裁判字號：臺灣臺北地方法院90年簡上字第243號民事判決
裁判日期：民國90年07月27日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度簡上字第二四三號
上訴人乙○○訴訟代理人 鄭潤祥 律師被上訴人擎天大廈區分所有權人管理委員會
設台北縣板橋市○○路○○○號三樓法定代理人甲○○訴訟代理人 林福地 律師複代理人 黃志文 律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年三月八日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一０五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：原判決未審究被上訴人是否當事人適格，被上訴人欠缺權利保護要件；被上訴人於八十八年八月二十二日召開區分所有權人會議，不能請求該日前之管理費用。詳述如下：
（一）被上訴人自認於八十二年間召開住戶大會，但「住戶」不限產權所有人，與「區分所有權人」之成員本質不同，不符公寓大廈管理條例第三條第七款、第二十五條、第四十三條之規定。
（二）依公寓大廈管理條例第四十三條第一項「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，已明文排除其他管理組織規定之適用，亦即非按該條例第三條第七款、八款之規定組成之管理委員會均非適格之當事人。擎天雙星帝王大廈管理公約與擎天大廈區分所有權人管理委員會係不同成員、名稱之組織，非同一主體，原判決係誤用內政部於八十一年一月三日訂定之「公寓大廈及社區安全管理辦法」第十四條「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定；且縱然適用該辦法之規定，上訴人並未參與簽訂住戶管理公約，亦未居住系爭房地，則未同意之住戶自不受約束。
（三）公寓大廈管理條例施行細則第二條規定，非經載明於規約者，不生效力，如第四款「共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定」，亦即，區分所有權人會議及規約並未對「成立區分所有權人會議前之事項」加以規定，被上訴人自不得收取「成立區分所有權人會議前之管理費」。
（四）依公寓大廈管理條例第二十六條第一項「公寓大廈：：召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備」之規定，「區分所有權人會議訂定規約」及「向地方主管機關報備」，二者缺一不可，否則不生公寓大廈管理條例規定之效力。被上訴人於八十八年十一月三十日始向台北縣板橋市公所報備成立擎天大廈區分所有權人管理委員會之組織，報備前自無收取管理費之依據。
（五）被上訴人雖謂：「未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，然未提出共有部分管理費金額之規定。
（六）管理委員會收取管理費與其服務工作係對價關係，上訴人買房子後並未居住，上訴人口頭委託管委會轉交信件，但管委會未盡善良管理之職責，未轉交繳費通知予上訴人，致上訴人房屋遭斷水斷電，故上訴人毋須支付管理費；何況上訴人係向 林子敬 購買系爭房地，當時並未簽訂「擎天雙星帝王大廈管理公約」，自可不付費用。八十二年間係因有人在管理，就請管理人轉交信件，才繳管理費。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出土地登記申請書影本，及請求訊問證人 張民權 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）上訴人為擎天大廈之區分所有權人，自八十三年二月起至八十五年九月止，每月應繳管理費新台幣（下同）二千四百二十六元，自八十五年十月起至八十八年十一月止，每月應繳二千一百五十七元，惟均未繳納，計欠三十一萬九千一百九十六元管理費。
（二）被上訴人向台北縣板橋市公所報備之規約第十條第二項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，而上訴人購買系爭房屋時，所簽訂之「擎天雙星帝王家買賣契約書」為定型化契約，該買賣契約之附件四為「擎天雙星帝王大廈管理公約」，該公約第六條約定住戶有繳交管理費之義務，第三十條約定依經費收支辦法規定分攤費用，該住戶管理公約是包括上訴人在內之區分所有權人參與意思表示，經會商後趨於一致之共同行為，自有拘束上訴人之效力，上訴人依約自有繳納管理費之義務。雖然住戶公約管理委員會之名稱「擎天雙星大廈管理委員會」之名稱與被上訴人現行名稱「擎天大廈區分所有權人管理委員會」些微不同，或管理委員會報備前之住址二四九號三十二樓與報備後之住址二四七號三樓不同，然均屬坐落板橋市○○段六０七基地之公寓大廈，顯是同一當事人，上訴人自應受當時之公約之拘束。被上訴人雖於八十八年十一月三十日始報備，然報備非管理委員會成立之合法要件，上訴人抗辯自八十八年十一月三十日以後始可收取管理費，顯不可採。
（三）被上訴人早於八十二年成立，並向住戶收取管理費，上訴人之存證信函自承「於八十二年底購買擎天雙星大廈房屋兩戶，於同年十二月起即按期繳納管理費有案」等語，可見上訴人對於「被上訴人於八十二年底成立」及「上訴人依買賣契約應繳納管理費」等事實，均有認識。
（四）被上訴人提出之買賣契約，賣方均為林子敬。上訴人購買系爭房屋所簽訂之買賣契約書中已訂有管理公約，其中第十二條規定：「交屋同時，由管理委員會製作精美之本公約正本，交由各立契人收執保存」，又當時交由購屋者收執保存之住戶管理公約第三十八條規定：「持分所有者如有下列情形，必須向管理委員會提出申報：１遷入者名冊之提出及記載事項有所更變時。２因買賣、讓與、繼承等理由，專有、停車部分所有或使用權有所更變時。３因旅行、出差或長期不在家時。４實施專有部分之內裝工事時。５出租時，應詳填承租人資料供管理委員會存查。」上開規定之主要目的，就管理委員會而言，在於使管理委員會隨時知悉住戶居住、使用之實際狀況，方便管理工作之進行或落實，就區分所有權人而言，在於保護其居住、使用之最佳權益。例如當住戶因旅行、出差或長期不在家時，若告知管理委員會，管理委員會即可督促管理人員特別注意該住戶房屋之人員出入及使用狀況，若有信件，管理人員亦可轉交予住戶委託人。依被上訴人管理現狀，郵差交付予管理人員之住戶信件，除掛號信件通知住戶親自領取外，均由管理人員負責投遞在住戶之信箱內，由主戶自行拿取，若區分所有權人要求管理委員會將其信件轉寄他處，管理人員會將信件轉寄其留存之地址。上訴人就其辯稱：當時管理委員會遺失稅單，又未代轉水電費繳費通知，致其補稅被罰且遭斷水斷電，故拒繳管理費等語，應負舉證責任，且縱有其情形，是否係可歸責於被上訴人之事由所致，亦應由上訴人舉證。另上訴人未居住於系爭房屋且戶籍遷出，其應將「長期不在家」之事實告知管理委員會，並將信件轉交地址告知被上訴人，此均應由上訴人舉證。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出向台北縣板橋市公所報備之區分所有權人會議紀錄及規約影本為證。
理由
一、被上訴人主張：上訴人為擎天大廈之區分所有權人，自八十三年二月起至八十五年九月止，每月應繳管理費二千四百二十六元，自八十五年十月起至八十八年十一月止，每月應繳二千一百五十七元，惟均未繳納，計欠三十一萬九千一百九十六元管理費等事實，業據提出建物登記謄本、存證信函、支付命令、擎天雙星帝王家房屋不動產買賣契約書、擎天雙星大廈住戶管理公約、公寓大廈管理組織報備證明、擎天大廈區分所有權人管理委員會管理組織報備書、擎天雙星大廈管理委員會管理費登記簿等影本為證，上訴人對其未繳之月數及金額並不爭執，惟辯稱：被上訴人於八十八年八月二十二日召開區分所有權人會議、八十八年十一月三十日報備後方合法成立，其請求之前之管理費，係當事人不適格，欠缺權利保護要件；上訴人購買系爭房地時未簽訂「擎天雙星帝王大廈管理公約」，毋須付管理費；管理委員會收取管理費與其服務工作有對價關係，前管理委員會未轉交信件予上訴人，故上訴人毋須支付管理費等語。經查：
（一）公寓大廈管理條例（八十四年六月二十八日公布施行）第四十三條第一項雖規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」，然並未否定該條例施行前已成立之管理組織之效力；系爭公寓大廈係在八十二年間依內政部八十一年一月三日訂定之「公寓大廈及社區安全管理辦法」成立管理委員會，該管理委員會即屬有效之管理組織，不因公寓大廈管理條例之施行而影響其效力。而系爭公寓大廈既屬「公寓大廈及社區安全管理辦法」所稱之公寓大廈即「供住宅、商業及住商混合使用之區分所有建築物」，亦屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈即「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」，則縱然系爭公寓大廈之住戶、區分所有權人或名稱於公寓大廈管理條例施行前後有所更迭，亦不影響其管理組織之同一性。故上訴人認被上訴人請求「依公寓大廈管理條例成立管理組織前之管理費」為當事人不適格等語，並無依據。另公寓大廈管理條例第二十六條第一項雖有「公寓大廈：：召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備」之規定，惟所稱「報備」僅具通知性質，並未賦予主管機關核定規約效力之職權，故難認未報備之規約不生效力。上訴人主張：報備前無收取管理費之依據等語，並無理由。
（二）依「公寓大廈及社區安全管理辦法」第十四條第一項「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定，系爭公寓大廈訂定規約，約定繳納管理費，以負擔管理維護費用，自非無據。上訴人雖辯稱：其未參與簽訂住戶管理公約，亦未居住系爭房地，自不受規約約束等語，然查：
１上訴人雖主張其簽訂之系爭房地買賣契約書未附管理公約，但未提出其買賣
契約供查。而觀乎被上訴人所提八十二年十二月至八十四年一月間成立之「擎天雙星帝王家房屋不動產買賣契約書」六份，均附有「擎天雙星帝王家大廈暫定管理公約」，顯為定型化契約，以及該六份契約之賣方均為林子敬，與上訴人所提八十二年七月七日土地登記申請書所載賣方相同等情，應可推論上訴人所簽訂之系爭房地買賣契約書，係與被上訴人所提「擎天雙星帝王家房屋不動產買賣契約書」相同之定型化契約，亦應附有「擎天雙星帝王家大廈暫定管理公約」。
２再依上訴人八十九年七月十日書具之存證信函所載「本人於民國八十二年底
購置擎天雙星大廈房屋兩戶，於同年十二月起即按期繳納管理費有案，後因管委會未善盡對本住戶之基本服務：：，乃暫停繳納管理費」等語，可知上訴人於八十二年買受系爭房地後，對於其有繳納管理費義務一事，並無異議，亦可推論其買受系爭房地時確實知悉並願遵守系爭公寓大廈管理公約之規定。
３參諸被上訴人向台北縣板橋市公所報備之規約第十條第二項：「管理費由各
區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」之規定，可知系爭公寓大廈管理費之繳納依據，包括「第一次區分所有權人會議召開前之買賣契約規定」，故上訴人有依買賣契約所附管理公約之規定繳納管理費之義務。
（三）管理委員會收取管理費與管理人員提供服務並無對價關係。依「擎天雙星帝王家大廈暫定管理公約」第六條之規定，管理費係用於支付公共水電費、電梯及公共設施保養費、機件維護修理費、管理委員會服務人員薪津及管理費用、清潔費用、公共物品及其他雜費等；另依現行「擎天大廈區分所有權人規約」第十一條第二款之規定，管理費之用途包括委任或僱用管理服務人之報酬、共用部分、約定共用部分之管理維護費用或使用償金、有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費、稅捐及其他徵收之稅賦、因管理事務洽詢律師建築師等專業顧問之諮詢費用、其他基地及共用部分等之經常管理費用等。從而可知管理委員會向區分所有權人或住戶收取管理費，係基於公共需要，依區分所有權人或住戶所訂公約或規約所為；而管理委員會所委任或僱用之管理服務人員提供服務，係另依委任或僱傭契約之約定。二者既分屬不同法律關係，上訴人即難以管理人員未善盡服務職責，而主張管理委員會不得對區分所有權人或住戶收取管理費。
（四）從而，原判決以被上訴人依管理公約請求上訴人給付自八十三年二月起至八十八年十一月止，共計三十一萬九千一百九十六元之管理費，及自上訴人對支付命令異議日即八十九年十月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，並分別宣告假執行或免為假執行之擔保金額，均無不合。上訴人之上訴為無理由。
二、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年七月二十七日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官曾部倫法官林玲玉右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國九十年七月二十七日
法院書記官呂烱昆