裁判字號：最高法院89年台上字第1273號民事判決
裁判日期：民國89年06月01日
裁判案由：確認優先購買權存在
最高法院民事判決八十九年度台上字第一二七三號
上訴人辛○○
丁○○庚○○己○○戊○○癸○○子○○丙○○壬○○丑○○被上訴人乙○○
甲○○兼共同法定代理人寅○○
參加人卯○○右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十八日臺灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第二○九號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段四小段六六七、六六七－一、六六七－二號三筆土地（下稱系爭土地）為伊與被上訴人之被繼承人 王義成 所共有，系爭土地於民國（下同）八十一年十月十五日經台北市政府公告實施區段徵收，王義成之應有部分為七分之一，其選擇換領抵價地作為補償，嗣取得坐落臺北市○○區○○段九八地號，面積一一八九三‧九九平方公尺，應有部分十萬分之二五九三，及臺北市○○區○○段○○○○○○號，面積二七六九‧一八平方公尺，應有部分十萬分之三一六之抵價地（下稱系爭抵價地），惟王義成於八十六年二月二十日取得系爭抵價地前，與參加人卯○○訂立買賣契約，將系爭土地應有部分出賣予卯○○，買賣總價新台幣（下同）四千八百二十一萬六千元，迨王義成於八十六年七月四日死亡，伊始知悉。伊為系爭土地之共有人，就系爭抵價地有優先購買權，請求被上訴人依其與卯○○所訂契約同一條件與伊訂立買賣契約，詎被上訴人置之不理等情，爰依土地法第三十四條之一第四項規定，求為判決㈠確認伊就被上訴人之被繼承人王義成所有系爭抵價地有優先購買權存在。㈡被上訴人應就前項土地之應有部分辦理所有權繼承登記。㈢被上訴人應就第㈠項土地應有部分與上訴人訂立買賣契約，並於伊給付價金四千八百二十一萬六千元之同時，將前開土地應有部分移轉登記予上訴人。
被上訴人及參加人則以：系爭土地業已被臺北市區徵收，以抵價地作為補償，原共有關係業已消滅。參加人與王義成簽約當時抵價地尚未完成規劃分配作業，故參加人所購買者僅為乙項權利，並非購買王義成已喪失所有權之系爭土地。系爭抵價地於王義成申請核發取得抵價地證明書時，即視為地價補償完竣，原土地之權利義務均消滅，原土地共有人之優先承買權，更無從附麗。再者，王義成獲核發之系爭抵價地，均為與他人共有，上訴人非共有人，應無權主張以同一價格優先購買；被上訴人另稱：伊之被繼承人王義成與參加人之買賣契約標的實為徵收前之土地，系爭買賣契約誠為規避土地法第二百三十二條徵收土地禁止移轉之強行規定，乃脫法行為，應屬無效，上訴人之優先購買權，並無從發生等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張之事實，固據提出不動產買賣契約書、抵價地證明書、土地買賣契約書、存證信函、土地登記謄本、臺北市政府地政處函件、支票等件為證。惟查王義成與卯○○訂立買賣契約後，已將台北市政府八十二年二月十一日核發之抵價地證明書交付卯○○，而該證明書上並未載明抵價地之地號及面積等事項，且卯○○陳稱其於取得王義成之換領抵價地證明後，旋依台北市政府規定之期限與其他地主一同申辦合併事宜，並於八十六年九月八日抽籤，確定得換領之土地為臺北市○○區○○段○○○號，面積一一八九三‧九九平方公尺，○○○區○○段○○○○○○號，面積二七六九‧一八平方公尺之土地二筆，合併後由王義成取得其應有部分依序為十萬分之二五九三及十萬分之三一六；王義成同意配合辦理抵價地之合併事宜，及自台北市政府取得抵價地之所有權時，將之移轉登記於參加人或參加人所指定之人等情，復為上訴人所不爭，堪認卯○○與王義成所訂立之買賣契約，其買賣標的為王義成因區段徵收所得向台北市政府換領系爭抵價地之權利，而非徵收前之系爭土地。而系爭土地於八十一年十月十五日公告區段徵收後依法即不得處分，卯○○與王義成間之買賣契約第一條亦明載「買賣不動產標示：乙方以其原有坐落臺北市○○區○○段四小段六
六七、六六七－一、六六七－二等三筆已遭徵收之土地，向臺北市政府換領之抵價地」，足徵卯○○與王義成訂約時均知不得處分被徵收之系爭土地，自不可能再以系爭土地為買賣契約之標的。至買賣契約雖載明王義成原土地應有部分之土地面積，但此一記載，不過係契約當事人以之為計價之標準，不足以資為認定卯○○所購買者為系爭土地之論據。王義成因區段徵收而取得台北市政府所發給之抵價地證明書，已確定有權向台北市政府請領日後受分配之抵價地，而將此一有財產價值之權利，出賣與卯○○，乃權利之正當行使。被上訴人辯稱王義成與卯○○間之買賣契約係規避土地法第二百三十二條之規定，為脫法行為，或以不能之給付為契約之標的，其買賣契約無效云云，殊有誤會。王義成與卯○○間之買賣契約既係以王義成被徵收之系爭土地日後所得換領之抵價地之權利為標的，且卯○○於買受抵價地之權利後，經與其他地主合併，確定王義成所可分配之抵價地即系爭抵價地，而上訴人非系爭抵價地之共有人，有土地登記簿謄本在卷可稽，且為上訴人所不爭執。土地法第二百三十五條規定：「被徵收之土地所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償完竣時終止。」固可認為王義成在尚未獲得台北市政府依法核發抵價地之前，其土地原有權利義務尚未終止。惟系爭土地於八十一年十月十五日公告區段徵收後，王義成選擇換領抵價地，台北市政府已於八十二年二月十一日發給抵價地證明書；至其他選擇領取補償費者，台北市政府亦於八十一年十一月底通知發款，於八十二年間陸續發放完畢等情，為上訴人所不爭，且有抵價地證明書、土地登記簿謄本及台北市政府之書函等件可稽，台北市政府並於八十三年三月二十二日將王義成原共有之系爭土地登記自己為所有權人，自應認台北市政府於發給王義成抵價地證明書之時，即已補償完畢；否則選擇發給補償費之人於領取補償費之時，視為地價補償完竣，而選擇發給抵價地者，經發給抵價地證明書反而認為尚未補償完畢，顯不合理，主管機關對徵收之土地將無從取得所有權，進而依平均地權條例第五十五條之二進行土地規劃。是王義成於取得抵價地證明書之時，其就原土地之權利義務均已消滅，上訴人無本於原系爭土地共有人之優先承買權，就系爭抵價地行使優先購買權之餘地。上訴人主張系爭土地應於台北市政府於八十六年十一月二十五日發給抵價地時，王義成就系爭土地之權利義務關係始歸於消滅云云，要無可採。至平均地權條例第五十五條之一規定，區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理之情形，僅限於「原有租賃關係及他項權利」二者，並不包括原土地共有之權利義務。而同條例第六十二條雖規定市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。但本件乃區段徵收程序，與同條例所規定市地重劃之性質及所適用之程序均不同，上訴人將之混為一談，指因區段徵收所得土地即視為原有土地，亦無可取。從而，上訴人本於共有之法律關係，請求確認伊對王義成所領取之系爭抵價地優先承買權存在，及請求被上訴人寅○○、乙○○、甲○○三人，應就系爭抵價地之應有部分辦理所有權繼承登記，與伊訂立買賣契約，並於伊給付土地價金四千八百二十一萬六千元之同時，將系爭抵價地應有部分移轉登記予伊，為無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實、解釋契約及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月一日
最高法院民事第五庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官陳淑敏法官葉勝利法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年六月二十日