裁判字號：臺灣澎湖地方法院107年消字第1號民事判決
裁判日期：民國108年11月12日
裁判案由：解除買賣契約
臺灣澎湖地方法院民事判決107年度消字第1號原告 許家華 被告 高欽安 訴訟代理人 魯惠良 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰參拾壹萬零捌佰柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第
1項、第4項分別定有明文，此亦為家事事件法第51條所準用。本件原告起訴時為先、備位聲明之請求，嗣於民國108年5月27日撤回備位聲明之訴(本院卷第401頁)，而被告並未於10日內提出異議，依前揭規定，應認原告備位聲明之訴已合法撤回。
二、次按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）4,352,775元。嗣於108年10月21日提出陳報狀將上開請求金額擴張為4,366,957元（本院卷第481頁），顯係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告於105年7月7日將其所有坐落澎湖縣○○市○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼為澎湖縣○○市○○路○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），以417萬元之價格出售予原告，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於締約時，曾詢問代書系爭土地旁之澎湖縣○○市○○段○○○○號土地(下稱000地號土地)日後是否會有出入口，代書回答「蓋房子就有」，被告在場則閉口不談。而系爭不動產及鄰近其他15戶原仰賴000地號土地出入，然自107年
1月起，000地號土地即遭地主築起鐵片圍籬，致使含原告在內之16戶住戶出入無路，目前僅能藉由他人私設、供「機車」通行之狹窄土地進出。經原告查訪後始得知被告曾於
104年8月22日代表16戶聯名向澎湖縣政府陳情出入無路之事實，然被告竟隱瞞系爭不動產出入無路之事實，而將系爭不動產出售予原告，導致原告購入無適宜通道、毫無價值之房地，亦即本件買賣標的物有瑕疵。為此，爰依民法第354條、第359條等規定，解除系爭契約並請求被告返還系爭不動產買賣金額及修繕等費用等語。並聲明：被告應給付原告4,366,957元。
二、被告則以：㈠被告於104年底將系爭不動產整理裝潢，並於門前標示「出
售」二字，原告當時曾數度親自入屋巡視修繕過程、詢問房屋現況、親口議定價格，復於締約當日親口詢問代書000地號土地日後是否會有出入口，代書回答蓋房子就有，原告顯然明瞭系爭不動產之通行狀況，否則不致於簽約當時詢問通行事宜，代書亦係原告親自委任處理本件買賣事宜，原告聽了代書答覆後與被告簽約，被告於105年7月7日將系爭不動產出售予原告，並已辦妥移轉登記，原告並已居住長達2年迄今始向被告請求，顯無理由。
㈡被告於70年間購入系爭不動產時，附近土地一片荒涼，80年
間因農變建使得大興土木、建物如雨後春筍矗立，104年間被告與相鄰之16戶住戶，因通行權遭忽視，遂共同向澎湖縣政府陳情，經縣00000000000段000地號開發受阻，建議通行000地號土地，由被告等16戶與000地號土地地主逕自協調。而兩造締約後第三年，000地號土地始遭地主搭建圍籬，造成16戶住戶無法通行，實非被告所能預見，足見系爭不動產之通行，非可歸責於被告之事由。況周邊尚有○○段000地號土地上之消防通道可供通行，非如原告所稱無道路可通行等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張兩造於105年7月7日簽訂系爭契約，約定價金41
7萬元，被告已將系爭不動產之所有權移轉登記予原告等情，業據提出不動產買賣契約書、系爭不動產所有權狀（本院卷第35至43頁、第309至311頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告另主張系爭不動產有無適宜通道之瑕疵，被告應負責任，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭不動產是否有無適宜道路之瑕疵？㈡原告得向被告請求返還之金額為何？分述如下：
㈠系爭不動產是否有無適宜道路之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照）。經查，被告曾於104年8月22日就系爭不動產未臨供小客車通行之道路乙事，與馬公市○○路○○巷○弄社區其他住戶共同向澎湖縣政府陳情，經澎湖縣政府以105年2月19日府建管字第1050840495號函回覆說明以「二、查上述社區建築物係民國70年建築完成（本縣實施區域計畫時間為75年2月15日），屬合法建築物。三、本案經現場勘查，目前於馬公市○○段○○○○號土地上已架設『興建房屋動土儀式木樁』，但尚未至府申請相關手續（農變建會勘），惟該地號土地目前為西衛里五福路00巷0弄○○區住○○○○段000～000地號）汽車進出之動線，惟恐日後建築將無法供其通行，故函陳請進出；但考量○○段000地號地主之權益，如符合相關建築（含農變建）規定，恐無法禁止其建築申請。四、本案因汽車通行遭○○段334開發受阻，故建議替代方案請台端等16戶以經原來通行之同段000地號（但土地所有權人同意通行與否由台端等16戶逕行協調）土地經同段000、000-0、000-0地號土地（交通用地）接至同段000地號土地（既成道路）辦理。」（本院卷第19至20頁）。
⒉本院復於108年1月28日至現場勘驗結果，系爭不動產並未
臨消防通道及對外聯絡道路之五福路，兩造均稱以往係自南面通行至四維路，惟南面000地號土地已築起鐵絲網等事實，有勘驗測量筆錄、國土測繪中心空拍圖及現場照片在卷可憑（本院卷第263至279頁），且000地號土地遭築起圍籬後，系爭不動產僅能自供機車通行之私設狹窄巷道再接至消防通道再連接五福路，有原告提供之澎湖縣○○市○○路○○巷○弄○號、2號巷道照片2張為證，並有前開現場照片可佐（本院卷第169頁、第267至269頁），被告亦於107年12月20日本院言詞辯論程序時自承系爭不動產沒有臨路（本院卷第190頁），則系爭不動產因未臨供小客車通行之道路，僅能藉由000地號土地通行至道路之事實，足堪認定。
⒊本院審酌小客車為現代社會重要交通工具之一，一般購買建
物自住之買受人，通常預期所購買之建物與鄰近公路間應有適宜之道路，足以使小客車出入通行無阻，而系爭不動產雖得以藉由000地號土地適當通行至四維路，然000地號土地自始為私人土地，被告於出售系爭不動產予原告前始終未取得000地號土地之通行權利，換言之，系爭房屋自始欠缺供小客車通行至公路之效用，則原告主張系爭不動產有無適宜道路之瑕疵存在，即屬可採。
⒋至被告抗辯原告親自看屋並議定價格，系爭不動產之售價是
臨機車可通行巷道之價格，且原告係明知系爭不動產有未臨路之瑕疵而購買之；另000地號土地嗣後遭堵住已非被告可預見，足見系爭不動產無法通行，非可歸責於被告之事由，，故被告不負擔保責任等語。經查：
⑴000地號土地係於106年底、107年1月間遭土地所有權人
築起圍籬禁止通行一節，為被告所不爭執，則兩造於105年
7月7日簽訂系爭契約時，000地號土地尚未築起圍籬，縱原告於締約前數度親自看屋，然原告僅得知悉系爭不動產藉由000地號土地適當通行至道路之「現況」，亦無從得知系爭不動產存有無適宜道路之瑕疵；至被告另抗辯原告於簽約當時曾口頭詢問代書「000地號土地日後是否會有出入口」，經代書回答「蓋房子就有」，意指原告已事前知悉系爭不動產存有無適宜道路之瑕疵，原告雖自陳有上述對話，然否認締約當時已知悉系爭不動產無適宜道路，且觀上開對話內容尚無從直接推論原告事前明知或因此得知系爭不動產無適宜道路之意涵，復未據被告提出原告明知系爭不動產有無適宜道路之瑕疵仍與被告成立系爭契約之證據，則被告此節之抗辯，並不可採。
⑵另按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台上字第2072號判決要旨參照）。準此，系爭不動產於兩造成立系爭契約前即存有無適宜道路之瑕疵，縱該瑕疵非可歸責於被告，仍無礙被告所應負物之瑕疵擔保責任。
⒌被告另抗辯：系爭不動產已依民法第348條第1項交付予原
告，被告已善盡出賣人之責任，且依民法第373條之規定，系爭不動產既已簽約、辦妥所有權移轉登記，並交付予原告，則標的物之利益及危險，自交付時起，已由原告承受負擔等語(本院卷第491至492頁)，惟本件原告係主張系爭不動產有物之瑕疵，依民法第354條規定出賣人應負瑕疵擔保責任，原告並非依民法第348條第1項主張被告未盡交付義務；再民法第373條規定：買賣標的物之危險，自交付時起，由買受人負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔，因不可歸責於雙方當事人之事由，致給付不能者，應如何分配其風險之問題(最高法院103年度台上字第1617號判決要旨照)。
查本件系爭不動產並無因不可歸責於雙方當事人之事由，致發生「給付不能」之情形，是被告此部分之抗辯，亦不足採。
⒍被告再抗辯：關於壁癌等瑕疵兩造已依契約變更協議書等約
定由被告補貼修繕，是被告對於系爭不動產之瑕疵，得自此免除瑕疵擔保責任等語(本院卷第494頁)。然觀之兩造於
105年7月28日簽訂之第二次契約變更協議書(本院卷第33頁)，可知雙方係針對「油漆剝落及壁癌」等瑕疵進行討論協議與免除，是難遽認被告亦免除無臨供小客車通行道路之瑕疵責任。
⒎被告又抗辯：原告在系爭房屋居住期間，並未發生有應由被
告負擔保責任之瑕疵，因此既無所謂之通知，亦無所謂之怠於通知，依民法第356條之規定即已承認其所受領之物等語
(本院卷第496頁)。然系爭不動產並未臨供小客車通行之道路，且被告「應」負擔保責任，皆已如前述，況本件原告亦曾於106年10月16日以LINE通訊軟體通知被告有關「旁邊地道路交通，建設處回覆公文事是否能影印給我」乙情(本院卷第27頁)，難認原告怠於通知而視為承認其所受領之物，是被告此節之抗辯，仍不足採。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。查系爭不動產存有無適宜道路之瑕疵，業如前述，又本院復委託日升不動產估價師事務所鑑定系爭不動產於105年7月7日買賣時無瑕疵之市價及有瑕疵之市價各為何，經函覆略以：系爭不動產無瑕疵（即面臨可供汽車通行道路）之不動產總價為3,643,090元，有瑕疵（即面臨無法供汽車通行道路）之不動產總價為2,566,921元，有日升不動產估價師事務所108年8月16日108年日澎地法估字第0801號函檢附之不動產估價報告書可稽（本院卷第457頁及外放之估價報告書）。由前開鑑定結果可知，系爭不動產因面臨無法供汽車通行道路而減少之價值高達1,076,169元【計算式：3,643,090元－2,566,921元＝1,076,169元】，已幾近系爭不動產無瑕疵時之客觀價值達3成【計算式：1,076,169元÷3,643,090元×100％＝29.54％】，是系爭不動產之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用、交易價值可資確認，故認原告解除系爭不動產之買賣契約，並未顯失公平。從而，原告以起訴狀繕本向被告為解除契約之意思表示，自生合法解除系爭契約之效力。
㈢原告於解除系爭買賣契約後，得向被告請求返還之金額：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第1款、第5款分別定有明文。茲就原告請求返還之項目及金額，逐項審酌如下(本院卷第481頁)：
⑴買賣價金417萬元：原告因本件買賣所支出買賣價金417萬
元，此為被告所不爭執，原告主張解除系爭契約後，請求被告返還買賣價金417萬元，洵屬有據。
⑵壁癌費用3萬元、系爭房屋內附加設施共109,500元：原告
主張簽訂系爭契約後，曾支出系爭房屋壁癌處理費用6萬元，當時與被告約定各支付一半；原告復於系爭房屋內加設1樓前後屋頂防熱塑鋼板34,500元、1樓南邊防盜窗、1樓廚房窗戶與2、3樓大門紗窗19,000元、1樓後門加裝鎖1式1,000元、1樓及3樓裝潢29,000元、3樓水塔旁加壓馬達
1台、1樓南側電線及插座1式、1樓後方水管及廚房水管裝置（含開關龍頭）、3樓及2樓外接水管各1式共7,000元、1至3樓窗簾及門簾共19,000元，以上共計109,500元，請求被告給付，業據提出與上列項目金額相符之兩造於
105年7月28日簽訂第二次契約變更協議書、估價單、收據共5張為證（本院卷第33頁、第105至109頁、135頁）。
上開項目施作工程完成後，均與系爭不動產相結合，且項目、內容均屬居家生活所必需，原告返還系爭不動產予被告後無法拆卸或難以拆卸帶離，甚者，拆卸後回復原狀恐不易，是上開費用客觀上自屬必要或有益之費用，此部分原告自得依民法第259條第5款規定請求返還。
⑶原告於另案委任律師費用5,000元、裁判費400元、複丈費
118元、168元：原告主張與其他社區住戶委任律師向000地號土地所有人起訴請求確認通行權，為此支出委任律師費用5,000元、裁判費400元、複丈費118元、168元，請求被告支付等云云。惟上開項目係原告基於保護自己權利而行使訴訟權之支出，非屬其為系爭不動產之必要支出，是原告此部分請求，難認有據，應予駁回。
⑷地政規費400元、鑑定費50,000元：原告請求其為108年1
月28日現場勘驗所繳納之費用400元、鑑定費50,000元，雖提出澎湖縣政府地政規費收入存根聯、郵政跨行匯款申請書為據（本院卷第308之1、437頁）。然關於訴訟進行必要之費用，得納入訴訟費用負擔之範疇，而裁判主文中亦會諭知兩造負擔比例，無庸另以訴訟方式求償。是原告就本件訴訟之支出，應循民事訴訟法第91條等確定訴訟費用額之程序處理為已足，難謂有訴請被告給付之必要，是原告此部分請求，為無理由，應予駁回。
⑸過戶相關費用1,371元：原告主張106年1月5日代書過戶
費用原告支出地方稅1,306元及郵票65元，業據提出建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書為證（本院卷第321至324頁），此係原告因辦理系爭不動產所有權移轉登記之必要支出，則系爭契約解除後，原告請求被告返還此部分必要費用，為有理由。
⒉綜上，原告得請求之金額共計為4,310,871元【計算式：4,
170,000元＋30,000元＋109,500元＋1,371元＝4,310,
871元】。
四、綜上所述，原告以系爭不動產具有瑕疵，依民法第354條、第359條之規定，主張解除系爭契約，並請求被告給付4,310,871元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。至原告主張被告應至法院判決解約之期間，無償讓原告居住系爭不動產等語，惟未據其提出任何法律上依據，難認原告此部分之主張，為有理由，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年11月12日
民事庭法官王政揚以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）並繳納上訴費用。
中華民國108年11月13日
書記官莊茹茵