裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第2062號民事判決
裁判日期：民國96年03月15日
裁判案由：給付仲介報酬
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第2062號原告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○被告丁○○訴訟代理人 張旭業 律師複代理人丙○○上列當事人間請求給付仲介報酬事件，經本院於中華民國96年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，為原告預供擔保新臺幣貳佰萬元，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告委託原告銷售坐落門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○號、2之1號、2之2號及2之3號之不動產，雙方於民國（下同）95年1月24日簽立買賣仲介專任委託書在案，約定銷售期間自95年1月24日起至95年5月31日止，委託總價額為新臺幣100,000,000元。原告為銷售上開被告所有不動產，需投入廣告行銷及人事等相關成本，且於委託期間內所為一切銷售活動之費用皆須自行負擔，倘未於委託期間內成交亦不得收取仲介服務費，故於買賣仲介專任委託書第肆條第五項第2款特別約定載明：「於委託期間內，被告不得自行將標的物出售或另行委託第三人居間仲介，如有違反專任委託約定者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告必須一次付委託總價額4%之服務報酬，即4,000,000元。」
(二)原告恪遵受託義務，於委託期間內已尋得誠意買方，未料被告竟於委託期間內（95年5月31日）另行委託第三人永慶房屋仲介將委售標的物售予訴外人 丁速語 ，並已完成產權移轉過戶手續，被告顯然違反雙方買賣仲介專任委託書之約定，經原告多次向被告反應並請求給付仲介服務報酬，被告皆置之不理等語，為此依委託銷售契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告4,000,000元。⑵並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告於95年1月24日與原告簽立買賣仲介專任委託書，委託總價原為120,000,000元，但銷售期間原告表示總價太高，無人應買要求被告降低總價，於是被告將總價下降至110,000,000元，但原告仍無法覓得買受系爭不動產之買主，於是雙方延長約定銷售期限屆滿之日即95年5月31日，惟被告均未接獲原告覓得適當買主之通知，而被告之所以於95年5月31日下午與訴外人永慶房屋簽立買賣仲介得任委託書，係被告誤以為與原告簽立之買賣仲介專任委託書業已於95年5月30日到期，絕非故意違反買賣仲介專任委託書第4條第5項第2款之特別約定。
(二)上開約定銷售期限屆滿之日即95年5月31日至95年9月20日前，原告均未知被告已覓得買主之情事，顯見原告於95年9月20日所發存證信函中稱其於委託期間內，恪遵受託義務，並已尋欲承購之買方乙節，不足採信。又原告既未於委託期間內，覓得適當之買主，自不得僅憑被告誤認雙方約定之期限末日為95年5月30日，進而於95年5月31日與第三人訂約，即令原告取得本件買賣成交所得獲致之全部服務報酬。再者原告依雙方所簽定之買賣仲介專任委託書之約定，請求被告必須一次給付委託總價4%之服務報酬，原告請求之違約金過高，請求予以酌減等語，資為抗辯。
(三)併為答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告將其所有門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○號、2之1號、2之2號及2之3號之不動產，於95年1月24日委託原告代為銷售，兩造並簽立買賣仲介專任委託書，約定銷售期間自95年1月24日起至95年5月31日止，委託總價為100,000,000元。
(二)被告於95年5月31日將其所有上開不動產，以87,000,000元出售予訴外人丁速語。
四、本院之判斷：
(一)原告主張被告委託代為銷售被告所有臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○號、2之1號、2之2號及2之3號之房屋及坐落之土地（下稱係爭房地），並同意以總價100,000,000元之價格出售，雙方並於95年1月24日簽訂買賣仲介專任委託書，同時約定委託期間自95年1月24日起至95年5月31日止；惟被告違反約定於95年5月31日將上開係爭房地以87,000,000元之價格售予訴外人丁速語等事實，業據原告提出買賣仲介專任委託書、買賣委託書內容更改附表及不動產買賣契約書等為證，被告對此亦不爭執，堪信為真實。惟被告辯以係誤認與原告簽立之買賣仲介專任委託書已於95年5月30日到期，始於95年5月31日將係爭房地由永慶房屋仲介出售予訴外人丁速語；然查：被告將係爭房地委由永慶房屋出售予訴外人丁速語，其價格高達87,000,000元，依常情而言，買主顯非95年5月31日當日看屋、當日即議價成立。再者被告委託原告銷售價格為100,000,000元，而係爭房地最後成交價格為87,000,000元，況被告委託另一仲介業者永慶房屋居間係爭房地買賣亦必須約定及給付永慶房屋之報酬，勢必係於原、被告上開約定銷售期間95年1月24日起至95年5月31日期間內。故被告辯係誤認委託原告代為銷售之期間已完成，始將係爭房地出售云云，顯非實在。
(二)如上所述，被告既違反約定，依兩造所簽訂之買賣仲介專任委託書第肆條：「甲方（即被告）之義務之五專任委託之遵守：甲方違反下列事項時，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方必須全額一次給付服務報酬。之（二）在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價額4%。」。是本件雙方爭執之要點，即在於原告請求被告給付委託總價額4%之服務報酬是否合理？惟按；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又媒介居間人固以契約因其媒介成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，於委託銷售期間內再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。再者原告及被告所簽訂之買賣仲介專任委託書第肆條：「甲方（即被告）之義務之五專任委託之遵守：甲方違反下列事項時，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方必須全額一次給付服務報酬。之（二）在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價額4%。」，此約定乃原告與被告就服務報酬給付要件之特別約定，尚難認其違反民法第568條規定，此約定係為避免仲介公司投入之心力付諸流水，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦因原告對交易完成之結果，確實曾經付出努力，自然可得應得之報酬，則係爭房地雖為原告為與不特定訂立契約之用而單方預定之契約條款，然並無顯失公平之處，則此條款應認為有效。被告於委託期間內，於95年5月31日未經原告即私自與訴外人丁速語就係爭委託銷售之不動產簽定買賣契約，並於95年7月19日將不動產所有權移轉登記予訴外人丁速語。是本件被告依上述說明，自仍應支付原告報酬。再按；約定之報酬，較居間人所認勞務之價值，為數過鉅失其公平時，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。又本條規定之意旨，即以居間人之報酬數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。又本件兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」第肆條第五項第2款固約定，委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價額4%之違約金。然查；本件原告為被告辦理係爭房地之銷售事宜，固有勞務之付出，然畢竟未完成係爭買賣，及原告為此居間業務付出之勞力、時間、成本、原告並未因此遭受賠償以及被告明知已將係爭房地委由原告代為銷售，竟仍於上開大託銷售期間再委託另一永慶房屋之仲介業者代為銷售之性等因素，認本件原告得請求之報酬額，以預計成交價之2%為適當。亦即，本件原告得請求之金額為：100,000,000×2％＝2,000,000，為有理由，其餘超出部分，為無理由，應予駁回。
五、兩造皆陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，則不予准許。
六、兩造其餘陳述及所提證據，或於判決之結果無影響，或於本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌，併此敘明。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國96年3月15日
民事第二庭法官潘長生以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月15日
書記官許清琳