裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第2090號民事判決
裁判日期：民國105年03月24日
裁判案由：返還房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第2090號原告 林健隆 訴訟代理人 陳河泉 律師被告 林清坤 訴訟代理人 林清漢 律師列當事人間請求返還房屋等事件，於民國105年2月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號建物（含附圖所示第一層至第四層增建部分）全部騰空遷讓，並將該建物返還予原告。
被告應自民國一百零二年一月四日起迄騰空遷讓，將前項建物返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟肆佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國101年11月19日向前手 林清地 買受取得坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號（重測前：黃泥塘段288-424、288-89地號）土地及其上同段956建號之建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○號，其中1、2樓已辦理第一次保存登記建物面積各58.8平方公尺及增建建物面積各28.86平方公尺；3、4樓未辦理保存登記建物面積各87.66平方公尺，下稱系爭建物，合稱系爭房地），並已於102年1月3日辦理移轉登記完竣。詎被告未經原告同意，又無合法權源，竟長期、無權占用系爭建物，迭經通知騰空遷讓返還予原告，被告卻置若罔聞，爰依民法第767條規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告。又被告無權占用系爭建物，致原告受有相當於租金利益之損害，爰依民法第184條規定，請求被告自102年1月4日起至系爭建物返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,712元【計算式：（1135土地面積81.04㎡土地公告現值42,203元/㎡＋1136土地面積22.16㎡土地公告現值44,264元/㎡）＋系爭建物現值741,400元6％12＝25,712元】。
（二）對於被告答辯所為之陳述：
１、原告否認系爭房地係林 張阿園 借名登記於林清地名下。系爭房地本即屬林清地單獨所有，並由原告以買賣總價750萬元向林清地購買，原告除於101年11月19日簽約當日給付林清地10萬元外，另於102年1月7日匯款740萬元至林清地所指定其女兒 林美君 設立華南銀行龍潭分行帳戶內，且參原告與林清地簽訂不動產買賣契約書第6條第1項第2款：「賣方保證與買賣房屋之占用人林清坤及其同居人絕無租賃關係存在。解除該第三人占有之情事，由買方處理之。」、第7條：「本件買賣所生之一切稅費俱由買方負擔。」內容可知，林清地於買賣當時有表示未將系爭建物出租予被告，原告須自行處理被告無權占用部分，並已由原告繳付土地增值稅、房屋契稅等稅費完訖，可證原告與林清地間並非通謀虛偽買賣。
２、原告父親 林清富 十幾歲即外出工作，於67年設立永龍企業有限公司，並有取得電匠證照及投資房地產，林清富財力豐厚。○○○區○○路○○○號房地乃林清富自己出資購買，並以其子 林健揚 名義登記，並非祖產。
３、系爭1135、1136地號土地前均由 林張阿園 出資購買，並分別登記於 林清文 及林張阿園名下，嗣由林張阿園分配予林清地，方辦理移轉等記。系爭建物1、2樓原由林張阿園出資一部分興建，並由林清富負責興建事宜，後因資金不足方由林清富出資興建，並由林張阿園分配予林清地。系爭建物3、4樓則約於80幾年間由林清富出資幫林清地搭蓋，並贈與林清地，根本非被告所加蓋，且系爭建物3、
4樓之唯一通道，須利用1、2樓樓梯對外通行，無獨立出入口，無使用上獨立性，依民法第811條規定，已因附合而成為系爭建物一部分，無法單獨分開。
４、否認被告辯稱系爭房地係林張阿園及 林國卿 生前分析家產之結果云云，為不實在。參照被告之戶籍謄本記載，被告原居住○○○區○○路○○○巷○○號房屋，於89年9月25日方住址變更至系爭建物門牌，亦即被告係89年才搬入系爭建物內，並非其所辯早於系爭建物建築完成時即已搬入居住。又前於30幾年前，林張阿園與人共同投資龍潭元國社區建案，賣屋分配之利率，林張阿園只分給被告約百萬以上，其他子女均未分給，嗣被告因個人因素將款項花用殆盡，是林張阿園應無可能再將系爭房地分配予被告。至林清地以系爭房地向銀行借款未能清償，均由林張阿園本於母子親情關係自願無條件幫林清地償還債務，絕非被告幫林清地償還。又因斯時林清地年輕、工作不穩定，為免林清地缺錢將房屋賣掉， 林清富方 以林張阿園名義辦理抵押權設定，以保全林清地系爭房地。
（三）爰依民法第767條、第184條規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應自系爭建物（含附圖所示第一層至第四層增建部分）全部騰空遷讓，並將該建物返還予原告。被告應自
102年1月4日起迄騰空遷讓，將前項建物返還予原告之日止，按月給付原告25,712元。前開第1項聲明，願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）林張阿園、林國卿（均已歿）為被告之父母，被告與林清文、 林秀金 、林清富（即原告父親，已歿）、 林清貴 、林清地、 林財發 為兄弟姊妹關係。系爭1135地號土地重測前為黃泥塘段288-424地號（所有權人：林清文）；系爭1136地號土地重測前為黃泥塘段288-89地號（所有權人：林張阿園），並以林張阿園為起造人名義興建系爭建物1、
2樓，嗣因林清文、林張阿園本身對外有債務未清償，林清文、林張阿園遂於74年5月7日將系爭土地移轉於林清地名下，並於74年11月15日以林清地名義辦理第一次保存登記。豈料，於77年1月14日林清地未經同意，擅自以系爭房地向土地銀行辦理貸款，為避免林清地繼續無權處分造成損害，才於81年9月1日設定登記第二順位抵押權予林張阿園，以保障林張阿園之權利，其後由被告及林張阿園陸續代償林清地積欠土地銀行貸款至94年8月8日完畢。
（二）按林張阿園早期名下財產雖多以子女名義辦理登記，但係以共同生活或便宜行事所為，各子女並非實際所有權人，嗣子女漸長各自成家，方為財產分配。而依林張阿園及林國卿生前所分析家產，系爭房地係由被告分得；林清貴分得中興路511號房地；林清富分得中興路509號房地；林清文分得中興路500巷13號房地；林財發分得中興路496號房地。亦即，系爭建物1、2樓實際為被告所有，並由被告占有使用中，被告並非無權占有；系爭建物3、4樓則係於80年後由林張阿園及被告加蓋，其為原始起造人，林清地無權處分，亦非得與原告買賣移轉之範圍，又被告之戶籍一直設在系爭建物內，可證系爭房地係借名登記在林清地名下，實際上係由被告分得。且林清地嗣因個人債務無力清償，於99年7月19日遭中國信託銀行查封系爭房地時，被告為保障個人權益，方與債權人協商和解並於99年10月14日塗銷查封登記，若系爭房地非被告之財產，其何須代償林清地之債務。又系爭建物加蓋3、4樓後，其市值約2,000餘萬元，若林清地與原告間有買賣及收取價金之事實，何須賤賣？另參原告與林清地簽訂之不動產買賣契約書第6條約定內容，原告業已知悉系爭建物之現況及為被告占有使用中，可知原告及林清地知悉系爭建物為被告所有；即使被告非所有權人，然原告既知悉系爭建物之現況及為被告占有使用中，原告對於妨害其所有權者有容忍之義務。
（三）退步而言，縱認被告答辯無理由，然原告與林清地明知上情，仍通謀虛偽成立買賣，並移轉系爭房地所有權，其買賣契約應屬無效，原告並非所有權人；抑或在原告取得系爭建物1、2樓時，被告係有權占有使用，被告得類推適用民法第425條之1規定取得占有權源。此外，被告已對原告與林清地間就系爭房地買賣行為提起塗銷所有權登記訴訟。是原告本件起訴請求，為無理由。
（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）林張阿園、林國卿（均已歿）為被告之父母，被告與林清文、林秀金、林清富（即原告父親，已歿）、林清貴、林清地、林財發為兄弟姊妹關係，有林張阿園、林國卿之親屬關係系統表可參（見本院卷一第53頁）。
（二）坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號（重測前：黃泥塘段288-424、288-89地號）土地原登記所有權人為林清文及林張阿園，嗣其二人於74年5月7日以贈與為登記原因移轉登記於林清地名下；而系爭建物1、2樓於74年11月15日以林清地名義辦理第一次保存登記：系爭建物3、
4樓則未辦理保存登記，有土地登記聲請書、土地贈與所有權移轉契約書、贈與稅免稅證明書、契稅繳納通知書、起造人名冊、建物測量成果圖、土地登記簿、異動索引等件可稽（見本院卷一第75至90、95至101頁）。
（三）原告與林清地於101年11月19日簽訂不動產買賣契約書，上載原告以買賣總價款750萬元向林清地買受系爭房地（包括未辦保存登記之全部增建物），並於102年1月3日以買賣為登記原因移轉登記於原告名下，原告則已繳納土地增值稅、買賣契稅完畢。原告另於102年1月7日匯款
740萬元至林美君設於華南商業銀行龍潭分行帳戶內，有建物及土地登記謄本、不動產買賣契約書、匯款單、土地增值稅繳款書、契稅繳款書可考（見本院卷一第9至11、31至38頁）。
（四）林清地前於81年9月1日將系爭房地設定最高限額1,500萬元之抵押權予林張阿園，嗣於102年1月25日塗銷該抵押權登記，有土地及建物之異動索引及辦理抵押權塗銷登記相關書證可參（見本院卷一第108至110、123至136頁）。
四、原告主張其為系爭房地之所有人，被告未經其同意，又無合法權源，竟長期無權占用系爭建物迄今，故請求被告應騰空遷讓返還系爭建物，並給付無權占有期間之損害賠償金等語，為被告否認，並以前詞為置辯，是本件應審究者厥為：（一）被告占有使用系爭建物有無正當權源？（二）被告若無合法使用權源，原告可否請求被告自系爭建物騰空遷讓，並將該建物返還予原告？（三）原告可否請求被告負侵權行為損害賠償？若可，其賠償範圍如何計算？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。１、查原告主張系爭房地係伊向前手林清地以買賣為原因而登記為所有人之事實，業據其提出與其所述相符之建物及土地登記謄本、不動產買賣契約書、匯款單、土地增值稅繳款書、契稅繳款書為證（見本院卷一第9至11、31至38頁），堪信為真。２、至被告辯稱系爭房地原係其雙親林張阿園、林國卿生前先借名登記予林清地名下，嗣經財產分配結果，始由被告分得系爭建物1、
2樓；系爭建物3、4樓則係林張阿園及被告所加蓋，被告為原始起造人，亦即被告為系爭房地之所有人云云，惟此為原告否認，並且被告於104年12月10日本院言詞辯論程序中已答稱；林張阿園往生時名下沒有遺產，生前亦無用書面做財產分配等語（見本院卷二第4頁背面至第5頁），則被告空口泛言系爭房地係林張阿園分配財產予伊取得云云，尚難採信。３、另被告雖辯稱伊戶籍一直設籍在系爭建物內云云，固有戶籍謄本可據（見本院卷一第56頁），然戶籍設立原因多端，如寄居、租賃、事實上住所等關係不一，尚無遽認系爭建物即為被告所有之理。被告又辯稱系爭房地於99年7月19日遭中國信託銀行查封，係伊出面與債權人協商和解並塗銷查封登記云云，然被告僅提出本院民事執行處99年7月19日查封登記函（見本院卷一第137頁），尚無法證明被告有為林清地代償其積欠中國信託銀行債務之事實；縱使被告前確有為林清地代償債務之情事，亦無從認定被告係為保全屬於自己所有之系爭房地而為。且若系爭房地確為林張阿園生前分配財產予被告取得所有，被告豈會長年放任不向林清地請求辦理所有權移轉登記或為其他追訴舉止，直待至原告於103年11月21日提起本件訴訟間隔1年餘後，始謂已於105年2月25日具狀對原告及林清地提起塗銷所有權登記訴訟，此有兩造之起訴狀上蓋有本院收狀章可考（見本院卷一第4頁及本院卷二第92頁），其嗣後提起該訴訟之目的及動機已屬可疑，遑論在被告獲得勝訴確定判決以前，並無從主張其對系爭房地有合法權源。４、被告另辯稱系爭房地市值約2,
000餘萬元，林清地以750萬元賤賣予原告，不合情理，且原告明知系爭房地真正所有人為被告，仍與被告成立買賣關係並移轉所有權，其買賣契約為通謀虛偽而無效云云。惟按一般不動產之買賣，其市價往往與最後買賣成交價不相當，衡為常情，且買賣為私法契約關係，若無脫法行為，買賣雙方欲以何價額成交，本得自由磋商決定之，非他人所能干涉，換言之，被告難憑原告買賣系爭房地之成交總價額低於市價，即得謂原告與林清地間就系爭房地之買賣契約係出於通謀虛偽之意思，且被告僅以前詞為空言指摘，並未提出相關事證證明原告與林清地間有何通謀虛偽之具體事實，難認被告所辯為真。綜上，被告既無法舉證其為系爭房地之真正所有權人，林清地僅係借名登記者，即應認林清地原為系爭房地之所有人無疑，則原告向林清地購買系爭房地並已辦妥移轉登記，自為系爭房地之所有人；且縱被告與林清地間對系爭房地所有權歸屬仍有爭執，然依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，原告既因信賴土地登記，而與登記所有權人林清地成立買賣契約並已移轉登記取得所有權，且被告又無法舉證原告與林清地間之買賣係出於通謀虛偽之意思，復未舉證其占有系爭建物有何其他合法權源，本院自無從為有利於其之認定，難認被告有權占有系爭建物。
（二）繼按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法第767條第1項定有明文。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。查，原告既為系爭房地之所有人，被告未經原告之同意又無合法權源而占用系爭建物，業經本院認定如前，自屬無權占有，顯已妨害原告所有權之行使。至被告以原告與林清地所簽訂之不動產買賣契約書第6條約定內容，原告買受系爭房地時已知悉系爭建物之現況及為被告占有使用中，原告對於妨害其所有權者有容忍之義務云云，然參該契約第6條所載：「一、權利瑕疵擔保責任：2、賣方保證與買賣房屋之占用人林清坤及其同居人絕無租賃關係存在。解除該第三人占有之情事，由買方處理之。二、物之瑕疵擔保責任：買賣房屋之現況確為買方所知悉，賣方就買賣房屋免負物之瑕疵擔保責任。」約定內容（見本院卷一第32頁），僅係約定原告與林清地就系爭房地之買賣瑕疵擔保責任釐清，要非原告有容忍被告繼續占有系爭建物之同意，是被告辯稱原告有容忍其占有系爭建物之義務，洵屬無據。另按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。又動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言（參照最高法院84年度台上字第2625號判決意旨）。本件如附圖所示系爭建物第一、二層增建面積28.8
6平方公尺；第三、四層增建面積87.86平方公尺，均為未辦保存登記之增建物，此為兩造所不爭執，又據被告於
104年9月22日至系爭建物現場勘驗時所稱：1樓廚房是加蓋，1樓廚房上方2樓部分是加蓋的浴室及置物間，3
4樓也是加蓋的等語，有勘驗測量筆錄可佐（見本院卷一第283頁背面），顯見前開增建物即因附合而成為系爭建物之重要成分，由原告取得增建部分之所有權。且被告亦已自承系爭建物1至3樓現係其居住等語（見本院卷一第
283頁），即使被告否認有占用系爭建物4樓部分，然系爭建物1至4樓既為相通，其1至3樓部分既已遭被告繼續占有中，衡情其上4樓部分自屬被告得支配管領之範圍。據此，原告以被告無權占有妨害其所有權之行使，依前開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物（含附圖所示第一層至第四層增建部分）予原告，於法有據，應予准許。
（三）末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。又就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院79年度台上字第253號判決意旨參照）。本件被告無正當之權源占有系爭房地為使用收益，業經本院認定如前，當屬不法侵害原告之財產權，原告自得依據侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條亦分別定有明文。本件系爭建物坐落之土地，係在桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上，面積為81.04平方公尺及22.16平方公尺，102年1月申報地價各為7,418元、7,031元，有土地登記謄本可考（見本院卷一第10、11頁），是系爭建物坐落之土地價額合計為756,966元（81.04㎡7,418元/㎡＋22.16㎡7,031元/㎡＝756,966元，小數點以下四捨五入，下同）；另依系爭建物103年核定之課稅現值為741,400元，亦有103年房屋稅繳款書可參（見本院卷一第13頁），以上合計系爭建物及坐落土地之總價額為1,498,366元（756,966元＋741,400元＝1,498,366元）。再原告請求按申報總價年息6％計算損害賠償金額，並未逾法定租金之上限，並無不許之理。是則，原告依此得請求被告自102年1月4日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告7,492元（1,498,366元6％12＝7,492元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據民法第767條、第184條規定，請求被告應自系爭建物（含附圖所示第一層至第四層增建部分）全部騰空遷讓，並將該建物返還予原告；並被告應自102年1月4日起迄騰空遷讓，將前項建物返還予原告之日止，按月給付原告7,492元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。另因被告勝訴之比例甚微，訴訟費用應由被告全部負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據資料，核與判決結果無影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年3月24日
民事第三庭法官張益銘上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國105年3月24日
書記官鄭慧婷