臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第907號
原 告 陳美春
被 告 吳棋豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年2月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○段○○○巷○號房屋
全部遷讓返還原告。
被告應自民國一○一年二月二十三日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔新臺幣壹仟捌佰伍拾
陸元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬壹仟
捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告原
起訴聲明為：被告應將坐落桃園縣平鎮市○○里○○鄰○○路
○○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告
，並給付原告租金新臺幣（以下同）1萬8,000元，嗣原告於
審理中將聲明變更為：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告
，並給付原告自民國100年10月起至101年2月22日當庭終
止租約日之租金，及自101年2月23日起，至遷讓返還系爭
房屋之日止，被告繼續占用系爭房屋相當租金之不當得利，
核此係基於同一租賃契約之基礎事實，而擴張應受判決事項
之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定
，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於100年5月23日向伊承租系爭房屋，
約定租賃期限自100年6月10日起至105年7月1日止，每
月租金9,000元，於每月10日以前繳納，被告並於訂約時繳
納2萬元作為押租保證金（下稱系爭租約）。詎料，被告僅
繳納100年6月至同年8月的租金，同年9月以後的租金即
拒絕繳納，迄鈞院101年2月22日言詞辯論期日之日止，經
扣除2個月的押租金，及伊同意不請求的100年9月份租金
，被告積欠的租金已逾2個月，是伊當庭終止租約。為此，
爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋全部
遷讓返還原告，並給付原告自100年10月起至101年2月22
日之租金，及自101年2月23日起，至遷讓返還系爭房屋之
日止，被告繼續占用系爭房屋相當租金之不當得利。
二、被告則以：伊不否認100年10月以後即未支付租金，但因原
告於100年5月20日與伊約定，要將系爭房屋內之電器用品
留給伊來使用，然簽約後原告未履行約定。又原告向伊表示
，如伊裝修系爭房屋，伊因裝修所支出之費用可以按月折抵
租金，是雙方約定先立契約，後再按實際裝修費用折抵租金
情況修改契約，之後立的契約才算正式契約，才正式繳交第
一期的租金，但原告卻一再刻意躲避，等被告出國或是不在
租屋處時，再找被告公司裡的人，騙取租金，況且原告尚未
提出所有權狀證明為所有權人，又系爭房屋亦有違章建築，
是有修改契約必要。再者，系爭房屋有嚴重漏水問題，造成
伊裝潢之損害伊請求賠償所受損害，包含支出之修繕費用7
萬6,230元，以及所支付之押金2萬元、及自100年6月起
至9月租金3萬6,000元等語置辯，並聲明：（一）駁回原
告之訴。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為
假執行。
三、經查，原告主張之事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃
契約書及存證信函等件為證，並有本院依職權向桃園縣政府
地方稅務局中壢分局調取系爭房屋之課稅現值資料在卷可稽
，復為被告所不爭執，故認原告主張之事實，應堪信為真實
。然被告仍以前詞置辯，是本件爭點應為：（一）系爭租約
是否為預約？（二）原告終止系爭租約是否合法？（三）原
告請求被告返還系爭房屋，並請求給付租金及無權占有系爭
房屋之不當得利，有無理由？如有，得請求之金額為何？（
四）被告得否以押租金、租金、裝潢費用及因系爭房屋漏水
所生之損害賠償等費用，向原告主張抵銷？
（一）系爭租約是否為預約？
1、本件被告辯稱：原告向伊表示，如伊裝修系爭房屋，伊
因裝修所支出之費用可以按月折抵租金，是雙方約定先
立契約，後再按實際裝修費用折抵租金情況修改契約，
之後立的契約才算正式契約，才正式繳交第一期的租金
，但原告卻一再刻意躲避，等被告出國或是不在租屋處
時，再找被告公司裡的人，騙取租金，況且原告尚未提
出所有權狀證明為所有權人，又系爭房屋亦有違章建築
，是有修改契約必要云云。
2、按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將
來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約
，仍非預約。兩造既已就一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之買賣契約之必要之點達成合意，而訂立不動
產買賣契約書，綜觀其內容，訂明付款方式、移轉所有
權之時期、違約處罰及因不可歸責事故致給付不能之效
果，其中別無將來另訂買賣契約之約定，自難指其為買
賣契約之預約。最高法院64年台上字第1567號判例、81
年度台上字第261號判決分別著有明文。經查，系爭租
約就租賃標的物、租金、租賃期間、違約處罰等，均已
明確約定，並無將來訂定本約之旨，且依該契約約定之
內容即可逕予履行而無須另訂本約，依上開判例、判決
意旨，難認其性質為預約，而被告所抗辯原告未提出所
有權狀以證明其為所有權人，且系爭房屋有違章建築等
情，既未舉證兩造間有此約定，且與系爭租約是否僅具
預約性質之判斷無關，堪認系爭租約當已具本約之性質
而非預約，被告此部分抗辯自屬無據。
（二）原告終止系爭租約是否合法？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非
達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租
金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月
時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有
明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月
以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款
亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租
金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限
之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法
院44年台上字第516號判例參照）。
２、原告主張：被告僅繳納100年6月至同年8月的租金，
同年9月以後的租金即拒絕繳納，迄鈞院101年2月22
日言詞辯論期日之日止，經扣除2個月的押租金，及伊
同意不請求的100年9月份租金，被告積欠的租金已逾2
個月，是伊當庭終止租約等情，業據原告提出系爭租約
房租收付款明細欄在卷可憑（本院卷第9頁），且被告
除爭執同年9月的租金有給付外，其餘事項並不爭執，
因原告於101年2月22日言詞辯論期日同意100年9月
的租金不請求，有本院101年2月22日言詞辯論筆錄在
卷可稽，從而，自100年10月至原告於101年2月22日
終止系爭租約日，被告共積欠4個多月之租金，經折抵
2個月押金後，被告尚積欠租金達2個月，是以，原告
於101年2月22日終止系爭租約應為合法。
（三）原告請求被告返還系爭房屋，並請求給付租金及無權占有
系爭房屋之不當得利，有無理由？如有，得請求之金額為
何？
１、原告請求被告返還系爭房屋，有無理由？
按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「所
有人對於無權占有或侵奪有物者，得請求返還之」，民
法第455條前段、第767條前段分別定有明文。經查，
原告於101年2月22日合法終止系爭租約，業已認定如
前，再據被告稱：「（問：系爭房屋有無被告物品？）
有壹台咖啡機、辦公桌椅、二台冷氣、壹台電視。」等
語，此有本院101年2月22日言詞辯論筆錄在卷可稽。
可知被告仍無權占有系爭房屋，是依上開規定，原告自
得請求被告返還系爭房屋，故原告上開主張，應屬有據
，可以准許。
２、請求給付租金有無理由？如有，得請求之金額為何？
按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條
前段定有明文。經查：被告有積欠租金之事實，業已認
定如前，是依上開規定，被告自有支付租金給原告之義
務，是原告上開主張，應屬有據，而屬可採。又本件自
被告積欠租金日即100年10月起至本件終止租約日即
101年2月22日止，共計3個月又22日，是被告積欠
之租金應為3萬3,828元（計算式：9000×3＋9000÷
29×22＝33828，小數點以下四捨五入）。
３、請求給付無權占有系爭房屋之不當得利，有無理由？如有
，得請求之金額為何？
按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦
同。」民法第179條分別定有明文。而無權占有他人之
土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念
，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利
之範圍，為相當於租金之利益。最高法院97年度台上字
第294號亦著有判決可資參照。經查，被告系爭租約終
止日即101年2月22日起即無權占有系爭房屋，已如前
述，是依前開規定及最高法院判決意旨，應給付相當於
租金利益之不當得利與原告，故原告請求被告給付自終
止日後即101年2月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告9,000元即屬有據，應予准許。
（四）被告得否以押租金、租金、裝潢費用及因系爭房屋漏水所
生之損害賠償等費用，向原告主張抵銷？
１、查被告雖辯稱：系爭房屋有嚴重漏水問題，造成被告裝
潢之損害，被告請求賠償所受損害，包含支出之修繕費
用7萬6,230元，以及所支付之押金2萬元、及自100年
6月起至9月租金3萬6,000元等語，並提出收據及現
場照片為證，惟其並未就上開項目提起反訴，故認被告
所辯，應是主張以上開費用抵銷對原告之債務，先予敘
明。
２、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債
之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此
限，民法第334條定有明文。茲就被告請求項目得否抵
銷，論述如下：
（1）就押租金部分：
查被告主張以押租金與原告前開請求抵銷乙節。按押
租保證金為以擔保承租人之租金債務為目的，由承租
人交付於出租人之金錢或其他代替物，本件兩造間之
租賃關係已終止，被告主張以押租金2萬元抵銷部分
，為有理由，故被告積欠之租金以押租金2萬元抵銷
後，被告尚應給付原告租金1萬3,828元（計算式：
00000000000＝13828）。
（2）就已給付租金部分：
查被告主張以自100年6月起至9月租金3萬6,000
元與原告前開請求抵銷乙節。經查：被告向原告承租
系爭房屋，已如前述，是被告自有支付租金之義務，
又原告上開租金請求係自100年10月起算，而非自
100年6月起算，是被告以100年6月至9月之租金
請求抵銷，並不合理，故被告該部分主張，不足為採
。
（3）就裝潢費用部分：
查被告主張以裝潢費用7萬6,230元與原告前開請求
抵銷乙節。按承租人就租賃物支出有益費用，因而增
加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表
示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存
之增價額為限，民法第431條第1項固然定有明文。
惟按民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當
事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理，最高法
院29年上字第1542號判例著有明文供參。經查：據系
爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙
方（即被告）取得甲方（即原告）同意後得自行裝設
，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責
回復原狀」；「加註：5月23日支付押金貳萬至6月
10日起付首月租金，期間以20天為裝修期，甲方不得
列入租期」，此有上開租約在卷可參，足證原告有同
意被告裝潢系爭房屋，是被告得依上開規定請求原告
給付系爭房屋因裝潢增價之費用。然查，被告對於上
開主張，僅提出幸福居家清潔事務所所開立之發票簽
收單及相關收據（本院卷第66～76頁），然幸福居家
清潔事務所施工地址為平鎮市○○路○○段○○○巷○○
號（本院卷第67頁），並非是系爭房屋，又被告亦未
舉證如何增添租賃物之價值，目前現存之增價額又為
如何，亦未提出其他證據以佐其說，自難單以被告曾
支出前開費用，即認定租賃物有何增添價值之事實，
甚而主張原告應償還該部分費用，而應與被告所應負
之租金債務相為抵銷，被告所為抗辯與前開規定之構
成要件有間，應屬無據，自難採憑。
（4）就漏水所生之損害賠償部分：
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付
承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使
用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項
出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，
具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持
其合於約定使用、收益之狀態，而致承租人因此受有
損害，承租人得以出租人債務不履行而請求損害賠償
。經查，被告對於其因漏水而受有損害之事實，有提
出現場照片為證，並為原告所不爭執，原告雖稱：「
（問：關於漏水的問題？）關於漏水的地方我都有告
知被告，且我有拿一箱防漏的東西被告去使用，當時
被告不在，是 陸海濤 在場，陸海濤要我將東西他指定
的地方，漏水造成被告的損害跟我沒有關係。」等語
，此有本院101年2月22日言詞辯論筆錄在卷可稽，
惟未舉證以實其說，難認被告對系爭房屋漏水等情早
已知悉，且維持租賃物至合於約定使用、收益之狀態
為出租人之義務，原告僅提出防漏物品交由出租人使
用，不足以認為已盡上開義務，是被告因而所受損害
，得依上開規定向原告請求賠償。次查，被告對於因
漏水所生之損害賠償數額，並未提出具體證據，按「
當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其
數額」，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本院
審酌系爭房屋漏水之範圍遍及電子產品、地板、天花
板及牆壁等情，認被告損害賠償數額以1萬3,828元
為適當，而抵銷後，被告應給付原告租金為0元（計
算式：00000000000＝0）。
四、綜上所述，原告起訴請求被告應將坐落桃園縣平鎮市○○里
○○鄰○○路○○段○○○巷○○號房屋全部遷讓返還原告，及自
終止租約日即101年2月23日起至遷讓返還上開房屋之日止
，，按月給付原告9,000元，為有理由，逾此部分，為無理
由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法
，經本院審酌認與判決結果均不生影響，爰不予一一論述，
附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
之規定，應依職權宣告假執行；原告起訴時所為同旨之聲明
，僅具督促法院發動職權之效力，爰不另為供擔保之諭知；
又被告 陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相
當擔保金額宣告之。
七、本件訴訟費用額為2,320元，依民事訴訟法第79條之規定，
應由，由被告負擔1,856元，其餘由原告負擔。
中華民國101年3月21日
中壢簡易庭法官何宇宸
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國101年3月21日
書記官沈豔華