裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1072號民事判決
裁判日期：民國104年02月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1072號原告新北市淡水區漁會法定代理人 吳永寬 訴訟代理人 郭玉健 律師
郭玉諠 律師上一人之複代理人 郭玉瑾 律師被告 紀英助 訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 曾憲忠 律師
姜耀曾 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號一樓建物（面積三十四點四平方公尺），自民國一０四年一月起至一０四年八月二十五日止，每月租金調整為新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。
二、查原告原起訴聲明為「（一）被告應將原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號1樓之房屋（下稱系爭建物）遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋日止按月給付原告新台幣（下同）20萬8200元暨按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
」（見本院103年度士簡調字第105號卷，下稱士簡調卷第
5頁、第18頁）；嗣於民國103年8月22日以民事減縮訴之聲明暨追加訴訟狀變更、追加聲明為：「先位聲明：（一）被告應將系爭建物遷讓返還予原告，並給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋日止按月給付原告2萬2477元暨按年息百分之五計算之利息；（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）原告出租予被告之系爭建物，自原告減縮訴之聲明暨追加訴訟狀繕本送達被告之翌日起，起算一年之租金調整為每月2萬2477元（未含稅）；（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第15頁），經核原告係於本院第一次行言詞辯論前即已為前開訴之變更、追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且係基於同一基礎事實，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告所有之系爭建物坐落分屬原告所有之新北市○○區○○段○○○○號土地以及國有財產局管理之同段934、935、937、938地號國有土地（下以地號號碼簡稱），而就前開國有土地，原告已於100年6月17日向財政部國有財產局臺灣北區辦事處辦理續租，租期自100年1月1日至
108年12月31日止。兩造間就系爭建物有不定期租賃關係（下稱系爭租約）。
（二）系爭建物為土石磚造地上一層建築物，依行政院主計總處公布之「財產標準分類」對財產折舊年限之規定，加強磚造、土磚混合之建築物分別僅有52年、30年之耐用年限，而系爭建物迄今已使用長達53年，顯有收回整修、補強房屋結構之必要。為使系爭建物發揮其鄰近淡水渡船頭之極優地理位置產生之觀光及商業效益，原告欲收回系爭建物整修後用以設立魚藏文化館，供自己營業之用，並將營業收益回饋漁會會員，達到推廣漁業、提升漁民收益之目的，並於103年10月9日提請原告理事會決議通過，而委請訴外人弘格旅館規劃設計顧問有限公司提出平面配置設計圖，並依土地法第100條第1款規定收回系爭建物，先後以102年10月17日北淡漁會字第0000000000號函（被證2第2頁，下簡稱被證2）、103年4月2日民事準備書狀向被告為終止租約之意思表示。
（三）原告當初係為服務漁民冷藏漁獲，方以極低之每月租金1萬5000元為對價提供系爭建物予被告經營冰庫，詎被告違反約定使用方式，將其建築於系爭建物南側坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱933地號土地）之增建（下稱系爭增建），轉租他人經營飲食店。系爭增建之天花板及牆壁均與系爭增建相連，無構造上之獨立性，雖有獨立之出入口，但無獨立之電表，亦無使用上之獨立性，是以，系爭增建及系爭建物屬同一所有權。被告將系爭增建轉租他人經營飲食店，違反約定之使用方式，自該當土地法第100條第2款規定，因此，原告以103年4月2日民事準備書狀向被告為終止租約之意思表示。
（四）系爭建物原未無權占有他人土地，卻因系爭增建與系爭建物合為同一所有權，造成違法占用國有之同段933地號土地，使整體成為違章建築，被告使用系爭建物之方式已違反民法所有權及建築法之相關規定，甚至觸犯刑法竊佔罪，原告爰依土地法第100條第4款規定，以103年10月30日民事準備（一）狀之送達向被告為終止租約之意思表示。承上，兩造間系爭租約既經合法終止，原告自得依民法第767條、第455條規定請求被告返還系爭建物，並得依民法第179條、第181條規定請求被告給付相當於租金之不當得利即每月2萬2477元。
（五）若認原告未合法終止系爭租約，兩造自97年合意將每月租金自8000元提高至1萬5000元後，迄今系爭建物處於淡水老街之核心區域，位鄰渡船頭、淡水阿給老店、土耳其冰淇淋等，假日觀光人潮不斷，現有價值相較97年時顯已大幅昇漲，經囑託台住不動產估價師事務所估定系爭建物之每月租金以2萬2477元為宜，是以，爰依民法第442條規定聲請法院自原告減縮訴之聲明暨追加訴訟狀繕本送達被告之翌日（即103年8月26日）起，起算一年之租金調整為每月2萬2477元等語。
（六）聲明：
1.先位聲明：①被告應將系爭建物遷讓返還予原告，並給付原告自起訴狀
繕本送達之翌日起至返還房屋日止按月給付原告2萬2477元暨按年息百分之五計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：①原告出租予被告之系爭建物，自103年8月26日起，起算一年之租金調整為每月2萬2477元（未含稅）。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）土地法第100條第1款之適用，應僅限具有收回自住之正當理由及必要情形，原告主張有意收回重新整修以供自己營業使用等情，未能相當證明，僅屬其主觀期待，且原告尚擁有多數閒置房屋，難認有收回自住之正當理由及必要情形可言。原告於102年10月17日發函僅提及被告未於約定期限前簽訂租賃冷凍庫之委託管理契約，視同放棄租賃權益，僅係原告單方片面意思表示，並無任何法律依據，亦不符土地法第100條各款終止事由。原告以此主張終止時間點為103年4月2日，然原告於同年10月9日始經理事會決議，顯然晚於終止時點，係事後臨訟所為，故原告於103年4月2日為終止租約之意思表示時，根本不存在合法終止事由。
（二）系爭建物目前確實作為冰庫使用，與被告當初向原告承租目的相符，並無違法使用或轉租之情。被告興建之系爭增建坐落在系爭建物之西南側，坐落基地為同段933地號土地，與系爭建物各屬獨立之建物，並為被告自行經營使用，與系爭建物之租賃關係無涉，原告主張依土地法第100條第2款規定終止租約並無理由。被告在系爭建物西南側興建之系爭增建，固未依建築法領得建築執照，而為違章建築，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，而無土地法第100條第4款規定之適用，故原告主張以前開事由終止兩造間系爭租約，均屬無據。
（三）被告於原告提起調整租金之訴前，已將103年全年度之租金全額依法提存而生清償效力，原告欲請求調整租金僅能自104年1月1日起算至同年8月25日，又系爭建物為51年搭建之老舊建築，構造為木石磚造，被告作為魚貨冷藏之冰庫使用，所受利益甚微。系爭建物面積為34.4平方公尺，其中坐落基地即934、935、937、938地號土地，係由原告以每月租金1508元承租，系爭建物坐落原告所有之936地號土地，使用面積為2.35平方公尺（約0.71坪），依台住不動產估價師事務所之鑑定報告勘估每坪租金為2160元，即此部分每月租金僅為1495元，則原告出租系爭建物之成本為3003元【計算式：1508＋1495＝3003】，原告以每月租金1萬5000元出租系爭建物予被告尚獲有5倍價差之利益，亦不得按土地公告現值作為調整租金計算之標準，故原告請求調整租金為無理由等語，以資抗辯。
（四）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理本件不爭執及爭執事項如下（本院卷第91頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
甲、不爭執事項
（一）兩造就系爭建物訂有不定期租賃契約。
（二）系爭建物為原告所有，房屋稅籍登記面積為34.4平方公尺（士簡調卷第11頁），租賃範圍即指此部分，並不包含系爭增建之飲料店。
（三）原告已收受被告繳納101年1月起至102年12月31日止，每月1萬5000元計算之租金（被證3）。
（四）被告於102年12月11日將103年1月1日起至同年12月31日，每月1萬5000元，合計18萬元之租金，向本院辦理提存（102年度存字第1548號，被證5）
（五）原告於103年10月9日經第16屆理事會第10次會議決議將系爭建物收回使用（原證7）。
（六）系爭增建作為飲料店使用部分為被告興建。
乙、爭執事項
（一）原告依土地法第100條第1款收回自住、重新建築為由，以被證2函件及103年4月2日準備書狀為終止系爭租約之意思表示，是否發生合法終止之效力？
（二）原告依土地法第100條第2款承租人違法轉租為由，以10
3年4月2日準備書狀為終止系爭租約之意思表示，是否發生合法終止之效力？
（三）原告依土地法第100條第4款規定承租人違法增建為由，以103年10月30日準備（一）狀為終止系爭租約之意思表示，是否發生合法終止之效力？
（四）原告以兩造系爭租約終止後，被告無權占有為由，依民法第767條第1項前段、第455條請求被告遷讓返還系爭建物以及依民法第179條、第181條規定請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即103年2月8日起至返還房屋之日止，按月給付原告2萬2477元，是否有據？
（五）若兩造間系爭租約未合法終止，原告依民法第442條規定，請求被告應繳納之租金，自103年8月26日起至104年
8月25日止，由每月1萬5000元調整為每月2萬2477元，是否有據？
四、本院之判斷
（一）原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約部分
1.按出租人非因出租人收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文，而所謂收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用，但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者，不以主觀情事發生為已足（最高法院50年台上字第1761號判例、79年度台上字第2721號判決要旨參照）。
2.查原告主張其依前開規定，以被證2及103年4月2日準備書狀之送達向被告為終止租約之意思表示一節，固據有前開書證在卷可按，但觀之被證2函文，原告先於102年
8月23日以北淡漁會字第0000000000號函通知被告「一、本會委託台端管理之冷凍庫自103年1月1日起每月租金調整為新台幣1萬6500元，敬請於約定期限（即102年11月30日）前至本會簽約。二、台端與本會有口頭之約租賃位於淡水渡船頭之店面，為管理方便及保障貴我權益，訂於103年1月1日起簽立書面合約。」等語，並無隻字片語提及原告欲收回自住、自用或重新建築，原告復於102年10月17日以被證2函件通知被告「一、依據本會北淡漁會字第0000000000號函辦理。二、台端如未於約定期限前至本會簽訂租賃冷凍庫之委託管理契約書，視同放棄租賃權益」等語，亦未敘及原告有將系爭建物收回自住、自用或重新建築之情，因此，原告主張其依土地法第100條第
1款之事由，並以被證2函件向被告為終止系爭租約之意思表示，難認已生合法終止系爭租約之效力。
3.再細譯原告103年4月2日準備書狀第2、3頁（ 詳士 簡調卷第54頁背面、第55頁），固載有「系爭建物坐落位置有助原告擴展娛樂事業，加上建物老舊，原告一直有意回重新整修以供自己營業使用...」等語，似有以土地法第100條第1款規定為終止事由，但原告客觀上是否確有收回自用以及重新建築之正當理由及必要性，依前開說明，即應由原告負舉證責任，然查系爭建物屋齡雖達52年以上（詳原證3），但經本院勘驗系爭建物仍供作冰庫使用，設有冰庫、機房、水塔、冰箱及堆放雜物，門口設有電表，水表則設○○○區○○路○○巷○號前之地面，有勘驗筆錄及勘驗現場照片在卷可按（本院卷34至35、50至53、59至61頁），依系爭建物之客觀狀況以及被告使用情況，目前尚無進行補強工程或重新建築之必要性，且依原告提出之原證8平面配置圖，係就系爭建物內部平面配置重新規劃，並非是對系爭建物進行補強或重新建築之工程。再據原告提出103年10月9日第16屆理事會第10次會議紀錄討論事項案由三（本院卷第44至45頁），雖載有「擬在系爭建物成立產銷中心....」等語，但由前開決議作成時間，明顯晚於原告以103年4月2日準備書狀為終止租約意思表示後之6個多月，無法佐證原告為前開終止租約之意思表示時，原告收回自用之客觀情事是否存在，因此，原告主張103年4月2日準備書狀送達被告時，業已合法終止系爭租約云云，即非可採。
（二）原告依土地法第100條第2款規定終止系爭租約部分
1.次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。又出租人非因承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時，不得收回房屋，土地法第100條第2款亦有明文。而出租人以前開規定為由終止租約，自屬有利出租人之事項，應由出租人對此負舉證責任至明。
2.查原告僅提出系爭建物之西南側有系爭增建，系爭增建目前供飲料店營業使用之照片為憑（詳原證5、本院卷52至56頁），然參照系爭增建之屋頂雖自系爭建物天花板上方延伸並部分重疊，與系爭建物亦有共同壁附連，更與系爭建物共用電表（詳士簡調卷第59頁、本院卷第52至56頁、第34頁背面），但系爭建物之主結構為磚造，系爭增建則是鐵皮鋼架屋頂、鋼架木板牆壁等結構，且兩棟建物各設有獨立出入口，內部亦無通聯（詳本院卷第34頁背面、52、59頁），換言之，依系爭建物、增建之結構以及出入口配置等情，應係各自獨立之兩棟建物，並無原告主張兩棟建物合而為一，視為同一建物所有權之情。衡之原告出租被告使用之範圍僅限於系爭建物，並不包含系爭建物以外之土地或建物，亦不包含系爭增建部分，系爭建物目前仍作冰庫使用，業經兩造所不爭執，因此，縱系爭增建有供他人使用之情，亦無法據此推論系爭建物有轉租他人使用，而與土地法第100條第2款規定有間。縱有原告主張兩棟建物視為同一建物所有權之情，被告僅自承系爭增建目前交由其媳婦經營飲料店使用（本院卷第34頁背面），原告並未舉證證明被告有何有償轉租他人使用之事實，因此，原告以此主張終止系爭租約，亦難謂有據。
（三）原告依土地法第100條第4款規定終止系爭租約部分
1.復按出租人非因承租人以房屋供違反法令之使用時，不得收回房屋，土地法第100條第4款定有明文。而所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例、86年度台上字第986號判決要旨參照）。
2.查被告承租系爭建物僅做冰庫使用，與以承租房屋供開設娼寮、賭場等違反法令之使用，或其他致危害於公共安全或有違反公序良俗等使用，明顯有別。縱被告在系爭建物西南側興建系爭增建，而系爭增建僅係未依建築法令取得建築執照之未保存登記建物，依前開說明，只是私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用。何況，系爭增建與系爭建物要屬各自獨立之建物，系爭增建亦非原告出租被告之租賃標的物，已見前述，縱被告興建系爭增建而無權占用非原告所有之同段933地號土地（詳原證10），亦與原告無涉，是以，原告以被告在系爭建物西南側建造系爭增建之違章建築為由，依土地法第100條第4款規定終止租約，尚非足取。
（四）承上各節，原告依土地法第100條第1款、第2款、第4款規定終止系爭租約，均非可取，兩造間系爭租約既未經原告合法終止，即難謂被告係無權占有系爭建物，則原告依民法第767條第1項前段、第455條請求被告遷讓返還系爭建物以及依民法第179條、第181條規定請求被告給付相當租金之不當得利即每月2萬2477元，於法即無可採。
（五）原告主張依民法第442條規定，請求自103年8月26日起至104年8月25日止，每月租金由1萬5000元調整為2萬2477元部分
1.按定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。民法第316條定有明文。又按出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例要旨參照），反之，如起訴前之租金，已按原約定租金付清，即不得溯及請求調整至明。另按出租人依民法第442條之規定請求增加租金者，並不以起訴之租金為限，茍其租金債權並未因清償或提存等原因而消滅，則在起訴以前如確有增加租金之法律上理由，亦難謂出租人無請求增加之權利（最高法院48年度台上字第317號判決要旨參照），再按上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約（最高法院60年台上字第385號判例要旨參照），換言之，承租人按原定租額提存，當屬依債之本旨所為之給付。
2.查被告均在前一年度之年底即將下年度全年租金一次繳清一節，業據其提出101、102年度收據為證（被證3），且為原告所不爭執（本院卷第145頁背面），顯見兩造固未明示約定系爭租約之租金清償期，但斟酌兩造多年往來習慣，原告對於被告期前清償均未為反對之意思表示，堪認兩造對於租金清償期係在前一年度之年底應有默示意思表示合致。雖原告曾於102年8月23日以被證2之函件通知被告將自103年1月1日起調整租金為每月1萬6500元，但尚未經被告承諾，亦未經法院判決准予調整租金確定，則被告於102年12月11日，仍按兩造原約定每月1萬5000元租金（詳被證1、3），將103年度全年度租金合計18萬元，向本院辦理提存，應認合乎債之本旨所為之給付，而生清償效力，基此，被告既未積欠原告103年度租金，原告對被告之租金債權已因提存而消滅，則依前開說明，原告請求自103年8月26日起至同年12月31日每月租金調整為2萬2477元部分，尚乏依據。
3.至於自104年1月1日起至同年8月25日止部分①按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442條定有明文。查兩造不爭執就系爭建物訂有不定期租賃關係，被告抗辯原告於97年起已將租金由每月8000元調整至每月1萬5000元一情，亦有原告委託律師核發之通知函在卷可按（被證1），堪信為真。然系爭建物之房屋課稅現值已由7900元調整為9500元（詳原證14），漲幅達20％，坐落基地部分，其中934、935、938地號土地之公告現值於97年間為每平方公尺3萬7200元，102年間調整為每平方公尺4萬8595元（詳原證15），936、937地號土地之公告現值於97年間為每平方公尺7萬5900元，102年間調整為每平方公尺8萬7600元（詳原證15），漲幅比例達15％至30％，934、935、938地號土地於104年1月間更已調整為6萬4877元、936、937地號土地則調整為12萬4000元，詳見新北市政府網站公告之公告土地現值可參，漲幅達63％至74％，顯見系爭建物及坐落土地之價值確有大幅度之增長。復參以系爭建物鄰近新北市淡水區淡水渡船碼頭，商業繁榮，為淡水遊客旅遊必經之景點，有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（本院卷第34至35頁、第62至65頁），另囑託台住不動產估價師事務所進行估價，經考量系爭建物成本、權利狀態、使用現況以及系爭建物所在區域之土地利用情況、區域建物使用現況、區域人口、公共設施、交通運輸概況及未來發展趨勢、參考系爭建物附近租金行情等後，亦估定系爭建物租金行情每坪達2160元（換算面積為每月2萬2477元），有估價報告在卷可按，基於上開說明，堪認如仍按97年間兩造合意之每月1萬5000元計算租金，確屬過低，則原告依上開規定請求調整租金，自屬有據。
②次按法院依民法第442條規定調整不動產租金時，除應斟
酌不動產之價值，所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院94年度台上字第1422號、第1423號判決意旨參照）。
另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條固有明文。惟按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第三編第三章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城巿地方』，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第
3條及土地稅法第8條之規定益為灼然」、「查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第97條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議」（最高法院93年度台上字第1718號、95年度台上字第138號判決意旨參照）。
③準此，本院考量台住不動產估價師事務所進行估價時，業
已考量系爭建物之建造成本、權利狀態、使用現況以及系爭建物所在區域之土地利用情況、區域建物使用現況、區域人口、公共設施、交通運輸概況及未來發展趨勢，暨參考系爭建物附近租金行情等情後，固推估系爭建物租金行情為每坪2160元即每月2萬2477元，但本院審酌被告承租系爭建物係作為冰庫使用，並非供居住住宅使用，故不受土地法第97條規定之限制，惟被告自97年調整租金後，迄至本院言詞辯論終結止，使用系爭建物之用途均未變更，易言之，被告利用系爭建物之經濟價值與所得利益，應無太大變動。佐以原告向國有財產局承租前開934、935、
937、938地號土地之租賃契約書（原證2），其中契約第3條固約定租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金自調整之月份起繳付，然前開934、935、93
8地號土地於99年1月間公告地價為每平方公尺1萬800元，於101年1月調整為1萬1267元，漲幅約為4％，93
6、937地號土地之公告地價則仍維持為每平方公尺2萬
100元，有新北市政府地政局網站公布之公告地價可按，顯見系爭建物坐落基地之公告現值雖有大幅調漲，已見前述，但原告承租基地之租金成本，僅因公告地價調整而有些微漲幅，至於系爭建物坐落原告所有之936地號土地部分，因占用面積僅有2.35平方公尺【計算式：34.4-（9.81+18.68+1.75+1.81）＝2.35】，且936地號土地之公告地價並無變動，故以公告地價核課之地價稅額應無大幅調整之可能（平均地權條例第17條、土地稅法第14、15條規定參照）。又原告於102年8月23日以被證2函件通知被告自103年1月1日起調漲租金數額僅為每月1萬6500元等一切情狀，綜合考量系爭建物所在區域租金行情已達每坪2389元至2695元不等，雖原告成本支出無過大變動，但此項經濟利益應非逕歸承租人，為衡平兩造權益，暨斟酌系爭建物之價值，所處位置，四周工商業繁榮，被告使用系爭建物之經濟價值所得利益，比較區域租金行情外等一切情狀，認系爭建物自104年1月1日起至同年8月25日止之每月租金應調整為2萬元，較為合宜。至原告主張調整租金數額應未含稅，但未說明依據以及稅捐名稱，故本院無從審酌，應予駁回，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依土地法第100條第1款、第2款、第
4款規定終止兩造間系爭租約，均有未合，因此，其依民法第767條第1項前段、第455條、第179條、第181條，先位聲明請求被告遷讓返還系爭建物及給付相當租金之不當得利即每月2萬2477元，為無理由，應予駁回。又原告依民法第442條規定，備位聲明請求自104年1月1日起至同年8月25日止，調整租金為每月2萬元部分，有理由外，其餘請求則屬無據，應予駁回。
六、本件原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，不應准許，至於原告勝訴部分，茲因依民法第442條調整租金之訴為形成之訴，法院應為形成判決，以確定其增減之租金額（最高法院81年度台上字第1500號判決要旨參照），換言之，原告勝訴之調整租金部分，並非給付之訴，故不生有無執行力之問題，因此，原告就其勝訴部分，聲請於判決確定前願供擔保聲請假執行，於法即屬無據，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國104年2月6日
民事第一庭法官黃欣怡以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月12日
書記官詹志鵬