臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第993號
原告悅齊不動產顧問股份有限公司
法定代理人 余冠群
訴訟代理人 陳柏豪 律師
被告 石芳心
訴訟代理人 黃溫信 律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國112年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣壹拾壹萬元(同)時將臺南市○區○○段000000000地號土地所有權移轉登記與原告並交付之。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年1月19日成立如附件所示買賣契約（下稱系爭買賣契約）；原告於簽約當日即派員將買賣價金新臺幣（下同）210,000元交付被告，被告亦已依約將印鑑證明、身分證影本、蓋妥印鑑章之公契文件交付原告收受，僅臺南市○區○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）所有權狀，因被告申請遺失補發作業時間尚需等候30日而未交付；詎被告領取補發系爭土地所有權狀後，竟未再聯繫原告，宣稱自己遭原告欺騙而不願配合辦理系爭土地所有權移轉登記，爰依民法第348條規定請求被告交付及移轉系爭土地所有權等語。並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記與原告並交付之。
二、被告則以：原告職員即訴外人 盧佳偉 於111年1月17日對被告謊稱整條巷弄土地均已出售，僅有被告所有系爭土地尚未出售，有意向被告購買系爭土地，惟被告長期患有精神疾病且有身心障礙，無法如常人般理解簽訂買賣契約之意思，印鑑證明等資料均係於111年1月18日至19日間，由盧佳偉取走被告印章及身分證件，偕同被告並從旁指示申請而來；系爭土地公告現值為665,000元，買賣價金卻僅有210,000元，明顯低於公告現值，參以買賣契約僅蓋用被告印鑑，無被告親筆簽名或書寫內容，未記載簽約日期，亦無買賣價金收據簽章，被告為患有精神疾病之人，無法理解簽訂土地買賣契約之意思，不具有約定買賣價金之議價能力，被告係於111年4月18日始收到原告所寄土地買賣契約書，系爭土地為法定空地，受建築法第11條第3項規定限制，常人也不可能將法定空地作為買賣契約之標的等情，足見被告無成立買賣契約之合意，系爭買賣契約因被告於行為時處於精神錯亂狀態而無效，故原告請求交付系爭土地及辦理所有權移轉登記，為無理由；縱認系爭買賣契約有效成立，因原告實際交付價金僅有100,000元，尚有110,000元仍未交付，被告行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院的判斷
㈠因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；民法第264條第1項前段、第345條及第348條第1項定有明文。
㈡被告為系爭土地所有權人；兩造於111年1月19日成立系爭買賣契約等事實，業經原告提出土地買賣契約書影本1份、印鑑證明影本1份、身分證影本1份、土地登記申請書影本1份、土地增值稅申報書影本1份、土地所有權買賣移轉契約書影本1份為證（見調解卷第15頁至第17頁、第19頁、第21頁、第23頁、第24頁至第25頁、第26頁），復有土地登記第一類謄本1份在卷可稽（見調解卷第51頁），應堪認定。被告雖以前詞抗辯系爭買賣契約未經合意成立，惟查：
⒈被告縱患有精神疾病，仍非即謂有精神錯亂情形，更非無時無刻均處於精神錯亂狀態，依奇美醫療財團法人奇美醫院函覆：「石員於2021年10月14日至2022年4月14日至本院門診時，獨自回診，未提及病情變化，僅拿藥。故無法判斷石員賣土地當下的精神狀態」（見本院卷第105頁），本院當難率然採信被告此部分抗辯。被告雖另聲請鄰居 林靜子 到庭作證，惟證人林靜子所述與證人盧佳偉陳述內容不同，就被告有無將系爭土地售給原告部分相關證述又前後矛盾（見本院卷第110頁至第117頁），故本院仍難率認被告當時處於精神錯亂狀態。
⒉系爭土地屬道路退縮地，無不得分割及移轉情形，此有臺南市政府工務局112年3月28日南市工管一字第1120418367號函1份在卷可佐（見本院卷第157頁），足堪認定。道路退縮地因其使用受限，市場價值通常會遠低於普通空地，有抵稅或移轉建築容積等特別需求者，以低價購買道路退縮地或相類土地情形，尚非罕見。另買賣契約本非經賣方親自簽名或書寫，抑或須經交付買賣價金，始能成立，故本院亦難根據被告所指摘其他情節，率認被告無成立系爭買賣契約之意思表示，抑或被告成立系爭買賣契約時處於精神錯亂狀態。從而，系爭買賣契約業經兩造合意成立，應堪認定。被告抗辯系爭買賣契約未合意成立，委無可採。
㈢原告於111年1月19日已將價金100,000元交付被告，此為兩造所不爭執，自堪認定。然被告既否認已收受餘款110,000元，原告當應就此負舉證責任。原告固就此聲請盧佳偉到庭作證，並提出存款交易明細1份為證。惟該交易明細僅能證明原告於111年1月19日將210,000元匯入盧佳偉帳戶（見本院卷第143頁），尚無法證明盧佳偉確實有將其中110,000元交付被告。簡單的說，盧佳偉非無可能於提領210,000元後，僅將其中100,000元交付被告，其餘款項則因故而尚未交付。盧佳偉固證稱其已將其餘110,000元交付被告，惟其此部分證述核與證人林靜子所述不符（見本院卷第111頁至第116頁），參以該買賣價金為大額款項，原告為專業不動產顧問業者，系爭買賣契約已明確記載交付價金應同時履行條件為「賣方繳交本契約標的之權狀正本、賣方之印鑑證明正本乙份、身分證影本乙份及本契約標的之過戶所需公契書表蓋妥印鑑章」，原告卻稱其於尚未取得系爭土地所有權狀正本時，即輕率將價金全額交付被告，復未要求被告簽收領據，實有違常理而難以率信。準此，本院認原告已交付價金數額為100,000元，尚有價金110,000元仍未交付被告。兩造因系爭買賣契約互負債務，原告所負給付價金債務與被告所負移轉所有權並交付系爭土地債務為對待給付關係，原告既尚有110,000元仍未交付被告，依民法第264條第1項前段規定，被告自得拒絕給付，故被告行使同時履行抗辯權，洵屬有據。
四、綜上，原告依民法第348條規定請求被告移轉系爭土地所有權並交付之，被告以原告尚有部分價金仍未給付為由，行使同時履行抗辯權，均為有理由，爰判決如主文所示。法院因被告行使同時履行抗辯權而命原告為對待給付之判決，性質上僅係限制原告請求權所附加之條件，非為原告全部或一部敗訴之判決，併此敘明。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官曾盈靜