臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第296號
原 告 陳沛莘
被 告 宋婉珍
訴訟代理人 宋彥龍
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106年6月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請
求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）499,880元，暨自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息；㈡第一建築經理股份有限公司辦理兩造買賣價金信託履
約保證時應暫不給付被告買賣價金尾款499,880元。嗣於本
院民國106年5月17日言詞辯論期日捨棄訴之聲明第2項（
見本院卷第58頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭
規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於105年11月間透過台灣房屋仲介，向被告
購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上910建
號、門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○號4樓房屋（下併
稱系爭不動產），買賣總價金200萬元，兩造於同年11月7
日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並約定被告同
意借屋裝修，被告亦已於翌日交付系爭不動產予原告使用。
嗣原告於裝修期間，經對面住戶告知，始發現系爭不動產屋
頂女兒牆嚴重斷裂，經原告委託有維工程顧問有限公司為結
構安全鑑定結果：「屋頂女兒牆為砌磚，女兒牆與樓板面因
地震已超過10公尺、寬1至7公分裂縫，表示女兒牆已有位
移，如有較大地震或強風會有崩落之疑慮，建議敲除重做；
四樓平台滲水……該滲水跟屋頂防水層失效及屋頂女兒牆與
樓板交接面裂縫有關。如長期滲水將造成樓版鋼筋鏽蝕，樓
版將因鋼筋鏽蝕而造成混凝土崩落，建議屋頂防水層需重做
或於屋頂上方施作金屬鐵棚將水隔離，以及修復屋頂女兒牆
與樓板交接面裂縫」（下稱系爭鑑定結果），是系爭房屋所
在屋頂女兒牆及其與樓板交接面裂縫，已影響安全結構而具
嚴重瑕疵，被告未據實告知，亦未於屋況說明書揭露，屬故
意不告知瑕疵，應負瑕疵擔保責任，而系爭鑑定結果估算屋
頂女兒牆修復費用及4樓平臺滲水修護工程費用分別為283,
973元及215,905元，總計為499,880元（計算式：283,97
3＋215,905＝499,880），經原告寄發存證信函通知被告
給付如系爭鑑定結果所載修繕費用未果，爰依民法第359條
之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告499,88
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。
二、被告則以：兩造已於系爭契約內載明，以系爭房屋現況交屋
，原告並同意屋內設備損壞、滲漏水、脫漆、壁癌等皆由原
告自行修復；且屋頂女兒牆為該棟全體住戶所共有，應由全
體共有人處理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於105年11月7日與被告簽訂系爭契約，向被
告購買系爭不動產，約定買賣總價金為200萬元，被告已交
付系爭不動產予原告使用；系爭不動產上方屋頂女兒牆有斷
裂及平台滲水等事實，業據其提出價金信託履約保證書、標
的現況說明書、系爭契約、系爭鑑定報告書、借屋裝修協議
書等件為證（見本院卷第9頁至第33頁、第160頁至第171
頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭不動產屋頂女兒牆斷裂暨斷裂所致屋頂平台
滲水係屬有瑕疵，而請求減少價金等節，則為被告所否認，
並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告以系爭不動產之
屋頂女兒牆斷裂暨斷裂所致平臺滲水為由，主張減少價金49
9,880元，有無理由？
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質，民法354條定有明文。次按以公
寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或
共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者，
均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參
照）。又按所謂專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用
上之獨立性，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，指公
寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，
而供共同使用者。公寓大廈管理條例（下稱本條例）第3條
第3款、第4款分別定有明文。參以上開條款立法理由意旨
略以：「共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（
包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者
；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大
廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與
其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或
『維護安全所必要之設施』。」等語觀之，堪認系爭不動產
所在屋頂女兒牆部分，應屬系爭不動產所使用之共同部分。
經查，兩造於簽訂系爭契約前，系爭不動產坐落之該棟大樓
屋頂女兒牆確係存在斷裂暨滲水乙情，有系爭鑑定書附卷可
參，並為兩造不爭執，堪予認定，衡諸一般交易常情，大樓
房屋共用部分存有明顯結構瑕疵，將對房屋價格產生相當影
響，堪認系爭瑕疵之存在，確有影響系爭不動產價值之虞，
自屬民法第354條第1項前段所規定物之瑕疵。
㈡按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條
第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔
保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條
之規定定有明文，而觀諸系爭契約第12條特約事項已明確記
載「本標的若有任何屋內設備損壞、滲漏水、脫漆、壁癌，
皆以現況點交，交由買方自行修復處理，賣方不負瑕疵擔保
」等文字，而系爭不動產為已逾30年中古屋，為兩造所不爭
執，且證人即仲介 林建凱 到庭具結證稱：帶看屋時其有告知
原告系爭不動產屋齡已久等語，原告亦自承前曾於簽訂系爭
契約前至系爭不動產查看屋況（見本院卷第58頁反面），自
已知悉系爭不動產屋齡已久，且屋頂女兒牆斷裂之情，自外
表可一望即知（參卷內所附現況照片），且一棟逾30年之大
樓中古屋，經過時間推移，在一般情形下，其建物專有部分
或共用部分，如出現老舊或斷裂之情形，尚屬情理內之現象
，堪認原告於簽訂系爭契約時，應已可推知系爭不動產共用
部分，將會呈現老舊或斷裂之情形。而原告既知上情，仍與
被告簽訂系爭契約，亦可認定其於簽約時，已考量系爭不動
產共用部分已經老舊或斷裂之情形，倘原告對於上述可預見
之系爭不動產老化現象，有特別修補或防止之要求，衡情應
要求於系爭契約中加以約定，然兩造非但未為此約定，抑且
於特約事項載明以現況交屋，顯見依兩造之約定，原告已接
受系爭房屋之現況而買受之，豈得於事後復再質以屋頂女兒
牆斷裂之事由，而主張買賣標的物之系爭房屋有瑕疵之理，
是原告上開主張，為無理由，應予駁回。
㈢再系爭不動產所在屋頂女兒牆，既屬系爭不動產之共有部分
，該等斷裂修繕部分，衡屬共有物管理維護之範疇，而按共
有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之
二者，其人數不予計算。共有人依第一項規定為管理之決定
，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有
人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得
由各共有人單獨為之，民法第820條第1項、第4項、第5
項定有明文；共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改
良為管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第2項亦
定有明文，是依上開規定，該等共用部分之修繕管理應由共
有人全體或多數決議，或經管理委員會決議為之，是就系爭
不動產所在公寓之屋頂女兒牆，既未經系爭房屋所在之共有
人或管理委員會決議如何修繕，原告逕認此部分修繕費用為
應由被告負擔，亦屬無據。
五、綜上所述，系爭不動產屋頂固存有原告主張之女兒牆斷裂暨
滲水等現象，惟係系爭房屋屋齡已達31年之自然老化現象，
被告依系爭買賣契約之約定以現況交付系爭房屋，並無買賣
標的物有瑕疵之存在，則被告抗稱其所交付之系爭不動產合
於系爭契約約定且無瑕疵等語，要屬可採。從而，原告依民
法第359條之規定，請求被告給付原告499,880元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，
為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國106年6月23日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月24日
書記官龍明珠