裁判字號：最高法院85年台上字第921號民事判決
裁判日期：民國85年04月26日
裁判案由：土地所有權移轉登記
最高法院民事判決八十五年度台上字第九二一號
上訴人乙○訴訟代理人 王成彬 律師
徐文開 律師被上訴人甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十九日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（八十四年度上字第三四九號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十一年十二月六日與上訴人訂立買賣契約，向上訴人買受其所有坐落臺南市○○段○○○號及二○號（重測前為鄭子寮段一七四之二號及一七四之四號）土地一百坪，約定上訴人於法定之五年期間內保留買回權利，如遇都市計劃將買賣標的土地編為預定道路用地，該道路用地部分，由上訴人負擔，不得扣除伊持分額。兩造約定之真意，應係公共設施用地由上訴人負擔。上訴人未於期限內買回，且二○號土地經編為公兒用地，三一五號土地部分編為住宅用地，部分編為道路用地，則伊買受之土地應全屬三一五號土地，自得請求上訴人將該號土地中之一百坪換算成應有部分，移轉登記予伊等情，求為命上訴人將系爭三一五號土地所有權應有部分三九三一分之三三○移轉登記與伊之判決。
上訴人則以：訂立買賣契約時，系爭三一五號土地係編定為農漁區，屬土地法第三十條規定之農地，依法不得移轉為共有，其承受人並須具有自耕能力。被上訴人當時正服兵役，並無自耕能力，不能買受系爭農地，系爭契約即應無效。且為買賣標的物之一百坪土地究在何筆土地上，並未約定，其給付既不確定，契約亦應無效。何況被上訴人迄未交付價金新臺幣（以下同）一百萬元等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人主張伊於七十一年十二月六日與上訴人訂立買賣契約，向上訴人買受坐落臺南市○○○段一七四之二及一七四之四號土地一百坪，約定上訴人於五年內保留買回權利，且土地如經都市計劃編為預定道路用地時，道路用地由上訴人負擔，不得扣除被上訴人之持分額。而上訴人未於買回期限內行使買回權，前開土地則經重測，一七四之四號土地改編為臺南市○○段○○號，為公兒用地，一七四之二號土地改編為文元段三一五號，部分為住宅用地，部分為道路用地等事實，為上訴人所不爭，並有買賣契約書、土地登記簿謄本足證。查施行都市計劃法地區，經編為農業區，保護區之田、旱地目土地，其所有權因買賣而移轉時，買受人須具備自耕能力始得為之，有臺南市臺南地政事務所八十四年四月十七日台南地所一字第○二九三四號函附卷足憑。兩造訂立系爭買賣契約書時，系爭三一五號土地係都市計劃地區之農漁區土地，既有臺南市政府八十四年三月八日八四南市工都字第○六六七六號函在卷可按，且其地目為養，自非土地法第三十條規定之農地，則其買受人自不以能自耕為要，亦無不得移轉為共有之限制。上訴人抗辯：系爭土地為農地，不得移轉為共有，且被上訴人買受時，正服兵役，並無自耕能力，系爭買賣契約自始無效云云，尚無可採。退而言之，就令系爭三一五號土地係土地法第三十條所指之農地，惟系爭買賣契約第一條已約明：「不分位置，暫時不予移轉登記之手續」等語，且買賣標的僅一百坪，並不足作為農業之用，買賣單價又每坪高達一萬元，以當時市價觀之，亦非以農地之價格買賣，顯然兩造於訂約時即有預期變為非農漁用地後，再辦理移轉登記之意思。兩造於契約又特別約明被上訴人不負擔公共設施，以確保有一百坪土地可供建築，益足證明兩造訂約當時已知系爭土地遲早將列為都市土地，可作為建地。其約定與民法第二百四十六條第一項但書所定：「其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後給付者」相當，系爭買賣契約自屬有效。又系爭土地於買賣契約訂立時，雖為漁塭，惟臺南市政府已在該區實施都市計劃，預定重劃。兩造於買賣契約書第一條約定：「買賣標的物係臺南市○○○段一七四之二地號及同段一七四之四地號所有權全部之內持分一百坪出賣予承買人」，第三條約定：「買賣土地若遇都市計劃割為預定道路用地時，其預定道路用地全部歸出賣人負擔及提供，不得扣除承買人之持分額」等語，並未劃定特定範圍為買賣標的，其真意顯係以非預定道路用地之土地，即非公共使用之土地，為買賣標的，以一百坪為基準，換算成應有部分而買賣，並非買賣特定位置之土地。查二○號土地經細部計劃編列為公兒用地，三一五號土地編列為低密○住○區○道路，各如前述，則系爭買賣之標的物，應係三一五地土地之所有權應有部分。上訴人辯稱：契約未確定買賣標的所在，其給付不確定，契約無效云云，亦無可採。又被上訴人業由伊母即上訴人胞姊 楊髻 交付一百萬元價金與上訴人收受等情，已經楊髻證稱在卷。兩造八十三年十二月三十日在臺南市北區調解委員會調解之筆錄第二項亦記載：「對造人等二人（即上訴人及其子）稱無法辦理土地所有權移轉登記，只同意以借款新台幣壹佰萬元之債務，每月計息二分利息計算，連同本金清償與聲請人（即被上訴人）」等語。上訴人辯稱：未收受買賣價金云云，自無足取。再按買回之期限不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為五年，民法第三百八十條定有明文。此五年之期限自買賣成立時起算。系爭買賣契約於七十一年十二月六日成立，上訴人之買回權至七十六年十二月六日即已消滅。從而，被上訴人依據系爭買賣契約，請求上訴人移轉其所買受之系爭土地所有權應有部分，即無不合。系爭三一五號土地面積為零點三九三○七六公頃（原判決誤作三九三○點七六公頃），被上訴人買受一百坪，換算為應有部分為三千九百三十一分之三百三十。被上訴人訴請上訴人將此應有部分移轉登記與伊，自應准許，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘為不當，聲明廢棄原判決，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年四月二十六日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年五月四日