裁判字號：臺灣臺東地方法院106年訴字第65號民事判決
裁判日期：民國107年07月10日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺東地方法院民事判決106年度訴字第65號原告 鍾傑丞 訴訟代理人 傅爾洵 律師被告 蔡建宏 訴訟代理人 吳漢成 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：①原告本欲承租門牌號碼臺東縣○○○鄉○○村○○00號房屋及前後空地（下稱系爭不動產）經營合法農場民宿，兩造於民國104年5月間訂立「不動產租賃定金收據」（下稱系爭定金收據），先行交付新臺幣（下同）30萬元予被告，並約定「一、於104年6月30日前於唐山不動產企業社正式簽訂租賃契約書。若可歸責於承租人無法簽約，由出租人沒收，若可歸責於出租人無法簽約，出租人應加倍退還與承租人，若無法歸責於雙方則回復原狀。」然事後104年6月12日雙方欲正式締約時，雖已在契約書面上（本院卷第14至20頁，下稱系爭書面）簽名、用印，但因被告就系爭不動產使用範圍、生財設備財產清冊、農場名稱負責人變更登記、消防檢查、旅館業登記申請等相關文件未能提出或欠缺，有可歸責於被告之事由，致兩造未能正式簽訂租賃契約，亦未公證，依系爭定金收據第1條約定請求加倍返還定金60萬元；另被告就訂約有重要關係之事項，對原告之詢問，惡意隱匿或為不實之說明，未誠實提供資訊，致原告於不知其情事，並信契約能成立，兩造於磋商過程中協議於原告已先行給付上開定金後，被告同意原告先行僱工施作裝修、園藝工程，原告因此支付2,152,281元費用，此部分支出因契約不成立而無實益，被告締約上過失所造成原告損害，原告依民法第245條之1第1項規定，請求被告賠償損害。若認為兩造間已就系爭不動產成立租賃契約，被告亦違反民法第423條之義務，無法提供消防檢查文件、且系爭不動產無法合法經營民宿，被告應負債務不履行損害賠償，而賠償原告上開金額。②被告於締約過程中，表示系爭不動產現正經營「成功民宿」，皆合法登記，可合法經營農場、民宿，並可辦理營業人變更；但事後被告無法提供消防檢查所需文件，系爭不動產之建物係未辦保存登記之違建，且所坐落之土地為第三人所有之原住民保留地，故兩造無法成功訂約，是可歸責於被告之事由所致。③聲明：被告應給付原告2,752,281元，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：兩造於系爭定金收據就系爭不動產租賃契約之訂定期限、效果為約定，應屬就將來訂立租賃契約之預約性質。兩造於104年6月12日簽訂系爭書面，對於承租之系爭不動產及租金給付方式等均明文約定，是兩造就此契約必要之點已達意思表示之合致，按使用租賃為諾成契約性質，租賃契約即為成立，原告當時並未表示任何異議。被告隨於租賃關係成立後，將租賃物交由原告占有使用，以便利其為內部裝潢整修。原告曾於105年間以承租人身分，向臺東地方法院檢察署提出竊佔告訴（105年度偵字第2174號），指控被告無故侵入系爭租賃物，是原告於該刑事偵查案件已自承為系爭房屋之承租人，足徵兩造間確有成立租賃關係之事實。民法第245條之1第1項之規定，立法理由載明係為保障「締約前」當事人間因準備商議訂立契約已建立特殊信賴關係，並維護交易安全，與本件已成立之租賃契約即無適用餘地。倘認本件租賃關係未成立，然被告未就系爭租賃物有何隱瞞或提供不實資訊，實則乃原告惡意積欠租金，原告主張被告有締約上過失，請求賠償裝修費用損害2,152,281元，實無理由。若原告主張系爭租賃契約已成立生效，原告關於債務不履行之主張內容，於最後言詞辯論期日當日始提出，已逾時提出。聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，暨以供擔保為條件免為假執行之宣告。
三、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。」「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」為民法第153條、第245之1第1項、第423條規定。原告主張①兩造未能就系爭不動產成立租賃契約，被告締約上過失致原告損害，應加倍返還定金（60萬元），並賠償原告支出之施工費用2,152,281元、②若租賃契約已成立，被告亦應因債務不履行，賠償上開金額。均為被告否認，則被告是否隱瞞系爭不動產相關資訊（於契約不成立時，判斷是否有締約上過失；於契約成立時，判斷是否應負債務不履行損害賠償責任），及兩造是否已就系爭不動產成立租賃契約，乃本件重要爭執，本院之判斷：
（一）系爭定金收據之「一、於104年6月30日前於唐山不動產企業社正式簽訂租賃契約書。若可歸責於承租人無法簽約，由出租人沒收，若可歸責於出租人無法簽約，出租人應加倍退還與承租人，若無法歸責於雙方則回復原狀。」內容乃兩造不爭執，兩造並依上開約定，於104年6月12日相約在唐山不動產企業社商議系爭不動產之租賃契約。關於卷附系爭書面上兩造之簽名、印文，原告不爭執其為真正（本院卷第4頁反面），但認為被告於106年6月12日當日未提出系爭書面後附之附件，並以此主張兩造尚未特定租賃之標的，契約尚未成立。但①不論兩造於104年6月12日在系爭書面上簽名、用印時，系爭書面是否已有附件，該附件僅約略描述系爭不動產之外觀、坐落位置、平面圖等資料，並非精密之測量圖。兩造已於系爭書面之約定中明確記載系爭不動產之房屋門牌號碼，②且據證人 張炎輝 證述：原告曾邀我投資系爭不動產，我有到系爭不動產不下10次等內容（本院卷第88至89頁），顯示兩造於商議租賃之過程中，原告已曾前往系爭不動產、並知悉系爭不動產之範圍、位置，而能邀集他人投資，即使原告於104年6月12日簽署系爭書面當時，系爭書面未有附件，自兩造締約過程、及系爭書面記載內容，亦足認兩造已能特定所租賃之標的，即系爭不動產之範圍。③兩造於簽署系爭書面時，已能知悉系爭不動產中建物之門牌號碼及所在位置，及前後土地（含相關水池設施）之位置，即使不確切知悉土地與鄰地之界址，考量兩造已能將系爭不動產特定為原由被告經營「成功民宿」之範圍，即已「成功民宿」作為租賃之標的。④因此，本院認為兩造簽署系爭書面，於其中記載租賃之意思、租金、租賃期間，且能特定租賃之標的，可評價為兩造已就系爭不動產成立租賃契約。民法第245之1第1項規定之締約上過失損害賠償責任，係以契約未成立為前提，兩造既已成立租賃契約，原告關於締約上過失之主張，即無理由，且契約既已成立，原告亦無從依系爭定金收據向被告請求返還定金。
（二）民法及土地法針對不動產物權，設立登記制度，已發揮公示效果與公信力，保護不動產之交易安全，關於建物是否辦理保存登記，及土地是否為原住民保留地等事項，均為登記、公示事項。系爭不動產坐落於臺東縣○○○鄉○○段○○○○號國有土地，係原住民保留地，由訴外人 陳秀美 設定耕作權，未曾准許興建房屋，有相符謄本，及主管機關臺東縣政府函文為憑（本院東簡字第359號卷第47、118頁），原告對於系爭不動產未辦理保存登記、所坐落土地為原住民保留地等事項，可依不動產登記制度，要求被告提出相關登記憑證，但原告於締約時，未進行查詢，只以口頭詢問，應自行承擔事後無法舉證之風險。原告雖主張被告曾於締約時保證可「合法」經營民宿等內容。然而並無相關資料可佐證，且現實交易情形，以違法（不符合行政法規）民宿經營獲利之情形確實存在（如本院行政訴訟庭102年度簡字第15號行政訴訟判決），若當事人不顧其法律效果，或認為其可事後補正違規事項，而先以無法符合行政法規之民宿為交易客體，亦非難想見，證人張炎輝、或證人 許鳳女 （即唐山不動產企業社人員）證述內容（本院卷第87至98頁、本院東簡字第359號卷第125至126頁），均未能肯認兩造間已將是否「合法經營民宿」一事列為契約內容，則依原告舉證之結果，無法認定此為兩造租賃契約之內容，原告主張被告未能提供相關文件已辦理民宿申請而應負債務不履行損害賠償責任，亦無理由。
五、綜上，兩造間就系爭不動產已成立租賃契約，原告無法舉證被告關於租賃契約之債務不履行情事。從而，原告聲明請求被告給付2,752,281元元，爰無理由，乃予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，惟原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月10日
民事第一庭法官郭玉林以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月10日
書記官郭岱毓