臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度橋簡字第860號
原 告 詹蔡桂蘭
訴訟代理人 陳靜娟 律師
被 告 吳惠蘭
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國109年3月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國106年3月26日向被告買受被告所有門
牌號碼高雄市○○區○○路○號11樓房屋（下稱系爭房屋）
，買賣價金為新臺幣（下同）4,130,000元，並於同日簽立
不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於106年6月間
交屋，伊於同年9月間入住，嗣於107年7、8月間發現系
爭房屋和室天花板漏水及後陽台漏水（下分別以系爭和室天
花板漏水瑕疵、系爭後陽台漏水瑕疵稱之，合稱系爭瑕疵）
，被告應負瑕疵擔保責任。而被告前於系爭房屋標的現況說
明書（下稱系爭說明書）中第13項「建築改良物是否有滲漏
水之情形」係勾選「否」、「是否曾在最近1年內修復滲漏
水」僅記載「前陽台」，顯然蓄意隱匿系爭瑕疵，交屋前原
告無從得知。原告於107年9月間通知被告系爭房屋有系爭
瑕疵，被告須履行修繕義務，惟被告置之不理。原告委請工
程行預估之修繕費用為231,000元，是系爭房屋應減少價金
231,000元，被告應返還予原告。又被告交付有瑕疵之系爭
房屋，亦應負不完全給付損害賠償責任。為此，爰依民法第
227條第1項、第231條第1項、第232條、第359條之規
定及系爭買賣契約第9條第5項之約定，提起本件訴訟等語
，並請求擇一為 伊勝 訴之判決等語，並聲明：被告應給付原
告231,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋和室天花板曾於10餘年前發生漏水情形
，但已修復。系爭房屋和室壁癌亦已於104年間修復。系爭
房屋後陽台不曾發生漏水情形。系爭房屋於交屋時無系爭瑕
疵存在，被告亦不知系爭房屋存有系爭瑕疵，被告並無故意
不告知系爭瑕疵，且系爭房屋於交屋前1年內確無修復除前
陽台外漏水之情形，被告無須負物之瑕疵擔保責任及不完全
給付損害賠償責任。原告於107年9月間已知悉系爭瑕疵存
在，卻遲至108年8月1日始起訴請求被告減少價金，顯已
逾民法第365條第1項瑕疵擔保請求權6個月之除斥期間等
語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：
㈠兩造於106年3月26日就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，買賣
價金為4,130,000元。被告於106年6月交付房屋，原告於
106年9月入住，於107年7、8月間發現系爭房屋和室天
花板漏水及後陽台漏水，並於同年9月間通知被告系爭房屋
和室天花板漏水及後陽台漏水情形。
㈡系爭房屋不動產買賣契約書第17條特別約定事項記載被告已
修繕之陽台位置不負滲漏水瑕疵擔保之責，及標的物現況說
明書記載曾在最近1年內修復滲漏水，皆係指系爭房屋前陽
台之漏水。
四、本件爭點為：
㈠系爭房屋於交付原告時，是否存有系爭瑕疵？
㈡原告之減少價金形成權是否已逾除斥期間？
㈢原告主張系爭房屋有系爭瑕疵而請求減少價金，有無理由？
如有，減少之數額為何？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋於交付原告時，是否存有系爭瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，
而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金；因可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定
行使其權利，民法第354條第1項前段、第359條、第227
條固分別定有明文。惟不完全給付之債務不履行責任，須因
可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付，始足
當之，是債權人主張債務人有不完全給付債務不履行之情事
，自應就債務人提出之給付有瑕疵或不符債之本旨負舉證之
責。另物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值
或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在，最高法院
85年度台上字第664號判決意旨參照，並應由買受人就此有
利之事實負舉證責任。
⒉原告主張系爭瑕疵於系爭房屋交付原告時即已存在等語，然
為被告所否認，依首揭說明，無論原告依物之瑕疵擔保或債
務不履行作為本件之請求權基礎，均應由原告就系爭瑕疵存
在之時點先負舉證之責。經查：
①原告固聲請傳喚證人即永慶房屋仲介 陳清芬 為證人，並以證
人陳清芬於本院審理時證稱：被告完全沒提到和室曾修繕過
。……在管理室調解時，兩造就是在講為何有其他地方漏水
，被告是有跟他的專員說，不是只要拖過半年就好。……被
告有說其他地方也在漏水，但不下大雨就不會漏。也沒有特
別描述是何處漏水，但就是前陽台以外的地方。調解時被告
確實有說過拖過半年就可以不用負責及其他地方有漏水等語
，認系爭瑕疵存在於系爭房屋交付原告前。經查，證人陳清
芬於本院審理時具結證稱：看屋時，被告一直回答只有前陽
台漏水，完全沒有提到和室曾修繕過。當時和室沒有漏水跡
象，油漆都很乾淨，被告曾說其兒子會過敏，所以油漆都會
保持乾淨。被告於兩造調解時有說其他地方也在漏水，但不
下大雨就不會漏。也沒有特別描述是何處漏水，但就是前陽
台以外的地方等語（本院卷第73頁）。依證人陳清芬上揭證
述之情詞，雖能證明被告於調解時有承認系爭房屋除前陽台
外尚有他處漏水，然被告本即未曾否認系爭房屋和室曾修繕
過壁癌，僅爭執已於104年間修繕完畢，而證人陳清芬上揭
證詞尚無法特定該他處漏水係指何處？是否除和室外尚有後
陽台？漏水存在之時間點為何？是否業經修復？修復之時間
點為何？尚難以此遽認被告曾自陳系爭瑕疵於系爭房屋交付
原告前即已存在。
②原告復提出與訴外人即系爭房屋正上方住戶 王心怡 之對話錄
音，內容提及：被告曾向其提及自從搬進系爭房屋後就開始
漏水，漏水會沿著電燈管線下來等語，佐以證人即王心怡之
配偶 楊益彰 於本院審理時證稱：被告有跟我們講過漏水的事
，不只陽台，但我不確定何處漏水。被告有反應過系爭房屋
漏水等語，認系爭瑕疵於系爭房屋交屋前即已存在。經查，
本院當庭勘驗原告與王心怡之對話錄音，勘驗結果為：「00
：48原告：請問一下那你來這裡住多久了？王心怡：我住6
……欸7年。原告：7年哦？……你怎麼知道他（指被告）
從進來就開始漏水？王心怡：他講的啊。01：08王心怡：他
意思是說，我要借地方讓他做防水層，然後要叫我，陽台外
面做防水層。……02：22王心怡：然後是從電燈管線下來。
原告：對對。原告：你怎麼那麼了解。王心怡：我有去看啊
。……然後他說他買的時候就開始，就下雨天就會漏水啊！
然後那時候我們這邊也會有那個，會滲水進來啊！」等語，
此有本院當庭勘驗上揭錄音而製作之勘驗報告1份附卷可參
（本院卷第75頁正反面）。證人楊益彰於本院審理時則具結
證稱：被告和王心怡談漏水的事是要做系爭房屋前陽台。被
告有向我反應過系爭房屋有漏水，不只陽台，但我不是很確
定何處漏水，我有去系爭房屋看過漏水情形，但被告係何時
向我反應已不記得，太久了等語（本院卷第72頁正反面）。
依上開勘驗結果，可知系爭房屋和室天花板確曾發生漏水情
形，然係發生於被告剛買系爭房屋時，距今確有10餘年，也
與證人楊益彰所稱反應時間已很久相符，被告亦不否認系爭
房屋和室天花板於10餘年前發生過漏水情形，然抗辯已修繕
完畢且不曾再發生漏水情形。而錄音中王心怡提到被告向其
借地方施作防水層係施作前陽台防水層，並未提及系爭房屋
和室，更無提及後陽台，堪認被告抗辯只有前陽台持續漏水
，一直有在修繕，和室漏水、壁癌皆早已修繕完畢，後陽台
無漏水等情為真。是亦難依上揭對話內容及證人楊益彰之證
詞即認系爭和室漏水瑕疵於交屋時仍然存在及系爭後陽台瑕
疵於交屋時即已存在。
③原告再提出訴外人 朱進添 於兩造簽訂系爭買賣契約時開立之
保固書1紙為據（本院卷第82頁），主張由上載保固期限至
107年12月31日止，則依被告所稱保固期3年計算，被告修
繕前陽台及系爭房屋和室漏水之時間亦為105年間，為系爭
買賣契約簽立前1年內，顯見被告刻意隱瞞系爭瑕疵等語。
經查，上揭保固書記載：本人朱進添為系爭房屋施工外陽台
滲漏工程，即日起保固至107年12月31日止等語，明確記載
朱進添施作者為「外陽台」滲漏工程，並未有系爭房屋和室
之漏水或壁癌及後陽台修復工程，則如系爭房屋和室、後陽
台漏水情形嚴重而須修復，被告豈無與外陽台併同修復之理
，朱進添又何以僅記載外陽台滲漏工程，是上揭保固書亦無
足證被告曾於系爭買賣契約簽立前1年內有施作系爭房屋和
室、後陽台漏水修復工程及系爭瑕疵於交屋時即已存在。而
原告迄本件言詞辯論終結前復未提出其他積極之證據方法證
明系爭瑕疵確實係在被告交屋前即已存在，則本院自不能僅
憑系爭房屋現存在系爭瑕疵，逕為推論系爭瑕疵於被告交付
系爭房屋與原告之前即已存在。故本件原告主張系爭瑕疵在
被告交付系爭房屋與原告之前即已存在，難認為真實。
㈡本件原告據以請求被告減少並返還價金之各項請求權，均需
建構在系爭瑕疵於被告交屋與原告前即已存在此基礎之上，
否則根本無從推導出被告有未依債之本旨履行契約而給付存
在系爭瑕疵之系爭房屋予原告，原告迄本件言詞辯論終結前
並未能對此盡證明之責，已如前述，則本院就本件所整理之
其餘爭點均無再行論述之必要。
六、綜上所述，原告於本件固主張系爭房屋在交屋前即已存在系
爭瑕疵，認其得依民法物之瑕疵擔保、債務不履行之規定請
求被告減少並返還已給付之價金或請求損害賠償等語，然原
告既不能證明系爭瑕疵在被告交屋與原告前已存在，則無論
其依民法第354條、第359條之物之瑕疵擔保請求減少價金
，或民法第227條第1項、第231條第1項、第232條之債
務不履行請求損害賠償，均難認為有理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本
件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年4月28日
橋頭簡易庭法官蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月28日
書記官程淑萍