裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第481號民事判決
裁判日期：民國104年05月26日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第481號原告 張恆榮 即 張長榮 訴訟代理人 洪主雯 律師被告大台中華城D區管理委員會法定代理人 詹進通 上當事人間請求回復原狀事件，本院於民國104年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分被告大台中華城D區管理委員會業已向主管機關報備成立，此為兩造所不爭執，並有公寓大廈管理組織報備證明附卷可憑（見本院卷第182頁）。被告管理委員會之法定代理人已變更為詹進通，經其聲明承受訴訟（見本院卷第179頁），核無不合，應予准許。
乙、實體部分
一、原告主張：伊於民國83年間向訴外人長億實業股份有限公司（下稱長億公司）購買門牌號碼為臺中市○○區○○路0段0000巷00000號房屋（下稱系爭房屋）。伊與長億公司簽訂之買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）所附之住戶管理公約（下稱系爭管理公約）第7條第16款約定「...壹樓住家圍牆內空地使用權屬壹樓所有，不得加建違章建築，壹樓逃生孔亦應保持暢通。」、第9條（起訴狀誤載為第8條）約定「本公約對立約人、受讓人、繼承人、管理人、承租人等具同等效力。」，共有人就系爭房屋前面之中庭花圃區等空地（下稱系爭中庭花圃）已合意成立分管契約，約定由伊專有使用。
詎被告竟將系爭中庭花圃剷除，並規劃為機車停車格使用，侵害伊對系爭中庭花圃之專用權。爰依系爭管理公約第7條第16款及公寓大廈管理條例第15條第1、2項規定提起本訴等語。並聲明：被告應將起訴狀附圖一所示之停車位均予以塗銷，並回復原狀如起訴狀附圖二所示。
二、被告則以：系爭管理公約第12條約定：「本社區之共同門廳、地下室出入口、10米計劃道路下之私設通道、活動中心及中庭為前棟（11樓大樓）及後棟（7樓大樓）全體住戶所共同使用。」，故系爭中庭花圃為全體住戶所共同使用，否認共有人間就系爭中庭花圃之專用權有分管約定，且依公寓大廈管理條例第7條之規定，不得約定專用。系爭中庭花圃變更為機車停車格使用，是經過區分所有權人會議決議。被告並未搭建任何違章建築，1樓逃生口亦保持暢通等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
（一）門牌號碼「臺中市○○區○○路0段000巷00000號」之大廈（戶數40戶）（下簡稱系爭公寓大廈）、門牌號碼「臺中市○○區○○路0段000巷00號」之大廈（戶數157戶），均為長億公司所興建，統稱為「大台中華城社區」，嗣由系爭公寓大廈及「臺中市○○區○○路0段000巷00號」大廈共計197名住戶，成立「大台中華城大樓管理委員會」。
（二）原告於82年4月26日向長億公司購買系爭房屋，並簽訂系爭買賣合約書。
（三）系爭買賣合約書所附之平面圖，包含系爭公寓大廈、「臺中市○○區○○路0段000巷00號」大廈等二部分，而原告所購得之建物，即其上標示「U」棟1樓之建物。
（四）系爭買賣合約書所附之「住戶管理公約」，乃建商出售各區分所有建物予「大台中華城社區」之各住戶時，即均附於各該買賣契約書中。
（五）系爭管理公約第12條約定「本社區之共同門廳、地下室出入口、10米計劃道路下之私設通道、活動中心及中庭為前棟（11樓大樓）及後棟（7樓大樓）全體住戶所共同使用。」；該條所規定之『前棟（11樓大樓）』，即指門牌號碼「臺中市○○區○○路0段000巷00號」大廈；所規定之『後棟（7樓大樓）』，即指系爭公寓大廈。
（六）「大台中華城大樓管理委員會」於89年5月6日召開區分所有權人會議，經出席之區分所有權人會議作成決議:【「中山路4段212巷12號」（戶數157戶）與「中山路4段212巷12-19號」（戶數40戶），於5月份起正式分割，分割後兩方各設管委會，中山路4段212巷12號仍沿用舊名稱為大台中華城大樓管理委員會，中山路4段212巷12-19號則正式命名為大台中華城D區管理委員會。】【分割門施作一案，委由長億公司全權處理，且要求以不破壞整體結構安全為原則。】
（七）系爭公寓大廈第一屆區分所有權人會議，於89年5月17日決議成立「大台中華城D區管理委員會」，即為本件之被告管委會，原告並未參加該次區分所有權人會議。
四、得心證之理由：
（一）原告主張依系爭管理公約第7條第16款之約定，1樓住家圍牆內空地係指系爭中庭花圃，而系爭中庭花圃共有人間已合意成立分管契約，約定由伊專用云云。為被告所否認，並以前詞置辯。查：
⑴長億公司在重測前臺中縣○○鄉○○路段166-41、000-00
000-00、166-50、166-14等5筆地號土地上興建長億大臺中華城，並分前棟（11樓）與後棟（7樓），有系爭買賣合約書在卷可憑（見本院卷第17頁），而原告係買受後棟之系爭房屋，為兩造所不爭執。系爭中庭花圃位於後棟系爭公寓大廈圍牆內，住戶可經由系爭中庭花圃搭乘電梯至住家，業經本院履勘現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及照片附卷可憑（見本院卷第59-63頁）。系爭公寓大廈之其他住戶本可在系爭中庭花圃散步及使用，亦為原告所不爭執（見本院卷第102頁背面）。則系爭中庭花圃若約定由原告專用，何以其他住戶可以利用系爭中庭花圃做為休閒或通行之用？足見系爭管理公約第7條第16款約定：「...壹樓住家圍牆內空地使用權屬壹樓所有...。」，該圍牆內之空地並非系爭中庭花圃甚明。被告辯稱系爭中庭花圃並未約定由原告專用，應可採信。
⑵系爭管理公約第12條約定：「本社區之共同門廳、地下室
出入口、10米計劃道路下之私設通道、活動中心及中庭為前棟（11樓大樓）及後棟（7樓大樓）全體住戶所共同使用。」（見本院卷第21頁背面）。系爭公寓大廈為後棟，已如前述，經本院履勘現場勘驗，系爭中庭花圃應為系爭公寓大廈之中庭，依上開約定，屬後棟全體住戶共同使用。系爭中庭花圃業經系爭公寓大廈區分所有權人會議決議做為機車停車位，有區分所有權人會議紀錄在卷可憑（見本院卷第80-81頁），是原告請求回復原狀，自屬無據。
（二）原告另主張：依公寓大廈管理條例第15條之規定請求云云。按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大廈管理條例第15條定有明文。系爭中庭花圃並未約定由原告專用，已如前述，則原告依據該條規定請求亦無理由。
五、綜上，系爭中庭花圃並未約定由原告專用，則原告依系爭管理公約第7條第16款及公寓大廈管理條例第15條第1、2項規定，求為命被告應將起訴狀附圖一所示之停車位均予以塗銷，並回復原狀如起訴狀附圖二所示之判決，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年5月26日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月26日
書記官陳念慈