裁判字號：臺灣花蓮地方法院95年訴字第195號民事判決
裁判日期：民國96年03月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣花蓮地方法院民事判決95年度訴字第195號原告丙○○訴訟代理人 黃健弘 律師被告戊○○訴訟代理人 楊志航 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國96年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國93年3月份經由訴外人真好房屋仲介有限公司丁
○○仲介，以總價新台幣（下同）420萬元向訴外人 莊益修 購買其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、面積102平方公尺所有權全部，及其上建物建號499，門牌號碼花蓮縣○○鄉○里○街○○○號房屋一棟（下稱系爭不動產）。
原告與莊益修於93年3月31日在花蓮市○○路○○號雋發代書事務所簽訂「土地房屋買賣契約書」，原告並於93年3月31日交付簽約定金40萬元，93年4月13日支付尾款20萬元，然因原告並非第1次購屋，而商請先借名登記於被告名下，由被告以其名義向保證責任花蓮第一信用合作社（下稱花蓮一信）辦理第一次購屋貸款，以節省利息支出，原告則擔任連帶保證人，嗣系爭不動產於93年4月7日移轉登記為被告名義，並將系爭不動產設定第2順位本金最高限額400萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予原告以擔保原告之權益。
㈡該屋交屋後，原告陸續交付裝潢、仲介、代書費、稅金等費
用1,346,560元，並於93年4月13日交付尾款20萬元。然被告嗣後卻否認原告為真正所有權人，並向花蓮縣吉安鄉調解委員會聲請調解，請求塗銷抵押權設定登記，為此，爰以起訴狀繕本之送達作為終止借名登記契約之意思表示。
㈢若被告為系爭不動產之真正權利人，何以買賣契約係以原告
名義簽約，且簽約金40萬元、尾款20萬元、該屋之裝潢費、仲介、代書費、稅金等費用均由原告支付，被告何以願設定400萬元之抵押權予原告，以上均足證原告僅係將系爭不動產借名登記予被告，原告始為系爭不動產實際所有權人，而系爭不動產當初是為享有第一次購屋貸款之優惠利息，乃借名登記被告名下，故貸款當然要以被告名義辦理，惟原告仍為貸款之連帶保證人，而因原告購買系爭不動產後與被告之母及被告共同居住於系爭房屋內，被告每月所繳付之貸款本息，適充作給付原告之租金，詎料嗣後被告竟圖謀霸佔系爭不動產。
㈣原告與訴外人即被告之母甲○○同居期間，所有家中生活開
銷及房租均係由原告支付，甲○○證稱生或費均由伊支付，顯屬不實；原告並非朝九晚五之上班族，工作時間相當彈性，其小孩並不需甲○○全天照顧，縱甲○○確有照顧原告小孩，惟原告所支付甲○○及被告之生活開銷、房租等，已足作為其代價，原告又有何贈與甲○○購屋頭期款之理；若系爭房屋買主為被告，何以買賣契約由原告簽約，且系爭房屋之頭期款、尾款、代書費等費用均由原告支付，與證人所述「贈與甲○○頭期款」，亦不相符。若原告真有將系爭房屋贈與被告之意，又何必要求被告設定系爭抵押權。另依證人丁○○所述足證原告並無贈與被告頭期款、甚至系爭房屋之情，原告之真意乃係因系爭不動產僅係名登記被告名下，為確保原告為真正所有權人之權益，而要求設定系爭抵押權，系爭抵押權金額400萬元亦與系爭不動產買賣價金相當，足證原告係為確保對系爭不動產全部之權益，而非僅為確保其所支付之「頭期款40萬」而已，否則，原告僅需設定40萬元之抵押權即可。
㈤被告辯稱其印鑑章係由原告「盜用」乙節，須由其負舉證責
任，系爭抵押權為被告親至花蓮縣吉安鄉戶政事務所申領印鑑證明，並親自交付印鑑章辦理，此觀該印鑑證明之申請日期為93年4月14日，係在系爭不動產設定第一順位抵押權登記予花蓮一信（登記日期93年4月12日）之後，顯見被告係在辦理貸款銀行之抵押權登記後，始另行申請印鑑證明，被告所辯並不實在。
㈥爰依終止借名契約之法律關係，請求被告將系爭不動產移轉
登記返還原告。並聲明：被告應將系爭不動產移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠被告之母甲○○長期經營美髮店，原告與甲○○於85年間相
識，原告當時獨自撫養一幼女，惟原告必須上班無法照料其女，遂於上班期間將幼女託與甲○○照料，其後原告時常進出甲○○之美髮店，逐漸熟稔進而同居，甲○○則協助原告照顧其女及孫女；90年間甲○○向原告表達欲購買房屋安定家庭生活，當時原告告知甲○○：「等補助徵收的錢下來，我來幫妳，頭期款我來付」等語，惟當時甲○○仍未實際進行購屋計畫；93年間原告收受徵收補助金後，原告告知甲○○可以開始找房子了，同時欲支付房屋定金作為酬謝甲○○長期協助照料二幼女之餽贈，亦請甲○○之女己○○開始找房子，甲○○告知原告所購房屋要登記在其子即被告名下，原告對此並無反對之意，之後即購買系爭房屋，原告亦攜幼女與被告一同搬入系爭房屋，迄95年5月原告攜幼女搬離系爭房屋時，原告與被告及甲○○已共同生活達兩年餘期間，而在搬入系爭房屋前，原告及甲○○等人已有數年之同居關係，且甲○○亦照料原告之女及孫女數年。
㈡被告同意以420萬元購買系爭不動產後，因被告在軍中任職
，無法經常外出辦理買賣事宜，原告向被告等人保證房地裝潢及買賣相關事宜對其而言都是簡單的事，由其來處理，辦理貸款事宜時，原告僅告知被告花蓮一信須於系爭不動產上設定抵押權，而放款當日即速由被告轉帳至莊益修之帳戶，原告告知辦理買賣及花蓮一信抵押權設定事宜須被告之印鑑證明，被告不疑有他而依其指示申請，未料原告竟未經被告同意另於系爭不動產設定系爭抵押權。
㈢原告出於餽贈之意代被告支付購買系爭不動產之定金，又於
搬入系爭房屋前向被告等人保證一手包辦裝潢相關事宜，並與被告等人共同搬入系爭房屋共同生活長達2年餘，今竟反覆而向被告請求裝潢費用，頗令被告報憾。被告為系爭不動產之所有權人，故購屋後共同居住之生活費用（含水電費用）、系爭房屋保險費、每月之房屋貸款、地價稅、房屋稅等，皆由被告及甲○○支出負擔，被告皆未與原告計較。兩造間從未有租賃之約定，原告主張被告每月所繳付之貸款本息係給付原告之租金顯屬無稽，被告既為系爭不動產之所有權人，何以須向原告承租系爭房屋？兩造間就系爭不動產並無借名契約存在。
㈣至95年3月間甲○○與原告時有激烈爭執之後，被告因曾聽
聞原告稱「這房子又不是冠陞一個人的」等語，於是至銀行詢問抵押權設定相關事宜，被告始知悉原告另於系爭不動產上設定抵押權，且依證人己○○、甲○○、丁○○、乙○○之證述，應可知原告係在未告知被告情況下將被告印鑑等資料交由代書辦理系爭抵押權設定，被告確實不知原告於系爭不動產上設定抵押權。
㈤原告與甲○○間本有長期同居關係，且甲○○長期協助原告
處理大部分之家務事，原告為感念上開事宜，即以餽贈之意代被告支付房屋訂金等相關費用約50萬元，並代被告等人處理系爭不動產買賣契約，故被告與原告間從未以書面或口頭訂立所謂「借名登記」契約，對此有利之事證，依舉證責任分配原則應由原告就兩造間何時約定、地點為何等事項負舉證責任。況如係借名登記，原告為何又大費周章於系爭不動產上設定抵押權，此顯不合乎常理，兩造間自始至終並未成立借名登記契約等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭不動產於93年4月7日以買賣為原因登記在被告名下，並
於95年4月15日設定最高限額400萬元、存續期間自93年4月14日起至108年4月13日止、權利範圍全部之抵押權，抵押權人為原告（即系爭抵押權）。原告所提土地及建物登記簿謄本形式上為真正（本院卷14至17頁）。
㈡系爭不動產係於93年3月31日以420萬元向莊益修購買，約定
簽約金40萬元，貸款380萬元，並由原告與莊益修訂立土地房屋買賣契約書。原告支付簽約金40萬元，並以系爭不動產為抵押物向花蓮一信貸款370萬元，約定借款人為被告，原告擔任連帶保證人。原告所提土地房屋買賣契約書、分期擔保放款借據形式上為真正（本院卷10至13頁及原證22）。
㈢甲○○為被告之母，原告與甲○○曾為男女朋友並曾同居，
自購買系爭不動產後被告及其母、原告均同住在系爭房屋內。
㈣原告所提土地登記申請書、抵押權設定契約書、被告印鑑證明、借據、授信約定書（本院卷75至80頁）形式上為真正。
被告所提照片（本院卷58至61頁）為真正，被告所提存摺、客戶往來明細資料（本院卷88至92頁）形式上為真正。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告主張系爭不動產為其所購買，原告並支付簽約金40萬元
、尾款20萬元、裝潢、仲介、代書費、稅金等共1,346,560元，係借名登記被告名下，且被告以其向花蓮一信支付前開貸款之方式付租金給原告，是否屬實？㈡被告辯稱系爭不動產為被告購買，原告代付之簽約金40萬元
係出於贈與之意贈與被告，是否屬實？㈢被告辯稱原告未經其同意擅自在系爭不動產上設定系爭抵押權，是否屬實？茲審酌如下。
五、按借名契約，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。在現行法制下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許，惟主張借名契約存在之一方，仍應依民事訴訟法第277條前段規定，就此有利於己之事實者，負舉證之責。按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條明文可參。本件系爭不動產登記為被告名下，被告即為系爭不動產之所有權人，雖原告所提系爭不動產之買賣契約書係原告與出賣人莊益修所簽定，原告聲請傳喚之證人即代書乙○○亦證稱：買賣契約書是我所擬，仲介丁○○通知我說買賣雙方要買這間房子，我就到場簽約，據我瞭解，買主是原告，買賣價金是原告付的，契稅、保險費、代書費、仲介費也是原告付的，契約第6條約定買方可指定登記名義人，登記為戊○○是原告提供給我的資料，我依他的指示去辦的等語（本院卷136頁筆錄參照），惟我國民法採取物權行為與債權行為二分模式，物權行為係獨立於債權行為而存在，系爭不動產所有權移轉契約之物權行為，已符合民法第758條、第760條規定，被告即為系爭不動產之適法所有權人。原告縱支付買賣之簽約金40萬元、尾款20萬元、裝潢、仲介、代書費、稅金等費用1,346,560元非虛，然支付款項之原因所在多有，或係贈與、無因管理、第三人清償等，不能因此推認兩造間就系爭不動產有借名契約存在，再參酌系爭不動產買賣價金共420萬元，其中370萬元是由被告為借款人向花蓮一信貸款以為支付，貸款每月本息亦由被告負責清償等情，為兩造所不爭，並有借據、客戶往來明細資料為憑（本院卷88至92頁），可見買賣價金中大部分之款項均由被告負責給付，原告雖主張被告向花蓮一信繳納之貸款本息恰為其使用系爭不動產支付之租金云云，惟為被告所否認，原告就兩造對系爭不動產成立租賃契約，其為出租人、被告為承租人且租賃意思表示合致各節均未能舉證證明，自難信其此部分主張為真實。是依據前述說明，原告主張借名契約存在乙節，難認為真實。
六、原告另主張其為維護為系爭不動產真正所有權人之利益，而在系爭不動產設定系爭抵押權云云，被告則否認其同意原告設定系爭抵押權。經本院向花蓮縣吉安戶政事務所函查系爭抵押權設定時所附被告印鑑證明係何人申請，該所回函稱該印鑑證明係被告於93年4月14日親自申辦，有花蓮縣吉安戶政事務所95年12月20日函及所附印鑑登記申請書、印鑑登記證明申請書等為憑（本院卷110至112頁），堪認系爭抵押權設定時所提出之被告印鑑證明為被告親自申辦而得，惟證人即仲介人員丁○○證稱：系爭不動產買賣之仲介費是原告交給我的，我再交給公司，買賣契約是我和原告去簽的，辦登記是乙○○代書處理的。當初原告有跟我說要辦抵押權，我跟他說你跟李代書講就好了，至於他為何要辦，我不清楚，原告有跟我提到因為頭期款是他付的，想說怕房子被被告賣掉他不知道，所以他要辦抵押權等語（本院卷134至135頁筆錄參照），可見系爭抵押權設定與兩造間是否有借名契約關係無涉，再參酌原告與被告之母甲○○本為同居男女朋友關係，情誼匪淺，原告為辦理系爭不動產買賣所有權移轉登記事宜而取得被告之印鑑證明，亦與常情相符，是不能因被告親自申辦印鑑證明及系爭抵押權設定之事實，即推認兩造間就系爭不動產存有借名登記之法律關係。
七、按依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。本件被告為系爭不動產登記所有權人，原告亦未能舉證證明其與被告間就系爭不動產有借名契約之關係存在，則其主張為實際所有權人，即屬無據。從而，原告依終止借名契約之法律關係，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造協商爭點㈡與原告本件請求是否有理並無關聯，原告尚聲請傳喚證人即原告與甲○○同居期間之鄰居 彭瑞英 及房東 潘瑞月 ，欲證明其二人同居期間之生活開銷及房租均由原告支付，經核均無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，亦無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年3月30日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國96年3月30日
法院書記官黃倪濱