臺北簡易庭94年度北簡字第33902號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原　　　告　　 施茂松 即京華新貴Ｃ棟大樓之管理負責人
訴訟代理人　　 陳建維 律師
被　　　告　　丙○○
兼訴訟代理人　甲○○
被　　　告　　己○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國95年7月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告己○○應給付原告新臺幣壹萬叁仟玖佰元，及自民國九十四
年十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告己○○如以新臺幣壹萬叁仟玖佰
元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人之適格，指當事人就特定訴訟標的有實
施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴
訟標的之關係定之，並以原告所主張之法律關係為準，並非
以法院最終實體調查結果為據。本件原告主張其為京華新貴
Ｃ棟大樓（下稱系爭大樓）之管理負責人，並依公寓大廈管
理條例與該大廈規約，起訴請求身為該大樓區分所有權人之
被告給付管理費，無論其主張是否屬實，即有當事人適格，
被告辯稱原告選任程序不合法，京華新貴沒有Ｃ棟，當事人
不適格等語，顯有誤會。
貳、原告起訴主張：原告於民國94年7月25日經系爭大樓16戶中1
1戶之住戶，依95年1月18日修正前公寓大廈管理條例第29條
、94年11月16日修正前公寓大廈管理條例施行細則第8條規
定推選為系爭大樓之管理負責人。而被告丙○○、甲○○、
己○○依序為系爭大樓門牌號碼臺北市市○○道○段○○○號2
樓、同段171號、同段173號2樓之區分所有權人，應依公寓
大廈管理條例與系爭大樓規約規定按時繳納管理費。然被告
丙○○、甲○○、己○○迄94年6月止，各積欠管理費新臺
幣（下同）77,400元、15,350元、13,900元（詳如附表所示
，其中乙○○已歿，原告業已撤回對乙○○之起訴）。縱使
系爭大樓區分所有權人於85年12月23日做成之協議（下稱系
爭協議）不符「區分所有權人會議」之要件，因原告已於94
年9月19日召開系爭大樓區分所有權人會議（下稱94年9月19
日會議），追認過去關於規約制定、管理費收取標準之決議
，該等瑕疵亦已補正。被告雖又辯稱系爭協議、94年9月19
日會議未達法定人數，制定程序違法，但京華新貴分為3棟
，住戶約定各自獨立管理。系爭大樓共16戶，為系爭協議時
僅進住11戶，系爭協議有8戶出席同意，94年9月19日會議有
10戶出席同意，均已達法定人數。如本院認應以整體京華新
貴49戶計算全體區分所有權人數，因被告未於除斥期間內訴
請撤銷，仍為有效。退步言之，如本院仍認規約、管理費收
取標準制定有瑕疵而不得據以請求，因被告均曾同意該收取
標準而自動繳納管理費，原告亦可依無名契約法律關係請求
。爰依公寓大廈管理條例第21條或無名契約法律關係起訴請
求。並聲明：被告丙○○、甲○○、己○○應分別給付原告
77,400元、15,350元、13,900元，及各自訴狀繕本送達翌日
（依序為94年9月29日、94年9月29日、94年10月15日）起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息。
參、被告丙○○、甲○○抗辯：除前揭程序上之抗辯外，依京華
新貴使用執照登記，該大樓共有地上2棟（Ａ、Ｂ）、地下4
層，為一整體不可分建築，合法登記住戶共49戶，且根本無
「Ｃ棟」建物，原告主張共有Ａ、Ｂ、Ｃ3棟，各自獨立管
理，區分所有權人數應各別計算等語，並非事實。而原告僅
由其所稱獨立管理之Ｃ棟大樓部分住戶推選為管理負責人，
其推選亦不合法，原告無資格向被告等請求。另原告所提85
年12月23日協議書（下稱系爭協議書），只是部分住戶私下
達成協議所做的書面，並非依據公寓大廈管理條例召開的區
分所有權人會議制定的規約。縱使認為是「規約」，因只有
8戶簽署，以京華新貴總戶數49戶計算，未達公寓大廈管理
條例所定最低決議人數，不生效力。原告自任管理負責人後
所召集的94年9月19日會議，因屬無召集權人所召集的會議
，會中達成的決議均為無效，縱原告有權召集，因出席人數
僅有10人，決議仍屬無效。被告丙○○、甲○○從不知悉系
爭大樓收取管理費之標準，也未曾繳納過管理費，是渠等將
房屋出租給他人時，承租人自行繳納的，承租人要繳，渠等
無由拒絕，但不代表渠等同意原告收取管理費。爰聲明：駁
回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
肆、被告己○○抗辯：不爭執積欠如原告主張之管理費，但 伊有
住在系爭大樓的期間，都會照章繳納管理費，後來是因為沒
住了才不繳。其餘援用被告丙○○、甲○○之抗辯。爰聲明
：駁回原告之訴。
伍、兩造不爭執事項：
一、被告丙○○、甲○○、己○○依序為系爭大樓門牌號碼臺北
市市○○道○段○○○號2樓、同段171號、同段173號2樓之區分
所有權人（本院卷第10至12頁參照）。
二、被告己○○對原告主張伊欠繳管理費之事實與金額不爭執。
陸、得心證之理由：
一、本件爭點：
㈠原告主張其為系爭大樓管理負責人，是否有據？
㈡原告請求被告給付管理費，是否有據？
二、爭點一方面：
㈠按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」、「
本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另
有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公
告十日後生效。」、「區分所有權人及住戶推選管理負責人
時，準用前三項之規定。」95年1月18日修正前公寓大廈管
理條例第29條第1項、94年11月16日修正前公寓大廈管理條
例施行細則第8條第1、4項（現行細則移列至第7條，並刪除
原條文第5項）分別定有明文。
㈡查，系爭大樓區分所有權人 龐惠良 、丁○○、 李鴻玲 、謝惠
貞、 駱文佩 、 廖哲毅 等人，推選原告為系爭大樓管理負責人
，並簽署94年7月25日公告後張貼乙節，業據原告提出前開
公告為證（本院卷第14頁參照），核與證人即系爭大樓區分
所有權人之一 謝惠貞 證述：「我有看過這些文件，原證二（
本院按：即推選原告為系爭大樓管理負責人之94年7月25日
公告）是在九十四年時看過，這是大家有簽名，並且經過公
告，我也有在其上簽名，因為我們事先有商談開會，因為有
部分住戶沒有繳納管理費，要委任律師處理，所以後來就簽
署這份公告也有張貼。簽立這份公告，主要是委託施先生擔
任管理負責人，幫所有的住戶管理公共的費用（電梯、電費
、電梯保養費等）。．．．。通知開會是以張貼公告欄的方
式來通知大家來開會，討論費用的負擔。是施先生叫我打字
，其看過之後沒有問題，就貼上去。簽署原證二的公告之前
，我們有討論，因為費用無法負擔，所以有委託施先生打理
所有費用的管理及住戶積欠費用的部分、另外還有委託律師
催討費用等。」（本院卷第231、232頁參照）。丁○○結證
稱：「是我親自簽名，我有看過這份文件。我有在公佈欄見
過這份文件，我是從八十六年開始居住在大樓內，我都有按
時繳納管理費，我進住時就已經有收取管理費。」（本院卷
第66頁參照）等情相符，堪信為真實。而本件又無被推選人
為數人或公告期間另有他人被推選，致必須依據94年11月16
日修正前公寓大廈管理條例施行細則第8條第2項規定比較認
定之情形，依本爭點首揭說明，原告即為系爭大樓合法之管
理負責人。被告辯稱原告未依公寓大廈管理條例第31條規定
之決議方式選任，其推選不合法等語，並不足採。又原告業
據京華新貴區分所有權人2人以上之書面推選，無論京華新
貴有無Ｃ棟，系爭大樓可否獨立以16戶計算區分所有權人數
，或應以京華新貴整體49戶計算等節，均不影響推選效力。
三、爭點二方面：
㈠被告丙○○、甲○○方面：
１固然區分所有權人會議決議如有瑕疵，其效力如何，公寓大
廈管理條例並無明文，是依同條例第1條第2項規定，應適用
其他法令規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為
區分所有建物內區分所有權人之利害關係事項所召開，其決
議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合
同行為，而發生一定私法上之效力，與民法有關社團法人規
範社員間權利義務關係而召開之總會決議相似，自得類推適
用民法第56條第1項之規定，在該決議未經法院撤銷以前，
仍屬有效。但上開原則應基於該決議出自具備相當外觀、程
式之區分所有權人會議，僅就其會議程序有部分之瑕疵時方
有適用。蓋區分所有權人會議之決議或公寓大廈之規約，除
逾越公寓大廈管理條例授權住戶自治範圍或其他法律強制禁
止規定外，對於該大廈內之住戶具有最高之約束力，對住戶
權益影響重大。故判斷何種情形已該當區分所有權人會議之
外觀，而賦予其決議或所制定之規範得拘束全體區分所有權
人效力時，條件不宜過寬。因此，對於根本無會議外觀之區
分所有權人聚會以及其所為之協議或所約定之規範，應認僅
屬參與該聚會者締結契約過程與所合意之契約，而非公寓大
廈管理條例所稱「區分所有權人會議」、「區分所有權人會
議決議」、「規約」，無本段首揭原則之適用。該協議、合
意之規範雖得拘束參與該聚會並表示同意之區分所有權人，
但除該等內容業已獲得其他區分所有權人或住戶之同意，得
認為亦發生契約上之拘束力者外，不得片面要求未表示同意
之區分所有權人或住戶履行該協議所定義務。
２查原告雖提出系爭協議書（本院卷第15頁參照），主張系爭
大樓區分所有權人曾於85年間開會決議制定規約與收取管理
費之標準，惟查，系爭協議書前言記載：「立協議書人等位
於台北市○○路○段○○○巷○弄十七～十九號二樓以上住
戶之共同使用部份分攤。如下：」，明示系爭協議，僅為當
時居住系爭大樓之部分住戶，為討論如何分攤2樓以上住戶
共同使用部分費用所為聚會，顯非公寓大廈管理條例所稱「
區分所有權人會議」。至於原告另提出之「住戶會議紀錄／
決議12.28.98」（下稱87年12月28日會議），雖名為「住戶
會議紀錄／決議」，但內容並無會議地點、召開程序、報告
事項、提案內容、討論過程等足以辨識該此聚會具備一般會
議外觀之記載，亦難認屬公寓大廈管理條例所稱「區分所有
權人會議」，而僅能認系爭大樓部分住戶之聚會。遑論該決
議記載之內容也與制定規約、收取管理費標準無涉。據上，
依前揭說明，系爭協議不具公寓大廈管理條例區分所有人會
議效力，系爭協議書亦非規約，僅能認乃簽署系爭協議書之
住戶間契約行為，無從逕為拘束未參與、同意之被告丙○○
、甲○○。
３再查，原告確於94年9月19日召開系爭大樓區分所有權人會
議，由系爭大樓其中10位住戶出席，議決、確認87年4月起
，迄開會日各階段收取管理費之標準係經住戶開會或協議繳
交，此有京華新貴Ｃ棟會議紀錄在卷可稽（本院卷第72至75
頁參照）。但系爭協議根本非區分所有權人會議，系爭決議
所為達成之合意與制定之規範亦非規約，94年9月19日區分
所有權人會議自無從追認不存在之「區分所有權人會議決議
」、「規約」。原告主張94年9月19日已追認系爭協議，縱
有瑕疵，也已補正等語，尚難採信。而對於住戶義務之課予
，除經受規範之住戶同意外，亦不能由該公寓大廈區分所有
權人以多數決、制定規約之方式，予以追溯適用。此方能保
障住戶既得之權益，而不虞突遭其他區分所有權人事後以多
數決方式予以剝奪。原告另主張依據94年9月19日區分所有
權人決議，亦可向被告丙○○、甲○○追溯請求管理費等語
，即非可採。而系爭協議既不該當區分所有人會議，亦無由
追認，系爭大樓可否獨立以16戶計算區分所有權人總數，或
應以京華新貴整體49戶計算，即無庸贅論。
４第查，「（問：請庭上提示卷附原證八授權書，請問證人是
否看過？）答：我沒有看過，但其中所載內容，我應該知悉
，因為被告丙○○的房客是我介紹的。當時我是該振興商業
大樓的管理委員總幹事，所以就介紹房客，我之前就有聽說
他們有爭議。為了達成承租人的方便，我就幫被告丙○○向
房客收取管理費之後，交給可能算是管理委員會內部的謝小
姐。」、「（問：為何知道要收取管理費？何人告知妳要收
取管理費？）答：因為起造人振興工業股份有限公司有召開
區分所有權人開會，但是會議名稱、性質我不清楚，會中沒
有達成協議，因為每棟房屋大小坪數不同，住戶內部也談不
妥，但是後來謝小姐有跟我提到這個管理費，被告丙○○在
很早期有向我質疑過：為何管理費這麼貴？那是因為一度有
人向被告丙○○催收管理費，被告丙○○才質疑：為何有管
理費？為何那麼貴？」、「（問：被告丙○○、被告甲○○
委託妳收取款項之項目為何？妳是否清楚？有無包含管理費
？）答：收取的費用也就是房租、停車場的升降機費用及車
位租金等。」、「（問：被告甲○○的建物或是停車位出租
的部分，是否有繳納管理費？）答：被告甲○○比較少與我
接觸，我都是與被告丙○○接觸。」等情，業據證人即代理
被告丙○○出租房屋者戊○○結證明確（本院卷第133、134
頁參照），足認訴外人即起造人振興工業股份有限公司所召
開之區分所有權人會議未有結論，原告所稱被告丙○○、甲
○○繳納之管理費，實際上係承租被告丙○○之房客所繳。
而被告甲○○部分，因證人戊○○未與被告甲○○談及管理
費事宜，更無從證實原告之主張。原告固提出記載「出租人
丙○○授權戊○○代收．．．之租金．．．（包含每月管理
費、電梯維護費）。」（本院卷第70頁參照），以「丙○○
」名義署名之授權書，主張被告丙○○知悉且同意系爭大樓
管理費之收取，但該授權書之真正為被告丙○○有所爭執，
證人戊○○復否認知悉該文件之存在，已難遽認屬有利原告
之證據。雖證人戊○○又證稱：「（問：證人幫被告丙○○
收取管理費繳交給謝小姐，這部分被告丙○○是否知悉？）
答：應該算是知道，但我是主動向房客要求繳交管理費。」
（本院卷第133頁參照），然僅為證人戊○○主動要求承租
人繳納，且縱被告丙○○知悉承租人繳納並表示委任證人戊
○○收取之租金包含管理費，亦不代表被告丙○○同意願依
系爭協議繳納管理費，其間仍有差別。據上，原告未能證明
被告丙○○、甲○○同意依原告主張之標準繳納管理費，難
認原告與被告丙○○、甲○○間已成立無名契約，原告主張
依無名契約法律關係，被告丙○○、甲○○亦有給付管理費
之義務等語，即乏所據。
５至於原告主張，如被告丙○○、甲○○無庸給付該段期間管
理費，豈非徒享使用系爭大樓共用部分之利益，而不用負任
何代價等語，然此係當時系爭大樓全體區分所有權人得否另
依其他法律關係對被告丙○○、甲○○請求，非本件爭執之
法律關係所得判斷，併此敘明。
㈡被告己○○方面：
承上，雖系爭協議不具公寓大廈管理條例所稱區分所有人會
議效力，系爭協議書亦非規約，僅能認乃簽署系爭協議書之
住戶間契約行為，且因系爭會議根本非區分所有權人會議、
也無規約存在，94年9月19日區分所有權人會議無從追認。
故原告非可以公寓大廈管理條例第21條與系爭大樓規約向被
告請求管理費均已如前述。然被告己○○自承曾依原告主張
之標準繳納管理費，核屬被告己○○已默示同意系爭協議，
得認為原告與被告己○○間成立無名契約，被告己○○自應
受該協議之拘束，原告依據無名契約法律關係向被告己○○
請求，可以允許。雖被告己○○辯稱該段期間伊不住在系爭
大樓，無庸繳納管理費等語，惟系爭協議約定繳納管理費之
目的乃為維持系爭大樓之管理維護事項，不因被告己○○未
進住，即可廢弛、減免該等事項，而系爭協議又無約定未實
際居住之區分所有權人可以減、免繳交費用，被告己○○所
辯，即難採憑。再查，迄94年6月止，被告己○○積欠13,90
0元之管理費乙節，經原告提出系爭協議書、京華新貴住戶
繳費情形、京華新貴住戶繳費表、存證信函、被告己○○應
給付金額明細表等件為證（本院卷第15至19頁，第24、25頁
，第43頁參照），並為被告己○○所不爭執，堪信為真實，
被告己○○自應負清償責任。末按，給付有確定期限者，債
務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
至應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週
年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項前段
、第203條復分別定有明文。被告己○○欠繳迄94年6月份之
管理費本應按各月份繳納之管理費，原告併為請求均自訴狀
繕本送達翌日（即94年10月15日）起至清償日止，按年息百
分之五計算之法定遲延利息，自可允許。
四、從而，原告依據無名契約法律關係，起訴請求被告己○○給
付其如主文第1項所示之金額，為有理由，應予准許。逾前
開範圍，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　7　　月　31日
臺北簡易庭法官姚念慈
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，依對造人數檢具繕本向本院
提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書，上訴於本院民事合
議庭。
中　　華　　民　　國　　95　　年　7　　月　31日
　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道