號二筆土地於六十八年六月十二日公告發布實施為住宅區，有高雄市政府工務局八十八年九月三十日八八高市工務都字第26036號函覆本訴被告卯○○公文可稽。復有卷內系爭土地登記謄本可資證明。而系爭中都段一小段327號土地也早於七十八年經高雄市○○○○○道路，目前已不存在，準此，系爭土地縱未能種好農作物，容有部份雜草叢生，也是因變更為工業區或住宅區無法耕作所致，屬不可抗力之原因，不可歸責與本訴被告之事由，因而本訴原告主張終止租約云云，毫無理由。
三、證據：提出分區使用證明書影本一紙、記入濟通知書影本二紙、八十七年度提存書影本一紙、八十八年度提存書影本一紙、高雄市政府工務局函文影本一紙為證。添
丙、被告地○○、申○○○、丙○○○、玄○○、宇○○、宙○○、子○○、午○○均經合法通知，無正當理由不到庭，亦未提出書狀為何聲明及陳述。
貳、反訴部份
甲、反訴原告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○部分：
一、聲明：
（一）、反訴被告應給付反訴原告等新台幣（下同）二千三百八十九萬九千三百四十
元及自本反訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）、反訴訴訟費用由反訴被告等負擔。添
（三）、反訴原告願提供擔保請准宣告假執行。添
二、陳述：
（一）、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院提起反訴。民事訴訟法第二百
五十九條第一項著有明文。添
（二）、查本件屬租佃爭議事件，反訴被告係以耕地三七五減租條例第十六條第一二
項及同條例第十七條第一項第四款之事實及法律關係提起本訴，但同一條例第十七條第一項第五款規定，經依法編定或變更為非耕作使用時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償，則為徹底消減租佃爭議之關係，兼顧地主及佃農之權益及訴訟經濟之原則，被告之反訴應予准許。是反訴原告依法為終止租約並聲明以本反訴狀繕本之到達視為終止租約之意思表示，併此敘明。添
（三）、系爭三塊厝段三六五七號土地及同段三六六一號二筆土地早已編定為第五種
住宅區，有高雄市政府工務局土地使用分區證明書可稽，另中都段一小段三二八號土地、三０六號二筆土地也早已編定為乙○○○區○○○段○○○號土地編定為道路用地，亦有有高雄市政府工務局出具之土地使用分區證明書可稽，準此，既同屬租佃爭議事件，又併同調解及調處之程序，自與本訴有相牽連之關係，因此反訴原告提起反訴，乃為法之所許
（四）、至於補償之標準及計算方法，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款
之規定為終止租約當期之公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。茲查
１、同段地號中都段一小段三二八號土地，面積為756平方公尺，Ａ當期公告現值為三萬元乘以七五六平方公尺價值為二千二百六十八萬。其土地增值稅為一千三百五十二萬五千六百零三．五五元。２、同段地號中都段一小段三Ｏ六號土地，面積為二八八九平方公尺。Ｂ當期公告現值為三萬元乘以二八八九平方公尺價值為八千六百六十七萬元。其土地增值稅為五千一百四十七萬五千九百七十三．七四元。３、地號中都段一小段三Ｏ七號土地面積為二四平方公尺Ｃ、當期公告現值為三萬元乘以二四平方公尺價值為七十二萬元，而其土地增值稅為四十二萬八千七百六十一．八二元。４、地號三塊厝段三六六一號土地，面積為五一Ｏ平方公尺，Ｄ當期公告現值為一十萬二千元乘以五一Ｏ平方公尺價值為五千二百零二萬元，其土地增值稅為三千零二十九萬八千九百二十五．Ｏ六元。５、地號三塊厝段三六五七號土地，面積為一二Ｏ平方公尺，Ｅ當期公告現值為一十萬二千元乘以一二Ｏ平方公尺價值為一千二百二十四萬元，其土地增值稅為六百九十萬二千七百一十五．
六四元。以上土地公告現值總計為一億七千四百三十三萬元，土地增值稅總計為一億二百六十三萬一千九百七十九元，則以公告現值減除土地增值稅等於七千一百六十九萬八千零二十一元，餘額三分之一即二千三百八十九萬九千三百四十元（小數點不計）。
三、證據：提出記入濟通知書影本二紙、八十七年度提存書影本一紙、八十八年度提存書影本一紙、高雄市政府工務局函文影本一紙、分區使用證明書影本一紙、分區使用證明書影本一紙為證。
乙、反訴被告部分：
一、聲明：
（一）、反訴原告之訴駁回。
（二）、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
（三）、如受不利判決，願供擔保免除假執行。
二、陳述：
（一）、按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定：耕地租約在租佃期限
未屆滿前，非有左列情形，不得終止，五：耕地經依法編定或變更為非耕地使用時。又同條第二項規定：依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償。依上述條文第二項內容以觀，出租人僅於依據耕第三七五減租條例第十七條第一項第五款規定為理由終止租約時，始應給予承租人第十七條第二規定之補償費。反之，出租人若非根據三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，即無該條文第二項規定之適用。
（二）、按耕地三七五減租條例第十七第一項第五款係於民國七十二年間修正時始
增訂，其修正理由為配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十七條及七十六條之規定，增訂第一項第五款及第二項，規定耕地「經依法編定或變更非耕地使用時，」「出租人」得終止租約並應給予承租人補償。依上述修正立法理由已明確表明耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之終止權僅「出租人」有之，反之，承租人並無此終止權。此再參照耕地三七五減租條例第十七條第一項至第四項之其他終止事由，亦均可證該條一至五款之事由，均是由「出租人」行使終止權，並非承租人，至為灼然。又依平均地權條例第七十六條及七十七條之規定觀之：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」。「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給補償。」上開條文之規定亦可證耕地變更為非耕地使用時，僅「出租人」得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，承租人並不能依該條文規定終止租約請求補償。
（三）、退萬步言，縱如反訴原告之主張，耕地變更為非耕地使用時，承租人亦得
援用耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，惟查，本件系爭耕地租約已於四十四年十月間因原承租人陳兵將耕作權轉讓與徐新德時即當然無效。而無租約存在，因此四十四年十月後系爭耕地縱有變更為非耕地使用情形（三塊厝段三六五七、三六六一土地係於六十八年變更為住宅區），該耕地租約於斯時既早以不存在，反訴原告自無援引耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約請求補償之餘地。又中都段一小段三Ｏ六、三二八二筆土地，雖於四十四年五月公告編定為工業區，惟當時耕地三七五減租條例尚無第十七條第一項第五款及第二款之規定，反訴原告自不能援引該條文規定終止租約（況反訴原告亦從未為任何終止租約之意思表示），而至四十四年十月時系爭耕地租約全部即已因原承租人陳兵違反耕地三七五減租條例第十六條規定而無效不存在，反訴原告依法更無援引第十七條第一項第五款規定，終止租約之餘地。從而，反訴原告之訴為無理由。
三、證據：引用本訴所提出之事證。
參、本院依職權向至現場勘驗。並向高雄市政府環境保護局函調八十五年六月十七日開會研商高雄市○○區○○段一小段三二八及三Ｏ六號空地髒亂處理事宜會議中，該局科長 傅憲成 於會議中要求徐政雄提出關於原承租人陳兵將承租權轉讓與徐新德之買賣合約書等文件過院參辦。並向高雄市三民區公所函調原告於四十四年間與陳兵就該區三Ｏ六、三Ｏ七、三二八號土○○○區○○○段三六五七、三六六一號土地所訂耕地三七五租約之合約書及相關資料過院參辦。
理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：
一、本件被告地○○、申○○○、丙○○○、玄○○、宇○○、宙○○、子○○、午○○均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定，追加其原非當事人之人為當事人。則應為法之所許。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款、第五款分別定有明文。本件原告戊○○原對被告乙○○○、酉○○○、寅○○、戌○○○、巳○○、辰○○、未○○、卯○○、丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○、地○○、申○○○、丙○○○、玄○○、宇○○、宙○○起訴請求上揭被告二十三人應返還高雄市○○區○○段一小段三０六號土地、三０七號土地、三二八號土○○○區○○○段○○○○號土地、三六六一號土地、三六五七號土地六筆土地與原告戊○○及其他全體共有人，及原告丁○○起訴起求上揭被告二十三人應將上揭三Ｏ六、三Ｏ七、三二八、三
六五七、三六六一號五筆土地交還原告丁○○及其他全體共有人，嗣於訴狀送達後，復追加被告子○○、午○○為被告，經查，本件原告與陳兵就上揭土地分別有耕地租賃契約存在，而陳兵死亡後，被告二十五人（包括洪罔棉、午○○）均為陳兵之法定繼承人，此有戶籍謄本及繼承系統表在卷可稽，而其等均無拋棄繼承亦無限定繼承，是依法繼受陳兵之債權及債務，且對陳兵之債務負連帶責任。是原告起訴確認耕地租賃關係不存在，並訴請返還租賃耕地之訴訟標的，對於被告二十五人有合一確定之必要，是其追加原非當事人之人為當事人，自應准許。又查，原告原起訴主張如前，嗣於最後言詞辯論期日復原告戊○○非上揭三六
五七、三六五九之所有權人，乃具狀聲明更正並減縮原告戊○○請求之範圍為（一）被告二十五人應將座落高雄市○○區○○段一小段三０六號土地（面積二千八百八十九平方公尺），三０七號土地（面積二十四平方公尺），三二八號土地（面積七百五十六平方公尺○○○區○○○段○○○○號（面積五百一十平方公尺）等四筆土地全部交還原告戊○○及其他全體共有人。（二）、被告廿五人應將座落高雄市○○區○○段一小段三０六號土地（面積二千八百八十九平方公尺）、三０七號土地（面積二十四平方公尺）、三二八號土地（面積七百五十六平方公尺○○○區○○○段○○○○號土地（面積一百二十平方公尺）、三六六一號土地（面積五百壹拾平方公尺）等五筆土地全部交還原告丁○○及其他全體共有人，此乃減縮應受判決事項之聲明，並無為訴訟標的之變更，亦為法之所許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件原告主張原告戊○○為高雄市○○區○○段一小段第三Ｏ六、三Ｏ七、三二八號土○○○區○○○段第三六六一號四筆土地（上述四筆土地於土地重測前為高雄市三民區三塊厝四三Ｏ號土地）之共有人之一，而原告丁○○亦為上述土地及高雄市○○區○○○段○○○○號土地（重測前為高雄市○○區○○○段四三Ｏ之三號土地）之共有人之一，上揭五筆土地，緣由原告二人與被告之被繼承人陳兵訂有耕地三七五租約，嗣因陳兵已於四十四年間將上述土地轉租與他人，且上開土地亦早已全部廢耕三十多年，為此依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，兩造之耕地租賃自已無效。退步言，縱本件租約未違反耕地三七五減租條例第十六條規定而無效（實則不然，已如前述)，上述耕地早已廢耕多年，原告自亦得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款「耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約」之規定終止租約，原告並已去函陳兵之繼承人終止租約（原告並再以起訴狀之送達被告作為重申終止租約之意思表示），從而本件租約亦已經原告依法終止而消滅。是原告自得依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，訴請陳兵之繼承人即被告返還上揭土地與原告及其他全體共有人等語。
二、被告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○則以：陳兵並無將上揭耕地轉租他人，況系爭土地由陳兵承租迄今，均有按期繳納租金，於七十九年以後直至八十六年十二月止及八十七年一月至八十七年十二月止之租金，被告已經向鈞院提存，均足以證明承租人仍是陳兵或陳兵之繼承人，則本訴原告主張有轉租之事實而應構成租約無效云云，自不可採。又原告另以耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，之理由主張終止租約。惟查，系爭土地一直由被告四季輪作中，不惟被告在租佃爭議委員會上調解或調處時一再主張，即八十七年二月十八日高雄市政府耕地租佃委員會委員會同雙方到場會勘記錄，記載系爭土地或種各類蔬果或種植破布子，香蕉，蕃薯，木瓜，南瓜等物，均足以證明系爭土地未有繼續一年不為耕作之事實，是原告主張依上開法條主張終止租約云云，顯然毫無理由。況系爭中都段一小段306及328地號二筆土地早於四十四年五月十九日公告發布實施○○○區○○○○○段3657及3661地號二筆土地於六十八年六月十二日公告發布實施為住宅區，是系爭土地縱未能種好農作物，容有部份雜草叢生，也是因變更為工業區或住宅區無法耕作所致，屬不可抗力之原因，不可歸責與本訴被告之事由，因而本訴原告主張終止租約云云，毫無理由等情置辯。
三、經查，原告戊○○主張其為上揭三Ｏ六、三Ｏ七、三二八號土地及第三六六一號四筆土地（上述四筆土地於重測前為高雄市三民區三塊厝四三Ｏ號土地）之共有人之一，而原告丁○○亦為上述土地及前揭三六五七號（重測前為高雄市○○區○○○段四三Ｏ之三號土地）之土地之共有人之一，原告二人與陳兵即被告之被繼承就上揭五筆土地，於四十四年間訂有耕地三七五租約之事實，有上揭土地登記簿謄本及高雄市三民區公所八十九年七月十八日高市三區民字第Ｏ九一七五號函附高雄市區三七五租約檢查登記表二紙在卷可稽，應為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、又原告主張本件耕地租約為原告及其他全體共有人與被告之被繼承人陳兵所訂立，惟陳兵於四十四年十月間與訴外人徐新德訂立合約書，將承租耕作權利讓與徐新德，亦即將本件耕地租約轉租與他人之事實，有本院向高雄市環境保護局所調取之合約書可證，並有原告所提出之高雄市環境保護局上述空地髒亂處理事宜紀錄及錄音帶一卷及其譯文可証，其中證人徐政雄在上述會議中稱：「原承租人陳兵過世已久，其承租權業已轉讓先父徐新德，本人再予繼承租用。」等語。又證人徐政雄在本院八十八年十月六日審理時亦到庭証稱：「讓渡合約書是我爸爸徐新德的櫃子拿出來的．．．．十五歲到爸爸過世時，系爭土地全部都是爸爸徐新德在耕作」等語，此有本院上揭言詞辯論筆錄在卷可稽。另被告巳○○於民國八十七年二月十八日高雄市政府租佃爭議委員會勘驗現場時亦稱：「很早以前我阿公（陳兵）私底下賣給那個人的父親，我阿公私底下寫契約書賣給人．．．，錢也已拿到手了」等語，以上均可証明系爭耕地原承租人陳兵確有將租賃權轉讓給徐新德之事實。
五、被告雖辯稱髒亂處理會議紀錄內之徐政雄談話是其個人片面之陳述，不能採為証據，且証人徐政雄八十八年十月六日到庭証明伊父親是受僱陳兵為幫傭，讓渡書是從伊父親櫃子找出，伊不知內容是否實在等語；又巳○○之談話譯文是剪接而成云云。惟查証人徐政雄在上述髒亂處理會議中確有陳稱陳兵已將租賃權轉讓與其父親徐新德，上述事實有該會議之紀錄與徐政雄自己提出之讓渡合約書可証，証據已甚明確，至於徐政雄在八十八年十月六日在本院所稱其父親徐新德是受僱陳兵為幫傭等語，與其先前在上述空地髒亂處理事宜會議中之陳述及與其所提出之讓渡合約書內容不符，自不可採，況再參諸被告巳○○在高雄市政府租佃爭議委員會，勘驗現場時之陳述以觀，原承租人陳兵有轉讓租賃權之事實，甚為灼然，被告之主張顯無足採。
六、再者，被告另主張陳兵承租系爭土地迄今，均有按期繳納租金，並提出林迦物產株式會社出具之民國七十三年上期至七十五年下期及七十九年三月十五日所出具之七十八年上、下期田租之記入濟通知書與七十九年至八十六年租金提存書為據。惟被告所提出之上述通知書等，原告均否認之，至於其於八十七年於法院提存所謂七十九年至八十六年之租金，原告亦未領取。按轉租之意乃承租人向出租人承租耕地，即原耕地租約仍屬存在，承租人自應對出租人給付租金，惟其後承租人復將耕地與他人成立租賃契約之謂。是縱原告有收取上揭租金屬實，惟仍無礙被告之被繼承人陳兵將系爭土地轉租與他人。是被告此部分之辯詞，亦詞足取。
七、按耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項之規定：「承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。」，是本件系爭耕地租約既經原承租人陳兵於四十四年十月間將之轉租與徐新德，是該租約即自始當然無效。從而，原告本於上揭條文及民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第八百二十一條之規定，訴請被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段三０六號，地目田、面積二千八百八十九平方公尺之土地，同段第三０七號、地目田、面積二十四平方公尺之土地，同段第三二八號、地目田、面積七百五十六平方公尺之土地○○○區○○○段○○○○號、地目田、面積五百一十平方公尺之土地全部交還原告戊○○及其他全體共有人；被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段三０六號，地目田、面積二千八百八十九平方公尺之土地，同段第三０七號、地目田、面積二十四平方公尺之土地，同段第三二八號、地目田、面積七百五十六平方公尺之土地○○○區○○○段○○○○號、地目田、面積五百一十平方公尺之土地○○○區○○○段第三六五七號、地目田、面積一百二十平方公尺之土地全部交還原告丁○○及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
八、原告及被告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、本件反訴原告乙○○○、酉○○○、寅○○、洪金体、巳○○、辰○○、未○○、卯○○丑○○、甲○○○、辛○○、壬○○、庚○○、癸○○○、天○○○、己○○、亥○○○提起反訴主張：系爭三塊厝段三六五七號土地及同段三六六一號二筆土地早已於六十八年六月十二日編定為第五○住○區○○區○○段一小段三二八號土地、三０六號二筆土地也早已於四十四年五月十九日編定為乙種工業區，而同區三Ｏ七號土地土地編定為道路用地，是依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，經依法編定或變更為非耕作使用時，耕地租約在租佃期限未屆滿前，仍得終止租約，且出租人應給予承租人補償，是反訴原告依法為終止租約並聲明以本反訴狀繕本之到達視為終止租約之意思表示。至於補償之標準及計算方法，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定為終止租約當期之公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一共計二千三百八十九萬九千三百四十元（小數點不計）等語。
二、反訴原告則以：依耕地三七五減租條例第十七條第一項及第二項之規定觀之，出租人僅於依據耕第三七五減租條例第十七條第一項第五款規定為理由終止租約時，始應給予承租人第十七條第二規定之補償費。反之，出租人若非根據三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，即無該條文第二項規定之適用。又依上開條文之規定亦可證明耕地變更為非耕地使用時，僅「出租人」得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，承租人並不能依該條文規定終止租約請求補償。再者，退萬步言，縱如反訴原告之主張，耕地變更為非耕地使用時，承租人亦得援用耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，惟查，本件系爭耕地租約已於四十四年十月間因原承租人陳兵將耕作權轉讓與徐新德時即當然無效。而無租約存在，因此四十四年十月後系爭耕地縱有變更為非耕地使用情形（三塊厝段三六五七、三六六一土地係於六十八年變更為住宅區），該耕地租約於斯時既早以不存在，反訴原告自無援引耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約請求補償之餘地等語置辯。
三、按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形，不得終止，五：耕地經依法編定或變更為非耕地使用時。又同條第二項規定：依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償。依上述條文第二項內容以觀，出租人僅於依據耕第三七五減租條例第十七條第一項第五款規定為理由終止租約時，始應給予承租人第十七條第二規定之補償費。反之，出租人若非根據三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，即無該條文第二項規定之適用。
四、次按耕地三七五減租條例第十七第一項第五款係於民國七十二年間修正時始增訂，其修正理由為配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十七條及七十六條之規定，增訂第一項第五款及第二項，規定耕地「經依法編定或變更非耕地使用時，」「出租人」得終止租約並應給予承租人補償。依上述修正立法理由已明確表明耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之終止權僅「出租人」有之，反之，承租人並無此終止權。此再參照耕地三七五減租條例第十七條第一項至第四項之其他終止事由，亦均可證該條一至五款之事由，均是由「出租人」行使終止權，並非承租人，至為灼然。又依平均地權條例第七十六條及七十七條之規定觀之：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」。「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給補償。」上開條文之規定亦可證耕地變更為非耕地使用時，僅「出租人」得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，承租人並不能依該條文規定終止租約請求補償。
五、退萬步言，縱如反訴原告之主張，耕地變更為非耕地使用時，承租人亦得援用耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，惟查，本件系爭耕地租約已因原承租人陳兵於四十四年十月間將耕地轉租予第三人徐新德而當然自始無效，既無耕地租約存在，則系爭耕地縱有變更為非耕地使用情形，反訴原告自無援引耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約請求補償之餘地。
六、綜上所述，反訴原告之訴為無理由，應予駁回。而其假執行之宣告，亦因其反訴經敗訴判決而失所附麗，應併予駁回。
參、結論：原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年九月五日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
法官朱玲瑤右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年九月五日
法院書記官張乃昇